Lastus [IDF] : étude de cas immobilier (changement de destination et division)

lastus · #1

Bonjour à tous,

J’envisage de faire un 2ème investissement après un 1er réussi (maison dans le sud), cependant il est beaucoup plus complexe et j’en appelle à vos expériences respectives et vos avis.

L’ensemble immobilier, composé de 2 immeubles est à destination commercial, actuellement vide (ancien bureau et stock) en plein centre ville mais pas dans une rue commerçante (aucun commerce de ville, c’est une rue adjacente)

Je souhaite faire changer la destination de l’ensemble et réaliser une division par lots, travaux de division (compteur, eau, etc…) pour 12 lots, pour faire de la revente de la moitié des lots (6) et faire de la location sur le reste. Les information ci-dessous :

VOTRE PROFIL

Salarié
34 ans
TMI 45%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables = Moyen
- Fiscales = Moyen
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) = Moyen, tous les travaux seront fait par des professionnels.
- Sociales
- Temps disponible = 50% de mon temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : ensemble immobilier composé de 2 immeubles, R+1 (300m²) et un R+2 (300m²)
- Année de construction : 1970
- Étage R+1 et R+2 sans ascenseur
- Déjà occupé ? Libre (bureau commerciale et entreprise)
- Volets persiennes ?
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Commun
- Décoration : antique / vieillotte / moderne = A rénover entièrement

LOCALISATION DU BIEN

- Région parisienne
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 650K€ + 48K€ = 698K€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 9K€ (15,6€/m² en moyenne dans le quartier)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas au début

- Travaux immédiats : 150K€
- Taxe foncière hors TEOM : 12K€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 3500€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non, je considère que les risques sont limités par le nombre

- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 12,2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 0
- Type de crédit : 50% in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1,8%
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés : 20K€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 45%
- Cash flow positif ou négatif ? Positif +2480€ / mois

Avez-vous déjà réalisé des changements de destination ? Quelles ont été les difficultés ? Puis-je mettre cette clause suspensive dans le compromis de vente ?

Quelles ont été vos principales difficultés sur la division ?

A bientôt,

Mots-clés : changement de destination d'un bien, division, immobilier

jeromem · #2

Avez-vous prévu des places de stationnement? Il est possible que votre projet requiert autant de places que de logements créés. À voir avec l’urbanisme ou sur le PLU.

Iqce · #3

C’est une bonne remarque ; le PLU (PLU ih) peut imposer une ou plusieurs places de parking par logement créé.
Mais, à lire le descriptif du projet, on doit aussi vérifier que le changement de destination est autorisé. Pour éviter la fuite des commerces (pourtant parfois encouragée par la création d’une ZA en périphérie dans le PLU : ne cherchez pas la cohérence…) le PLU peut cibler quelques commerces, quelques rues, où ce changement est interdit.

Cela se trouve en quelques clics sur le net (site de la commune ou de l’EPCI en charge de la compétence urbanisme et application du Droit du Sol), au niveau du document "règlement graphique".

lastus · #4

Les bâtiments sont articulés autour d’une cour ou je peux créer 8 places, il manquera donc des places par logements…Je vais me renseigner et revenir avec les réponses.

J’ai une eu confirmation hier en Mairie que le changement de destination ne poserait pas de soucis, néanmoins je n’ai aucun écrit et je souhaite faire la demande papier avant le compromis et l’inscrire comme clause suspensive pour éviter une situation délicate, est-ce légale, qu’en pensez-vous ?

Iqce · #5

C’est parfaitement légal et ne relève pas en terme juridique d’une clause "léonine" Clause léonine ? Wikipédia
Cette demande relèvera à minima du régime de la Déclaration Préalable : voyez avec votre notaire pour l’intégrer aux délais.

Canyonneur75 · #6

Bonsoir,

Trois points ont attiré mon attention :

1 - Vous estimez le montant des travaux à 150 k€ pour 600 m2, soit 250 € par m2 ce qui me semble extrêmement faible compte tenu de l’ampleur des travaux pour effectuer la transformation : création des pièces d’eau, création des réseaux eaux et électricité, cloisonnement et décoration à minima s’il le gros œuvre n’a pas à être touché…

2 - La taxe foncière actuelle n’aura rien à voir avec la taxe foncière une fois la transformation achevée…

- Le mode de calcul des valeurs locatives des locaux commerciaux et d’activité qui servent de base aux impôts fonciers a été revu en 2017 - voir mon messagedans la file " Picsou24 : étude de cas immobilier (ancien local industriel)"

- Le mode de calcul des valeurs locatives des locaux d’habitation a été défini en 1970. Il est basé sur une surface pondérée qui tient compte de la surface et des éléments de confort (eau, électricité, WC, douche ou bain, lavabo, évier, chauffage…). La multiplication des logements augmente la taxe, les premiers m2 par logement étant plus taxés et le nombre total d’éléments de confort plus élevé (voir mon message dans la file "Taxe foncière parisienne de l’ancien propriétaire étrangement faible ?"

==> la direction des finances publique va donc établir de nouvelles valeurs locatives une fois les changements effectués

3 - La revente de 6 logements vous expose en une requalification en marchand de biens. Il convient de déterminer si les 6 cessions seront considérées comme une opération ou comme 6. En tout état de cause, il sera impossible de renouveler ce type de montage dans l’avenir.

Canyonneur

Michael77 · #7

Bonjour,

A voir les places de parking car nous sommes plus souvent sur deux places par appartement malheureusement …

Par exemple, je me suis renseigné pour un projet sur une commune, la mairie me demande 1 place couverte et une place dehors ….

Un autre point important les compteurs électriques, si Enedis demande une colonne montante par exemple, le devis n’est plus du tout le même.

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