Lilie582 : étude de cas immobilier (succession et achat immobilier)

Bonsoir,

mes parents voudraient se constituer un patrimoine immobilier en acquérant un deuxième appartement. A terme, ce serait pour nous les léguer.

Mon frère vit actuellement chez mes parents et va dans un établissement spécialisé en tant en externat. Il n’a pas besoin de dispositif ou d’installation particuliers. Mes parents lui ont ouvert depuis sa naissance un compte assurance vie et peut avoir une place dans un internat des qu’il le souhaite. Son taux d’handicap est a 80% (trisomie 21) et il a 24 ans.

Bernard2K a écrit :

Désolé,mais ce n’est pas clair : l’appartement valant 400 k€ est-il actuellement leur résidence principale ?

- Si la réponse est "oui" : ont-ils vraiment l’intention de déménager dans le nouveau logement, ou bien le PTZ n’est-il qu’une "astuce" (un mensonge) en prétendant que ça sera leur RP, pour bénéficier de dispositifs avantageux, mais ils en fait ils n’y habiteront pas et mettront ce nouvel appartement en location ?

- Si la réponse est "non" : à quoi est-il utilisé ? Et où habitent-ils ? Si loué, combien est-il loué, et sous quel régime (nu, meublé, micro ou réel ?)

Oui, l’appartement qui vaut 400k euros est actuellement leur RP mais ils souhaiteraient déménager dans un nouvel appartement neuf qui deviendra alors leur nouvelle RP. Aucune magouille n’avait été prévue, je vous rassure.
L’ancien appartement pourra générer à hauteur de 1580euros brut de loyer par mois en meublé selon une agence immobilière du quartier. Des travaux à hauteur de 25k euros sont à prévoir également pour rafraîchir et meubler l’appartement. Il sera loué sous le régime LMNP réel.

Mes remarques :

- donation de la nue-propriété et LMNP au réel : très mauvaise idée. L’usufruitier ne peut pas amortir le bien, donc il perd tout l’avantage du LMNP au réel.
Il n’y aurait que les charges à déduire ; sachant que celles-ci sont souvent de l’ordre de 20 à 30 %, il vaudrait largement mieux, tant qu’à louer meublé, être au micro, avec son abattement de 50 %.

- L’appartement parisien, même loué 1580 €, ne rapporte qu’environ 4 % brut. Ca serait donc un mauvais choix de le garder. Il vaudrait largement mieux le revendre pour acheter un petit immeuble avec travaux par exemple, dans un coin moins recherché, qui aurait le potentiel d’une rentabilité brute de 10 % ou plus.
Bien évidemment, se pose le problème que les choix ne sont pas toujours rationnels. C’est leur résidence principale, ça leur ferait sans doute mal au coeur de la vendre. La garder et donner la nue-propriété peut leur sembler un choix "patrimonial" avisé (garder dans la famille, transmettre) même si bien peu rentable. Peut-être vos parents se sentiraient-ils dépassés par l’achat d’un immeuble et ses travaux, forcément complexes. Et enfin, dans la mesure vous êtes intéressée à l’affaire, vous êtes mal placée pour donner des conseils.

On retrouve là l’ensemble des raisons qui font que je n’aime pas donner des conseils par personne interposée. Si vos parents savent se servir d’un ordinateur, ils pourraient s’inscrire sur le forum. Sinon, c’est qu’ils ne ressentent pas le besoin de conseils (à tort,puisqu’ils s’apprêtaient à faire l’erreur grave et coûteuse de démembrement + LMNP au réel).

Dernière modification par Bernard2K (22/07/2019 13h23)