Distribution des parts de SCPI d'une SCI à l'IS à ses associés ?

JeanDuran · #1

Bonjour,

Imaginons un achat de parts de SCPI à crédit au sein d’une SCI soumise à l’IS.

Les associés apportent à la SCI la moitié de la valeur des parts des SCPI pour rembourser une partie du prêt. Les revenus des SCPI permettent de rembourser l’autre partie du prêt ainsi que les intérêts du prêt.

Une fois le prêt remboursé, disons que le prix des parts de SCPI est le même que le prix d’achat. Il n’y a donc pas de plus-value.

1. Qu’elle est la fiscalité si la SCI "donne" les parts de SCPI de la SCI à ses associés? (j’utilise le verbe donner car je ne connais pas le ou les procédés exactes qui peuvent être utilisés pour cela)
2. Est-ce un dividende pour les associés? Donc imposé au choix à la flat tax de 30% ou au barème de l’impôt sur le revenu + 17% de CSG et CRDS?
3. Est-ce différent si la SCI vend les parts de la SCPI et ensuite verse les liquidités obtenues aux associés?
4. Le remboursement du compte courant d’associés peut-il se faire en parts de SCPI ou doit-il être en ~~liquidité~~ en numéraire?

Pour vous donner plus de contexte sur l’opération immobilière:

Valeur des parts des SCPI: 100K€
Taux d’intérêt (assurance comprise) à 2% (taux élevé car je suis expat).
Prêt amortissable sur 15 ans.
Total du remboursement du prêt et des intérêts: 112,5K€.
Annuités de remboursement (intérêts et amortissment) : 7.500€
Loyers annuels: 4.400€
Différentiel (loyers-annuités): 3.100€

Soit les associés versent en moyenne 3.100€ par an, soit 46.500€, soit ils achètent de l’usufruit de parts de SCPI pour 30K€ et loge ce droit à l’usufruit au sein de la SCI. Cela générerait 46.500K€ de revenus sur 15 ans et permettrait de rembourser pratiquement la moitié de la valeur des parts de SCPI.

L’objectif est de minimiser l’effort d"épargne et de minimiser l’imposition. Etant résident fiscale anglais, je suis imposé sur mes revenus fonciers français en Angleterre à mon barème de l’imposition anglais (40%). Je dois préalablement payer l’impôt en France sur mes revenus fonciers. Cet impôt français sur les revenus fonciers pour non-résident de 20% sert de crédit d’impôt en Angleterre. Le recours à la SCI à l’IS permet d’éviter l’imposition en Angleterre tant qu’il n’y pas de sortie d’argent de la SCI.

Merci pour votre aide :-)

Dernière modification par JeanDuran (25/06/2019 21h56)

Mots-clés : distribution, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

GoodbyLenine · #2

Ce que vous avez imaginez me semble bien compliqué et peu efficace : vous allez payer plus d’impôts (par ex l’IS par la SCI) et de frais (pour créer la structure, la gérer, pour transférer les parts de SCPI, etc.).

Il me semble qu’en achetant la nu-propriété de parts de SCPI, largement à crédit, vous devriez arriver en gros à la même chose qu’avec votre montage, mais en payant bien moins d’impôts et de frais.

Vous devriez plutôt commencer par décrire votre objectif, plutôt que d’imaginer un montage.

Vous devriez compléter votre présentation, car en l’état, elle ne donne de loin pas assez d’information pour décrire votre situation, et répondre à vos questions en tenant compte de votre situation.

Pour répondre à vos questions, à mon avis :
1. Je ne connais pas la notion de "donation" entre une personne morale et ses associés. Ce type de transfert (d’une personne morale à ses associés) sera soit un dividende, soit un remboursement d’apport (réduction de capital), soit une rémunération pour un service (effectivement) rendu à la personne morale, avec à chaque fois la fiscalité associée. Faire ce transfert en "nature" (des titres) va compliquer les choses et générer des frais.
2. voir 1.
3. oui : d’autres frais
4. ?

Quand vous écrivez "Les associés pourraient acheter de l’usufruit de parts de SCPI", je suppose que vous voulez écrire "nu-propriété" là où vous avez écrit "usufruit". Sinon, ça n’a guère de sens.

JeanDuran · #3

L’achat en nue-propriété est très intéressant pour ceux qui ont déjà du capital ou une forte capacité d’épargne. Ce n’est pas mon cas.

GoodbyLenine a écrit :
Ce que vous avez imaginez me semble bien compliqué et peu efficace : vous allez payer plus d’impôts (par ex l’IS par la SCI) et de frais (pour créer la structure, la gérer, pour transférer les parts de SCPI, etc.).

Il me semble qu’en achetant la nu-propriété de parts de SCPI, largement à crédit, vous devriez arriver en gros à la même chose qu’avec votre montage, mais en payant bien moins d’impôts et de frais.

C’est parce qu’en tant qu’expat, mon taux total d’imposition sur mes revenus fonciers français est de 40%. J’essaye de voir comment réduire cela.

GoodbyLenine a écrit :
Vous devriez plutôt commencer par décrire votre objectif, plutôt que d’imaginer un montage.

Vous devriez compléter votre présentation, car en l’état, elle ne donne de loin pas assez d’information pour décrire votre situation, et répondre à vos questions en tenant compte de votre situation.

J’ai complété ma présentation, afin de vous donner plus d’information sur ma situation, ainsi que mon premier message afin d’être plus clair.

GoodbyLenine a écrit :
Quand vous écrivez "Les associés pourraient acheter de l’usufruit de parts de SCPI", je suppose que vous voulez écrire "nu-propriété" là où vous avez écrit "usufruit". Sinon, ça n’a guère de sens.

Je parle bien de l’usufruit.

Je souhaite minimiser mon effort d’épargne. J’ai donc le choix entre étaler le paiement de 46.500€ d’amortissment du prêt et du paiement des intérêts sur 15 ans ou acheter pour 30.000€ de droit à l’usufruit de parts de SCPI maintenant et utiliser les 46.500€ que me rapporteront cet usufruit pour payer l’amortissment du prêt et du paiement des intérêts.

Voici comment j’arrive à 30.000€ pour le coût de l’usufruit: il me faut 3.100€ par an. Si j’utilise la moyenne de rendement des SCPI, c’est ce que j’obtiendrai si je détenais 3.100/0.044=70.400€ de parts de SCPI. Si j’acquiers l’usufruit de 70.400€ sur 15 ans, la clé de répartition habituelle est de 42% du coût des parts, soit 70.400x0.42=30K€.

Dernière modification par JeanDuran (25/06/2019 22h03)

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#1 25/06/2019 09h21

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#3 25/06/2019 21h19

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