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#26 19/04/2019 12h48

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Pour avoir le "vrai taux" des cotisations SSI : Calcul des cotisations sociales - Artisan, commerçant  (cliquer sur "Taux de cotisation", et utiliser les informations pour un "commerçant’).

Vous y constaterez que le taux dépend beaucoup du montant du BIC. Il est la somme de :
    - Maladie1 : taux entre 0 et 6.50%, selon le montant du BIC (0% si BIC faible)
    - Maladie2 : 0.85% 
    - Retraite de base : 17.75% jusqu’à 1 PASS (40 524€), ensuite 0.60%
    - Retraite Complémentaire : 7% jusqu’à 37 960€, 8% entre 37 960 et 162 096€ de BIC
    - Invalidité - Décès : 1.3% jusqu’à 1 PASS, rien ensuite
    - Allocations familiales : 0% si BIC < 44 576€, 0 à 3.10% sinon
    - CSG/CRDS : 9.70% du BIC
    - Formation pro : 0.25% de 1 PASS  (cotisation d’un montant fixe, quel que soit le BIC)

… sachant que le calcul des cotisations est "particulier" durant la première année (où il n’y a pas d’assiette disponible, car pas de résultat les années précédentes), puis que chaque année il y a des paiement sur la dernière base connue (le résultat des années précédentes, de la dernière année connue en fait : N-2 au début, puis N-1 quand la déclaration des revenus de N-1 a été faite) puis une rectification (en N+1) pour tenir compte des résultats réels. Ca rend les appels de cotisation un peu complexes à comprendre.

Ainsi : l’appel de cotisation de février et mai 2019 est basé sur le BIC 2017. En avril-mai-juin 2019 on déclare le BIC 2018. Ensuite, les appels de cotisations de août et novembre 2019 comporteront des rectifications : une pour corriger les montants appelés en 2018 (qui l’avaient été en supposant que BIC 2018 = BIC 2017) avec le vrai BIC 2018, et une autre pour que le total des cotisations appellées pour 2019 le soient en supposant que BIC 2019 = BIC 2018 (alors que les 2 premiers appels de 2019 avaient supposé BIC 2019 = BIC 2017).


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#27 19/04/2019 16h06

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Oui mais je suppose qu’au niveau comptable on peut provisionner sur l’année N ces charges sociales même si leur paiement intervient en année N+2 du fait du décalage pour la prise en compte des revenus déclarés, en particulier les premières années.

Donc c’est plus un soucis de trésorerie (garder de l’argent de côté pour des appels de cotisations en décalé) que de déclaration fiscal au final.

Dernière modification par lael (19/04/2019 16h07)

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#28 19/04/2019 16h32

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Je crains que vous ne supposiez mal, car (d’expérience) il est quasi-impossible de prédire à l’avance le montant exact que la SSI appellera (les taux en vigueur peuvent changer, sans compter les cas où provisionner compliquerait tout, par ex. si l’activité cesse, le cotisant décède ou part à la retraite ou a un arrêt maladie, ou juste ne paie pas le montant révisé de cotisation, etc.), et je doute fort que beaucoup d’expert-comptables veuillent s’amuser à le faire (à supposer que ce soit conforme aux Plan Comptable, pour une compta au réel simplifié), en tout cas le mien ne le fait pas.


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#29 19/04/2019 17h28

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GBL,

Je vous confirme que si, on le fait ^^

Il y a des logiciels dédiés qui aident, mais sinon il faut le faire. Par contre on tombe jamais juste à l’euro près.

A noter que pour un LMNP c’est plutôt "facile" dans la mesure ou la base est fixe.
Dans le cas de société à l’IS c’est encore plus complexe car les cotisations prises en charges par la société sont considérés comme des sommes versés au cotisant, et donc à intégrer dans la base. Donc le montant des cotisations à déterminer est à intégrer dans la base des cotisations a déterminer… On tombe donc jamais juste, mais on est quand même pas très loin..

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#30 19/04/2019 18h04

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Vous le faites en tout début d’activité seulement, ou même en régime de croisière (quand le BIC est supposé ne pas trop varier d’une année sur l’autre) ?

Vous le feriez aussi pour un client qui serait LMP et aurait des rémunération de gérant de SCI IS (voire encore plus compliqué/multi-activité) ?


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#31 19/04/2019 18h11

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En fait en compta on rattache les charges SSI à l’exercice duquel elles découlent. Donc grosso modo les charges qu’on provisionne sur 2018 sont basé sur le résultat 2018 (qu’on vient de déterminer). Donc peu importe que le résultat soit stable ou variable.

Après concernant de multiples activités ou rémunérations cela dépend. Les cotisations SSI sont des charges qui incombent à l’exploitant ou dirigeant en temps que personne physique. En cas d’imposition à l’IR pas de soucis puisque tout est "transparent" fiscalement donc on les déduits de l’IR. Quand c’est des sociétés IS, les cotisations sont déductibles de l’IS, donc on calcule les cotisations sur les rémunérations versés par les sociétés (et que celles la) pour les déduires.

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[+1]    #32 16/07/2019 09h02

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INTJ

Je ne pense pas avoir encore vu l’information suivante postée sur ce forum.

Pour ceux qui avaient encore un doute entre automaticité et "volontariat" du passage en LMP de ceux qui respectent les 2 premiers critères (Revenus des locations meublées > 23 k€, et part des revenus issus des locations meublées prépondérante au sein du foyer fiscal) depuis l’arrêt de la 3ème condition d’inscription au RCS, la réponse ministérielle du 18/06/2019  me semble apporter les précisions attendues et lever toute ambiguïté :

Ministre de l’économie a écrit :

[…] La déclaration d’inconstitutionnalité de la condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés pour la qualification de LMP intervient à compter du 8 février 2018. Le caractère professionnel de l’activité de loueur en meublé s’apprécie donc désormais au regard des deux seules conditions prévues aux 2° et 3° du 2 du IV de l’article 155 du CGI. Ainsi, les loueurs en meublés dont les recettes annuelles excèdent 23 000 euros et représentent une part prépondérante des revenus du foyer fiscal relèvent obligatoirement du régime fiscal des LMP, ce régime n’étant pas optionnel. La modification en ce sens du bulletin officiel des finances publiques est déjà intervenue et la modification de la rédaction du 2. du IV de l’article 155 du CGI interviendra ultérieurement.

Dernière modification par julien (16/07/2019 09h46)

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#33 16/07/2019 09h29

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Bonjour,

Je profite du message de Julien (au passage qui répond totalement à la problématique que nous avons je pense tous) pour émettre une remarque :

Dans les 2 conditions, nous parlons du fameux plafond des 23000€, mais concernant le fait que cela doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal, n’y aurait-il pas là matière à optimiser sa fiscalité ?

J’entend par là que si notre compagne/compagnon exerce une activité rémunérée, cela augmente donc le revenus du foyer et ainsi nous "donne de l’air" concernant le 2eme critère pour un passage en LMP.

A réfléchir à mon sens, en envisageant pourquoi pas un PACS (ou un mariage pour les plus audacieux wink )

A vous lire,

zappaty

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#34 16/07/2019 09h50

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INTJ

Pour le moment, le 2ème critère permet effectivement d’aller au-delà de 23 k€ de recettes et de rester LMNP, d’autant que ce 2nd critère concerne effectivement bien les revenus du foyer fiscal.

Tant que l’on est actif avec de bons revenus, cela laisse  quand même de la place pour faire quelques biens en meublé LMNP. Le problème est quand on passe à la phase "rentier", sauf si on a un conjoint quicontinue son activité ET a des revenus assez élevés. Le passage au LMP peut néanmoins être voulu à ce stade dans certains cas (ex : célibataire ayant besoin d’une protection sociale).

Dernière modification par julien (16/07/2019 09h51)

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[+1]    #35 16/07/2019 10h03

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Dans la mesure où 50 000 euros de loyers LMNP à crédit ne suffisent pas pour vivre, la question est surtout est-ce-que la LMP est la meilleure option pour vivre à 100% de l’immobilier, ou faut-il préférer une société.

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#36 16/07/2019 17h21

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INTJ

@Trahcoh.
Ce que vous dîtes est valable pour qui n’a pas ou peu d’épargne financière. Celui qui a 50 k€ de loyers à LMNP à crédit et a accumulé de l’épargne à coté et qui devient rentier peut très bien choisir de "taper" dans cette épargne pendant que les loyers remboursent ses crédits, puis avoir à l’issue de cette 1ère période avoir 50 k€ de loyers non grévés de crédits.

Edit : suite aux réponses, il semble que je ne me sois pas fait comprendre : je répondais au message immédiatement au-dessus de Trahcoh, et ne parlais pas des revenus de cette épargne, mais bien de consommer ladite épargne… Le discours étant, on peut avoir intérêt à passer LMP si on devient rentier sans autre protection sociale. Et 50 k€ de revenus de locations même à crédit peuvent suffire à franchir le pas, si on a par ailleurs de l’épargne financière à côté, qui seraient consommée sur une 1ere période tant que les crédits arrivent à terme, puis ensuite ce serait les revenus LMP qui seraient la source de revenus du rentier une fois les crédits finis d’être remboursés.

Dernière modification par julien (17/07/2019 09h57)

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#37 16/07/2019 17h51

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Sur le principe, en France les retraits sur assurance vie et pea ne sont quasiment pas fiscalisés, donc un rentier pourra avoir assez peu de revenus imposables, en tout cas pas assez pour qu’ils soient supérieurs aux revenus locatifs lmnp.

Le fait que ce soient les revenus et non les bénéfices qui fixent la condition est très handicapant. C’est encore pire avec des revenus élevés type location saisonnière.

Les revenus financiers sans crédit ne croissent malheureusement pas aussi vite que les loyers acquis à crédit.

Je me pose déjà des questions avec 36 000 euros de loyers, 1 tiers des revenus. Faut-il continuer en lmnp, et basculer certains biens en sci IS si je choisi un jour de travailler dans l’immobilier, ou acheter tout de suite en société, ou accepter la LMP.

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[+1]    #38 16/07/2019 19h28

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Rappel : le critère pour être LMP est que les recettes de location meublée excèdent les revenus professionnels (salaires, pensions, BIC hors location meubée, BNC, etc. voir les textes légaux pour le détail précis) du foyer fiscal. Le revenu fiscal (et donc les plus-values mobilières, immobilières, revenus mobiliers, etc.) n’entre pas en ligne de compte.


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#39 25/07/2019 10h24

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Bonjour,

Je viens de voir mon comptable qui a eu, il y a deux semaines, par oral, l’information suivante de l’administration fiscale: un LMP non inscrit au RCS ne paye et ne paiera pas de cotisations SSI.
Je répète qu’il s’agit d’une information orale qui demande confirmation. Mais ce serait une excellente nouvelle lors de la revente d’un bien sous le statut LMP.
Par ailleurs, (et toujours de manière orale), aucune solution n’a encore été trouvée pour les LMNP qui vont passer LMP malgré eux et dont le contrat de travail interdit l’exercice d’une seconde activité professionnelle.

Bonne journée!

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#40 25/07/2019 13h25

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Alpins a écrit :

Par ailleurs, (et toujours de manière orale), aucune solution n’a encore été trouvée pour les LMNP qui vont passer LMP malgré eux et dont le contrat de travail interdit l’exercice d’une seconde activité professionnelle.

A mon sens, il n’y a pas de problème car il ne s’agit pas d’une activité professionnelle. La location de logements meublés est une activité principalement civile. C’est imposé en activité professionnelle, du fait de l’indépendance du droit fiscal. Mais l’indépendance marche dans les deux sens : le droit fiscal n’a pas à contaminer l’ensemble du droit.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#41 25/07/2019 14h27

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Il se peut que le fait que la location meublée professionnelle ne soit pas une activité professionnelle soit un tantinet difficile à défendre pour les personnes concernées.

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#42 25/07/2019 15h34

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Alpins a écrit :

Je viens de voir mon comptable qui a eu, il y a deux semaines, par oral, l’information suivante de l’administration fiscale: un LMP non inscrit au RCS ne paye et ne paiera pas de cotisations SSI.
Je répète qu’il s’agit d’une information orale qui demande confirmation. Mais ce serait une excellente nouvelle lors de la revente d’un bien sous le statut LMP.

Si cette information pouvait être vraie, ce serait déjà une excellente nouvelle. (n’hésitez pas à partager si vous avez un retour plus officiel par la suite). Je vois ma comptable prochainement à ce sujet.

Même si les cotisations SSI sont assez faibles (voire nulles) les premières années dû à l’amortissement du bien, elles sont très vite pénalisantes dans le cas d’une personne cotisant déjà par ailleurs.

De plus, comme vous le dites, bonne nouvelle également lors de la revente d’un bien qui ne subira pas non plus les cotisations SSI.
Le seul point différenciant avec le LMNP resterait dans ce cas l’IR sur la plus-value à la revente uniquement (amortissement). (en voyez vous d’autres ?)
Sans compter qu’une réforme de cette "incohérence (niche ?) fiscale" qu’est le LMNP n’est probablement pas à exclure dans un futur proche.

J’en profite pour ajouter une question suite au message plus haut :

GoodbyLennine a écrit :

Rappel : le critère pour être LMP est que les recettes de location meublée excèdent les revenus professionnels (salaires, pensions, BIC hors location meublée, BNC, etc. voir les textes légaux pour le détail précis) du foyer fiscal. Le revenu fiscal (et donc les plus-values mobilières, immobilières, revenus mobiliers, etc.) n’entre pas en ligne de compte.

Quand vous parlez des revenus professionnels VS revenu fiscal, je comprends votre remarque sur les plus-values. En revanche, comment comprenez-vous les revenus d’un expatrié non-résident fiscal ?
- Revenu fiscal = 0 ok;
- en est-il de même pour les revenus professionnels ?
J’étais effectivement parti sur le fait qu’il fallait prendre en compte le revenu fiscal, qui me fait donc passer directement en LMP.

Bonne journée

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[+1]    #43 25/07/2019 16h00

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ADS a écrit :

Le seul point différenciant avec le LMNP resterait dans ce cas l’IR sur la plus-value à la revente uniquement (amortissement). (en voyez vous d’autres ?)

Je pense que c’est un peu réducteur.

Il y a aussi la possibilité de passer en charges plus facilement le matériel (voiture ou frais kilométriques, materiel). Il est aussi possible que ce soit l’activité unique qui permette de cotiser à la retraite et couverture sociale. Le lmp permet aussi d’éviter la csm pour ceux qui sont assujettis.

Chacun y trouvera ses avantages… ou pas. Il est clair qu’une personne qui a une activité pro à côté y trouvera moins d’intérêt qu’une personne seule n’ayant que la location comme ressource.

Alpins a écrit :

Par ailleurs, (et toujours de manière orale), aucune solution n’a encore été trouvée pour les LMNP qui vont passer LMP malgré eux et dont le contrat de travail interdit l’exercice d’une seconde activité professionnelle.

Le lmp était repérable à cause de l’inscription au RC. comme ça n’est plus le cas, la location meublée n’est pas un souci pour les fonctionnaires à partir du moment où elle n’a pas de répercussion sur l’activité professionnelle. Cela relève de la gestion de son patrimoine personnel donc acceptable selon les lois sur la déontologie.

Dernière modification par lachignolecorse (25/07/2019 16h06)


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[+1]    #44 25/07/2019 17h32

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ADS a écrit :

Même si les cotisations SSI sont assez faibles (voire nulles) les premières années dû à l’amortissement du bien, elles sont très vite pénalisantes dans le cas d’une personne cotisant déjà par ailleurs.

Les cotisations SSI ne sont jamais nulle. Il y a des assiettes minimales à la plupart des cotisations (on cotise sur l’assiette minimale, même si le BIC est inféreiur), et les premières années il y a aussi quelque chose de prévu par défaut.

La bonne question est "Un LMP doit-il nécessairement s’inscrire à la SSI ?".

Je n’ai pas de réponse certaine à votre question (LMP ou pas si revenus professionnels à l’étranger > recettes de la location meublée), mais il me semblerait logique que la source des revenus pro ne change guère la situation (donc vous resteriez LMNP avec des revenus pro élevés, même issus de l’étranger).

On devrait faire une liste de tous ces cas assez génériques mais pas complètement clairs, et les transmettre à Me.Le Boulc’h, pour qu’il les évoque dans la prochaine édition de son bouquin sur la location meublée…


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#45 25/07/2019 19h13

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Merci pour votre retour @GoodbyLennine et @lachignolecorse.
Oui vous avez raison, au temps pour moi pour les cotisations minimum au SSI.

La vraie question comme vous dites est effectivement celle que vous soulevez, et ce dont parlait Alpins dans son message : "un LMP non inscrit au RCS ne paye et ne paiera pas de cotisations SSI", et qui reste à confirmer.

Comme quoi il reste encore beaucoup de points à clarifier sur cette suppression de la troisième condition de passage au LMP; et que les "cas particuliers" seront certainement plus nombreux qu’il n’y parait.

En soi, le passage au LMP ne me dérange pas plus que ça, les cotisations restant des cotisations, elle se retrouveront sous une autre forme à long terme (à voir jusqu’où va évoluer l’âge de la retraite).

Mais c’est vrai qu’il est difficile de se projeter dans une stratégie fiscale quand les règles ne sont pas claires, et visiblement plusieurs interprétations sont possibles.

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#46 28/07/2019 07h16

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Autre intérêt du statut lmp : réduire la base taxable a l’IFI.

Donc difficile de dire s’il est intéressant ou pas de passer en lmp, car cela dépend de la situation de chacun.


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#47 28/07/2019 16h43

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GoodbyLenine a écrit :

La bonne question est "Un LMP doit-il nécessairement s’inscrire à la SSI ?".

Je n’ai pas de réponse certaine à votre question (LMP ou pas si revenus professionnels à l’étranger > recettes de la location meublée), mais il me semblerait logique que la source des revenus pro ne change guère la situation (donc vous resteriez LMNP avec des revenus pro élevés, même issus de l’étranger).

Une réponse trouvée sur le site : Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

service-public.fr a écrit :

L’inscription du LMP au RCS est facultative.

Concernant les revenus à prendre en compte pour les 50% à ne pas dépasser pour rester LMNP , on trouve de tout et de rien sur différents sites… certains parlent du revenu global du foyer fiscal, d’autres simplement de revenus globaux, d’autres de revenus nets, etc. bref, rien de clair.
Le plus référencé semble être celui-ci : Caractéristiques et conditions du LMP

lmnp-expert.fr a écrit :

Les recettes locatives annuelles sont supérieures aux revenus nets du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du Code Général des Impôts (salaires, pensions et rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.

Ce qui voudrait dire que les revenus des non-résidents fiscaux; qui n’entrent pas dans la déclaration fiscale; n’existent pas non plus pour la prise en compte des revenus nets du foyer fiscal.

Cela fait sens, mais ne laisse pas de marge de manoeuvre pour un expat qui dépasserait les 23ke de chiffre d’affaire sur ses locations meublées et qui n’aurait pas d’autres revenus imposables en France. LMP direct.

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#48 28/07/2019 17h33

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Votre "réponse" ne concerne en rien la question qui était posée. En effet, la SSI (Securite Sociale des Indépendants) , ce n’est pas le RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)…

Votre interprétation sur le second point prête aussi à discussion (rien dans le texte que vous citez n’exclut ou n’inclut les revenus de source étrangère).


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#49 09/10/2019 17h06

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Bonjour à tous,

J’ai moi aussi eu 2 échos récents de professionnels, comptable et avocat fiscaliste, qui m’ont confirmé que les cotisations SSI n’étaient pas obligatoires pour les LMP faisant exclusivement de la location à usage d’habitation (pas de location saisonnières donc).

Impossible de néanmoins de trouver une trace écrite d’une quelconque confirmation sur le net.

Avez-vous eu de votre coté de nouveaux éléments tangibles ou juste des dires de votre côté?

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#50 16/10/2019 18h26

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Ce n’est pas ce que m’à dit mon comptable , à suivre …..

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