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#1 10/10/2019 22h25

Membre (2015)
Réputation :   14  

Bonjour à tous,

De retour sur le forum de l’IH, je me permets de solliciter les conseils des plus avisés parmi nous.

Pour faire bref, je cherche à me loger sur Paris, au plus proche de l’arrêt "Filles du Calvaire" et de l’entre deux gares Lyon & Est, donc 3ème, 11ème. Je suis pris de questions sur la manière de gérer cela "au mieux".

Situation :
- En début de carrière : intérêt pour l’investissement à long terme
- Nouveau travail dans une multinationale ayant des locaux à Paris avec période d’essai de 4 mois extensible : frileux à l’idée de jouer gros "si tôt".
- Salaire confortable (100K brut environ)
- Epargne convenable (plus de 30K disponible immédiatement, au moins)
- Je vivrai seul à Paris
- Pas d’intérêt personnel à rester à Paris, je reste un "provincial" smile
== le logement que je cherche est purement un pied à terre, tout en restant correct, et pratique à utiliser. Exemple, machine à laver
== Je bougerai de toute façon dans le reste de la France (Est ou Sud principalement) lors de Week-end, congés, etc. Pas besoin de quelques chose d’extravagant sur Paris donc. Typiquement un logement étudiant.
- Pendant la première année, je ne serai que peu présent (quelques jours par mois) à Paris : intérêt certains pour la (re)location de mon logement.
- Je bénéficie d’une aide à la relocation (agent qui préparera au plus une dizaine de visites, pour des biens correspondant à mon cahier des charges) pour m’aider à trouver ce dont j’ai besoin.
- Je ne compte pas rester à moyen/long terme sur Paris, excepté pour le travail. L’achat d’une RP familiale se fera en Province.

Bien évidemment, j’ai un grand intérêt pour l’investissement. Et c’est bien là que les questions commencent. Plusieurs choix se dessinent :

* Louer une chambre de bonne : très précaire, très pertinent en terme de loyer, à cause d’un travail relativement prenant j’ai un peu peur de "burnout" dans ces conditions. J’aimerais pouvoir convenablement me reposer. Impossible à relouer.
* Louer en colocation : Idem que chambre de bonne en mieux. Difficile (?) à relouer.
* Louer un logement "normal" : les prix sont relativement élevés. Je me donne un budget de 1K maximum, pour des surfaces entre 16 et 25 m². J’ai un peu peur d’avoir des difficultés à trouver un propriétaire acceptant de sous louer le logement, ce qui serait un bon compromis.
* Acheter un logement : frileux à cause de la période d’essai et à la vue de la "bulle immobilière" à Paris. On ne peut pas prédire le futur, mais j’ai du mal à saisir si la courbe des loyers peut encore plus se décrocher de celle des salaires. La situation me semble particulièrement floue pour tenter un investissement (qui plus est, serait le premier) pour un bien à moitié en RP et en location. Énorme avantage d’agencer le bien comme bon me semble.
* Autres types de logements : colocation avec plus de 20 personnes (j’ai vu certains loyers à moins de 200E), mais cela me semble très exotique. Acheter plusieurs petits appartements d’un coup ? Impossible j’imagine avec les prix parisiens. Auriez vous des retours ? Des idées ?

Les difficultés :
- Malgré l’aide d’un agent, j’ai quelques doutes sur le fait de trouver la perle rare (pas cher, bien situé, correctement fourni) dans ma zone de recherche. Je cherche donc également par moi même, et ne tombe pas sur des appartements avec un effet "Wow".
- Je reste en période d’essai pendant presque une demi année, j’aurai peut être ainsi des difficultés à trouver un logement à louer, mais encore plus à acheter. Quelles banque voudra me suivre sur 15 à 25 ans si je n’ai pas ne serait-ce que quelques mois de visibilité ?
- L’absence de connaissances. Malgré ce que je lis depuis quelques années, je n’ai jamais mis la main à la pâte. Cela me semble risqué de faire tout ceci hâtivement, potentiellement en "provoquant" une opportunité qui n’en sera en réalité pas une. Ne serait-ce que pour l’évaluation du prix du bien, je reste avec mes repères de provinciaux et trouve cela toujours trop cher !
- La discussion Acheter/Louer sa RP : ici ce serait l’acheter pour la louer, au moins une bonne partie du temps (première année, et les années où je ne serai plus à Paris). Cela soulève également une petite question comptable sur le calcul de rentabilité du bien (puisque je payerai une partie du prêt, lorsque j’y serai)
- Le risque de bulle immobilière : difficile à quantifier, mais je me demande également si il est judicieux d’investir en cette période "étrange" avec des taux d’intérêts très bas et la course à l’investissement immobilier. C’est peut être un simple biais médiatique de par ce que je lis.

Question, pour faire simple, qu’en pensez vous ?
L’achat d’une RP dans ce cas est-il judicieux ? A quelle hauteur l’endettement peut-il être considéré ? Avez-vous d’autres idées ?

Mots-clés : acheter, bulle, louer, paris, premier emploi, renovation, sous-location

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#2 10/10/2019 22h53

Membre (2017)
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Bonjour,
Bienvenue à Pâname.
Si les considérations financières sont importantes, quand il s’agit de logement nous savons que ce ne sont pas les plus importantes. Mais je vais m’en tenir à celles-ci.

En gros, actuellement, soit vous payez votre banquier 1% et êtes propriétaire, soit vous payez votre propriétaire 3% de la valeur du bien. L’époque actuelle plaide clairement pour l’emprunt, si l’on s’en tient à ce prisme là (bien sûr la conséquence est la forte hausse des prix). Si vous partez pour une petite surface vous aurez du mal à payer moins que 3%, quand une grande surface (mon cas) est à 2,25/2,5% de la valeur du bien.  Gardez à l’esprit que ce rapport loyer/emprunt  a été très différent dans le passé, et que les taux d’intérêts ont jadis été bien supérieurs au rendement locatif. Un mot sur la bulle immobilière: du point d’un de vue d’un institutionnel, l’immobilier est attractif aux prix actuels par rapport aux obligations, leur habitat naturel.

Si vous venez d’arriver, être un peu attentiste (c’est à dire locataire) pour connaître intimement le marché et stabiliser sa situation professionnelle me semble être le bon sens. Les quartiers peuvent aussi révéler des surprises indésirables et une fois l’achat réalisé c’est coûteux de faire machine arrière.
Si un bien dans quelques mois vous semble une aubaine il sera toujours temps de le saisir et d’emprunter; en attendant, vous avez des supports mobiliers qui devraient avec une prise de risque raisonnable compenser le coût du loyer.

Bonne intégration dans la ville lumière.

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#3 10/10/2019 23h53

Membre (2011)
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Bonjour Zetta,

Une comparaison entre le taux d’intérêt pour un prêt d’une part et le rapport loyer / prix du bien
comme proposé par Flavius me semble un peu trop simple car :

1- le prix du marché intègre la faiblesse des taux d’intérêt . Dès que les taux remonteront, les prix baisseront naturellement . Le jour où vous revendez rien ne garantit que les taux seront toujours à ce niveau . Ceci est un élément clé expliquant le niveau de prix "bullesque".
Il peut bien entendu avoir d’autres raisons de baisse de prix .
Qui se rappelle de la baisse des prix entre 1990 et 1997 de 40% sur Paris ?

2. il y a bien d’autres frais que les intérêts en cas d’achat . En premier lieu les frais dits de notaires qui doivent être de l’ordre de 7 à 8 % mais aussi la taxe foncière alors que la taxe d’habitation est appelée à disparaitre, les charges de propriétaires pour les opérations de maintenance du bien propre au propriétaire. Il y a encore les éventuelles frais d’agence et les frais d’assurance associé au prêt.

Pour se faire un idée sur un aspect financier, il existe des outils de simulation comme celui de Marc Candelier ou d’autres en fouillant sur le net.
Simulateur Achat-Location version 8.3 - Blog de Marc Candelier

Outre l’aspect financier, il faut regarder le temps que vous disposez pour votre recherche.
Même si louer sur Paris est compliqué, acheter me semble encore plus.

Au delà de ces aspects financier et temps, Je comprends à la lecture que vous n’êtes pas attaché à la capitale et que votre situation peut évoluer à tout moment . Il faut, de mon point de vue, dans une telle situation privilégier la souplesse et ne pas avoir "un fil à la patte"
Si votre achat est dans une optique de location; il y a certainement mieux à faire en province ou en pierre papier car plus souple et avec des rendements meilleurs qu’à Paris.

Au niveau de la localisation, vous qui ne passerez pas vos WE à Paris, je pense qu’il ne faut pas hésiter à élargir en banlieue sur le ligne de métro qui vous amène proche de filles du calvaire (ex ligne 9 entre mairie et porte de Montreuil avec 1 petit changement pour vos 2 gares préférées). Vous pouvez y faire un essai en location ou colocation et si in fine cela ne vous convient pas revenir sur Paris

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#4 11/10/2019 08h02

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Flavius a écrit :

Bonne intégration dans la ville lumière.

N’est-ce pas Lyon la ville lumière ?

Zetta a écrit :

- Malgré l’aide d’un agent, j’ai quelques doutes sur le fait de trouver la perle rare (pas cher, bien situé, correctement fourni) dans ma zone de recherche. Je cherche donc également par moi même, et ne tombe pas sur des appartements avec un effet "Wow".

Il n’y a pas à chercher "la perle rare", à Paris le marché est fluide, il y a tout le temps plein de biens à vendre, de toutes superficies et dans tous les quartiers. C’est le prix du mètre carré qui prime et les différences se feront sur le type d’immeuble, problèmes de copro ou non, la nécessité de travaux, tel aménagement qui vous plaira, en étage ou non etc.
C’est à vous de fixer vos préférences en effectuant des visites, ça va vite.

N’attendez malheureusement pas de miracle ensuite, si c’est "pas cher", c’est qu’il y a une raison. A vous de voir si vous pouvez composer avec.

Vous ne pourrez pas acheter durant la période d’essai, une période d’essai ça s’abroge sur demande envers l’employeur, si après 3 ou 4 mois vous faites l’affaire, vous pourrez argumenter que c’est une nécessité pour acheter, soit l’employeur est rigide et n’y change rien, soit il est pragmatique et se dit que si vous achetez, c’est un gage de stabilité pour son employé (déjà vécu avec succès).

En attendant il faudra se loger temporairement.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#5 11/10/2019 10h44

Membre (2014)
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Lyon est la ville des freres Lumiere.

https://fr.wiktionary.org/wiki/Ville_Lumi%C3%A8re

Pas cher et effet wow ca ne risque pas d’arriver. Au mieux tout est a refaire et vous voyez le potentiel apres travaux.
Sinon vous payez le haut de la fourchette, c’est la réalité du marché aujourd’hui mais amis cherchant des  " beaux" appartements,  en sont a surenchérir sur le prix proposé.

Je voudrais moderer les propos de flavius sur l’achat cependant avec toute les liquidites oui les prix montent ( " tout " monte)  mais il y a des risques averes a ces niveaux et pour rester a Paris temporairement c’est la ville qui amortit l’achat sur le plus long terme.

https://www.lesechos.fr/patrimoine/immo … er-1136024

cdt

Dernière modification par Timinel (11/10/2019 10h49)

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#6 11/10/2019 11h48

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Bonjour,

Je pense que le débat achat/location peut faire l’objet d’un débat interminable, de calculs d’apothicaires et de guerres picrocholines ; mon point est de respecter la hiérarchie des choix dans ce domaine: s’attacher à son cas et ses priorités de vie prévaut sur les considérations purement financières et les spéculations sur les prix futurs.

@Stef:  La comparaison loyer/taux reste un des premiers critères financiers à considérer, mais il est évident que mon approche est volontairement simpliste sur un sujet qui ne l’est pas; à l’instar d’appliquer une corrélation totalement négative sur les taux et prix de l’immobilier parisien, occultant la dimension rareté, les considérations de devises pour les nombreux acheteurs étrangers et les réglementations des institutionnels et bien d’autres paramètres sur un sujet difficilement modélisable. Paris a démontré être un animal immobilier très différent des autres villes françaises, ce qui bien sûr n’exclut pas les baisses de prix que j’ai connues.
Il faut bien décider à un moment et hiérarchiser les arguments, malgré les incertitudes. 

Ville lumière: Lyon n’a pas le monopole du label, que je sache. Un peu de recul historique nous le rappelle, même si le présent est plutôt à éteindre les lumières hélas.

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#7 15/10/2019 21h01

Membre (2015)
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Bonsoir,

Merci pour vos réponses. Cela m’a aidé à avancer.

Pour résumer et faire la balle de match (même si il est très réducteur de lister cela de la sorte)

+ Points positifs
Epoque plaide pour l’emprunt (liés au prix)
Immobilier attractif par rapport aux obligations
Amortissement élevé

/ Points neutres
Temps pour la recherche d’un bien à acheter (achat pire que location)
Pas d’attachement à Paris
Faire un essai en location pour un quartier est possible
Période d’essai abrogeable
Se concentrer sur ses priorités = pas de spéculation

- Points négatifs
Epoque de forte hausse des prix (lié aux taux)
Méconnaissance du marché
Situation professionnelle instable (période d’essai)
Frais importants à l’achat (Notaire, taxe foncière, maintenance, frais agences, frais assurance …)
Peu souple : pierre-papier, province peuvent être meilleurs
Particularité du marché parisien

Après mure réflexion et quelques visites. Il s’avère que la période d’essai est un très gros frein, ne serait-ce que pour la location. Je m’abstiendrai donc pour l’instant d’investir à Paris en achat, et resterai sur une location temporaire (actuelle) le temps de passer cette fameuse période d’essai et rebondir sur un bien - en location - mieux placé et correspondant plus à mes attentes (minimaliste/étudiant, évitant des transports trop longs, etc.). Concernant l’investissement, comme souligné, n’étant pas à attaché à Paris (lumière ou pas tongue) je me tournerai vers la province, où j’ai déjà un peu plus de connaissances et où le marché est peut être un peu plus facilement domptable.

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#8 16/10/2019 08h27

Membre (2013)
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Bonjour,
Votre conclusion est une évidence : votre situation reste potentiellement instable et vous n’êtes pas mûr.

La pression avec le sentiment de devoir se précipiter- lié à l’effet d’aubaine des taux bas- alors que l’on n’est prêt ni financièrement ni psychologiquement est à considérer dans les points négatifs.

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