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#1 12/08/2019 09h29

Membre (2018)
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Bonjour,

L’un de mes amis a acheté il y a 3 ans sa résidence principale dans une commune de la 2e couronne de Nantes. A l’époque elle était en ruine et il a passé beaucoup de temps à l’améliorer pour avoir aujourd’hui une super maison.
Maintenant que les travaux touchent à leur fin il souhaiterait abattre le garage attenant et le reconstruire a neuf.
Il se pose la question, tant qu’à faire construire un garage, pourquoi ne pas en profiter pour y ajouter un ou deux locatifs au dessus. Il utilisera le garage pour lui et le loyer pourra financer en partie les coûts de construction.

Il y a de la demande locative mais on se demande sous quelle forme on pourra déclarer ces revenus vis-à-vis des impôts:
- location d’une partie de sa résidence principale (a priori assez risqué si ce sont vraiment des logements indépendants)
- loué en meublé ?
- loué en nu ?

S’il part sur du foncier, pourra-t-il faire du déficit foncier ?
S’il part sur du LNMP, pourra-t-il faire des amortissements ?

Faut-il qu’il fasse une division de sa parcelle avant d’engager la construction ?
Voyez vous d’autres questions importantes à se poser pour éviter les mauvaises surprises.

Merci d’avance,

Dernière modification par dicidailleurs (12/08/2019 09h31)

Mots-clés : fiscalité, imposition, locatif, résidence principale

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#2 12/08/2019 09h44

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Votre ami n’a pas de cerveau pour penser par lui-même, ni d’ordinateur pour s’inscrire lui-même sur le forum ?

Ca commence à faire beaucoup de newbies qui, non seulement profitent du forum pour eux-mêmes, mais aussi désormais pour la famille et les amis. Et aussi un mars et 100 balles ?

Dernière modification par Bernard2K (12/08/2019 09h46)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 12/08/2019 09h54

Membre (2010)
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Peut-être que dicidailleurs parle de lui à la troisième personne…


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #4 12/08/2019 09h59

Membre (2015)
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ENTJ

Le Code de l’Urbanisme répond à la question de la division ; il ne faut pas diviser s’agissant d’un seul bien, la division viserait dans ce cas par exemple à éviter le recours à l’architecte (cf seuil des 150 m2).
J’avoue que la question à un sens (bien que le coût de la division avec ce qu’il implique doit équivaloir +/- au coût d’un architecte qui de surcroît sera de bon conseil), je rappelle juste ou est à la ligne théorique à ne pas franchir pour éviter les ennuis avec un tiers ou la commune, pour le reste il faut comprendre la réaction de B2K en lisant ses derniers posts.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 12/08/2019 10h03

Membre (2018)
Réputation :   14  

Je me souvenais que nos derniers échanges étaient plus amicaux Bernard2k.
Si on parlait d’un investissement locatif classique je pense que vos critiques seraient plus justifiées. Dans le cas present c’est l’aspect locatif dans un morceau de residence principale qui me pose souci. J’ai vu plusieurs discussions qui évoquaient le cas mais il ne s’agissait pas de reconstruire a neuf sur un morceau de parcelle de sa residence principale.

J’ai ouvert la discussion car je pense que le sujet n’a pas été abordé auparavant et qu’il avait donc sa place sur ce forum.

Lui est bricoleur et souhaite juste construire son garage avec un locatif, moi plutôt "administratif" je lui ai conseillé de faire attention a la fiscalité mais j’ai du mal a voir dans quelle case il va tomber - et s’il a une marge de manoeuvre pour tomber dans la "bonne" case.

Dernière modification par dicidailleurs (12/08/2019 10h12)

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#6 12/08/2019 10h42

Membre (2015)
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Plus administratif donc vous aimeriez bien lui apporter la bonne réponse, sauf que vous ne l’avez pas. Donc vous comptez sur le forum pour vous apporter les billes qui vous permettront de vous faire mousser ensuite auprès de votre ami. C’est cette attitude que je trouve incorrecte.

Et franchement, si vous étiez vraiment "administratif", vous auriez les réponses.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#7 12/08/2019 11h26

Membre (2018)
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Je me moque un peu de me faire mousser, franchement.
Oui je me pose la question et je n’ai pas la réponse, effectivement.
Je pensais que le forum était un lieu d’échanges et de discussions ?
Ce forum est une mine d’or et je vois mal comment y apporter ma modeste contribution - la plupart des questions y trouvent effectivement leur réponse. J’ai du mal a voir comment contribuer à part partager mes expériences et ouvrir des discussions sur des sujets qui ne me semblent pas abordés par ailleurs.

De plus  je suis bien conscient des règles du forum et j’avais intentionnellement placé la discussion dans les discussions générales plutôt que les études de cas, car la discussion porte essentiellement pour moi sur cet aspect "agrandir sa maison pour faire du locatif"

Pour en revenir a la discussion:
Est-ce qu’une telle construction sera forcément considérée comme
- residence principale
- residence locative
- mixte ?

Lorsque cela est clarifié je pense pouvoir trouver les réponses concernant derrière l’imposition, encore que ce n’est pas bien clair pour moi qu’est-ce qu’il sera possible de faire en deficit foncier ou amortissement, du fait de cet aspect hybride.

Cordialement,

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[+2]    #8 12/08/2019 13h54

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Votre question est bien trop floue pour y répondre. Vous ne donnez que très peu d’éléments et surtout vous n’avez pris aucun contact sérieux (mairie, archi…). C’est un peu comme si vous demandiez conseil sur une page blanche, à vous de faire l’effort d’avancer. Le seul qui a fait une tentative de réponse est iqce, qui connait très bien ce genre de problématique, vous ne tenez pas compte de son commentaire et continuez à attendre la bouche ouverte…


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#9 12/08/2019 14h37

Membre (2018)
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Merci pour le retour et je comprends que j’ai mal posé ma question si je n’obtiens pas les réactions attendues… et je ne donne pas les bonnes infos sans doute.

Il y a déjà un contact et devis avec un constructeur, on a fait nos devoirs et on ne part pas d’une page blanche. Mon ami ou le constructeur contactera bien sur le service urbanisme pour que ca soit conforme au plu.

Ma question portait uniquement sur l’aspect "imposition des revenus locatifs", une fois que tout est construit dans les règles. Sauf erreur de ma part ce n’est pas la mairie qui pourra me renseigner sur l’imposition de revenus fonciers ? La réponse est dans la question - c’est le service des impôts qui pourra me renseigner j’imagine.

La question a poser est alors:
Si vous disposez d’un logement indépendant sur la parcelle où se trouve votre résidence principale, est-ce que le fisc le considère comme une partie de votre résidence principale ou comme une résidence secondaire.

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#10 12/08/2019 14h51

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Vous voulez faire quoi? Location meublée? Nue? Touristique? Autre? Quelle est la situation fiscale de votre ami? Etc. Ce n’est pas la page blanche, mais pas loin. En plus, vous distillez les infos au fur et à mesure comme le fait d’avoir fait un devis (coût?). On a toutes les chances de répondre à côté

Dernière modification par lachignolecorse (12/08/2019 14h54)


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#11 12/08/2019 15h25

Membre (2018)
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Location meublée ou nue.
Lui veut juste louer l’espace qu’il aura disponible, je lui ai dit qu’il faut faire attention a la façon dont il va declarer ses revenus.

Mais on tourne en rond. Avant de savoir si on va le louer en meublé ou en nu, jai besoin de savoir si c’est autorisé - si vous disposez d’un logement indépendant sur la parcelle où se trouve votre résidence principale, est-ce que vous avez le droit de le louer en lmnp ? Est-ce que vous avez le droit de le louer en location nue ?

Est-ce que le fisc voit ça comme la location d’une partie de votre résidence principale, ou comme la location d’un bien immobillier séparé ?

J’avais posé ma question initialement dans la file "discussions générales", la modération l’a déplacé ici mais ceci n’est pas une étude de cas… j’ai juste mis trop de contexte dans ma question. Quand on saura comment on veut le louer, on pourra soumettre une étude de cas complète dans les règles de l’art.

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[+1]    #12 12/08/2019 15h38

Membre (2016)
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Sous vos hypothèses.

Oui, vous avez le droit de le louer en lmnp.
Oui, vous avez le droit de le louer en location nue.
le fisc voit ça comme la location d’un bien séparé.

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#13 12/08/2019 15h53

Membre (2018)
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J’ai fini par appeler le service des impôts qui m’ont fourni la même réponse… à condition quil y ait bien une entrée independante. mer-ci.

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#14 13/08/2019 10h15

Membre (2018)
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Par contre il faudrait regarder la rentabilité de ce projet. Je ne connais pas le marché locatif à Nantes, mais c’est souvent compliqué d’être rentable avec une construction neuve. Est-ce que c’est une bonne idée de se lancer là-dedans pour votre ami ? Surtout en passant par un constructeur…

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