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#1 11/10/2019 11h51

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour à tous,

Alors j’ai une étude de cas à vous présenter concernant l’achat d’un immeuble composé de 2 T2

VOTRE PROFIL:

- Ingénieur, 30 ans , revenus 36 K€, TMI 30%
- Infirmière, 27 ans, TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles mais c’est le boulot de mon papa
- Fiscales : faibles (bcp de lecture notamment de se forum mais pas encore de pratique) et mon papa est dedans
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : je me débrouille et je suis épaulé par ma famille
- Sociales : OK
- Temps disponible : J’ai du temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble (maison divisée en 2 appartements)
- Année de construction: ancien, je pense année 70
- Inhabité: Une appartement est loué et le second vient de se libérer
- Chauffage  individuel: Electrique
- Volets persiennes
- Espaces verts : Chaque appartement à un extérieur dont un a un grand terrain de 350m2
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuel et télé-relevés
- Décoration : L’appartement libre à besoin d’un rafraîchissement

LOCALISATION DU BIEN

- Autour de Lille
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Je pense

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec FAI : 129000€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 580€ + 560€
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les ans
- Pas de frais de gestion locative

- Travaux immédiats: 5000€
- Travaux dans 5 ans : La toiture que je table sur 8000€ environ

- Taxe foncière: 1000€
- Assurance PNO: 100€

- Rentabilité brute : 9,54 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0€
- Taux du crédit avec assurance: 1,2%
- Durée du crédit:  20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Epargne disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP pour l’appartement vide et une négo avec les locataires en place

CASH FLOW

- Cash flow: positif sur les 10 premières années et négatif après

J’ai proposé 110000€ à la base et la il vient de me proposer 129000€ donc j’hésite à proposer 118000€ pour être en cash flow pendant 20ans

Merci à tous pour votre aide

Mots-clés : immeuble, immobilier, nord, étude


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#2 11/10/2019 12h22

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Bonjour,

projet intéressant mais attention à l’optimisme injustifié. Et pensez bien à tout. Quelques remarques :

_ Il va vous falloir un comptable pour du LMNP. Avez-vous inclut ce coût à vos calculs? Ou peut-être que votre papa s’en chargera pour vous?
_ Années 70 : Attention a l’amiante et au plomb, pour votre investissement et pour vous-même. Quelle isolation thermique?
_ Pour la négociation, vous pouvez faire une offre plus basse que la contre-offre du vendeur si vous apportez des arguments supplémentaires, par exemple des devis d’artisans pour les travaux ou une simulation de financement de votre banque pour prouver que l’achat aboutira bel et bien. Certains vendeurs sont particulièrement sensibles au second argument.
_ 8000€ pour la toiture : avez-vous fait faire des devis? C’est pas beaucoup à priori. Je viens de recevoir un devis pour changement de couverture + consolidation ponctuelle de charpente pour une toiture de 100 m2 : 17.000€.

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#3 11/10/2019 14h25

Membre (2018)
Réputation :   2  

D’abord merci pour l’intérêt que vous portez pour mon projet.

J’ai réalisé les calculs à partir de mon fichier excel qui prend en compte frais d’entretien annuel j’ai tablé sur 200€ et PNO 100€
Concernant la comptabilité, oui mon papa s’en charge

Il n’y a pas de plomb ni d’amiante.
L’isolation est bonne, j’ai démonté les prises et la laine de verre est bien présente, double vitrage partout, et dans les combles il y a de la laine de verre au sol.

Pour la toiture je n’ai pas fait de devis donc oui je suis certainement optimiste.

Pourquoi me dites-vous de faire attention à l’optimisme injustifié ?


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#4 11/10/2019 14h54

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

C’était par rapport au montant de la toiture. Et comme il manquait des infos je me suis dit que vous alliez peut être un peu vite en besogne.
Si tout est bien calé tant mieux!
Tenez nous au courant.

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#5 11/10/2019 15h50

Membre (2018)
Réputation :   2  

Dans mon fichier excel les charges comprennent :
- Assurance PNO = 100€
- Charges de copro (pas concerné pour ce projet)
- Frais d’entretien annuel = 200€
- Frais de gestion (pas concerné pour ce projet)
- Taxe foncière = 1000€
- CFE = 200€ (car j’hésite à créer une SCI)
- Expert comptable (pas concerné pour le moment)

Frais d’acquisition :
- Prix FAI : 129000€ sans nego
- Frais d’agence : 6000€
- Montant des travaux : 5000€
- Frais de notaire : 8900€

J’essaye d’être un peu plus précis wink


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#6 11/10/2019 15h58

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonjour,
Attention aux travaux : 200 euros c’est ce que vous coûtera un dépannage mineur en plomberie.
Les factures banales sont plus souvent entre 300 et 500 euros : vous êtes effectivement optimiste.

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#7 11/10/2019 16h00

Membre (2014)
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Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Il me semble que vous oubliez les impôts (+CSG/RDS), sur le revenu ou sur le résultats de la SCI si IS. Ainsi que les frais de création de SCI et de compta. La CFE me paraît basse.

Les frais d’entretien ne sont pas de 200 € mais de 1600 € si vous prévoyez 8000 € de dépenses pour la toiture dans 5 ans.

Je compte habituellement 1% du prix du bien par an dans les simulations (je loue en meublé, en nu c’est peut-être un peu moins).

Regardez aussi le prix au m2 du quartier, normalement sur un immeuble il est moindre que celui d’un appartement seul.

Dernière modification par Trahcoh (11/10/2019 16h01)

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#8 11/10/2019 17h05

Membre (2018)
Réputation :   2  

@ Trahcoh

Je n’ai pas oublié la CSG à 17,2% c’est juste que je ne l’ai pas cité encore une précipitation de ma part…
Effectivement je n’ai pas compté le prix de création de la SCI car pour le moment je suis encore dans le doute de savoir si j’en créé une pour penser à la transmission plus tard et intégrer les futurs achats ou alors je ferais ça plus tard…
Je me dis que je devrais le faire aujourd’hui pour être tranquille mais je suis en train d’essayer d’améliorer mon fichier excel pour pouvoir simuler les différents cas, mais je suis en train de me former sur les différents cas car j’ai vu que je pouvais également créer une SARL mais j’avoue que pour le moment c’est très floue je me documente beaucoup et je demande à papa beaucoup de conseil.

Effectivement pour les frais d’entretien c’est beaucoup plus logique de faire ainsi.

Le prix au m² est de 2220€ en moyenne pour un appartement et moi à 129000€ je suis plutôt sur 1170€.


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#9 11/10/2019 21h46

Membre (2014)
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Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   491  

Comme indiqué ci dessus, vous êtes trop optimiste sur les charges :

Expert comptable ?
Cfe? Dépend où vous indiquez l’adresse lmnp. Si c’est sur la métropole : 550 € env
Travaux annuels sous-estimés
Pno sous estimée, avez-vous un devis?

Et en sci is, la CRL…

Dernière modification par lachignolecorse (11/10/2019 21h50)


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#10 21/10/2019 10h14

Membre (2018)
Réputation :   2  

Bonjour,

Ce week-end nous avons visité un nouveau bien.
C’est un immeuble composé de 5 appartements avec la possibilités de créer un nouveau appartement, dont 4 sont loués.

L’immeuble est située dans une petite ville de 7000 habitants du Pas de Calais.
Les locataires sont en places depuis très longtemps.

Le prix FAI est de 60000€ (négocié)
Les loyers sont de 1800€ car un locataire vient de partir mais potentiel de 2600€ avec les 6 appartements.
Dans l’immédiat il faudrait refaire l’appartement qui vient de se libérer pour partir sur quelque chose de propre et isoler pour cibler un autre type de locataire qui est en place.
Ensuite créer l’appartement qui a déjà l’arrivée en eau et en électricité (mais le compteur Linky n’a pas été installé…). Pour le moment il y a que la porte d’entrée et derrière c’est un plateau brut avec parquet.
Les locataires touchent la CAF

La plupart des travaux seront fait par mes soins avec l’aide de ma famille.

Récapitulatif :

Frais d’acquisition :


Prix : 60000€ FAI
Notaire : 5200€ (estimation)
Travaux : 100000€
Loyers : 1800€/Mois
TMI : 30% et 14%
CSG : 17,2%

Financement :


Montant du prêt : 165200€
Taux : 1,2% (estimation)
Durée de l’emprunt : 20 ans
Frais de dossier : 350€
Frais de garantie : 1300€

Frais divers :


Assurance PNO : 1000€ (estimation)
Frais d’entretien annuel : 1500€
Taxe foncière : 2800€
Expert comptable : c’est mon papa

Rentabilité brut : 13,08% (loyers/coût d’achat)

Cash Flow: 5205€/an pendant 12 ans


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#11 21/10/2019 11h03

Membre (2015)
Réputation :   64  

La difficulté dans votre projet sera de trouver un financement avec des travaux qui représentent pratiquement le double du montant de l’acquisition. Soit vous avez déjà une grande expérience de rénovation et vous pouvez le justifier aux banques, soit il vaut mieux partir sur un budget travaux moins conséquent quitte à monter l’opération par la suite en justifiant de la création d’un nouveau logement.
Sinon très belle rentabilité au premier abord, 1800€ pour 60k€ d’achat, perso je signe et je m’en contente, même si je ne crée pas de nouveaux logements et qu’il faut rénover par la suite les logements lors des départs des locataires. Le cash-flow est tellement important qu’il permet d’englober le montant des travaux au fur et à mesure


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#12 28/10/2019 15h54

Membre (2014)
Réputation :   66  

L’immeuble vous rapporte 1800 eur de loyer avec 4 appartements pour 60k d’achat, pourquoi vouloir faire autant de travaux dans les appartements ?
Vu votre prix au m2 - les gros travaux ne sont pas rentables (surtout ceux visant à "créer" un 6eme apaprt), et impossibles dans l’immédiat si les locataires sont toujours en place.
A la limite refaire cosmétiquent la cage d’escalier, et l’appart qui vient de se libérer.

Vous avez une renta brute (avec 5 apparts) de environ 2100x12/60000 = 42%, en net ca descend vers 33%, ça reste plutôt exceptionnel !

Si les appartements ne sont pas « indécents » et actuellement loués « dans l’état » c’est qu’il y a une demande même pour des appartements dans leur jus. Je vous conseille de ne pas faire de travaux, mais de conventionner avec l’ANAH, quitte à baisser un peu le loyer – c’est possible avec les locataires déjà en place.
Le conventionnement aura l’effet de diminuer drastiquement l’imposition sur vos revenus fonciers.

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#13 28/10/2019 17h28

Membre (2018)
Réputation :   2  

L’immeuble rapporte actuellement avec 4 appartements loués 1464€/mois sans les charges.
Pourquoi impossible de créer le 6eme appart ?
Pour la création du 6eme appart toute la surface est libre, elle se trouve dans les combles mais avec une très hauteur sous plafond et les câbles pour l’installation du compteur électrique sont en places et l’arrivée d’eau également.
L’appartement libre sera refait intégralement et ensuite le second au rez de chaussée bénéficiera d’une isolation par l’extérieur (il donne dans le hall) ce qui ne va pas faire diminuer la surface habitable.

J’ai eu l’agent immo en début d’après-midi pour me dire que mon dernier prix (65000€) venait d’être accepté sous condition de fournir un accord de prêt (ce qui ne va pas poser problème car j’en avait discuté avec mon CGP)

Les appartements ne sont pas indécents mais je voudrais faire quelque chose de plus moderne et surtout plus propres et aux normes pour sélectionner les profils et augmenter le loyer

J’ai justement commencé à lire les conventions ANAH ce week-end mais je me pose la question si justement ça vaut le coup au lieu de louer en LMNP


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#14 28/10/2019 22h35

Membre (2014)
Réputation :   66  

vous ecrivez precedamment - « les loyers sont de 1800 car un locataire viens de partir » je ne pense pas etre le seul à comprendre que 1800 eur/mois est pour 4 apparts. Bref là n’est pas la question - la renta dans l’état est excellente.

Il n’est pas impossible de créer un 6 eme appart (pour le coup c’est vous qui m’avez mal compris smile ) - il est impossible de faire des gros travaux dans des appartements occupés.
A voir si cela peut créer du déficit foncier (les combles que vous souhaitez aménager ont-ils été habité? si non le fisc peut trouver à redire - je vous laisse étudier la question)

Vous ecrivez vouloir faire du LMNP dans une ville de 7k habitants. Pourquoi?
Y a-t-il de la demande pour ce genre de produit?
On dit souvent que dans les petites villes le LMNP n’a pas trop son public, mais vous tenez là peut-etre un marché de niche…

je pense que l’ANAH vaut plus le coup’quitte à endosser le role du bailleur social.

Comment isoler un seul appartement par l’exterieur? Perso je ne vois pas trop.
Quand on isole par l’exterieur c’est à coup de facade entiere, sinon ca ne vaut pas le coup.
A nouveau isoler par l’exterieur est de l’ordre de 60 eur/m2 (16 cm) et il vous restera l’interieur à traiter. Isoler par l’interieur est environs moitié prix et en prime vous avez des murs nickels et pouvez passer les cablages deriere le placo, quitte à perdre un peu de surface, mais vu votre prix au m2 à l’achat ca ne me parait pas génant.

Vous dites vouloir faire les travaux par vous meme ou par famille l’isolation par l’exterieur ne s’improvise pas (a moins que vous ayez un facadier dans la famille).

Pour du locatif le plus simple - c’est le mieux. Si vous pouvez louer dans l’etat - allez y, sans pour autant vous transformer en marchand de sommel. Oubliez l’ITE et le meublé ( vous sous estimez sans doute la difficulté à meubler 5 appartements). Un coup de peinture blanche fait souvent des miracles!

Je crois que vous devez encore murir votre projet.

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#15 29/10/2019 09h03

Membre (2018)
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Effectivement j’avais bien écrit ça mais erreur de ma part car j’ai posté l’étude avant d’avoir réussi à avoir les baux donc c’était une estimation

Ah ok, effectivement je n’avais pas compris dans ce sens et du coup j’ai pas mal réfléchi à comprendre pourquoi je ne pouvais pas créer le 6eme appart ^^
Les combles non à ma connaissance et celle de l’agent immo jamais été habité juste étudié

Je n’ai pas encore testé la demande du meublé dans ce secteur mais je vais poster une annonce pendant les travaux pour voir si il y a de la demande et sinon je resterais en nue

J’ai justement hier soir complété mon fichier excel qui me permet de calculer la rentabilité avec la fiscalité mais j’ai un peu de mal et du coup il y a papa qui va intervenir pour me débloquer car j’ai réussi à le créer pour moi mais là il y a mon amie qui veut investir avec moi du coup il y a deux salaires et pas le même TMI

Pour l’ITE je me pose vraiment la question car en faisant ça je pourrais isoler le mur extérieur des salles de bains de deux appartements (à réfléchir)

Effectivement je dois encore mûrir le projet, je suis encore un "novice" mais je lis beaucoup et j’aime bien apprendre.

Merci beaucoup pour vos remarques qui me font grandement réfléchir et avancer


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[+2]    #16 29/10/2019 10h56

Membre (2014)
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J’analyse la pertinence de faire des travaux de la manière suivante:

Disons que j’ai une rentabilité actuelle de 12% brut (pour simplifier) – le loyer étant de 400. Donc 4800/an l’appartement m’ayant couté hors frais 40000.

Le locataire vient de partir et je me demande si ça vaut le coup de refaire la salle de bain.

Pour moi ça vaut le coup de faire des travaux si la renta n’est pas entamée et si j’arrive à récupérer les frais investis à la revente (dans l’immédiat – évidemment qu’avec le temps l’état de l’appartement se dégrade)

1)Si je mets 5000 de travaux est ce que je peux continuer de le louer pour avoir une renta de 12% ? donc loyer de 450/mois.
En gros pour chaque 1000 eur de travaux je dois pouvoir augmenter le loyer de 10 eur/mois (ce ratio n’est pas évident à obtenir – il faut vraiment cibler les travaux)

2) Est-ce que j’arriverais à revendre à 45000 une fois la salle de bain refaite ?
Si 1=oui et 2=oui, alors d’après moi il est pertinent de faire ces travaux, et c’est le double effet : vous valorisez le patrimoine, ne perdez pas en renta et générez des charges (ou déficit foncier)
Si oui & non ou non & oui, alors c’est envisageable, à étudier plus en détails.
Si 2 non et l’appartement peut continuer à se louer au même loyer qu’avant, alors je ne fais pas les travaux

Chacun ajustera évidemment la rentabilité et la potentielle plus-value à son cas particulier.

Si en injectant 5k vous valorisez votre bien de 10k supplémentaires, mais ne pouvez pas le valoriser vis-à-vis du loyer, ça peut également être intéressant.
Si je n’arrive pas à louer du tout, alors je ferais des travaux minimums nécessaire pour retrouver le loyer précèdent sans ronger sur la qualité des locataires, pour ne pas se retrouver dans une spirale descendante.

Après en immobilier ce n’est pas évidant de valoriser le bien à 5-10k près, la saisonnalité du marché et les conditions de vente varient.
Il se peut très bien qu’un bien très similaire (les biens exactement pareils n’existant quasiment pas) se vende à -15%/-20% comparé au bien voisin si vendeur pressé et marché détendu.
L’important donc est de bien acheter pour ça il faut très bien connaitre son marché.

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#17 29/10/2019 17h16

Membre (2018)
Réputation :   2  

Très bonne analyse.

Moi je me contente simplement de juger de l’état des appartements en me disant "à la place du locataire j’aimerais bien une salle d’eau plus propre ou un sol plus récent ou une déco plus récente" et après je me dis aussi qu’un appartement refait aux normes et à neuf je ne serais pas embêté pour quelque chose qui ne fonctionne plus
J’adore vos remarques car à chaque fois ça me fait réfléchir et de ce fait creuse encore plus sur le projet et les futurs…
Je me dis que j’ai encore beaucoup à apprendre dans ce domaine…

Acheter au bon prix pour ce bien je me dis qu’au jour d’aujourd’hui j’ai fait une bonne affaire et ce projet va me permettre d’avancer plus rapidement dans les travaux de la RP et par la suite créer une bonne trésorerie pour de futurs projets


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