Jacques [31] : étude de cas immobilier (Cosse)

Jacques · #1

Bonjour à tous.
C’est mon plan pour mon secondaire immobilier locatif. Grâce au forum, je prendrai le premier mi-
octobre. Pouvez-vous me donner retour d’information et corriger mon erreur. Merci d’avance

VOTRE PROFIL

- Statut, age, TMI, revenus: 32 ans mariée, 2 enfants 14% ~ 33k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables moyenne
- Fiscales moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyenne
- Sociales faible
- Temps disponible soir, weekends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type :appartement HLM ancien 100 lots
T3/4 totale habitable 73m².
- Année de construction: 1966
- Étage: 9er/10 étage luminosité : "Bon" exposition est Sud surface avec ascenseur
- Déjà occupé : NON vide
- Si appartement : syndic professionnel Action Logement
- Chauffage : individuel gaz
- Espaces verts dans la copropriété  : non
- Compteurs d’eau et d’électricité : individuels Télé-relevés
- Décoration : pas de déco. Mur « blancs »

LOCALISATION DU BIEN

- Haute-Garonne: 31 ville 15000 habitants
- Centre-ville : 1.5 km a centre historique
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : moyen
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 49700 + 2800 agence +5300 frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué 570e/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation non
- Charge: 70e/mois. loyer paye 30e/mois

- Travaux immédiats 6 000 pour travaux (électrique et déco)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. non
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) non idea
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) non idea

- Taxe foncière hors TEOM 900e
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) Non idea
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire= 11.8%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats = 8.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 6000
- Type de crédit : 58000
- Taux du crédit avec assurance 1.5%
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 3000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Régime Cosse -70% ou 85% revenu

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton nu en intermédiation locative ou Social/Très social

CASH FLOW

- Cash flow 570 - 40 - 280 = 250e

Je vois que le charge et la taxe foncière sont élevés mais le rentabilité est acceptable, donc cela peut aider. Qu’est-ce que vous pensez?
Que pensez-vous du risque d’un ancien HLM?
Si je comprends bien par "intermédiation locative", cela inclut aussi "Garantie Loyers Impayés" et je réduis aussi l’impôt mais ce que je ne sais pas si cela augmente le taux de vacance. Avez-vous une expérience à ce sujet? Merci d’avance

Dernière modification par Jacques (03/10/2019 09h32)

Mots-clés : immobilier, location, nue-propriété

alex44 · #2

Bonjour

L’intermédiation Locative comprends la Garantie Visale d’office, mais tous les locataires ne sont pas eligibles (ressources) mais par contre en intermédiation via Soliha c’est le seul critère qui peut coincer (l’age n’est Plus un critère)

Je vous invite a vous rapprocher de votre Anah 31 pour connaître les plafonds de loyer, suivant les départements et les villes les plafonds sont différents.
De plus en intermédiation seul le social est accepté en Charente par exemple…

C’est un outils puissant pour réduire l’imposition, mais c’est La cerise sur le cageot, car la fiscalité est changeante… et assurez vous des conditions. Autre exemple en charente seul les dpe D max sont acceptés en convention Anah (un vierge n’est pas acceptable ! Il faut ensuite trouver un bureau d’etu Thermique… vécu !)

Je ne me prononcerai pas sur les autres aspect du bien. Ce n’est pas ma tasse de thé votre cible.

Jacques · #3

Bonjour,
Merci pour votre réponse. J’ai vérifié avec ANAH afin que mon appartement puisse louer à 580 euros (Loyer "social). Avec T3/4 73m2, ma cible est la famille avec 1 ou 2 enfants, la plafonds de ressource est donc 50 049 Euros. Et la classe énergie de l’appartement est C, donc je pense que ça va pour ANAH.
Avez-vous des recommandations sur quelque chose du projet? Ai-je trop optimiste dans aucune perspective? Ou j’ai manqué quelque chose dans les calculs?

jeromem · #4

Comme le dit Alex44, il faut bien vérifier les critères avec l’Anah et Soliha.
Concernant les diagnostics immobiliers, il faut minimum DPE D et un diagnostics électrique correct, c’est à dire sans anomalie, ou alors avec mesures compensatoires.
La garantie VISALE est incluse avec l’intermediation. Les agences ont par ailleurs des conditions privilégiées avec des critères plus larges. Quelque soit les locataires que l’agence choisira, vous aurez donc une garantie VISALE.

Un point sur lequel il faut être vigilant. Le dispositif "Louer abordable" prend fin le 31/12/2019. Il faudra donc passer le conventionnement avant cette date.
Aucune information sur le fait qu’il sera renouvelé ou pas.

En tout cas, si vous pouvez en profiter, allez y. Vous serez tranquille niveau imposition pendant au moins 6 ans avec en plus un déficit qui viendra baisser votre imposition globale chaque année.

Dernière modification par jeromem (06/10/2019 14h17)

Jacques · #5

Merci pour votre conseil.

Je vérifierai donc avec ANAH et Soliha. DPE est C et l’électricité est prévue pour refaire. Donc, je pense que ce ne sera pas un problème.
Je ne sais pas le "Louer abordable" se terminera en 2019. Il est difficile de terminer tous les documents cette année. Je vais donc essayer de faire vite et de préparer un plan de secours.

Jacques · #6

La mairie avait fait jouer son droit de préemption. Donc, je ne peux pas l’acheter. Maintenant, je dois en chercher un nouveau .

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