Gérer un bien immobilier avec défaut majeur nécessitant des travaux de dépollution ?

Seapathfinder · #1

Bonjour,

Je possède via une SCI à l’IR, 3 bâtiments, dont un bâtiment qui a une partie distincte qui se trouve au dessus d’une cuve de mazout enterrée dans les années 1950. La partie du bâtiment concernée par ce gros défaut, qui pourrait nécessiter de gros travaux voire une destruction de la partie concernée, pour des travaux de d’excavation ou de dépollution a fait l’objet d’une séparation au cadastre pour que le problème puisse être séparé du reste.

Dans les années à venir, une restructuration de la SCI va devoir être envisagée car mon associé souhaite vendre ses parts.

Ce serait une holding IS qui rachèterait plusieurs SCI à l’IR (une par ensemble cohérent de bâtiment). La partie qui comporte le problème de cuve devrait être vendue à une entité à définir mais d’identité différente (changement de propriétaire).

C’est une tuile que je découvre. Cette cuve est bien connue dans la base de données du BRGM (bureau des recherches géologiques et minières).

Comment gérer ce type de situation. Une société de type SCI à l’IS peut-elle déduire ce type de travaux?

Je me prépare à des travaux conséquents si jamais j’étais contraint de faire ce type de travaux.
Les propriétaires précédents ont tout simplement recouvert d’une dalle béton le trou d’homme et tout accès à cette cuve, dont l’excavation nécessiterait la destruction de cette partie du bâtiment.

A la recherche de partage de bonnes idées ou de montage permettant de racheter cette partie devenue encombrante, d’un ensemble rentable par ailleurs.

Bien cordialement

Seapathfinder

Mots-clés : destruction d'un bâtiment, recherche du meilleur montage, travaux imprévus

Macaxeira · #2

Bonjour,

Pouvez-vous préciser en quoi une cuve à mazout enterrée est un problème? Enterrée sous quoi? Quelle taille fait-elle?

Ne pouvez-vous pas simplement accéder à la cuve pour la vider, la laver et la remplir de gravats pour combler le trou? Faut-il absolument l’enlever?

Seapathfinder · #3

Il s’agit d’une cuve à mazout de grande capacité 8.000 litres qui est à l’origine une ancienne pompe à essence de 1930. Il reste un évent peut-être cassé et un nable de remplissage en PVC, seuls vestiges de cette cuve, pour neutraliser cette cuve dans laquelle il resterait 1000 L de mazout, il faudrait accéder via le trou d’homme et pas par le nable de remplissage. Or, c’est impossible, depuis que la dalle béton armé a été coulée dessus.

Mi345 · #4

Vous n’êtes pas obligé d’excaver la cuve.
Vous pouvez la curer puis la neutraliser en la remplissant de sable.

Seapathfinder · #5

Cette opération se fait par le trou d’homme qui permet de passer des pompes, de l’eau ou d’envoyer du sable. Cette opération est rendue impossible par l’absence de trou d’homme accessible.

La question que je souhaite poser dans un cadre plus général, est quel est le statut le plus adapté sur le plan financier pour gérer des travaux couteux de type mauvaise surprise. Cette mauvaise surprise ne pouvant pas être qualifiée de travaux d’amélioration.

En nom propre, en SCI à l’IS, en SCI à l’IR, est-ce que cela change quelque-chose?

Cordialement

Seapathfinder

Dernière modification par Seapathfinder (03/10/2019 17h59)

Bernard2K · #6

Vous mélangez plein de trucs.

Essayez de considérer les choses clairement.
Déjà, la réalité des travaux :
vous pouvez :
1) ne rien faire (il n’y a aucune obligation légale à dépolluer, n’est-ce pas ?
2) faire dépolluer en rouvrant le trou d’homme. Si on sait où c’est, c’est faisable.
3) faire dépolluer en détruisant tout ou partie du bâtiment.

Ensuite, second sujet : vous semblez vouloir "déduire" ces travaux. Question : le bâtiment est-il loué ? Si oui, il s’agit de revenus fonciers qui, dans une SCI IR, sont imposé entre les mains des associés de façon très classique. A mon sens, les travaux pourraient être déduits des revenus fonciers, en tant que travaux de réparation (relisez SVP la définition des travaux de réparation : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux ).
Si vous passez la SCI à l’IS, ces travaux sont bien sûr "déductibles". Vous avez quelques notions de compta ? Toutes les recettes sont un produit, toutes les dépenses sont une charge. A partir de là, qu’il s’agisse d’enlever une cuve à fioul, de repeindre en orange ou d’installer une rampe de lancement (ou n’importe quoi d’autre), ça rentrera bien sûr dans les charges. A l’IS, toute dépense est forcément une charge de la société, la notion de "déductibilité" n’a pas de sens.

Troisième sujet : que voulez-vous vraiment faire avec ce bâtiment ? On dirait que c’est le même vieux bâtiment qui vous encombre depuis 2014, et que vous ne savez pas quoi en faire. Si vous aviez les idées claires là-dessus, le reste s’éclaircirait aussi.

Mich · #7

Bonjour,

Je ne sais pas si cela peut vous aider, mais j’ai du faire évacuer 7 tonnes d’huiles usagées et autres solvants laissés par un locataire peu scrupuleux dans un bâtiment industriel dont j’ai hérité.
En SCI à l’IR, j’ai passé cela en entretien et réparations. In fine, ce n’est ni plus ni moins que de l’évacuation de déchets donc aucune raison que cela ne soit pas remboursable. J’ai du le faire évidemment via un prestataire spécialisé en recyclage de produits chimiques. Je ne pense pas qu’on vienne vous chercher pour avoir fait ce genre de choses. Cela m’avait coûté 1500€.

Bien à vous,

Seapathfinder · #8

Merci beaucoup pour votre réponse très claire,

Je sais que je n’ai pas d’urgence à faire des travaux, si je dois en faire, ce sera assez lourd compte tenu de la configuration des lieux. J’aime bien envisager le pire des scénarios. Il y a des puits dans le périmètre proche de cette cuve, s’ils devaient devenir souillés…

Le statut IS permet de subir des travaux dont la nature n’a pas besoin de rentrer dans une case soumise à interprétation, y loger des parties douteuses peut être pertinent pour quelqu’un comme moi qui aime bien avoir une bonne marge de manœuvre.

Il y a des milliers de cas comme cela en France, si nous devions dépolluer la France de toute son amiante, son plomb, ses hydrocarbures, ses solvants chlorés, son arsenic et radioactivité nous serions ruinés. Je ne parle pas des Allemands, des Polonais, des USA ou des russes qui ont des passés industriels polluants pires que nous.

Bernard2K a écrit :
Troisième sujet : que voulez-vous vraiment faire avec ce bâtiment ? On dirait que c’est le même vieux bâtiment qui vous encombre depuis 2014, et que vous ne savez pas quoi en faire. Si vous aviez les idées claires là-dessus, le reste s’éclaircirait aussi.

J’ai beaucoup travaillé sur ce bâtiment depuis 2014, que je ne parvenais pas à vendre. Aujourd’hui le capital restant dû est de 72.000€.
Après avoir investi 60.000€, nous avons fini de restaurer une maisonnette (50m²) loyer de 360 € et créé deux beaux appartements de 58 m² (loyer 400 €) et de 78 m² loyer de 500€; dans cet ensemble il y a en plus un commerce au dessus de ma citerne enterrée loué 400 HT. Ce groupe de deux bâtiments (la maisonnette + le grand bâtiment avec les appartements et le commerce au dessus de la cuve rapporte maintenant 19000€ par an.

Il a même un peu de potentiel car lors de sa restauration, nous avons créé un gaine électrique ERDF permettant d’alimenter deux autres cellules qui pourraient de venir à terme deux appartements (compteurs Linky déjà en place). Chaque cellule possède aussi son arrivée d’eau et son compteur.

Nous avons eu mon associé et moi une réduction d’impôt de 10700€ chacun et du déficit foncier reportable de 11.000€ chacun en 2015 et 2016. Sans compter l’expérience acquise de la restauration.

Cela explique que ce groupe de bâtiments est devenu intéressant et que cette histoire de cuve peut venir gâcher la fête.

Dans cette SCI, il y a un troisième élément qui est un commerce créé il y a 10 ans qui est loué 30.000€ HT par an. Capital restant dû : 140.000€

Les revenus fonciers deviennent conséquents. Insoutenable à l’IR si je rachète les parts de mon associé avec la même configuration. D’où l’idée de faire acheter les parts de cette société par une holding IS en y injectant pas mal d’argent dont le fruit de la vente de mes parts.

Je viens d’acheter une maison à restaurer avec pas mal de travaux (40.000€) pour faire du locatif, j’étale les travaux sur 2020 et 2021 pour faire du déficit foncier relatif et ne pas aller jusqu’au déficit foncier déductible des impôts puisque je veux vendre la SCI.

J’espère avoir été à peu près clair.

Merci à Mich et Bernard2K

Bonne journée

Bernard2K · #9

C’est une excellente chose que vous ayez pu rénover ce bâtiment et en dégager un revenu.

Juste pour la précision du vocabulaire : vous n’avez pas eu une réduction d’impôt de 10700 € ; vous avez pu déduire le déficit foncier de votre revenu global imposable dans la limite de 10700 € l’année des travaux, ce qui est bien différent. A supposer que vous soyez à 30 % de TMI sans effet de franchissement de tranche, l’économie d’impôt est de 10700 €x30 % = 3210€.

Puisqu’il y a un commerce loué au-dessus de la cuve, ça veut dire que vous pourriez envisager de faire les travaux s’il y avait départ du commerce (vacance locative). Comme déjà dit, n’envisagez pas des travaux monstrueux : il suffit de rouvrir le trou d’homme, vide la cuve, la dégazer et l’inerter en y déversant du sable ou autre. Les désagréments sont relativement minimes.

Ces travaux seront déductibles en travaux de réparation donc vous pouvez tout à fait rester à l’IR.

On dirait que vous brûlez de passer à l’IS. Il ne faut faire ce changement de fiscalité (irréversible) que si on a calculé les conséquences (ce qui est délicat à cause du complexe calcul de PV) et que les avantages dépassent les inconvénients. Pas pour une histoire de cuve qu’on devra peut-être inerter un jour.

Dernière modification par Bernard2K (04/10/2019 17h46)

Seapathfinder · #10

Bernard2K a écrit :
C’est une excellente chose que vous ayez pu rénover ce bâtiment et en dégager un revenu.
Ces travaux seront déductibles en travaux de réparation donc vous pouvez tout à fait rester à l’IR.

On dirait que vous brûlez de passer à l’IS. Il ne faut faire ce changement de fiscalité (irréversible) que si on a calculé les conséquences (ce qui est délicat à cause du complexe calcul de PV) et que les avantages dépassent les inconvénients. Pas pour une histoire de cuve qu’on devra peut-être inerter un jour.

Bonsoir,

Merci pour les précisions de vocabulaire, ce n’est pas pareil en effet mais c’était une bonne affaire car j’ai un TMI de 41%. L’immobilier à l’IR pour moi est désormais très taxé. Quand je réussi à le neutraliser ça fait du bien. Souvent ce n’est pas possible car les projets sont énergivores en temps humain et nécessitent de la trésorerie.

Je vais essayer de garder les biens dans des sociétés à l’IR et faire racheter leurs parts par une holding à l’IS en la dotant d’un apport en compte courant capable de racheter les parts de la ou les sociétés restées à l’IR car il faut pouvoir vendre les biens si cela s’avère nécessaire en utilisant la durée de détention qui commence a être significative : 12 ans maintenant.

La société holding à l’IS pourra faire remonter les revenus des sociétés filles et les capitaux engagés par la société holding pourront être des dettes amortissables qui vont conduire à un résultat très faible. Le montage sera possible en 2022. Argent disponible (remboursement de compte courant associé Pro).

Voilà l’idée, mais vos conseils concernant la cuve de mazout me rassurent relativement, chercher le trou d’homme va conduire à une quasi destruction de la dalle, si un levage est nécessaire c’est la dalle béton du dessus qu’il va falloir également détruire, belle facture potentielle. L’utilisation d’une vacance de locataire est une bonne idée, déjà pour faire du repérage. J’ai interrogé un ancien du village qui se souvient de la pompe à essence. Il n’est pas formel mais ça aide dans la recherche.

Toujours preneur de conseils et remarques.

Seapathfinder

Canyonneur75 · #11

Bonsoir,

Avez vous exploré les archives de la commune concernée, au niveau des permis de construire et des installations industrielles afin de tenter de récupérer un plan de l’installation vous permettant de situer précisément le trou d’homme ?

Dans certaines villes, un inventaire des ressources est disponible sur internet.

J’ai récemment été aux archives de Paris afin de rechercher un document concernant l’immeuble ou je réside et ai été sidéré par la masse des documents conservés (par exemple : compte rendu d’entretiens avec tous les habitants de l’immeuble juste après la guerre afin de vérifier qu’ils ne disposaient pas d’une autre résidence en dehors de Paris, description détaillée des installations sanitaires - jusqu’au diamètre des différentes canalisations, plans divers…).

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (04/10/2019 20h35)

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Bernard2K a écrit :

[+1] #9 04/10/2019 17h42

#10 04/10/2019 18h55

Bernard2K a écrit :

[+1] #11 04/10/2019 20h34

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