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[+3]    #1 24/05/2017 01h42 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Un peu d’humour pour cette étude de cas mais l’avis des spécialistes m’intéresse car je ne comprends pas tout et cela permettra de bien analyser où est l’entourloupe.

Ce que révèle "Le Canard enchaîné" sur "l’affaire immobilière" du ministre Richard Ferrand

On a donc l’épouse de qui contracte un prêt de 402k€ pour obtenir 42k€ de loyers annuels.
On peut supposer qu’elle l’a pris sur 15 ans, en 2011 donc à 2,95% avec une assurance à 0,3%.
Montant de la mensualité assurance comprise : 2 866,98 €
Montant des loyers perçus : 3500 €

Soit un cash-flow de 633€ avant paiement de la taxe foncière et autres charges que ne prendront pas en charge les Mutuelles de Bretagne (y en a-t-il?).

Au bout de 15 ans, madame est donc propriétaire d’un local d’une valeur de 400k + 184k€ de travaux ce qui devrait lui permettre de tirer un joli profit si elle le revend. Non sans avoir perçu quelques centaines d’euros mensuelles et sans prendre un risque considérable.

La mutuelle a-t-elle surpayé le loyer? Difficile de l’estimer, on peut penser que non, par contre réaliser autant de travaux en montant, est-ce normal pour un nouvel arrivant? C’est clairement rassurant pour les banques, j’imagine qu’elle a pu avoir des conditions excellentes.

Je l’ai rien compris à l’opération en SCI. Pourquoi dit-on que la valeur des parts a été multipliée par 3000? Ceux qui investissent dans ces parts devaient rembourser l’emprunt au prorata non?

Serions-nous finalement tous des petits joueurs à courir derrière des rentabilités à 2 chiffres alors qu’il suffit de connaître quelqu’un bien placé dans un conseil d’administration?

Message édité par l’équipe de modération (12/09/2019 17h48) :
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Mots-clés : affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand

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[+1]    #2 24/05/2017 07h39 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Comme beaucoup d’études de cas présentés par des débutants wink , il manque des informations importantes :
- nature du bail ? Entre une mutuelle, organisme à but non lucratif, et un bailleur, pour des locaux de type "centre de soins", plusieurs baux sont possibles : bail commercial (pas le plus adapté mais possible), bail professionnel, bail emphytéotique…
- durée du bail ? Vu que le preneur réalise des travaux pour un montant important, il faut qu’il ait en contrepartie l’assurance de rester longtemps. Pourvu qu’il y ait cette contrepartie, ça ne me choque pas. Sur des surfaces de bureaux importantes, pas toujours faciles à trouver, il n’est pas rare que le preneur réalise des travaux pour adapter le bâtiment, à ma connaissance. Je connais même un cas où le bailleur avait loué un étage où il n’y avait que le gros oeuvre, le preneur réalisait tout le second oeuvre et l’aménagement. De même sur un local commercial, il est courant que le preneur aménage tout l’intérieur pour son activité, à ses frais.
Pour un centre de soins, l’aménagement par le preneur paraît indispensable. On ne sait pas de quels soins il s’agit, mais il est probable qu’il y ait des besoins d’aménagements spécifiques. On ne peut pas trouver à la location un centre de soins "sans travaux" qui convienne exactement aux besoins, sauf exception.
- SCI IR ou IS ? Sans mention spécifique, on va supposer IR.
- comme souvent, dans son étude de cas, le bailleur minimise ses charges et impôts. Le loyer ayant la nature de revenus fonciers, l’imposition va être importante. Prenez en compte les revenus fonciers dans une SCI IR, et le cashflow est négatif. TMI des sociétaires ?
- si des charges sont conventionnellement mise à charge du preneur, cela augmente le revenu du bailleur ; mais le gain de l’opération est bien moindre que la charge économisée, à cause de l’imposition. Par exemple, avec un TMI de 30 %, l’économie de charges de 1000 € pour le bailleur se traduit en une moindre dépense de 1000 €, mais il ne fait pas non plus l’économie de 450 € d’imposition sur cette charge, reste seulement 550 € de gain net véritable.

Du point de vue du preneur, l’intérêt de l’opération dépend de la durée d’occupation. Si le preneur reste au moins 15 ans, voire plus comme il est probable, c’est une bonne opération pour le preneur qui a des locaux parfaitement adaptés à son usage, pour un loyer d’une dizaine de pourcents, ce qui conforme aux usages pour tout ce qui est locaux d’activité. Et son investissement initial de 180 k€ de travaux pour l’aménager conformément aux besoins de son activité est amorti.

Le gain potentiel à la revente dépend de la façon dont le bâtiment a été aménagé. Un "centre de soins", ça peut être très spécifique donc difficile à revendre. Si l’acheteur a besoin d’aménagements différents (par exemple des bureaux et pas un centre de soins), il devra tout refaire, donc les 180 k€ de travaux ne seront pas valorisés dans le prix de revente, ou en tout cas pas complètement.

En définitive, l’intérêt de l’opération pour le bailleur, comme souvent, dépend beaucoup de la fiscalité : SCI IS ou IR ? TMI ? Cela influera aussi bien sur la rentabilité nette d’impôt que sur la fiscalité de la plus-value à la revente.

Il manque donc des points essentiels pour évaluer l’opération : durée du bail ; fiscalité (IR ou IS, TMI des sociétaires…). De façon secondaire, pour la valorisation du bien : caractère spécifique des aménagements (sont-ils très spécifiques à cette activité de centre de soins ou sont-ils susceptibles d’intéresser de nombreux acheteurs ?). Dommage que la personne qui a rendu public cette étude de cas n’ait pas été plus exhaustive. wink

Quant à la valeur des parts multipliées par 3000, ça revient à dire que le capital social était faible et qu’elles sont maintenant valorisées en tenant compte de la valeur de l’immeuble. Est-ce qu’ils ont pris en compte la valeur nette (diminuée du CRD) ou la valeur totale ? Je ne ferais pas trop confiance à ce calcul qui ne révèle rien de particulier, puisqu’il est fréquent que le capital social d’une SCI soit faible, sans rapport avec la valeur de l’immeuble détenu.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 09h17)

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#3 24/05/2017 09h24 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Avec tout le respect que je vous dois, vous m’avez donné la migraine avec toutes ces questions. Je suis certes débutant en études de cas mais je crains que la personne ayant vraiment réalisé cet investissement le soit encore davantage.

A vous lire il n’y a donc pas d’escroquerie à proprement parler sur les montants engagés, loyers ou travaux. Après tout comme vous le dites la Mutuelle a ses locaux a un tarif ni plus ni moins correct en regard à ses besoins. C’est donc un banal délit d’initié non? La justice aura bien du mal à démontrer qu’il y a eu connivence mais n’a-t-on pas fait les choses à l’envers en recherchant un local à partir d’un loyer puis en créant après-coup une structure qui l’achète?
Quand un particulier lambda veut vendre une place de parking, il doit en faire la proposition à sa copropriété avant de le mettre sur le marché mais dans ce type de conseil d’administration décide qui veut et pas de commissaire aux comptes ou CHSCT vérifiant la déontologie des opérations immobilières…

J’ai certainement sous-estimé les charges et impôts que cette heureuse madame a pu avoir alors estimons qu’elle a plutôt pris un crédit sur 20 ans pour amortir cela, elle se retrouve propriétaire d’un bien immobilier sans avoir déboursé un centime à l’achat, sans avoir à débourser quoique ce soit pendant 20 ans et au bout de 20 ans elle a son loyer qui tombe ou la possibilité de revendre son bien.

Dire que c’est cela qui nous gouverne ne va pas motiver le citoyen à bien remplir sa déclaration d’impôts et ne rien oublier.

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#4 24/05/2017 09h33 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Déjà, il s’agit d’une opération entre deux organismes privés : une mutuelle et une SCI. Pas de notion de fonds publics (en tout cas pas directement).

Sur le loyer, je ne suis pas très au courant des pratiques, mais il me semble que, de l’ordre de 10 % pour tout ce qui est local d’activité, c’est courant.

Sur l’aspect légal, opération entre deux sociétés dont les gérants/décisionnaires sont mari et femme : peut-être est-ce que cela a la nature d’une convention réglementée, avec le formalisme afférent (convention approuvée par l’assemblée délibérante, passée aux prix du marché, et notifiée au commissaire aux comptes). Mais je n’en suis même pas sûr ; ça dépend peut-être du régime marital ? xazh saurait répondre.

Non, la seule chose qui peut choquer, c’est l’aspect "affaires en famille". Les Français semblent y devenir sensibles… Mais c’est une question purement morale, pas légale.

Sur la plus-value donnée par les travaux, je répète : ça dépend vraiment de leur nature. Exemple, vous avez un local commercial, vous le louez à un boucher qui l’aménage pour son activité (chambre froide, vitrines réfrigérées…), au bout de 9 ans il cesse son activité sans avoir vendu son fonds de commerce. Si vous voulez revendre le local, vous avez un aménagement très spécifique sur les bras. Si l’acheteur veut faire une boucherie, l’aménagement et le matériel ont une valeur à ses yeux. Si c’est pour faire des bureaux ou un magasin de chaussures, cela va au contraire lui apparaître comme un supplément d’aménagements et d’équipements à démonter, donc ça se traduirait plutôt en moins-value sur la valeur du bien.
Du point de vue du bailleur qui voudrait relouer et non revendre, ces aménagements spécifiques peuvent être un gros frein au fait de retrouver un locataire. Encore une fois, ça dépend de leur nature passe-partout ou très spécifique au contraire.

Personnellement, dans le cas présent, ça ne me choque pas. Si le rendement avait été de 20 %, ou si le bâtiment n’avait pas existé du tout ou avait été une simple cahute, c’était choquant. Là ça me semble vraiment dans les tarifs et usages normaux.

Dernière modification par Bernard2K (24/05/2017 11h06)

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#5 25/05/2017 00h04 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Bernard2K a écrit :

- durée du bail ? Vu que le preneur réalise des travaux pour un montant important, il faut qu’il ait en contrepartie l’assurance de rester longtemps. Pourvu qu’il y ait cette contrepartie, ça ne me choque pas.

lemonde.fr a écrit :

Richard Ferrand s’est, quant à lui, expliqué sur BFM TV : « Les administratrices et les administrateurs du conseil d’administration [des Mutuelles de Bretagne], dont je ne suis pas, ont retenu la meilleure offre, pour les conditions de travail des salariés, pour la proximité avec les transports, qui était celle d’un local détenu par ma compagne », a-t-il détaillé. Le local avait fait l’objet d’un « renouvellement de bail, donc ça veut dire que les gens se satisfont de l’endroit où est situé ce local », a-t-il ajouté.
En savoir plus sur Richard Ferrand pris pour cible apr?s les r?v?lations du ?Canard encha?n?

Le bail faisait-il donc 3 ans, 6 ans puisqu’il date de 2011. Ou parle-t-on simplement d’un bail 3-6-9 avec reconduction tacite? Quelles sont alors les conditions de reconduction? Il semble qu’il y a matière à enquêter.

Dernière modification par kc44 (25/05/2017 00h04)

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#6 25/05/2017 00h46 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Légalement parlant il n’y a peut être pas de quoi poursuivre, et il sera surement compliqué de trouver des preuves.
Mais la façon dont les choses se sont déroulés, laisse peut de place au doute et montre bien que ces politiques n’ont aucune probité.
J’ai du mal à croire que la location se serait faite de la sorte si madame Ferrand n’était pas le futur acquéreur. Ils abusent encore et toujours de leurs fonctions….

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[+1]    #7 25/05/2017 02h00 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Bien sûr. Quand on voit la facilité qu’ont les locataires à renégocier à la baisse leur baux dans l’immobilier professionnel et les franchises de loyer qu’ils obtiennent, on voit bien qu’on est là dans un autre monde, bien plus feutré: celui des conseils d’administration avec des types qui se renvoient la balle et se soutiennent entre eux afin de mieux régner et s’accaparer les richesses, fut-ce celles d’une mutuelle à but non lucratif.
Après-tout puisque la mutuelle n’a pas de but lucratif, autant que le pognon revienne à ceux qui la dirigent, il serait gênant d’afficher un bénéfice quelconque et en faire don aux salariés serait contre l’usage.

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[+1]    #8 29/05/2017 08h27 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Du nouveau :
Affaire Ferrand : le témoin et le document qui sèment le trouble - Le Parisien

Ce qui fait désordre, c’est que le compromis a été signé par M. Ferrand himself, avec clause de substitution. Il est donc clair que c’est lui qui a apporté cette affaire à sa compagne.

Sur la nature de la convention : s’agissait-il d’une convention réglementée ? Pour une mutuelle, la convention réglementée est définie par l’article L114-32 du codes de la mutualité, contrairement aux sociétés pour lesquelles c’est l’article L225-38 du code du commerce.  A sa lecture, je ne suis pas certain que cela s’applique au cas d’une société contrôlée par la compagne d’un dirigeant. Compagne, ça veut dire ni marié, ni pacsé. Peut-être même pas concubin s’ils ne vivent pas ensemble.

Si c’est une convention réglementée, le principal critère à remplir est que la convention soit dûment approuvée par le CA, avec information sur les conditions financières.

Apparemment, la convention a été approuvée par le CA. Manifestement, il y avait plusieurs propositions et celle-là était la plus intéressante pour la mutuelle.

Bref, à mon humble avis :
-  faute morale : comme toujours, ça dépend où l’on place la morale. Comme je l’ai dit, le rendement n’a rien de mirifique. Si en plus, il y avait plusieurs propositions et que c’était vraiment la plus intéressante, on peut difficilement parler de favoritisme.
Mais ce qui fait tache, c’est que M. Ferrand ait été l’apporteur d’affaire à sa compagne. Il est en quelque sorte l’initiateur de ce montage. S’il avait laissé sa compagne faire le compromis immobilier, et qu’il ait ensuite présenté à son CA la chose en toute transparence, c’était déjà plus "clean".

- Faute en regard de la loi : à voir. Pour le moment, la justice considère qu’il n’y a pas d’infraction pénale à rechercher :

BFM a écrit :

le Parquet national financier (PNF) a déjà annoncé qu’il n’ouvrirait pas d’enquête, indiquant que les "faits évoqués à ce stade n’entrent pas dans le champ de compétence du PNF". De son côté, le parquet de Brest a fait savoir que le procureur Eric Mathais a "procédé à une analyse juridique pour déterminer s’il devait se saisir et diligenter une éventuelle enquête". "Au terme de celle-ci", conclut-il, "il apparaît qu’en l’état, aucun des faits relatés n’est susceptible de relever d’une ou plusieurs qualifications pénales permettant d’ouvrir une enquête préliminaire".

Concernant le fonctionnement des conventions réglementées :
Pour ce que j’en sais, dans une association par exemple :
Déjà, pour que la convention soit réglementée, il faut que la même personne soit décisionnaire dans les deux sociétés/organismes. Par exemple, administrateur. S’il est administrateur dans l’une mais simple salarié dans l’autre, ce n’est pas une convention réglementée.

Ensuite, on présente d’abord le projet de convention (souvent un simple devis), si possible un devis parmi d’autres suite à une mise en concurrence ; tout en précisant "je vous signale que la société Untel, qui a présentée un devis, est dirigée par M. Untel, qui est également administrateur de notre association.". Si M. Untel est présent au CA, il serait assez logique qu’il quitte la salle durant ce point de l’ordre du jour et que cela soit noté au compte-rendu.
Si le CA choisit la société de M. Untel, cela crée donc une convention réglementée.
A noter : on s’intéresse surtout aux dépenses ; mais même une recette est une convention réglementée. Si la société Untel achète quelque chose à l’association, c’est une convention réglementée aussi pour l’association.

Seconde étape : en théorie, dans le mois qui suit (en pratique : souvent seulement au moment de l’audit des comptes de cette année-là), le Président informe le CAC des conventions réglementées passées durant l’exercice.

Le CAC vérifie surtout que la convention a été dûment approuvée par le CA (AVANT la commande effective, bien sûr), et qu’elle est "conforme aux prix du marché". La mise en concurrence n’est pas une obligation (s’agissant d’un marché privé) ; c’est une précaution supplémentaire, qui montre notamment, si l’offre de l’entreprise Untel est la mieux-disante, que le choix a été fait dans l’intérêt de l’association et non pas pour favoriser M. Untel.

Troisième étape : le CAC présente à l’AG, en plus de son rapport ordinaire, un "rapport spécial aux conventions reglementées". Ce rapport précise qu’il fait état des conventions qui leur ont été signalées par l’association, et qu’il ne lui appartient pas de les rechercher. C’était donc à l’association de les déclarer spontanément. Sur les conventions qui lui ont été signalées, il va préciser la société concernée, la nature, le montant, et la date du CA qui a approuvé la convention. Si la convention a bien été approuvée avant sa commande, et que le montant n’a rien d’anormal, il ne fera aucune remarque négative. Ce rapport est donc surtout une information des adhérents.

Voilà pour les associations ; je suppose que c’est similaire pour des sociétés et pour des mutuelles.

En résumé : au vu de ces nouveaux éléments, je reste sur mon premier avis : faute morale, peut-être ; tout dépend de la morale de celui qui porte un jugement ; faute pénale, probablement pas.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2017 11h20)

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#9 29/05/2017 09h32 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Effectivement j’ai lu le même article que vous… Il semblait intéressant pour la mutuelle d’en faire elle même l’acquisition…
Une mutuelle de cette taille a peut être une structure Had Hoc pour gérer un parc immobilier… (SCI…)

Même avec un conseil d’administration on voit la limite de certain système de gouvernance.

Le doute est permis, mais la ficelle est grosse!

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#10 30/05/2017 13h14 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Du nouveau dans cette histoire qui me scandalise de plus en plus !
Ou on apprend que finalement Ferrand s’est bien pacsé avant de signer le bail, que son assistant parlementaire est le compagnon de l’actuelle dirigeante de la mutuelle, que son ex femme a refait les locaux, que sa fille a acquis une part de la SCI…

On a beau dire que tout cela est ’légal’, ca n’en reste pas moins scandaleux.
Q.
ferrand 1ferrand 2

ps: si certains sont abonnés au monde, j’aimerais bien l’article..


you can't climb the ladders of success with your hands in your pockets

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#11 24/06/2017 12h58 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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En conclusion de cette "affaire", les français ont les politiques qu’ils méritent. Non contents d’avoir élu Ferrand à l’Assemblée, celui-ci se retrouve plébiscité en tant que chef de groupe avec 306 voix sur 308, 2 abstentions seulement. Personne n’a osé broncher, c’est la république en marche droit et que personne ne dévie. On peut craindre pour la suite. Macron a les pleins pouvoirs, pas plus mal pour avancer mais espérons qu’il soit à la hauteur.

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#12 12/09/2019 15h59 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Rebondissement.

Après avoir été "blanchi", Richard Ferrand est mis en examen pour cette affaire : DIRECT. Mise en examen de Richard Ferrand : selon l’avocat d’Anticor, le président de l’Assemblée nationale "doit partir"

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#13 12/09/2019 18h52 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Au delà des aspects déjà évoqués plus haut sur la déontologie et l’interêt pour la mutuelle ou non d’être Locataire, je reste un peu perplexe pour ma part sur le montant des travaux.

Avec 180 ke en construction sur sol d’autrui dans les comptes, (soit plus de 4 ans le loyer…) je ne peux pas croire que le CAC ne s’y soit pas davantage intéressé !

180 ke pour aménager des bureaux revient à faire tout le second œuvre d’un bâtiment brut d’une belle surface par exemple….

Pour ma part, je pense que la justice va creuser ce point :

Véracité des travaux (on peut imaginer que les mêmes entreprises puisse faire dans la même enveloppe d’autres choses dans un périmètre proche comme refaire une résidence secondaire a l’œil…)

Connaissance interne du montage et éventuels chantages liés : un salarié au courant de ce point faible de son dirigeant aurait pu en tirer parti sous différentes formes et comme dit l’expression, on ne vole pas un voleur, donc porte ouverte la aussi…

EC et CAC vont devoir se justifier assez longuement à mon sens sur leur analyse des comptes.

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[+1]    #14 13/09/2019 08h38 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Difficile de rester objectif sur ce genre d’affaire.

J’ai suivi de près deux ou trois chantiers d’asso ou publics ces dernières années : les prix sont très fortement amplifiés par le coût des bureaux d’étude et archi. Ce qu’ils font pour 500 000 euros je le ferai pour 100 à 150 000 de moins. Il y a une palanquée d’intermédiaires et des compétences diffuses pour ne pas dire confuses (bureaux d’études, architectes copain d’un tel ou un tel, renvois d’ascenseurs coûteux etc)
Je me souviens d’un directeur général et d’un pdt d’une grosse asso du secteur médico social qui ont changé de couleur lorsque j’ai fait remarquer en CA que le prix au m² de certains lots était disproportionné, arguments à l’appui..  je ne sais pas. Les documents ont évolué vers un chiffre plus normal dans les jours qui ont suivi. Il y a souvent un mélange d’incompétence, de bricolages et d’arrangements douteux : plus x euros au m² sur tel lot contre le financement des tee shirt de l’association sportive / des plateaux repas de telle ou telle manifestation etc. ?
Ne jetons pas la pierre ; à part moi, dans mon entourage quasiment tout le monde le fait… j’ai renoncé à faire la morale.

Dernière modification par Range19 (13/09/2019 09h38)

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[+1]    #15 13/09/2019 09h07 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Range19 vous avez parfaitement bien décrit le système Richard.

Son ex femme est partie prenante dans la réalisation des travaux.

Sa nouvelle compagne possède 99% de la sci et l’enfant née de leur union 1%.

Un renvoi d’ascenseur familial  parfait.

Dernière modification par Barns (13/09/2019 09h08)

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#16 13/09/2019 10h16 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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J’avais été très surpris, pour ne pas dire plus, lorsque le parquet de Brest avait "classé" l’affaire en 2017 .

Cette pratique très contestable de s’offrir une rémunération cachée en achetant des locaux professionnels puis en se les faisant rembourser par son entreprise semble assez répandue.

Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment…
Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Dans le cas de Richard Ferrand je trouve cette pratique encore plus immorale car il s’agit d’une mutuelle qui est une société à but non lucratif: en achetant les locaux en son nom plutôt qu’à celui de la mutuelle, il a directement lésé les adhérents.
Sans compter, qu’il avait été recasé dans cette société par son réseau après les législatives perdues de 1993…

Enfin plus généralement, le jour où l’état se décidera à mettre son nez dans les SCI, il auront du boulot…

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#17 13/09/2019 10h26 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Ce jugement me semble un peu hâtif.
Je ne suis pas certain que proposer à louer des locaux soit préjudiciable plutôt que les faire acheter.

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[+2]    #18 13/09/2019 11h23 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Range19, avez-vous lu les articles au sujet de cette affaire.

Ce qui est préjudiciable c’est de se faire payer un patrimoine de façon détourné au frais de son employeur, en l’occurrence une mutuelle dans laquelle il a été recasé. Il aurait effectivement aussi pu revendre ces locaux à la mutuelle, mais il se serait privé d’une poule aux oeufs d’or !
Cette même SCI a réussi par la suite à acquérir un appartement de 350ke à Paris grâce aux loyers Brestois de la mutuelle !

Pour rappel, sa compagne a fait l’acquisition des locaux après avoir eu l’engagement de location de la mutuelle … Sachant que Richard (alors directeur général de la mutuelle) a signé lui même le compromis d’achat des locaux.

Cette compagne a aussi  été rémunérée pour 80.000euros pendant ses études de droit en tant que directrice du personnel de la même mutuelle.

On peut légitimement douter de la probité de ce Monsieur.
J’ai du mal à comprendre votre point du vu …

le monde

Dernière modification par Barns (13/09/2019 11h28)

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#19 13/09/2019 13h40 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Comme je n’ai rein compris à cette affaire et que les articles de presse ici et là m’embrouillent encore plus (beaucoup semblent tout mélanger), j’ai pris sur ma pause à midi pour gratter un peu et je suis tombé sur cet article, fort éclairant : interview de Me Karsanti, avocat d’Anticor.

Si j’ai bien compris, M. Ferrand reste (en l’état) bien "blanchi" des chefs d’escroquerie ou d’abus de confiance (plaintes de Anticor, LR et Fricc classées sans suite début 2017 par le procureur de Brest). Ce coup-ci, c’est de la seconde plainte (Anticor, fin 2017) dont il s’agit et pour des faits de prise illégale d’intérêt.

Anticor soutenant la thèse que 1) M. Ferrand était bien en charge d’une mission publique à l’époque et que 2) les faits initiaux auraient été pour une large part occultes (thèse étayée par les résultats de l’enquête apparemment), ce qui implique qu’ils ne seraient pas prescrits et que donc 3) on peut y aller de bon cœur sur ce (nouveau) chef de prise illégale d’intérêt.

Ce que j’en comprend :  dans l’affaire actuelle, on ne reproche pas à M. Ferrand d’avoir porté préjudice aux Mutuelles de Bretagne (ce qui n’exclue pas que ça pourrait revenir sur le tapis) mais d’avoir usé de sa position de personne en charge de l’autorité publique pour percevoir un intérêt personnel.

Et (toujours si j’ai bien compris), la prise illégale d’intérêts c’est encore plus chaud parce que ça ne nécessite même pas qu’il y ai d’intention frauduleuse (la morale ou la probité n’ont pas leur place là dedans). Il suffit que la personne concernée ai sciemment accomplit l’acte et même s’il ne cherchait pas à en tirer profit, la prise illégale d’intérêt est quand même constituée (source : justice.gouv.frla prise illégale d’intérêts).

Dernière modification par carignan99 (13/09/2019 13h47)

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#20 13/09/2019 14h59 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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tigrou a écrit :

Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment…
Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Exactement.

Et encore, notez que dans l’affaire Fillon, le propriétaire de La Revue des Deux Mondes a accepté de plaider coupable et payer 375 k€ (!) + 8 mois de prison avec sursis pour avoir employé madame Fillon entre mai et décembre 2013 pour 3900 euros net par mois.

Abus de biens sociaux pour un emploi de complaisance dans une revue dont il était le propriétaire. Et personne n’était lésé : c’était son argent, les cotisations sociales URSSAF étaient payées, etc.

Donc même avec votre entreprise, cela a beau être indirectement votre argent, vous ne pouvez pas faire ce que vous voulez.

Alors là, dans le cas de cette mutuelle, ce serait ubuesque que Richard F. sans sorte à bon compte, et je suis très surpris qu’il ait des soutiens gouvernementaux.

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#21 13/09/2019 16h35 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Non seulement la majorité soutien Ferrand(ce qui équivaut déjà à se tirer une balle dans le pied car une démission du perchoir à moyen terme me semble très probable) mais la plupart des autres partis qui devraient en profiter pour affaiblir la majorité sont très empruntés sur le sujet et n’attaquent pas (LR, LFI, RN…)

Seul le PS et les Verts ont appelé à la mise en retrait de Ferrand.

Est-ce que ça a un rapport avec le fait que bon nombre de députés ont profité d’un système similaire en devenant propriétaires de leur local de permanence grâce à leurs indemnités parlementaires?

Comment des députés deviennent propriétaires grâce à leurs indemnités

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#22 13/09/2019 17h09 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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tigrou a écrit :

J’avais été très surpris, pour ne pas dire plus, lorsque le parquet de Brest avait "classé" l’affaire en 2017.

Moi aussi. Mais on comprend maintenant que ça tombait sous le sens : M. Ferrand n’avait manifestement pas commis d’escroquerie ou d’abus de confiance, l’affaire est donc classée. En tout cas, en fonction des éléments connus à l’époque (et à ce jour personne n’a démontré qu’il y avait eu un préjudice pour les Mutuelles de Bretagne).

Par contre, aujourd’hui, il va galérer pour montrer qu’il n’y a pas prise illégale d’intérêts…comme quoi, la justice a dees défauts mais sait aussi être tenace (surtout le PNF…).

tigrou a écrit :

Cette pratique très contestable de s’offrir une rémunération cachée en achetant des locaux professionnels puis en se les faisant rembourser par son entreprise semble assez répandue
….
Qu’un patron qui possède 100% des parts de son entreprise profite de cette astuce ça ne me choque pas vraiment
…Mais la pratique devrait être interdite quand il s’agit d’un commercial qui  double sa rémunération grâce à ce système,  d’une société cotée ou encore d’un directeur d’école de commerce…(autant d’exemples entendus)

Vous nuancez dans un second temps mais sur le fond, vous semblez trouver ça contestable et je ne comprend pas pourquoi.

Il ne s’agit pas d’argent public et ça passe généralement par des SCI ou équivalents, avec des impôts qui finissent par être payés d’une façon ou d’une autre.

Dans le cas d’une société cotée, c’est publié (enfin, en principe). Si on n’est pas content avec le fait que le patron recours à ce système, on n’investit pas dans la boite (on le voit parfois sur ce forum).

Qui est-ce que ça gêne?

Dernière modification par carignan99 (13/09/2019 17h15)

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#23 13/09/2019 18h06 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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@ IH :

Sauf erreur, ce n’est pas l’emploi de complaisance de Pénélope qui était poursuivi, mais son caractère fictif.

Juridiquement, qui dit contrat de travail dit effectivité du travail…

Si cette dame avait été nommée mandataire sociale avec une rémunération 10 fois supérieure pour le même retour quantitatif et qualitatif proche de zéro, personne n’aurait rien a eu à y redire d’après l’analyse que j’en fais.

Le cas Richard me semble au final bien pire à tous les niveaux, coût des travaux comme je le disais plus haut, et la lecture des derniers posts m’en apprend encore avec l’ex femme, l’enfant et la nouvelle compagne et le nouveau bien parisien finance par le premier brestois.

Je mettrai un bémol sur le caractère non lucratif des mutuelles ou dans les faits comptables elles sont gérées comme une entreprise commerciale classique.

Quand la veille du coup de tonnerre Balkany on entend encore la majorité apporter son soutien à leur camarade, on peut se demander pour combien de temps cette posture reste tenable pour eux : on voudrait favoriser les populismes, ce serait la meilleure méthode !

Aberrant…

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#24 14/09/2019 00h06 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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carignan99 a écrit :

Moi aussi. Mais on comprend maintenant que ça tombait sous le sens : M. Ferrand n’avait manifestement pas commis d’escroquerie ou d’abus de confiance, l’affaire est donc classée. En tout cas, en fonction des éléments connus à l’époque (et à ce jour personne n’a démontré qu’il y avait eu un préjudice pour les Mutuelles de Bretagne).

Non ça ne tombait pas sous le sens.
La seconde plainte porte sur le même fondement, pour les mêmes faits, sans éléments nouveaux.
La seule différence est qu’elle a été dépaysée devant une autre juridiction.

carignan99 a écrit :

Par contre, aujourd’hui, il va galérer pour montrer qu’il n’y a pas prise illégale d’intérêts…comme quoi, la justice a des défauts mais sait aussi être tenace (surtout le PNF…).

C’est l’association anticor(plutôt qu’une justice tenace) qui a relancé l’affaire via sa seconde plainte au parquet de Lille, sans quoi on en aurait plus entendu parler.

carignan99 a écrit :

Vous nuancez dans un second temps mais sur le fond, vous semblez trouver ça contestable et je ne comprend pas pourquoi.

Il ne s’agit pas d’argent public et ça passe généralement par des SCI ou équivalents, avec des impôts qui finissent par être payés d’une façon ou d’une autre.

Non il y a une grosse différence au niveau impôt:

Pour un patron qui souhaite augmenter un cadre supérieur, impôts sur le revenu et charges représentent environ 60 à 70% du salaire net d’impôt.
3000€ versé par l’entreprise => 1000€ dans la poche du salarié

Dans le cas d’un montage SCI, en déduisant les intérêts du prêt et les travaux, l’impôt peut être réduit à zéro durant la phase amortissement du local.
3000€ versé par l’entreprise => 3000€ dans la poche du salarié

Et certains tirent encore plus sur la corde en surévaluant les loyers (pour minorer l’IS), les travaux effectués etc..

carignan99 a écrit :

Dans le cas d’une société cotée, c’est publié (enfin, en principe). Si on n’est pas content avec le fait que le patron recours à ce système, on n’investit pas dans la boite (on le voit parfois sur ce forum).

Qui est-ce que ça gêne?

Dans le meilleur des cas vous aurez le nom de la SCI dans le rapport, c’est à vous de mener votre enquête ensuite pour savoir qui est derrière.

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#25 14/09/2019 08h38 → Richard [Finistère] : étude de cas immobilier (local à Brest 10,44% renta brute, prêt à 110%) (affaire immobilière, affaires politiques, canard enchainé, escroquerie, immobilier, richard ferrand)

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Dans un premier temps Richard F a bénéficié d’un classement sans suite de son affaire car "les infractions d’abus de confiance et d’escroquerie n’étaient pas constituées, faute d’un préjudice avéré"

Concernant la prise illégale d’intérêts, l’ouverture d’une information judiciaire aurait pu être envisagée, mais la prescription avait été mise en avant.

Anticor, qui n’avait pas porté plainte sur cette deuxième infraction, relance l’affaire sur ce motif en arguant qu’il n’y a pas prescription du fait de la dissimulation des faits. (sur les 9 administrateurs présents lors du vote sur le contrat de bail, 6 ont déclaré ne pas avoir été au courant que les locaux étaient loués à la compagne de Richard F)

Pour la compréhension précise des arguments juridiques de cette affaire, lire cet article :
Edit, même article du Point que Carignan99, mais j’en tire une lecture un peu différente.

Le Point

Trés intéressant, on comprend dans cet article que le procureur du Parquet de Brest, n’a pas voulu poursuivre (pressions politiques?) mais a donné les éléments juridiques  à Anticor pour aller plus loin !
Et que cela pourrait aussi s’aggraver pour Richard F dans la mesure ou la prévarication pourrait être caractérisée du fait qu’il était bien chargé d’une mission de service public.

Dernière modification par Barns (14/09/2019 10h54)

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