Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ?

Bonjour,

C’est vrai qu’il est très bien d’avoir un CF positif et que cela est indispensable à long terme si on veut "enchaîner". En revanche, je tiens à dire qu’il ne faut pas décourager les gens à agir sous prétexte qu’ils ne trouvent pas d’opération le permettant. En effet, patrimonialement, il est largement préférable de réaliser une opération avec un CF négatif plutôt que de ne rien faire du tout.

Si au bout de 20 ans avec un cash flow négatif de 100€ vous êtes propriétaire d’un appartement d’une valeur de 150K€ (en déboursant 24K€ en tout), ça sera toujours mieux que de ne pas agir !

Donc voila, optimisez le Cash Flow c’est important ! Après une opération avec un CF de +20€ ou de -20€ par mois et bah ça change pas la face du monde !

Autre petit point : j’ai un appart en Airbnb qui a un CF positif et un en longue durée qui a un CF négatif… En fait, c’est le temps que j’y consacre (ménage et autre qui permet ça). Ca dépend comment on valorise son temps, idem pour les travaux réalisé sois-même…

Bonne journée

Le cash flow positif n’est sans doute pas un Dieu ou un Saint à prier chaque matin au pied du lit, mais cela traduit un niveau d’exigence.

Exigence à mon opinion nécessaire dans le cheminement qui part de l’idée d’investir dans l’immobilier jusqu’à l’obtention d’un bien rentable et apportant la meilleure sérénité possible dans l’avenir de l’investissement (la rentabilité ne doit à mon sens pas s’y opposer ou un équilbre satisfaisant trouvé).
Sans cette exigence on commence par chercher des biens avec 10% de rentabilité, puis on en visite avec 7% et on achète à 5% quand tout est bien pris en compte…

Et puis Mr & Mme Lapalisse ont trouvé qu’il était un peu bête d’acheter des biens à CF- alors qu’on en trouvait à CF+ (Certes c’est plus dur à trouver, par contre l’hypothèse du patrimoine qui sera mieux valorisé n’est généralement qu’une hypothèse qui s’avère souvent fausse)

Il y a aussi Mme Calculette & Mr Tableur (non mariés mais Pacsés) qui mesurent sur le papier le poids de petites sommes, ou de petits % multipliés par la durée très longue d’un emprunt immobilier. Ils trouvent que pour le même prix (taux d’endettement du ménage, apports sonnants et trébuchants du même ménage…) ils ont rapidement un écart signifiant 5/6 lots en CF+ pour 4 lots en CF-
(démonstration réalisée à titre d’exemple n’engageant ni Mme & Mr Calculette, Tableur, Lapalisse ou DDtee sans oublier qu’un crédit est un engagement et qu’il vous faut vérifier vos capacités de remboursement avant blabla…)

Pour moi ,

un cash flow positif n’a de sens que si on se limite à un crédit 20 ans, sinon c’est de l’habillage comptable visant à se leurrer soi même.
Quel bien immobilier tiendra plus de 15 ans sans travaux très significatifs?
Par ailleurs , il m’apparaît qu’à trop se concentrer sur le cash flow , on peut en perdre de vue la qualité patrimoniale de l’acquisition. Le peu que je connais de l’immobilier me laisse à penser que c’est un ensemble de critères positifs qui fait un bon investissement et pas un seul critère. Je préfère faire des concessions sur le rendement si une certaine qualité du bien et du lieu assure des locataires de bon niveau ( même plus qu’une plus value , hypothétique par définition).

Par définition, le cashflow est le flux de trésorerie. Positif, il indique que, chaque mois, une fois qu’on a tout payé, il reste "du beurre dans les épinards". Négatif, il indique un "effort d’épargne" car les revenus "nets nets" ne suffisent pas à rembourser l’emprunt. C’est tout.

C’est donc un bon indicateur pour savoir si on peut se permettre de faire cet investissement. Celui qui gagne 1000 € par mois avec 3 enfants à charge devrait prendre peur devant un cashflow négatif de 200 € par mois, tandis que celui qui gagne beaucoup plus peut supporter ce cashflow négatif. Ni plus ni moins.

Ce n’est pas du tout un indicateur de la qualité de l’investissement, puisqu’il dépend du mode de financement.

Exemple : achat 100 k€, loyers bruts 12 k€, charges et impots 4 k€ soit loyer net de 8 k€, emprunt de la totalité de la somme sur 10 ans donc remboursement de capital de 10 k€ par an. Cashflow négatif annuel de 2 k€ soit 167 € par mois. Ca fait un gros cashflow négatif à supporter. Est-ce un mauvais investissement pour autant ?

C’est un bon indicateur si on le prend pour ce qu’il indique vraiment (va-t-on mettre du beurre dans les épinards ou devoir manger des patates à tous les repas ?) et un mauvais indicateur si on le prend pour un substitut de la rentabilité.

Certains disent : "le cashflow est un bon indicateur de rentabilité, à condition de figer les conditions de financement, par exemple à un emprunt à 110 % sur 20 ans". Evidemment. Car si on fige les conditions de financement, le cashflow est alors proportionnel à la rentabilité nette. Mis à part la constante multiplicative entre les deux, on est en fait en train d’examiner une rentabilité nette. Les plus matheux devraient être d’accord avec CF = aR +b, où a et b sont des constantes et R la rentabilité nette. Autant appeler un chat un chat et dire que le bon critère pour comparer des investissements entre eux et savoir si ce sont de bons investissements, c’est la rentabilité nette !

Je résume :
cashflow = indicateur de beurre ou patates
rentabilité nette = qualité de l’investissement.

Ensuite, je ne suis pas d’accord avec l’approche de darkvadehors sur cette histoire d’investissement patrimonial qui amènerait à accepter un moindre revenu.

Le meilleur indicateur de la qualité de l’investissement, ce n’est même pas la rentabilité nette, c’est le gain total sur la période de détention Y COMPRIS la revente, c’est à dire la somme des revenus nets PLUS le net vendeur à la revente. Une bonne définition d’un bon investissement patrimonial est "l’investissement qui maximise l’augmentation de patrimoine sur l’ensemble de la période de détention, revente incluse". C’est quasiment une lapalissade !

Si l’on actualise ces revenus, comme le font tous les gens qui font de la prévision financière et comme on devrait toujours faire pour mesurer la qualité d’un investissement, le net vendeur à la revente (dans 20 ans par exemple) est pondéré par un facteur d’actualisation nettement plus bas que les revenus perçus pendant la période. De même, les revenus perçus en fin de période valent moins cher, actualisés à aujourd’hui, que les revenus perçus en début de période. Si on actualise à 5 % par an, par exemple, ça fait tout de suite des différences énormes. Même avec un taux à 3 %. Après, le choix du taux d’actualisation, vaste sujet dans lequel je ne vais pas rentrer.

DONC, l’hypothétique gain de valeur à la revente d’un bien "patrimonial" devrait peser très peu lourd dans la balance décisionnelle, s’il est obtenu en contrepartie de revenus moins élevés.

Dit encore autrement : une fois qu’on a enlevé les investissements qui craignent vraiment (ville en déprise économique et démographique, quartiers chauds ou en train de se dégrader), on devrait privilégier les achats qui apportent un haut revenu locatif "net net", car ce revenu devrait peser bien plus lourd dans le choix qu’une plus-value future, hypothétique,et qui pèse peu si on l’actualise à aujourd’hui.

Je pense que la qualité "patrimoniale" est trop souvent une consolation morale pour ne pas arriver à décrocher de l’investissement à haut rendement.

Par ailleurs, sur l’aspect patrimonial et valeur de revente, ne pas oublier que c’est relatif à ce que font les autres investisseurs sur le même coin :
- si vous arrivez à créer du 10 % de rendement brut là où tout le monde se contente de 5 % brut, vous venez de doubler la valeur de votre bien, donc c’est manifestement un très bon projet pour développer votre patrimoine, même s’il ne correspond pas à la vision que certains se font d’un bien "patrimonial".
- Si vous trouvez du 10 % de rendement brut là où c’est la valeur communément admise, vous n’avez créé aucune valeur, vous n’avez pas un bien de bonne qualité patrimoniale. Vous allez certes avoir une bonne augmentation de patrimoine grâce aux revenus perçus qui sont assez hauts, mais vous n’aurez pas de bonus à la revente.
- si vous trouvez du 12% là où le vrai rendement admis par les investisseurs est 20-25 % (cas des quartiers qui craignent à fond), vous êtes un pigeon qui vient de faire un très mauvais investissement, que vous ne pourrez revendre qu’avec une forte perte.

Toute la question est donc d’arriver à créer du haut rendement (>10%) sans pour autant aller dans un quartier qui craint ou un désert rural ; toute la question est donc d’arriver à faire nettement mieux que la moyenne des investisseurs sur ce coin-là. On a ainsi créé une réserve de valeur qui nous met à l’abri de bien des aléas.

Dernière modification par Bernard2K (14/09/2019 08h49)

Bonjour,

Je participe car je suis un cas concret de tout ce qu’il ne faut pas faire en immobilier.
3 appartements = 3 cash flow négatif…

Le 1er j’ai pris un crédit trop court sur 10 ans. Je voulais vite le liquider pensant qu’il serait seul…grave erreur. Ses frères sont arrivés quelques années après,.
J’ai fait racheter le crédit 2 ans après sur 10 ans (donc durée totale finale sur 12 ans).  Il me reste 5ans et demi…
Cash flow négatif de 150 euros

Le 2ème … crédit sur 20 ans. Appartement très bien situé pour la ville.
Cash flow négatif de 110 euros…

Puis le dernier né qui est déjà un grand petit bonhomme de 4 ans (crédit sur 20 ans)…
Cash flow négatif de 150 euros également.

Je précise que dans ces cash flow  négatif j’ai une petite marge travaux en prévision de l’avenir. J’ai donc une petite enveloppe d’avance.

J’ai tenté le rachat des crédits à 2 reprises sans succès.  Je n’intéresse pas les banques car mes CRD sont trop faibles.
Aujourd’hui je gère donc je n’ai pas la nécessité de vendre rapidement.  Mais je ne suis pas sans avouer qu’à la fin du 1er crédit je vais quand même souffler.
Depuis le 2ème bien je ne peux plus économiser de liquidité… Où très peu à la marge. Donc je vis tranquillement mais je n’ai pas d’extra.

Si c’était à refaire je chercherais bien évidemment un meilleur rendement car là je dois attendre encore 5/6 avant de pouvoir réinvestir. Je n’en suis qu’à la moitié de mon objectif fixé en immobilier donc je vais malheureusement terminer les crédits assez tard en âge (enfin si j’y arrive).

Donc un conseil calculez bien car nous n’avons qu’une vie et c’est dommage de ne pas en profiter pendant que nos artères sont en formes.

Dernière modification par Gwen11 (22/09/2019 09h12)