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[+2]    #1 04/10/2017 14h27

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[edit]Pour plus de clarté:  Mon calcul cherche à déterminer quel levier il faudrait utiliser sur les apports de cash pour obtenir la même rentabilité qu’un investissement immobilier.

Bonjour à tous,
On parle souvent de l’effet de levier "énorme" de l’achat immobilier à crédit.
Les investisseurs allant un peu trop rapidement considèrent que comme ils ont déboursé 10K de frais pour acquérir un bien à 100K, ils utilisent un levier x10.
Mais ils négligent ici les remboursements réguliers qu’ils doivent faire de leur crédit.

J’ai fait mes calculs de coin de table, et j’aurais voulu à la fois qu’on discute de leur validité, et de leurs conséquences.

Je mets évidemment de coté les investissements à cash-flow positifs, ou très peu négatifs, étant donné qu’il ne faut pas être bon en maths pour savoir que si vous ne payez pas un bien, la rentabilité est incalculable (au propre comme au figuré)

Je vais donc partir sur des hypothèses d’investissement immobilier "à la papa":
- appartement de 100K€
- financement à crédit intégral: 108K€ sur 20 ans
- TAEG ~2% (mensualité de 530€)
- pas de revalorisation du prix de l’immobilier
- rendement net-net (toutes dépenses, impôts inclus) je le ferai varier entre 3% et 5% pour voir différents cas (à 6.5%, on est en CF positif)
- rendement des liquidités: je le ferai varier entre 2% et 5%, pour voir différents profils d’investisseurs.

Etude du levier à 20 ans, et à 30 ans.

Le calcul en lui même:
D’un coté, j’évalue le patrimoine global en cas d’investissement immobilier:
Patrimoine = [Valeur appart] - [CRD] - [différence entre loyers et mensualité]
De l’autre coté, placement de [différence entre loyers et mensualité] à X%.

Ensuite, je fais le rapport de patrimoine, à une date donnée.
On notera que le niveau de levier équivalent dépend de l’échéance prise en compte (frais de notaire + fin de remboursement ont un impact notable)

Voici ce que j’obtiens comme levier correspondant:

                rdt immo
     20 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,33     0,82     1,26     2,02
liqu 3,00 %   0,3      0,74     1,14     1,83
     4,00 %   0,27     0,67     1,03     1,65
     5,00 %   0,24     0,6      0,92     1,49
                
                rdt immo
     30 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,55     1,2      1,79     2,82
liqu 3,00 %   0,45     0,99     1,47     2,32
     4,00 %   0,37     0,81     1,21     1,91
     5,00 %   0,31     0,67     0,99     1,56

On observe un levier réel atteignant péniblement x2
La prise en compte d’une revalorisation de 1% de l’immobilier et des loyers change sensiblement ces résultats pour une rentabilité nette élevée.

La seule leçon que je retienne:
Il faut être vraiment très proche du CF nul pour obtenir un avantage sensible de l’investissement direct à crédit à 110%.
En particulier dans cet exemple, j’estime qu’il faut au minimum 5.5% pour accéder à un niveau de levier vraiment inaccessible autrement.

Avant de rédiger ce post (et en particulier le tableau), j’avais un certain nombre d’a-prioris que je souhaitais "démontrer".
Au final, je serai beaucoup moins catégorique et tire moins de leçons que prévu, je poste tout de même ce résultat au cas où il intéresserait des gens (et pour discuter de sa validité).

Tableur utilisé (désolé pour son aspect brouillon):
levierimmo.xls

Dernière modification par Faith (04/10/2017 20h08)

Mots-clés : emprunt, immobilier, levier


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#2 04/10/2017 14h38

Banni
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Je n’ai pas vérifié l’excel mais avez vous bien pris en compte toutes les charges qui vont avec la location ? On parle généralement plutôt de 10% brut pour atteindre l’equilibre.

Assurances PNO, impayés, charges de copro, vacances, travaux, taxe foncière, et surtout imposition

Édit : j’ai lu trop vite vous parlez déjà de rendement net net !

Dernière modification par Kiwai10 (04/10/2017 14h40)

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#3 04/10/2017 15h49

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Bonjour Faith,

Merci pour votre étude et son post, c’est un sujet très intéressant.

Faith a écrit :

Je mets évidemment de coté les investissements à cash-flow positifs, ou très peu négatifs, étant donné qu’il ne faut pas être bon en maths pour savoir que si vous ne payez pas un bien, la rentabilité est incalculable (au propre comme au figuré)

Je comprends globalement la démarche, même si j’aurais tendance à dire que du moment que le CF est négatif c’est une opération à éviter, principalement si l’on souhaite multiplier les investissements immobiliers. Mais c’est sans doute le fait que je suis trop conditionné par les règles de bases de l’investissement immobilier smile .
Il aurait peut-être pu être intéressant de prendre un cas avec un CF nul ou légèrement positif mais avec un apport correspondant environ au frais de notaire.
Ce qui peut représenter un cas plus "courant" pour un investisseur immobilier "rentable". On aurait donc pu comparer la différence entre le placement de l’apport à un taux X (avec capitalisation des intérêts) et le patrimoine créé grâce à l’investissement immobilier avec éventuellement l’investissement du CF positif à un même taux X.

Bref, l’a n’est pas la question et revenons à votre belle étude :

Si vous le permettez, j’ai quelques questions sur votre tableau :

Faith a écrit :

Voici ce que j’obtiens comme levier correspondant:

                rdt immo
     20 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,33     0,82     1,26     2,02
liqu 3,00 %   0,3      0,74     1,14     1,83
     4,00 %   0,27     0,67     1,03     1,65
     5,00 %   0,24     0,6      0,92     1,49
                
                rdt immo
     30 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,55     1,2      1,79     2,82
liqu 3,00 %   0,45     0,99     1,47     2,32
     4,00 %   0,37     0,81     1,21     1,91
     5,00 %   0,31     0,67     0,99     1,56

On observe un levier réel atteignant péniblement x2
La prise en compte d’une revalorisation de 1% de l’immobilier et des loyers change sensiblement ces résultats pour une rentabilité nette élevée.

Sur votre tableur Excel, je comprends bien le levier de 3.33 à 20 ans et de 4.17 à 30 ans qui représente la différence entre la richesse créée avec l’immobilier vs avec le placement.
Du coup, je suis peut être mal réveillé (ou bébette) mais je ne comprends pas vos 2 tableaux ou plutôt vos 2 matrices. A quoi correspondent les valeurs ?

D’avance merci

Dernière modification par Maxence (04/10/2017 16h02)


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#4 04/10/2017 16h00

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Faith a écrit :

Je mets évidemment de coté les investissements à cash-flow positifs, ou très peu négatifs

Bonjour,

J’avoue ne pas trop comprendre l’intérêt de ces calculs en prenant le parti d’emblée écarter toutes opération intéressante pour se fixer uniquement sur celles d’un intérêt discutable ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #5 04/10/2017 18h31

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Maxence a écrit :

Du coup, je suis peut être mal réveillé (ou bébette) mais je ne comprends pas vos 2 tableaux ou plutôt vos 2 matrices. A quoi correspondent les valeurs ?

Elles correspondent à diverses variations des taux de rendement:
- horizontalement: le rendement net-net immobilier
- verticalement: le rendement net-net d’un placement financier.

Exemple: j’ai trouvé un bien immobilier correct (4.5% net-net horizontalement) mais je suis un investisseur financier ultra prudent (2% verticalement)
J’aurai donc un levier de 1.26x à 20 ans, et de 1.79x à 30 ans

DDtee a écrit :

J’avoue ne pas trop comprendre l’intérêt de ces calculs en prenant le parti d’emblée écarter toutes opération intéressante pour se fixer uniquement sur celles d’un intérêt discutable ?

Comme je le disais dans mon post, je ne pense pas qu’il y ait besoin de faire un calcul pour savoir qu’un bien qui rapporte tous les mois de l’argent, sans en avoir coûté au départ, est particulièrement rentable.
Et comme le sujet est l’effet de levier, on a ici un effet de levier virtuellement infini, ce qui est une notion particulièrement délicate à manipuler.

Par ailleurs, je pense que les intervenants immobilier de ce forum ont trop tendance à ne parler que de l’investissement à CF positif. Bien sur que c’est un objectif fantastique, mais soyons réaliste: au moins 90% des investissements immobiliers ne sont pas à CF positif.
Moi-même étant trop paresseux pour fournir le travail nécessaire à obtenir un CF>0, je m’intéresse aux investissements moins rentables, mais plus faciles à trouver. Etant donné que la plupart des intervenants "de passage" sur ce forum sont comme moi, je me dis que ça peut éventuellement être utile à quelqu’un.

Maxence a écrit :

On aurait donc pu comparer la différence entre le placement de l’apport à un taux X (avec capitalisation des intérêts) et le patrimoine créé grâce à l’investissement immobilier avec éventuellement l’investissement du CF positif à un même taux X.

C’est en effet très intéressant.
Je posterai sans doute une version du tableau avec une part d’apport dans la nuit.

(je pense cependant que le résultat sera peu étonnant)

Dernière modification par Faith (04/10/2017 20h37)


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#6 04/10/2017 19h10

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Je n’arrive vraiment pas à lire, et je ne vois pas pourquoi vous faites une comparaison avec le rendement d’autres classes d’actifs si vous étudiez l’effet de levier.

Le nom de la file prête lui aussi à confusion.

Un investisseur qui apporte 10k pour un achat à 100k utilise en effet un levier de 9 (90k / 10k). Les remboursements de crédit sont à soustraire de la rentabilité finale.

Pour que l’utilisation du crédit soit intéressante, il faut que son taux d’interêt soit inférieur à ce que vous appelez le rendement net-net. Par exemple, si sur une période donnée, on emprunte à 1,5% et que le rendement net-net est de 1,9%, alors on est gagnant sur l’opération. Pour un bien payé 100k€, on gagne au final (0,019 - 0,015) * 100 000 = 400€ par an.

Pour obtenir le rendement net-net, il faut prendre la rentabilité brute (loyer annuel / prix du bien), retirer tous les frais annuels (cités plus haut) et annualiser les frais fixes (notaire, apport, rénovation…) sur la période que l’on veut étudier. On peut en effet y intégrer le coût d’opportunité du capital immobilisé (l’apport), mais ce n’est pas central dans la logique.

On obtient un cash-flow positif lorsque la rentabilité dépasse un certain seuil, mais le cash-flow peut être négatif et l’opération reste intéressante.

Ce n’est pas plus compliqué, ou alors je n’ai rien compris!

Dernière modification par BobbyBoloss (04/10/2017 19h11)

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#7 04/10/2017 19h25

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BobbyBoloss a écrit :

Je n’arrive vraiment pas à lire

Je m’en doutais, j’ai toujours du mal à être clair big_smile
Je vais essayer de clarifier.

BobbyBoloss a écrit :

Un investisseur qui apporte 10k pour un achat à 100k utilise en effet un levier de 9 (90k / 10k). Les remboursements de crédit sont à soustraire de la rentabilité finale.

Non justement, et c’était le but de ce message de l’expliquer.
En faisant ce calcul, vous négligez totalement le remboursement que vous faites pendant 15/20/25 ans.

Un investisseur qui doit rembourser 6000€ par an mais qui ne touche que 5000€ nets-nets de loyers apporte 1000€ chaque année, en plus de l’apport initial.

BobbyBoloss a écrit :

je ne vois pas pourquoi vous faites une comparaison avec le rendement d’autres classes d’actifs si vous étudiez l’effet de levier.

Pour prendre en compte le coût d’opportunité (positif ou négatif) de l’investissement immobilier.
Quand il y a un apport de cash régulier, on ne peut pas résumer le levier à l’apport initial/la valeur du bien.
J’avais donc besoin d’un étalon, l’étalon que j’ai choisi est celui d’un placement financier "moyen".
Et étant donné que pour certain un placement moyen peut être le fond euro et pour d’autres des aristocrtes du dividendes, j’ai préféré étudier une gamme large de rendements.

BobbyBoloss a écrit :

Pour que l’utilisation du crédit soit intéressante, il faut que son taux d’interêt soit inférieur à ce que vous appelez le rendement net-net. Par exemple, si sur une période donnée, on emprunte à 1,5% et que le rendement net-net est de 1,9%, alors on est gagnant sur l’opération.

C’est une croyance commune, que je partageais il y a quelques temps
Cette file a pour but de justement montrer que ce n’est pas aussi simple.

Vous dites "on est gagnant sur l’opération", et vous avez raison, mais vous négligez le coût d’opportunité sur vos remboursements mensuels => voilà pourquoi j’évoque le rendement de l’épargne financière.
si vous empruntez à 1.5%, que le rendement net-net est de 1.9% mais que vous avez un fond euro qui rapporte 2%, vous êtes largement perdant.


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#8 04/10/2017 19h27

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Faith a écrit :

(je pense cependant que le résultat sera peu étonnant)

La variable déterminante sur l’effet de levier ce n’est pas directement le rendement du bien qu’on achète, c’est la différence entre ce rendement et le coût de financement.
Ici sans surprise, vous achetez un bien qui rapporte 2 à 5% financé par un emprunt à 2% (pour l’acquisition) et des liquidités à 2 à 5% (pour compléter les remboursements de crédit)

Vous n’aurez forcément pas un effet de levier phénoménal.

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#9 04/10/2017 20h07

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Faith a écrit :

Je vais essayer de clarifier.

Je me relis, et c’est pas encore ça.

Pour faire beaucoup, beaucoup plus simple:
Mon calcul cherche à déterminer quel levier il faudrait utiliser sur les apports de cash pour obtenir la même rentabilité qu’un investissement immobilier.


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[+2]    #10 04/10/2017 22h12

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Pour compléter , donc:

Maxence a écrit :

Ce qui peut représenter un cas plus "courant" pour un investisseur immobilier "rentable".
On aurait donc pu comparer la différence entre le placement de l’apport à un taux X (avec capitalisation des intérêts) et le patrimoine créé grâce à l’investissement immobilier avec éventuellement l’investissement du CF positif à un même taux X.

Ici, sans surprise, le levier est fort affecté par l’apport, même simplement des frais.
Tableau identiques à ceux du post précédent, mais avec 8K€ d’apport:

                rdt immo
     20 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,34     0,76     1,10     1,62
liqu 3,00 %   0,3      0,67     0,97     1,43
     4,00 %   0,27     0,59     0,85     1,25
     5,00 %   0,24     0,52     0,75     1,09
                
                rdt immo
     30 ans   3,00 %   4,00 %   4,50 %   5,00 %
rdt  2,00 %   0,55     1,11     1,57     2,27
liqu 3,00 %   0,45     0,89     1,26     1,81
     4,00 %   0,36     0,72     1,01     1,44
     5,00 %   0,29     0,57     0,80     1,14

Bref, à moins de 5% net-net pour l’immobilier avec apport des frais de notaire, l’opération n’est clairement pas intéressante.

Maxence a écrit :

Il aurait peut-être pu être intéressant de prendre un cas avec un CF nul ou légèrement positif mais avec un apport correspondant environ au frais de notaire.

J’ai recommencé avec un apport de 8K€, ne gardant que des rendements financiers élevés.
Je confirme dès que le CF passe positif, on a un point d’inflexion net du levier, même avec apport (voyez le décrochage entre 6% et 6.5%, qui correspond au passage en CF>0)

                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.25     5.75     6.32  
liqu 5,00 %   2.77     4.75     5.22  
                
                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.65     6.39     6.97  
liqu 5,00 %   2.82     4.79     5.23

Pas de surprise ici.


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Favoris 1    #11 05/10/2017 18h05

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Merci pour ce nouvel exercice, pour ma part, je le trouve beaucoup plus intéressant car plus utile pour des investisseurs rentables qui cherchent à multiplier les investissements.

Faith a écrit :

Bref, à moins de 5% net-net pour l’immobilier avec apport des frais de notaire, l’opération n’est clairement pas intéressante.

Effectivement, si l’on reste sur une opération avec CF négatif et qu’en plus on apporte de l’apport, c’est encore pire…

Faith a écrit :

J’ai recommencé avec un apport de 8K€, ne gardant que des rendements financiers élevés.
Je confirme dès que le CF passe positif, on a un point d’inflexion net du levier, même avec apport (voyez le décrochage entre 6% et 6.5%, qui correspond au passage en CF>0)

                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.25     5.75     6.32  
liqu 5,00 %   2.77     4.75     5.22  
                
                rdt immo
     20 ans   6,00 %   6,50 %   7,00 %
rdt  4,00 %   3.65     6.39     6.97  
liqu 5,00 %   2.82     4.79     5.23

Pas de surprise ici.

On voit effectivement la grosse différence entre un investissement rentable (CF>0) et un investissement qui nécessite un effort chaque année. On augmente le levier de 2.5 en passant de 6 à 6.5% alors que de 6.5% à 7% il n’augmente que de 0.57…

Pour aller plus loin, il serait également intéressant de travailler avec la VAN (valeur actuelle net) et le TRI (taux de rendement interne).
Sur mes investissements je travaille beaucoup avec ces indicateurs.

La VAN (valeur en €) :
Elle permet de connaitre l’enrichissement réel à un instant donné dans le futur, en prenant en compte un taux d’actualisation (l’inflation par exemple).
Concrètement, sur 20 ans par exemple, il s’agit simplement d’actualisé les cashflow de chaque année (à un taux x) pour avoir une idée de l’enrichissement réel au bout de ces 20 années.
Effectivement, 1000€ gagnés aujourd’hui ne sont pas équivalent à 1000€ gagné dans 10 ans…
Si l’on prend un taux d’actualisation égale à 0%, la VAN sera simplement égale à la somme des cashflow sur la période.

Le TRI (taux en %) :
Mathématiquement c’est le taux qui permet d’annuler la valeur de la VAN. Il est également calculé sur base des cashflow annuel.
Cela permet donc d’avoir une estimation de la performance de l’investissement.
Plus on génère d’€ en partant de peu (apport très faible ou nul) plus le TRI sera important.

C’est assez compliqué à expliquer, je vous invite donc à faire quelques tests pour ceux que ça intéresse.
Personnellement, pour prendre mes décisions d’investissements, je considère ces indicateurs comme importants en plus du CF et d’autres plus connus.
Ils sont particulièrement intéressant pour choisir entre plusieurs stratégies de financement ou pour arbitrer entre différents projets.

Je réfléchis à créer un file sur le sujet, je pense que cela peut être intéressant en complément de ce post ci et j’aimerais avoir votre retour…

Dernière modification par Maxence (05/10/2017 18h06)


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#12 04/07/2019 11h50

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Il est vrai que le levier le l’immobilier peut paraître faible, néanmoins il semble toujours plus intéressant et surement moins risqué que d’utilisé la marge.

Exemple d’un bien à 100k avec apport de 8k :


On remarque qu’avec une utilisation raisonnable du levier en bourse 1,2 et avec un rendement de 4% par an NET on atteint péniblement 79k en 20 ans, il faudrait un levier de 2 pour atteindre les 100k.

Alors que pour un bien qui génère "que" 4% NET NET nous avons 100k en 20 ans avec 8k d’apport.

Dernière modification par myred (04/07/2019 11h50)

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#13 04/07/2019 12h08

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INTJ

Enfin ce sont des hypothèses très très pessimistes… ma banque prête à 0,6%, on peut largement faire plus de 1,2 de levier (1,5 à 2 sembles plus raisonables) et le retour sur investissement historique de la bourse est nettement au dessus de 4%.

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#14 04/07/2019 13h25

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myred a écrit :

On remarque qu’avec une utilisation raisonnable du levier en bourse 1,2 et avec un rendement de 4% par an NET on atteint péniblement 79k en 20 ans, il faudrait un levier de 2 pour atteindre les 100k.

En partant des mêmes valeurs que vous, j’obtiens un résultat similaire.

A noter:
- les valeurs de ce fil datent d’il y a 2 ans.
- un levier de 2 sur les dépôts uniquement suffit (et est beaucoup moins risqué que de faire un levier sur la totalité du patrimoine)


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#15 04/07/2019 14h34

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Bonjour,

Je rajoute un petit calcul avec un prêt TAEG de 1.2% au lieu de 2% et avec des effets de leviers un peu meilleur en conséquence.

Mais les conclusions restent globalement encore les mêmes:



Il faut juste rappeler que pour quelqu’un qui à une TMI à 30% avec 17% de csg crds, le rendement net net de l’immobilier correspond à peu prêt à diviser par deux le rendement brut.

La prise en compte du calcul d’une VAN doit améliorer les rendements financiers et gonfler les pertes liées au petits cash flow négatif évoqués. Mais si l’on prend cette VAN en compte il faudrait revaloriser le bien en final, l’un compensant l’autre, on ne devrait pas voir arriver de grosses variations non plus à mon avis.

Ces calculs ont été fait avec le lien excel donné par Faith dans son calcul initial.

Bien à vous,


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#16 11/07/2019 14h43

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J’ai récemment fait quelques simulations pour vérifier mes connaissances sur le sujet.

Alors que j’ai l’impression que la convention pour beaucoup d’investisseurs immobiliers est de chercher à tout prix la rentabilité et le cash flow positif, j’ai regardé ce que ça donnait au niveau du TRI (ou tout simplement le retour sur investissement). Et bien il me semble désormais clair que le principal levier de valeur se situe au niveau du taux d’endettement (en plus des avantages fiscaux que génère la location meublée).

Prenons l’exemple d’un bien acheté à 200 kEUR, avec 15k de frais de notaire et loué en meublé. J’ai également pris des hypothèses de taxe foncière et assurance PNO. Pour simplifier, je ne prends pas en compte de potentielles augmentations de loyers/charges/valeurs du bien au cours du temps.
Voici 2 scénarios ci-dessous en terme de loyer et d’apport (le reste étant financé par un crédit sur 20 ans à un taux de 1%):

Scénario 1: loyer HC de 1500 EUR par mois, bien financé par un apport de 20 kEUR
Rendement brut: 9,0%
Rendement net: 5,4%
TRI à 20 ans: 12,9%

Scénario 2: loyer HC de 750 EUR par mois, bien financé par un apport de 10 kEUR
Rendement brut: 4,8%
Rendement net: 3,4%
TRI à 20 ans: 12,8%

Dans le scénario 2, le même bien loué à un loyer divisé par 2 par rapport au scénario 1 (et qui affiche donc une rentabilité plutôt faible) est en réalité aussi profitable pour l’investisseur en terme de TRI du fait d’un apport moitié moindre.

Je m’attendais évidemment à ce que l’effet de levier du crédit ait cet effet, mais je ne m’attendais pas à quelque chose d’aussi prononcé. Avec le recul c’est pourtant logique, puisque sans considérer le crédit il vaut mieux lisser dans le temps des cash flow négatifs plutôt que de mettre plus d’apport en début de projet.

Au final, la clé d’un bon investissement immobilier ne serait-elle pas d’essayer de financer un achat à conditions avantageuses plutôt que de rechercher une rentabilité élevée?

Dernière modification par SirConstance (11/07/2019 14h46)

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#17 11/07/2019 15h02

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ENTP

Si vous mettez un apport de 0€, vous avez un TRI infini.

Dans l’investissement immobilier (vs action par exemple) il faut bien prendre en compte certains points:

L’usure du bien et la nécessité de le rénové (avec le temps et/ou dégradation)
Le temps de gestion
La capacité d’emprunt maximum possible
Le travail déguisé (lorsque vous faites 50 visites pour acheter le bien, 10 pour trouver le bon locataire, 10 déplacements pour des devis, des menus réparations etc…) cela prends du temps. Du temps que vous auriez pu utilisé pour faire des heures sup et avoir une rémunération autre à la place. (donc à déduire de la rentabilité du bien immo).

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#18 11/07/2019 15h58

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Je suis entièrement d’accord avec vous.

Mon point est que beaucoup d’investisseurs immobilier ne parlent que de rendement locatif et de cash flow positif, alors qu’au final si leur apport couvre les frais de notaires le TRI n’est pas particulièrement bon (sans parler du temps passé à trouver et entretenir ce bien rare leur permettant d’atteindre un rendement locatif satisfaisant).
Au contraire, un investisseur qui ne mettra pas ou peu d’apport réussira lui à avoir une performance au moins égale en se contentant d’un rendement bien plus faible.
L’idéal étant évidemment de combiner au mieux les 2 éléments.

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#19 22/09/2019 21h59

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Bonsoir,

J’ai depuis le début trouvé ce poste passionnant. De fait, j’aimerai me permettre de l’enrichir (sous réserve de ne pas me tromper) avec un élément qui m’a paru notable.

Je me suis amusé à calculer l’effet levier entre les deux modes d’investissement en prenant en compte la variation de l’apport.

Je remarque qu’il ne joue qu’à la marge sur le levier à l’inverse de la durée ou du rendement qui eux impact énormément ce dernier.



Avec les hypothèse :
-1.5% de taux
-4% de rendement net net pour les deux types d’investissement
-20 ans

Une variation de l’apport de 0% à 20% ne fait décroître que de 0.82 à 0.76
Je vous soumets ma feuille de calcul.

Bien à vous.

levier_immo_apport.xls

Dernière modification par sephiroth51 (22/09/2019 22h15)

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#20 15/06/2020 23h05

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Bonjour,

En lisant cette file, je me rends compte qu’il pourrait être en fait plus intéressant de placer son argent sur des actifs performants comme des actions plutôt que d’emprunter et de rembourser un crédit.
J’aimerais juste vérifier que les deux élément suivants sont pris en compte:
- Le rendement differentiel peut etre moins risqué que le rendement de l’investissement alternatif (cash ou action)
- Si le rendement de la stratégie consistant a ne pas emprunter peut etre plus elevé, est-ce que ce n’est pas compense par le fait que le capital de l’emprunt ’travaille’ des le départ alors que l’equivalent (investi en action par exemple) ne sera investi que progressivement ?

Merci,

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#21 12/07/2020 12h42

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@ Faith
La question question est intéressante et j’avais survolé les tableaux sans regarder en détail.

Je pense que le  ratio de levier n’est pas correct.

En reprenant vos valeurs et le modèle  simplifié des intérêts d’emprunt (à probablement affiner)

Dans le cas de l’immobilier, le patrimoine final est de 100ke hors réévaluation du patrimoine pour une dépense cashflow cumul de 17ke sur 20 ans.

C’est en plaçant sur un support financier à  3% net le même effort d’épargne que l’on 23ke voir 21ke (cf remarque suivante).

Comme effet levier c’est donc 100ke/23ke = 4,35 voir 4,76.

De façon globale, il y a un décalage d’une année : en année zéro  on devrait avoir que la partie investissement sans cash car cela n’apparaît qu’en fin d’année 1=> décale les intérêts composés.

Autre remarque, un rendement immobilier de 5,5% donne environ un brut de 16,5% (revenu / patrimoine y compris frais) :
-33% de charges locatives (taxe foncière, assurance, communs, copropriété, petite réparations…)
-33% impot ( TMI 30% + CSG 17.2% sur le 2/3 revenus brut).

A noter que l’assurance décès de l’emprunt produit une prévoyance et que l’immobilier physique demande du temps et n’est pas  sans "emmerdes".

Au travers de votre recherche vous avez touché  du doigt la notion de TRI (taux de rendement interne) qui est le taux de rendement financier nécessaire à léquilibre par rapport au projet de placement envisagé : effet levier =1.

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