Plutarque [91] : étude de cas immobilier (T2 neuf)

Vous êtes convaincu, soit.
Quelle est votre question ?

S’il s’agit de vous encourager dans votre démarche, pourquoi pas même si me concernant je vois que vous aurez quasiment mon âge à la dernière échéance et que ça me rebuterait.
Je fais partie des rares à ne pas être choqué à l’idée d’utiliser son épargne ou sa capacité d’épargne pour investir dans l’immobilier.
Cet achat pourrait-il être bloquant pour le futur ?
Avez-vous sorti un échéancier vous indiquant le capital amorti/restant du à la date de sortie envisagée ?
Avez-vous des certitudes sur la valeur actuelle et future ?

Mais : qu’est-ce qui justifie un prix neuf inférieur au prix du marché ?
Comment avez-vous trouvé ce bien ?

Range19 a écrit :

Vous êtes convaincu, soit.
Quelle est votre question ?

S’il s’agit de vous encourager dans votre démarche, pourquoi pas même si me concernant je vois que vous aurez quasiment mon âge à la dernière échéance et que ça me rebuterait.
Je fais partie des rares à ne pas être choqué à l’idée d’utiliser son épargne ou sa capacité d’épargne pour investir dans l’immobilier.
Cet achat pourrait-il être bloquant pour le futur ?
Avez-vous sorti un échéancier vous indiquant le capital amorti/restant du à la date de sortie envisagée ?
Avez-vous des certitudes sur la valeur actuelle et future ?

Mais : qu’est-ce qui justifie un prix neuf inférieur au prix du marché ?
Comment avez-vous trouvé ce bien ?

Ma question serait : pensez-vous que, malgré le fait qu’il s’agisse d’un programme Pinel, cet investissement locatif puisse être intéressant dans ma situation ? Et quels seraient les pièges à éviter ?

J’ai en effet bien réfléchi à la question de si cet achat pourrait être bloquant à l’avenir. Deux points :
- nous avons encore un peu de marge, au sens de notre banque, concernant notre capacité d’endettement, du fait de nos hauts revenus (dans l’hypothèse de 2 crédits en cours, RP + ce projet)
- il y a toujours possibilité en cours de prêt de baisser la mensualité jusqu’à 15% sans pénalité sur le taux (en augmentant la durée), ce qui permettrait en cas de besoin d’augmenter la capacité d’endettement
- plusieurs banques consultées pour ce projet m’ont expliqué qu’avec des hauts revenus, ce n’est plus les fameux 35% de taux d’endettement qui sont regardés, mais le reste à vivre. Il est tout à fait possible de monter plus haut donc

Concernant la valeur actuelle, mes constatations sont les suivantes :
- efficity et meilleursagents estiment le quartier entre 5500 et 6000 euros le mètre carré en moyenne, et même un petit peu plus pour les T2 (petite surface, donc plus cher au mètre carré)
- j’ai testé dans 2 agences immobilières une estimation d’un T2 récent (RT2005 et plus récent) de 40 m² situé au même endroit au 3ème étage exposé sud, en me faisant passer pour un acheteur à la recherche d’un tel bien. J’ai eu deux estimations autour de 220k euros hors frais d’agence. C’est 20k euros moins cher que mon bien, mais avec les frais de notaire c’est pareil. Donc si je voulais acheter un appartement similaire dans l’ancien récent, il m’en coûterait autant

Concernant la valeur future, je n’ai pas de boule de cristal, donc je ne peux rien dire. La seule chose que je peux dire, c’est que le 75 et 92 explosent depuis longtemps en prix, et que personne ne semble penser que ça va s’arrêter à court ou moyen terme. Mais une crise arrive vite. Après, en cas de crise, ce sont tous les investisseurs immobiliers qui vont perdre des plumes.

Comment j’ai trouvé ce bien ? J’ai regardé pendant des mois tous les programmes neufs d’IDF, en en sélectionnant une dizaine qui collaient un peu à mes souhaits. Malheureusement, ces 10-là ont tous eu leurs meilleurs apparts qui se sont vendus très très vite (souvent tout le temps lors de l’avant-première et même avant). Mais j’ai laissé mon téléphone aux 10 commerciaux, en expliquant que j’étais intéressé en cas de retour en vente d’un T2. Aucune réelle opportunité, sinon deux négos à -40k et -50k évidemment rejetées (mais il faut tenter) et commençais à regarder des possibilités dans l’ancien, quand un commercial m’a informé qu’un T2 de ce programme est revenu. Vendu lors de l’avant-première en mi-2018, prix catalogue 253k (déjà un prix correct contrairement à beaucoup de Pinel), vendu avec remise à 249k + frais de notaire offerts lors de l’avant-première, mais après 1 an et 4 banques démarchées, l’acheteur n’a pas eu son crédit. Ils étaient prêts à me faire les mêmes conditions. J’ai donc expliqué que ça pouvait m’intéresser mais à condition de faire un effort sur le prix, tout en sachant que vu la folie d’achat en IDF, je savais que cet appart très bien situé niveau prix pour un Pinel allait partir très vite, j’ai donc demandé 15k euros. La commerciale me dit : "Oh mais vous êtes fou, ça ne passera jamais", et j’ai expliqué qu’en tant que fonctionnaire à hauts revenus, je suis le chouchou des banques et qu’ils seraient sûrs, avec moi, que l’appartement ne reviendrait pas en vente une 2ème fois. J’ai obtenu 10k euros, donc 239k avec les frais de notaire offerts, et ils ont accepté de minorer le parking à seulement 8k (que je sors du Pinel pour optimiser la rentabilité). Ce n’est pas encore signé, et il est encore possible de renoncer, d’où mes questions.

Concernant la rentabilité brute, elle est de 4,65%, mais elle vient avec une réduction Pinel, ce qui donne une rentabilité brute + Pinel d’environ 6%. Je suis bien conscient que ce n’est pas exceptionnel, et qu’ici de nombreuses personnes font beaucoup mieux, mais j’estime qu’un tel placement dans le 92 très proche d’une station de tram offre une grande sécurité, à condition de le payer au bon prix.

Avec 4,65 % de rentabilité brute, qui donne du 3% net, voire moins, je déconseille l’immobilier physique ; des parts de SCPI ou de sociétés foncières seraient plus rentables et beaucoup moins fatigantes… Seule exception, si vous croyez à une forte plus-value, comme plus de 25% dans les cinq ans. Mais même dans cette hypothèse, la fiscalité vous en prendra une bonne partie car vous n’avez pas effectué de travaux, et le Pinel vous condamne pour encore de longues années de détention (du bien, pas de la prison…).

Rastignac

Je n’ai pas dit qu’il y avait 6% de rendement net, mais 6% de "rendement brut + Pinel". Ce rendement "brut + Pinel" (indicateur de mon invention) permet d’inclure dans le rendement brut la réduction d’impôts Pinel, indépendamment du reste. Cet indicateur permet de comparer un logement ancien d’un neuf, car on peut voir la réduction Pinel comme un revenu que n’apporte pas le logement ancien.

Si on compte les frais, charges et coût du crédit d’une part, et la hausse d’impôts - impôts fonciers et CSG - on obtient le très connu rendement net-net.

Brut : (loyer x 12) / prix d’achat
"Brut + Pinel" : (loyer x 12 + réduction Pinel sur 1 an) / prix d’achat
Net-net : (loyer x 12 + réduction Pinel sur 1 an - frais - charges - taxe foncière - impôts fonciers - CSG) / (prix d’achat + coût du crédit)

Mes calculs de rendements :

Brut : 4,65%
"Brut + Pinel" : 6,58%
Net-net : 3,10%

J’ai fait 4 ou cinq investissements de ce type (mais bien moins chers) entre 2002 et 2011, en direct promoteur ou en faisant construire.
Bien m’en a pris.
Les SCPI : j’en ai un peu et ne regrette de me concentrer sur l’immobilier physique. Le rendement des scpi fond comme neige au soleil, ce qui n’est pas le cas de celui de mon patrimoine physique.

Je crois que vous analysez bien les forces et faiblesses de ce projet ; j’attire votre attention sur deux points à creuser, l’un mineur, l’autre majeur :
1/ Pourquoi mettre 30 K d’apport ? Il vaut mieux obtenir un prêt à 100 % (le 110% est dur à avoir) et garder les 30K comme trésorerie ou base du second investissement. Je précise, pour vos calculs, que les frais de notaire dans l’ancien sont plus proche de 9% que de 8 % dans le 93…
2/Vous vous endettez à hauteur de 209 K pour 20 ans, et pour bénéficier des avantages fiscaux pinel, vous vous engagez à conserver le bien 6, 9 ou 12 ans. Croyez vous que la banque vous suivra pour un second investissement ? Peut-être, mais ce sera très difficile pour un troisième.

En lui-même, votre projet présente des avantages, et notamment la plus-value à terme que vous présentez bien. Cependant, cet investissement, s’il s’inscrit dans une démarche plus globale, ne risque-t-il pas de ralentir votre progression ? Cela dépend de vos choix de vie, vous seul avez la réponse…

Rastignac

Tout à fait Fennec60, je ne vois pas l’intérêt d’un engagement de 9 ans dès le début si ce n’est vouloir sciemment se bloquer. Le seul risque de partir sur 6 ans et de prolonger 3 ans est celui d’oublier de l’indiquer le moment venu, et là j’imagine que le fisc ne fait pas de cadeau !

Merci beaucoup Rastignac pour les deux points à creuser, que j’ai déjà un peu creusé mais ma réflexion avance petit à petit, donc ça m’invite à reréfléchir.

Plusieurs raisons à ces 30k d’apport :
- je dispose d’environ 130k de liquidités, j’étais partagé entre faire un 100% et mettre un peu d’apport : je me suis dit que mettre 30k sur les 130k me laissait encore beaucoup, liquidités qui augmentent de mois en mois grâce à l’épargne, et que ça me bloquait sur 209k et pas sur 239k
- il a été plus facile de négocier le taux du crédit avec 30k d’apport que 0 (0,1 de taux, plusieurs milliers d’euros gagnés ?)

Clairement, cet investissement me bloque un peu pour la suite. Mais d’une part, il ne s’agit pas d’un studio à 50k, c’est l’équivalent de plus de 4 studios à 50k. D’autre part, je pense en effet que le second investissement passera (je pense viser 100k-150k) mais ce sera difficile pour le 3ème. J’ai cependant plusieurs leviers :
- mon épargne, pour racheter mon crédit RP ou pour mettre de l’apport
- je peux baisser la mensualité de ma RP et du premier investissement de 15% sans impact sur le taux (allongement de la durée), ce qui permet de dégager de l’endettement et du reste à vivre
- si j’ai présenté un second investissement à CF positif qui marche, il sera plus facile de convaincre le banquier pour un suivant

Après, il est difficile de dire ce qu’il en sera le moment venu, peut-être les taux vont remonter, peut-être une mini-crise avec des banques plus frileuses, tout est possible.

Malgré la sécurité relative de mon projet vu l’emplacement et le prix au m², ça reste un "gros" investissement et ça viole un peu le principe de la diversification : clairement sur ce point je prends un risque, je joue quand même 239k dans cette opération : tout est possible au niveau de la plue-value, et c’est ce qui déterminera si cet investissement sera très bof, moyen, bon ou un coup de génie.

Dernière modification par Plutarque (01/09/2019 00h13)

Si vous ne réalisez pas cette affaire, je vous conseille de commencer petit, avec un bien entre 50 et 100 K pour apprendre l’immobilier. Se lancer directement sur une affaire à 239 K, c’est un peu limite, même si le dossier se défend et que vous vous êtes renseigné : rien ne remplace la pratique.
Si vous achetez ce bien, je suis partisan de l’emprunt à 100%. Les 30k d’apport peuvent se placer sur un autre support (PEA, foncières cotées) : avec un rendement moyen de 5 % cumulé, au bout de 10 ans votre capital monte à 49K. Surtout, votre argent n’est pas immobilisé en cas de bonne affaire ou de coup dur. Et dans quatre ou cinq ans, vous serez un investisseur bien mieux formé, avec d’autres ambitions et il vaut mieux garder le maximum de liquide disponible.

Rastignac

Plutarque a écrit :

Pinel pendant 9 ans ou 12 ans puis LMNP micro-bic (avec augmentation du loyer bien sûr)

Il ne me semble pas que ce soit possible avec l’encadrement des loyers à la relocation.

Ah point très intéressant soulevé, qui conditionne complètement cet investissement (sinon obligation de vendre après 9 ans).

Grosso-modo, je compte passer d’un loyer plafonné Pinel à 847 euros + parking séparé à 79 euros, à une location meublée à 1050 euros parking inclus (voire plus, si les loyers ont augmenté dans 9 ans), pour la première relocation post-Pinel. Possible ?

Bien entendu se pose la question du locataire Pinel qui ne veut pas partir, forcément ça complique les choses pour le passage en LMNP.

Les loyers indiqués sont HC, il faut en effet ajouter les charges.

En location nue, il est très difficile de trouver des 2 pièces corrects dans le secteur à moins de 900 euros, en effet Clamart est une ville intéressante pour les Pinel car on n’y perd pas trop avec le plafond Pinel, contrairement à d’autres villes. D’après 2 agences contactées, au prix que je compte appliquer (plafond Pinel + parking 79 euros), l’appartement sera pris d’assaut dans les premières heures.

En meublé, il y a peu d’offres sur LBC, mais il est certain qu’il y a une bonne demande vu que la zone est très tendue si on en croit le tensiomètre locatif (lorsque j’étais étudiant et jeune actif, je privilégiais toujours les meublés, qui sont très avantageux aussi pour le locataire malgré le + en prix). Un peu plus au nord dans Clamart (plus cher), on trouve :

https://www.leboncoin.fr/locations/1668021963.htm/
44m², 1180€ CC, sans parking

https://www.leboncoin.fr/locations/1666724506.htm/
41m², 1200€ CC, sans parking

Clairement dans mon cas le parking sera un gros plus.

Concernant la zone "pavé blanc", en effet ça manque un peu de charme car c’est un mélange d’une zone résidentielle et d’entreprises, et ça construit pas mal actuellement, aussi bien des logements que la voirie qui est en train d’être complètement refaite. Mais une fois que tous les travaux seront terminés, ça devrait être un peu moins triste, et il faut espérer que ces nouveaux habitants amèneront de nouveaux commerces, c’est un peu un pari que je fais. Après ce n’est pas pour rien que ce coin de Clamart est à 5500€ le mètre carré et pas à 8000€.

Au niveau des opportunités autour, il y a Velizy 2 juste à côté avec ses dizaines de milliers d’emplois accessible. Puis accessibilité rapide vers Paris avec le tramway et le métro.

Dernière modification par Plutarque (02/09/2019 01h44)