Berjer : étude de cas immobilier (achat résidence principale)

berjer · #1

Bonjour,

Debut 2020,je vais acheter ma rp. Je veux egalement acheter un bien en locatif. Il me reste du deficit d’un ancien bien géré en lmnp.

Je ne paye pas d’impot et dispose de 230 ke sur supports type pel et av principalement, dégageant 4ke revenus annuels. Cette somme est a mon nom.

Marié sous contrat, 37 ans, 3.5 ke de revenus mensuels a deux, tmi a 0 (14% d’ici 2 ans je pense) et 2 enfants.

Ma rp sera achetée 230 ke, c’est du neuf, estimée a 400 ke. Plus value faisable uniquement au bout de 15 ans. Exoneration de taxe foncière pour 15 ans aussi.

Je compte àcheter un bien locatif, 120 ke max, mais a mon nom.

S’offre a moi deux cas de figure :

-acheter notre rp cash. Garder mon salaire pour moduler un achat en locatif. Epargner, ainsi que mon epouse. Eviter les palabres si divorce.
(je laisserai bien sur le logement a ma femme et à mes enfants le temps qu’ils soient partis du nid) on pense au pire car faut rester 15 ans.

-faire emprunt a deux. Chacun cotise pour la maison. Moins de latitudes pour lever un emprunt immobilier pour du locatif, sur mon seul salaire. Moins d’epargne voire nulle. Revente dans les 15 ans, zero pv. Revente au prix d’achat.

Il existe l’alternative, de lever un emprunt a deux et aussi de moduler le futur emprunt avec un apport que je pourrai mettre.

J’attends vos avis sur ces montages, et lequel vous semblerez le plus judicieux.

Mots-clés : achat, crédit, patrimoine

Surin · #2

Il y a déjà une discussion qui traite de ce sujet : Achat de sa résidence principale : cash ou à crédit ?
Vous pourrez y trouver des pistes, difficile de vous conseiller avec l’investissement en couple qui rentre en ligne de compte.

Trahcoh · #3

La priorité est d’emprunter pour du locatif, c’est fiscalement plus favorable.

Pour la résidence principale vous pouvez arbitrer en fonction du taux du crédit (faible) et de rendement de vos placements (faible aussi).

L’emprunt RP diminue votre capacité d’emprunt future (pour du locatif par exemple), l’achat cash immobilise ce cash pour très longtemps.

Range19 · #4

Vous avez du cash, il serait étonnant qu’une banque ne vous prête pas contre une garantie sur une partie de ce cash (nantissement).
Vous pouvez aussi utiliser un prêt in fine.

Pierrot31 · #5

Difficile de vous aider car ça touche à l’intime… A titre personnel, on fait tout à 50/50 avec mon épouse : les enfants, les investissements… Et puis j’ai pas envie de vivre une vie avec des "si"…

En dehors des considérations de couple, je sors du courtier qui nous propose 0,8% sur 20 ans, sans apport et avec délégation d’assurance : l’arbitrage entre garder son cash et emprunter est une évidence !

Flyz57 · #6

Vous m’expliquerez comment vous acheter un bien neuf à 230K€ et dont la valorisation actuelle est de 400K€…

Pierrot31 · #7

je laisse berjer répondre mais je suppose que c’est de la "location accession"… Cela s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources qui achètent leur logement neuf situé dans une opération agréée par l’Etat pour être éligible aux financements de Location Accession.

berjer · #8

Deja merci a tous pour vos retours.

Effectivement, il s’agit d’un pret social locatif accession dit psla.
Pierrot 31 a bien résumé, merci.

Il est clair que l’utilisation a l’emprunt au regard des taux, vaut le coup.
Sachant qu’on a droit a 95 ke de ptz.

Au bout de 15 ans on peut dire que l’achat cash comparé a l’emprunt sur 25 ans se tient dans le cas d’une revente.

- cash : revente rp au bout de 15 ans, donc 400 ke.

- emprunt : 150 ke remboursé sur 250 ke sur 15 ans. 400 ke moins 100 ke pour la banque. On se retrouve avec 300 ke, divisé par deux avec mon epouse.

Il me resterait donc 150 ke, avec 230 ke d’epargne, plus les 15 années avec 4k d’intérêts. Soit 440 ke.

Mais, pendant 15 ans, en achetant cash, je pourrai epargner beaucoup plus, et avoir avoir plus de marge pour l’emprunt locatif.

Finalement c’est pas si tranché que ça et cela mérite vraiment une projection avec toutes les données.

Merci.

Pierrot31 · #9

Pour conclure, il faut savoir si vous êtes capable, ou pas, de placer votre argent à un taux supérieur à celui de l’emprunt….

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