Quel matelas de sécurité de trésorerie pour de la location immobilière en meublé ?

gartawil · #1

Bonjour,

J’ai acheté un lot de 2 studios qui me permettent de dégager un petit cashflow mensuel.
Je n’ai pour l’instant pas touché cet argent et je le conserve pour de futures dépenses (travaux, vacance locative, etc) car je souhaite autant que possible que cette opération d’investissement soit auto-financée et indépendante de mes autres placements financiers.

Je souhaite donc conserver une partie de cet argent en "épargne de précaution" dédiée à cet investissement et, une fois cette épargne atteinte, investir le surplus pour faire grossir la boule de neige.

Je me pose actuellement la question du montant à allouer à ce matelas de sécurité et je suis intéressé par votre retour d’expérience. Avez-vous des règles du genre "X fois le loyer", "Y% du prix du bien" ou autre?

Dans quoi ré-investissez-vous le surplus de cashflow? Je me pose la question de faire quelques remboursement anticipés mais mes lectures de différents sujets du forum em laissent penser qu’il ne s’agit pas d’une solution optimale (grace au statut lmnp je suis en déficit pour environ 5 ans).
Quelle stratégie adoptez-vous pour vos biens?

Mots-clés : cashflow, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Timinel · #2

Bonjour

pour ma part, je gere les biens immos sur des comptes séparés pour une comptabilité simplifiée.

cependant, sauf obligation, je reintegre le surplus dans l’epargne globale et place majoritairement sur de l’av fond euros dispo la liquidité ( ie les virements sur l’AV venant de l’immo vont sur de l’euro, ceux du salaire sur des fonds autres + euros)
( l’epargne de precaution etant déja la, mais sans ségregation )

Vous pouvez regarder la présentation de faith qui est beaucoup plus rigoureux / orthodoxe et sépare entierement l’investissement.

cdt

darkvadehors · #3

Un intervenant sur you tube , que j’ai pas mal suivi au début de nos aventures meublées donne 1 an de loyer de matelas de sécurité. Cela peut paraître beaucoup dans l’absolu mais les flux de cash négatifs peuvent quand même être assez saignants , si vous avez une sortie avec une vacance et nécessité de refaire quelques élements dans l’appartement entre 2 locataires. Le dépot de garantie ne doit pas être oublié car il représente une belle sortie de cash lors de la restitution. Par respect pour nos locataires, nous restituons très vite le dépot de garantie (jusque là ete en l’absence de problème, à l’état des lieux de sortie). Donc , personnellement j’adhère à ce 1 an de loyer en dispo. Tout ceci est géré sur un compte spécifique.

Ricou · #4

Pour ma part:

J’ai une banque dédiée pour l’immo
- Un Cpt courant pour les loyers et les/la mensualité du crédit
ET
- Un livret, ou je vire mensuellement le cash flow dégagé.

ayant d’autres actifs, l’expérience m’a montré qu’avoir 3 mois de mensualités de crédit est reposant
( même si je n’ai jamais dû "piocher")
NB: 3 mois de crédit immobilier sur le livret prêt à être utilisé si retard de paiement/vacances locatives

Dernière modification par Ricou (03/07/2019 10h54)

gartawil · #5

darkvadehors a écrit :
Un intervenant sur you tube , que j’ai pas mal suivi au début de nos aventures meublées donne 1 an de loyer de matelas de sécurité. Cela peut paraître beaucoup dans l’absolu mais les flux de cash négatifs peuvent quand même être assez saignants , si vous avez une sortie avec une vacance et nécessité de refaire quelques élements dans l’appartement entre 2 locataires. Le dépot de garantie ne doit pas être oublié car il représente une belle sortie de cash lors de la restitution. Par respect pour nos locataires, nous restituons très vite le dépot de garantie (jusque là ete en l’absence de problème, à l’état des lieux de sortie). Donc , personnellement j’adhère à ce 1 an de loyer en dispo. Tout ceci est géré sur un compte spécifique.

Effectivement, un an de loyer semble être un matelas plutôt confortable.
Une fois cette somme atteinte, que faites vous (ou que feriez-vous si ce n’est pas encore le cas) du cashflow dégagé?

Ricou a écrit :
J’ai une banque dédiée pour l’immo
- Un Cpt courant pour les loyers et les/la mensualité du crédit
ET
- Un livret, ou je vire mensuellement le cash flow dégagé.

Même question : au delà du livret, quelle stratégie privilégiez-vous? Migration vers d’autres actifs? Remboursement anticipé?

Ricou · #6

gartawil a écrit :
Même question : au delà du livret, quelle stratégie privilégiez-vous? Migration vers d’autres actifs? Remboursement anticipé?

Une fois le livret rempli

remplissez d’autres supports dans cet ordre ( Fonds Euros ou Actions)

Il faut garder en tête que ce cash flow peut être necessaire donc le fond Euros est plus facile à récupérer

Prenons l’exemple d’un studio ( Valeur 75K€, loyer 500€)

mettez 3.000 en livret
jusqu’au CRD en Fonds Euros
et au delà: en Actions

lachignolecorse · #7

La trésorerie disponible en cas de pépin dépend du risque encourru. Si vous avez un seul bien, la règle de 1 an de loyer me semble correcte. Par contre, plus vous avez de biens, plus cette règle me semble surdimensionnée. Avec une vingtaine de biens, j’ai environ l’équivalent de 30% d’une année de loyer comme sécurité. Faisant essentiellement du logement etudiant, c’est la période juin/octobre où cette réserve est nécessaire (restitution des cautions, logements vacants juillet/août, financement des petits travaux, taxes foncières).

D’autres paramètres sont aussi à prendre en compte :
- assurance loyers impayés
- travaux à financer sur fonds propres
- niveau des revenus autres qu’immobilier

Pour ma part je cherche à réduire au maximum cette sécurité car c’est une épargne disponible donc pas remuneratrice. En fin d’année je transfère le surplus (cashflow) vers des supports financiers rémunérateurs (donc bloqués) ou elle sert à financer des plaisirs pour l’année suivante.

Dernière modification par lachignolecorse (04/07/2019 06h00)

perecastor · #8

D’accord avec lachignolecorse. Si l’on a déjà un beau patrimoine immobilier, quelques mois de loyers d’avance sont suffisants pour faire face aux petits imprévus (travaux, impayés, vacances etc.).

Epargne de précaution rapidement disponible ne veut pas dire rendement médiocre. Par exemple l’AV Boursorama Vie permet de faire des retraits partiels sous 72h (déjà testé plusieurs fois). Il est aussi désormais possible de faire des retraits partiels sur PEA sans entraîner la clôture du plan ni l’impossibilité d’y faire de nouveaux versements, ce qui le rend bien plus flexible.

En revanche, si l’on veut se couvrir contre les risques patrimoniaux majeurs (ex: vente forcée en cas de décès, invalidité, divorce…), il faut prévoir beaucoup plus large qu’une simple épargne de précaution, surtout si l’endettement via le levier du crédit est important.

Rastignac · #9

D’accord avec ce qui précède. Pour ma part, l’épargne de précaution correspond à quatre mois de loyer.
Rastignac

Trahcoh · #10

Difficile d’avoir une réponse générale. Un an de loyer en réserve n’est pas assez si vous avez 300 euros de loyer par mois. Si vous en avez 5000, cela me semble trop.

Pour ma part, j’intègre l’ensemble de mes besoins de trésorerie, environ 35 000 euros chacun, et c’est déjà beaucoup. Je ne compte pas les cautions, qui ne sont pas à moi.

La trésorerie dégagée des loyers peut servir pour les nouveaux projets.

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darkvadehors a écrit :

Ricou a écrit :

#6 03/07/2019 20h48

gartawil a écrit :

#7 04/07/2019 05h58

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