L'immobilier francilien et l'impact du Grand Paris ?

Nush · #1

Bonjour à tous,

L’objectif n’est bien entendu pas de faire une synthèse globale de cette région si hétérogène mais plutôt de discuter de l’impact passé, présent et à venir de ce vaste projet qu’est le Grand Paris.

Je vois souvent passer des messages de membres se plaignant de ne pas trouver de rentabilité correcte en 1ère couronne (et a fortiori en intra-muros).

J’ai pour ma part décidé de sacrifier la sacro-sainte recherche d’une grosse rentabilité (comprendre <8%) pour une rentabilité plus accessible (6.5%) combinée à une potentielle plus-value :

Pour cela j’ai décidé d’investir à Bagneux, dernier foyer de résistance communiste du 92 si je ne me trompe pas.
Opération qui me permet un CF minime mais un potentiel à la revente intéressant du fait de l’arrivée de la ligne 4 mi-2021 et de la ligne 15 sur le plus long terme.

Je pense en revanche que partant dans cette direction, il est très important d’obtenir un maximum d’informations sur ces bouleversements avant d’investir, ce type de travaux en particulier quand il touche des zones "délaissées" étant régulièrement repoussé (la ligne 15 était initialement planifiée pour 2022 si l’on écoute les promesses politiques…)

Il est enfin selon moi également de rappeler que la perspective d’une plus-value ne doit en aucun cas vous pousser à acheter à un prix supérieur au marché.
Au contraire, un achat au bon prix vous permettra de retomber sur vos pattes en toute souplesse en cas d’imprévu (vente anticipée, retard de travaux d’infrastructures, krach immobilier etc.)

Le marché Balnéolais étant aujourd’hui en attente de la sortie du-dit métro, sur-valorisé ou simplement pas intéressant dans la recherche d’un CF simplement non négatif, je me tourne vers d’autres villes potentiellement impactée par le Grand Paris et m’intéresse donc au nord de Montreuil :

Actuellement fortement enclavé et composé d’un mix pavillonnaire et grands ensembles, il présente actuellement un profil assez peu séduisant mais devrait d’ici 2023 (Le Grand Paris prévoit 2022 mais on est jamais à l’abri d’un souci avec le tunnelier, un recours administratif ou une expropriation qui traîne) se retrouver doté de 2 métros le reliant au centre parisien via la ligne 11.

Des biens étant encore trouvables actuellement en dessous des 4000€/m2, je me pose sérieusement la question.

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : bagneux, grand paris, investissement, montreuil

Bernard2K · #2

Bonjour,

désole, mais il me semble que votre message est largement contradictoire. Vous dites que vous vous êtes tourné vers Bagneux parce qu’il y a un potentiel de plus-value ; mais vous dites plus loin que le marché est survalorisé car la plus-value du métro est déjà intégrée. Alors, potentiel de plus-value ou non ?

Pour ce qui est de renoncer à une rentabilité élevée pour avoir un potentiel de plus-value :
- c’est perdre du rendement dès maintenant et de façon certaine, pour un gain futur hypothétique. Ca s’appelle prendre un ticket de loto.
- tant qu’à accepter du 6,5 % de rendement, il me semble qu’il y a d’autres choix possibles.
- qui vous dit que Bagneux va prendre davantage de plus-value que Paris 16e (Paris est déjà super cher mais n’en finit pas d’augmenter, donc il y a un potentiel de plus-value), ou qu’Aubervilliers par exemple (+6800 habitants en 3 ans ; prix de l’immo du 93 +30 % en 10 ans) ?

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2019 09h11)

DDtee · #3

Nush a écrit :
J’ai pour ma part décidé de sacrifier la sacro-sainte recherche d’une grosse rentabilité (comprendre <8%) pour une rentabilité plus accessible (6.5%) combinée à une potentielle plus-value :

Quand je lis ça, j’ai envie de vous dire prenez une rentabilité à 2% et vous ferez la culbute sur votre investissement.
Malheureusement, ce type d’argument qui intellectuellement peut se tenir, dans la pratique relève le plus souvent d’une fausse excuse. L’expérience indique que les investissements à faible rentabilité sont aussi souvent ceux qui ne dégagent aucune plus-value à la revente….

Désolé de dire mauvaise messe, même si ma parole n’a rien de sainte

Nush · #4

Partager son avis c’est s’exposer à la critique, tant qu’elle est fait dans la bienveillance (et c’est la plupart du temps le cas ici), elle n’est que positive.

Pour répondre à Bernard2K, mon message n’était pas clair dans sa chronologie :

J’ai investi à Bagneux en Juillet 2017 environ, époque où le marché n’était pas encore trop survalorisé. Chose maintenant impossible sauf à trouver bien entendu un bien sous-valorisé, le négocier fortement ou faire une grosse entorse sur la rentabilité.
Autre point :

Bernard2K a écrit :
qui vous dit que Bagneux va prendre davantage de plus-value que Paris 16e (Paris est déjà super cher mais n’en finit pas d’augmenter, donc il y a un potentiel de plus-value), ou qu’Aubervilliers par exemple

Ma réponse est simple, rien. Mais je ne recherche pas le meilleur potentiel de plus-value d’IDF, seulement un bon équilibre entre rentabilité actuelle et plus-value future.
Dans ce cadre, Le 16ème présente une rentabilité trop faible (sauf à louer à un tarif exorbitant) quand Aubervilliers présente un profil risqué mais à étudier en effet (C’est un marché que je connais un peu pour y avoir fait 10-15 visites).

J’entends vos remarques et suis totalement d’accord avec vous, cela serait tout à fait applicable dans une ville Lambda où bien souvent, faible rentabilité rime avec mauvais prix d’achat.
Ici nous parlons de villes où il est mécaniquement et économiquement difficile d’obtenir une rentabilité plus que satisfaisante.

Il est également possible qu’intellectuellement, se focaliser sur la PV soit un mécanisme de défense qui permette au cerveau d’avaler plus facilement la pilule de la faible rentabilité

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#1 08/07/2019 14h50

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#3 09/07/2019 09h50

Nush a écrit :

#4 09/07/2019 10h13

Bernard2K a écrit :

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