Simulateurs LMNP et amortissement LMNP ?

asata · #1

Bonjour,

Je rencontre une problème de compréhension sur les simulateurs LMNP.
En effet sur les simulateurs comme rendementlocatif.com ou Simulateur entre la 10eme et la 20eme année, selon l’ investissement, les prélèvements sociaux et les impôts sur le revenu commencent à arriver.
Je ne comprend pas pourquoi, l’ amortissement du bien se fait sur une plus longue période donc le déficit devrait perdurer.

Pour l’ exemple :

Prix du bien : 100000€
Mobilier : 10000€
Loyers annuels : 12000€
Charges : 1200€
TF : 1000€
TMI : 14%
Emprunt : 100% sur 25 ans TEG 2%

Il y a surement quelque chose que je ne comprend pas, en même temps je suis débutant sur le sujet et loin d’ être une foudre de guerre…
Si vous pouviez éclairer ma lanterne ou me conseiller des sites qui expliquent en détail le fonctionnement de l’ amortissement LMNP selon le prix du bien et la fiscalité, j’ ai déjà fouillé google mais rien trouvé qui explique clairement.

Mots-clés : fiscalité, imposition, lmnp, simulateur

Philref92 · #2

L’amortissement du bien est en général par composant.

Certains composants (agencement, meubles) s’amortissent sur des durées plus faibles que d’autres (structure).

Ainsi, au delà d’une certaine durée, les amortissement annuels peuvent ne pas suffire pour annuler vos revenus de location.

Pour les info, ceci ou cela peut vous aider.

Dernière modification par Philref92 (03/07/2019 21h34)

GuiHDF · #3

Pour compléter le message ci-dessus, dans les composants de l’amortissement comptable d’un bien immobilier, si on reprend une répartition classique, les aménagements intérieurs s’amortissent sur environ 12 ans.

Ainsi que diverses autres raisons :
- les amortissements des meubles et travaux se font environ sur 10 ans ;
- les charges initiales entraînant un déficit ne sont reportables que 10 ans (si pas consommées : perdues) ;
- les intérêts déductibles du prêt diminuent au fil du temps.

Dernière modification par GuiHDF (03/07/2019 22h08)

asata · #4

Ok donc les simulateurs optimisent les différents amortissements pour payer le moins d’ impôts possible sur la période de temps la plus courte plutôt que lisser les impôts sur une période plus longue ?

zappaty · #5

Quel intérêt de lisser les impôts sur une période plus longue ?

L’idée est de payer des impôts le plus tard possible, les payer en les lissant sur plus d’années n’a aucun intérêt.

Il vaux mieux épuiser totalement ses réserves d’amortissements au bout de 12 ans et commencer à ce moment là à payer des impôts "plein pot" plutôt que de payer un petit peu d’impôts mais chaque année.

Car si vous souhaitez revendre au bout de 10 ans pour quelque raison que ce soit, le fisc ne vous rendra pas vos sous.

Mieux vaux donc maximiser les amortissements pour repousser le plus tard possible la date de début d’imposition et ainsi se garder du temps pour soit refaire un projet et générer de nouveau des amortissements, soit revendre, soit conserver le bien et connaissance de cause.

A vous lire,

Zappaty

Philref92 · #6

Non les simulateurs n’optimisent rien du tout.

Ils prennent en entrée des valeurs par défauts (des "moyennes"), que vous pouvez généralement personnaliser si vous le souhaitez.

La vidéo que j’ai mise en lien est juste un exemple de ce qu’il est théoriquement possible de faire étant donné les plages de variations généralement acceptées par composant.

Il est clair que sur un investissement comme celui que vous nous présentez avec une rentabilité nette proche de 10%, vous verrez arriver les impôts bien plus tôt que dans 10 ans, quelque soit le profil d’amortissement choisis. Vous aurez donc peut être envie de minimiser cet impôt les 1ères années.

Dernière modification par Philref92 (03/07/2019 22h59)

asata · #7

Ok merci pour vos réponses et vos précisions.
Il est vrai que si il y a revente rapidement autant minimiser les impôts.
Par contre si le but est de garder le bien jusqu’à remboursement et profiter d’ un cash flow plus conséquent autant amortir sur plus longtemps ce qui lissera les impôts dans le temps.

zappaty · #8

Non, vous raisonnez de la mauvaise manière. Il faut toujours amortir le bien sur la durée la plus courte possible pour créer un maximum de report d’amortissements.

Cela à 2 avantages :

- cela permet de faciliter le début de location en s’assurant d’avoir un cash flow plus important rapidement, pour ainsi se créer une poche de liquidité de sécurité.

- Cette même poche de sécurité, vous pouvez ainsi la placer (de préférence sur des produits ou les fonds ne sont pas bloqués) pour ainsi optimiser encore un peu plus la rentabilité de votre investissement.

Il sera toujours temps si vous conservez le bien de piocher dedans pour régler des impôts si votre cash flow passe en négatif une fois les amortissements consommés. (et se sera l’occasion de réfléchir à l’intérêt de conserver le bien si sa rentabilité est moyenne…).

Si vous payer des impôts, ces fonds ne vous rapporteront rien. Si vous les conservez le plus longtemps possible avant de les "donner", vous optimiser vos finances et votre rentabilité.

A vous lire,

Zappaty

asata · #9

Très bien je comprend mieux le raisonnement.

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