Johnno [75] : étude de cas immobilier (T1 meublé retractation)

johnno · #1

Bonjour à tous,

Je cherche à savoir si je dois me rétracter suite à la signature d’une promesse de vente. ( il me reste 9 jours)
Je cherche donc à me faire "défoncer" ici même par les lecteurs et lectrices de devenir rentier.
N’hésitez pas.

J’ai trouvé un studio à Paris de 16m2 dans le 19 ème que je compte louer en LMNP, vendu 140K.

Ayant fait tout mes calculs, et voyant la très très forte demande locative à Paris (confirmée par une annonce test), ce bien correspond tout à fait à ma stratégie d’investissement. En le louant meublé, avec les taux actuels, mon apport. Je me retrouve avec un bien qui s’autofinance parfaitement, je ne gagne pas d’argent, je n’en perds pas, et c’est très rare à Paris .
(sous reserve qu’il n’y ait pas de catastrophes à venir…)
L’intéret est de garder ce bien le plus longtemps possible et de le revendre au final avec une PV intéressante.

Seulement, après signature de la promesse de vente, j’avais déjà quelques doutes, mais j’ai eu connaissance du pré-état daté lors de la promesse avec une info qui m’a fait un peu sourciller.

Je récapitule la situation :

Copropriété de 4 batiments : Batiment 1-2-3-4
Le lot que je veux acheter est dans le batiment 4.

Une situation de péril a été émise sur le batiment 1 (en sursis depuis debut octobre)
d’importants travaux de refections doivent etre faits sur ce batiment.
J’ai épluché les différents PV d’AG ainsi que le courier de la mairie de paris quant à cette situation de péril.
Visiblement ça n’a pas l’air "si grave" que ça.

Ce batiment est totalement séparé du batiment dans lequel je veux acheter le lot.
Il faut cependant accéder à un couloir situé en dessous de ce batiment pour accéder au mien .

La copropriété a l’air de prendre ce problème au sérieux et donc plusieurs architectes ont été missionnés.
Pour l’instant les travaux ne sont pas commencés et ne commenceront probablement pas avant milieu d’année prochaine.

1) Est-ce problématique lorsque je voudrai mettre le bien en location ? si il y a des travaux? j’aurais toujours accès à mon batiment ? naturellement ,je me dis que oui..
Combien de temps ces travaux de structure peuvent-ils durer?

2) Est-ce que ces cas (situation de péril) sont des cas typiques où il faut absolument fuir ?
Ici, ce n’est pas le batiment en question…normalement. voir 3)

3) Ce qui ma inquiété pendant la signature, c’est que la notaire m’a dit que la situation de péril s’appliquait à l’ENSEMBLE de l’immeuble : a-t-elle raison?

Parce que visiblement le courrier ne concerne que le batiment 1… mais juridiquement selon elle, cela s’applique à la copropriété entière ! Coup de fil à un des copropriétaires de l’immeuble…on m’indique que la notaire a tort. Mais j’ai des doutes…

4) Le pré-état daté fait état d’impayés de charges importants (40 000 euros, soit plus de 25% du budget de la copro qui est de 80 000 )
Ce pré état a été fait 3 jours apres l’appel de charges, c’est donc possiblement simplement une histoire comptable…car dans les PVs d’agés, nul part il n’y a mention de mauvais payeurs, donc cela m’étonne.

5) La notaire m’a indiqué une "solidarité" entre tous les batiments, et ce même au niveau des travaux!
Dans les pVs d’agés il est indiqué à chaque fois le montant des charges appelés PAR batiment, donc ça m’étonne aussi…

Pour donner encore quelques détails, le batiment dans lequel je souhaite acquérir un lot semble sain selon les PVs d’ag. Plusieurs petits travaux de maintenance au cours des 3 dernières années, rien d’important, cela semble carré. L’ancien propriétaire (que je connais) me donne plutôt confiance.

J’achète, ou pas ?
Mon instinct me dit à 80% de me rétracter…
L’histoire des impayés de charges a augmenté cette probabilité de 10% à 80%.
J’eusse apprécié qu’on me mette au courant avant la signature sur ces histoires d’impayés…

Mots-clés : copropriété, immobilier, retractation

Surin · #2

Bonjour,
Vous semblez avoir une notaire qui défend vos intérêts, vous avez vraiment de la chance.
Vous devriez prendre plus en considération ses mises en gardes.
Par exemple elle a raison lorsqu’elle dit que tous les bâtiments sont solidaires du bâtiment 1 en situation de péril, pour la bonne raison que vous avez invoquée : "Il faut cependant accéder à un couloir situé en dessous de ce batiment pour accéder au mien ."
=> Chacun paie donc dans ses charges l’entretien au moins du rez-de-chaussée du bâtiment 1.

Votre jugement a été biaisé par le manque d’éléments que vous aviez lors de la signature, rien que cela devrait vous faire fuir ou au moins renégocier.

Abstenez-vous, des apparts pourris hors de prix dans des copros pourries à Paris il y en a des dizaines, quitte à surpayer un bien, autant que ses fondations soient correctes et que les comptes soient sains, c’est vous qui allez vous retrouver à avancer l’argent des mauvais payeurs insolvables. Argent que vous ne reverrez jamais.

Dernière modification par Surin (12/10/2019 16h57)

johnno · #3

Bonjour,

C’est exactement ce que je voulais lire.. merci pour votre franchise.

Effectivement, la solidarité "inter-batiment" , est ce qui m’a le plus inquiété.

Au moins, je me dis que cette experience m’a appris à déchiffrer des PVs d’AG et à ne surtout jamais faire confiance aux infos donnés par le vendeur.

Si ce n’est pas ce bien, ce sera un autre…et VIVE LE DELAI DE RETRACTATION fixé à 10 jours.

Dernière modification par johnno (12/10/2019 17h15)

johnno · #4

D’autres volontaires pour défoncer mon projet?

Canyonneur75 · #5

Bonjour,

Je vais attaquer sur un autre angle, la rentabilité :

Johnno a écrit :
Je me retrouve avec un bien qui s’autofinance parfaitement

1 - Le prix au m2 du bien me semble assez élevé : 8750 €/m2 alors que meilleurs agents donne 8410 €/m2 (le prix est il avec ou sans frais de notaire ?). Certes il s’agit de moyennes, mais le bien est il exceptionnel? A vous lire, immeuble ancien sur cour avec de gros doutes sur la qualité du bâti et des problèmes de financement de la copropriété. Avez vous une idée du prix moyen dans le quartier concerné (soit via meilleurs agents, soit via la base patrim) ?

2 - Le loyer :
Je vous rappelle que les loyers à Paris sont soumis à un encadrement depuis le 1er juillet 2019. Le loyer maximum pour un 1 pièce meublé dans le 19ème arrondissement est compris entre 30 et 35 € par m2 et par mois (en fonction de l’année de construction et de la localisation) sauf caractéristiques exceptionnelles du bien (voir simulateur). Ce plafond devra être respecté à la prochaine mise en location.

Sur la base de 35€/m2, on arrive à 560 € par mois et donc 6720 € par an.
Votre rentabilité brute maximale est de 4,8 %.

Par ailleurs, vous devrez acquitter les charges non récupérables, les travaux et la taxe foncière (hors TEOM), un peu de vacance locative et éventuellement un comptable pour la gestion en LMNP…

Le remboursement du capital du prêt (sur 25 ans) représente 4% par an, il faut rajouter les intérêts…

Je vous invite à affiner vos calculs de rentabilité…

Il est tout à fait possible d’acheter en devant financer une partie du remboursement du prêt (voir la discussion sur le cash flow) mais dans un tel cas il convient d’en être conscient et de pouvoir l’assumer financièrement…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/10/2019 14h50)

Marie75 · #6

Je ne suis pas courageuse mais là je me rétracterais.
Hormis cette histoire de péril qui me ferait peur, mon sentiment :
Sur le marché hyper tendu des petites surfaces parisiennes et par expérience, on est obligés de dire qu’on "prend le bien" dès la visite, pour s’assurer d’être le premier si un bien nous plaît, et ensuite on décide après lecture des PV d’AG, qui réservent souvent de mauvaises surprises.
Je ne suis pas étonnée que les mauvais payeurs n’y figurent pas, je connais ça. Je pense que tant que le syndic s’en occupe, ce sont des affaires "en cours"… mais s’il y en a trop comme dans votre cas, il vaut mieux fuir en effet.

Pour la "solidarité entre les bâtiments" j’ai un doute, je sais juste que cela dépend des "clés de répartition" des charges, visibles sur les décomptes de charges et normalement clairement expliquées sur le règlement de copropriété. Et cela dépend vraiment de chaque copropriété, pas de règle générale, c’est ce fameux règlement qui fait foi.

johnno · #7

Canyonneur75 a écrit :
Bonjour,

Je vais attaquer sur un autre angle, la rentabilité :

Johnno a écrit :
Je me retrouve avec un bien qui s’autofinance parfaitement
1 - Le prix au m2 du bien me semble assez élevé : 8750 €/m2 alors que meilleurs agents donne 8410 €/m2 (le prix est il avec ou sans frais de notaire ?). Certes il s’agit de moyennes, mais le bien est il exceptionnel? A vous lire, immeuble ancien sur cour avec de gros doutes sur la qualité du bâti et des problèmes de financement de la copropriété. Avez vous une idée du prix moyen dans le quartier concerné (soit via meilleurs agents, soit via la base patrim) ?

2 - Le loyer :
Je vous rappelle que les loyers à Paris sont soumis à un encadrement depuis le 1er juillet 2019. Le loyer maximum pour un 1 pièce meublé dans le 19ème arrondissement est compris entre 30 et 35 € par m2 et par mois (en fonction de l’année de construction et de la localisation) sauf caractéristiques exceptionnelles du bien (voir simulateur). Ce plafond devra être respecté à la prochaine mise en location.

Sur la base de 35€/m2, on arrive à 560 € par mois et donc 6720 € par an.
Votre rentabilité brute maximale est de 4,8 %.

Par ailleurs, vous devrez acquitter les charges non récupérables, les travaux et la taxe foncière (hors TEOM), un peu de vacance locative et éventuellement un comptable pour la gestion en LMNP…

Le remboursement du capital du prêt (sur 25 ans) représente 4% par an, il faut rajouter les intérêts…

Je vous invite à affiner vos calculs de rentabilité…

Il est tout à fait possible d’acheter en devant financer une partie du remboursement du prêt (voir la discussion sur le cash flow) mais dans un tel cas il convient d’en être conscient et de pouvoir l’assumer financièrement…

Canyonneur

Merci pour l’angle de la rentabilité.

J’ai fait mes calculs et si il n’y avait pas ce soucis de travaux, de copropriété défaillante, clairement, POUR MOI, c’est une bonne affaire.

J’avais fait plusieurs hypothèses

1- Location en residence secondaire ( pied à terre) , avec une annonce test sur leboncoin j’ai pu trouvé plusieurs dizaines de personnes intéressées pour ce style de location, qui du coup évite totalement le bail loi 1989, et évite ainsi l’encadrement.
Dans ce cas j’étais en cashflow positif.

2- bail standard à un étranger ( qui ne fera eventuellement pas chier..) mais en dépassant un peu l’encadrement ( sans abuser )
Cashflow negatif de 60 euros

3- Bail respectant tout : cashflow negatif de 150 euros
C’est pas dingue, je sais.. mais à la limite si la copro était nickelle, aucun travaux à faire, et en plus quartier sympa, je l’aurais fait quand même.

Sur ce projet j’ai une vision très long terme ( superieur à 30 ans )

Marie75 a écrit :
Je ne suis pas courageuse mais là je me rétracterais.
Hormis cette histoire de péril qui me ferait peur, mon sentiment :
Sur le marché hyper tendu des petites surfaces parisiennes et par expérience, on est obligés de dire qu’on "prend le bien" dès la visite, pour s’assurer d’être le premier si un bien nous plaît, et ensuite on décide après lecture des PV d’AG, qui réservent souvent de mauvaises surprises.
Je ne suis pas étonnée que les mauvais payeurs n’y figurent pas, je connais ça. Je pense que tant que le syndic s’en occupe, ce sont des affaires "en cours"… mais s’il y en a trop comme dans votre cas, il vaut mieux fuir en effet.

Pour la "solidarité entre les bâtiments" j’ai un doute, je sais juste que cela dépend des "clés de répartition" des charges, visibles sur les décomptes de charges et normalement clairement expliquées sur le règlement de copropriété. Et cela dépend vraiment de chaque copropriété, pas de règle générale, c’est ce fameux règlement qui fait foi.

Merci , j’ai effectivement épluché le réglement de copropriété, qui n’indique pas spécialement de choses quant à la solidarité…
Par contre j’ai eu un coup de téléphone avec le syndic, qui m’a bien indiqué que la copropriété entière était solidaire, et donc en cas de défaillance de beaucoup de propriétaires, au niveau du financement des travaux du baitment numéro 2, je pouvais tout à fait payer pour les autres!

Résultat, BYE BYE

Ouf, ça m’enlève un poids…

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Johnno [75] : étude de cas immobilier (T1 meublé retractation)

#1 12/10/2019 15h29

[+1] #2 12/10/2019 16h55

#3 12/10/2019 17h14

#4 13/10/2019 13h10

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Johnno a écrit :

#6 13/10/2019 15h28

#7 14/10/2019 19h25

Canyonneur75 a écrit :

Johnno a écrit :

Marie75 a écrit :

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