SIIC : quelles sont les meilleures foncières françaises ?

Covivio sauf erreur de ma part semble avoir pas mal d’acquisitions dans le neuf également, c’est une foncière qui m’attire beaucoup de par la diversification des actifs, mais qui a l’inconvénient de son prix et survalorisation ( ANR )   avec un ticket d’entrée peut être un peu élevé pour une première ligne.

Dernière modification par Passion (14/06/2019 12h16)

Pour le rendement moyen effectivement. Il faut quand même nuancer par le fait qu’il existe plusieurs SCPI parmi les grosses du marché qui délivrent des rendements supérieurs à 5% voire proche de 6%.

Quand on a recours au crédit, ou au démembrement, le rendement augmente encore plus, et le tout avec bien moins de volatilité, donc l’écart suivant les choix effectués est pas forcément aussi important qu’on pourrait le penser

En revanche les SIIC peuvent permette de faire une bien plus grosse plus value.

Dernière remarque, peut être plus intéressante, un investissement étant sur le long terme, fut il pertinent de présenter un comparatif sur une durée plutôt de 20 à 30  ans qu’une simple décennie.

Dernière modification par Passion (16/06/2019 10h57)

Et l’on ne répètera jamais assez :
1. Qu’il est possible de faire l’acquisition de parts de SCPI à crédit et donc de bénéficier d’un effet de levier
2. En 2008, les SIIC ont plongé aussi au contraire des SCPI qui n’ont même pas cillé

Entièrement d’accord là-dessus.
Et c’est justement cette décorrélation des marchés actions qui personnellement me convient mieux dans mon allocation de portefeuille.
Je me sens mieux avec 30 % immobilier (SCPI) - 30 % actions qu’avec 30 % immobilier (SIIC) - 30 % actions
Mais l’avenir me dira peut-être que j’avais tort ou qu’il aurait mieux valu que j’aie 15 % SIIC - 15 % SCPi et 30 % actions…

Je ne comprends pas trop où mènent ces simulations historiques.

Je pense que la seule vraie question est : à sous-jacent identique (immobilier de commerces, de bureaux, etc.), où investir pour avoir la meilleure espérance de gain nette d’impôts et frais à horizon N ans.

A ce jour il me semble que les SIIC sont plutôt majoritaires en tête d’un tel classement, ce qui ne veut pas dire que toutes les SIIC sont à acheter ni que toutes les SCPI sont à déconseiller.

Concernant la volatilité : pour rappel, quand vous achetez une SCPI, au moment de l’achat vous subissez l’équivalent d’une perte de 10-12% environ sur votre capital, correspondant aux frais de souscription (si vous investissez 1000€ et que vous devez revendre immédiatement, vous ne toucherez que 880-900€). Du coup ça relativise un peu une baisse de -10% de SIIC, plus visible car le cours de bourse est transparent alors que dans le cas des SCPI il faut comprendre que le prix de souscription inclus des frais et n’est donc pas identique au prix de retrait

Concernant l’effet de levier : tout depend du montant investi, mais si vous investissez entre 10 et 50k il y a actuellement des offres de prêt personnel quand même plutôt intéressantes. Certes vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt, mais honnêtement vu les taux actuels…

Dernière modification par Geronimo (16/06/2019 20h49)

@Betcour

Ce dont vous parlez n’a rien à voir avec la corrélation ou décorrélation des marchés.

Ce que vous dites concernant les SCPI est parfaitement transposable aux marchés des actions.

Que l’on investisse en SCPI ou dans les actions, on s’expose à des effets de bulle dans les deux cas et donc à des corrections dont il faut en être conscient.

Je n’ai absolument rien contre les siic et mon World en contient mais dans la constitution d’un portefeuille, je pense que la volatilité et la décorrélation des marchés est à ne pas négliger.

Dernière modification par Franck059 (17/06/2019 06h20)

@Leportois

De même pour les SCPI.

Lors de la crise des années 90, où en moyenne la valeur des parts a chuté de 40 %, le comportement de la SCPI Immorente est pour le moins remarquable.

Même durant cette période, le prix d’acquisition des parts n’a cessé d’augmenter.

Mais là non plus, ce n’est pas de volatilié ou de décorrélation dont on parle.

Neo45 a écrit :

Bonjour Frank059,

Peut-être que si les SCPI n’ont pas chuté en 2008, c’est simplement parce qu’elles ne sont pas cotées et que la valorisation des parts n’est pas liée à un effet de marché. Qu’en pensez-vous ?

Les SCPI sont cotées… Surtout à cette époque où une bonne partie était à capital fixe.

L’immobilier et surtout l’immobilier d’entreprise (l’essentiel du marché) ne varie pas beaucoup en terme de prix. Lorsque l’on s’intéresse uniquement aux transactions immobilières de l’immobilier d’entreprise, on peut s’apercevoir que les prix immobiliers sont parfaitement corrélés aux valeurs d’achat des SCPI.

Voici un lien de l’IEIF qui donne un fichier Excel avec les prix depuis 2008:
Indice des prix

On peut voir que les prix ont trés légèrement baissé en 2009, puis on doucement monté, ainsi que la moyenne des prix des SCPI.

En revanche, en 2009, les SIIC se sont prises une belle claque avec une baisse d’environ 40%, suivant parfaitement le comportement des actions à la même période. Le caractère défensif des foncières n’a pas joué sont rôle à cette époque. Et, si l’on regarde sur des longues périodes, on peut se rendre compte que la corrélation entre l’évolution du marché action en général et l’évolution de la valeur des foncières est relativement importante. Il n’y a que pendant des périodes particulières et assez courtes où ce marché des foncières se trouve dé-corrélé du marché action.

maxlille a écrit :

Ce qui m’interpelle c’est le niveau de la collecte, les SCPI vont elles pouvoir continuer à trouver des biens avec des rendements satisfaisants dans ce contexte ? (l’argent coule à flot).

En fait la SCPI est un placement à la mode, le rendement dépasse les 4% (contre des fonds EUR qui ne dépassent pas 2% de rendement), la pierre rassure les français, et la collecte est stratosphérique, alors pourquoi ne pas en acheter ? D’autant plus qu’on a l’impression d’une relative sécurité, le prix des part est toujours en hausse…

Et, il faut savoir relativiser:
1- Comme les SCPI sont majoritairement à capital variable, ou souvent ouverte en souscription, les potentielles "pressions acheteuses" n’ont aucun effet sur la valeur de part.
2- La hausse permanente du prix de la part reste à relativiser, car ce n’est pas une augmentation d’ 1 ou 2 % tout les ans ou 2 ans, qui vont générés une bulle. Il suffit de reprendre le graphique que j’ai fourni plus bas, ou le lien ci-dessus pour s’en rendre compte.
3- On peut voir que les SDG n’ont pas trop de difficultés à trouver des biens avec un rendement correct… (voir Corum par exemple).

maxlille a écrit :

Sans vouloir jouer les oiseaux de mauvaise augure, dans les années 90, le prix moyen des parts de SCPI a baissé de 40 %, avec après correction une capitalisation de l’ordre de 75 Milliards de francs, aujourd’hui c’est 55 Milliards d’euros (je ne parle pas de ceux qui avaient souscrit des prêts à l’époque pour acheter des parts).

A l’époque le cours de Klepierre par exemple sur la période ou de l’ex foncière des régions (Covivio) n’ont pas été impactés.

Toujours cet exemple des années 90, où les SCPIs étaient pour beaucoup des SCPI fiscales et investies majoritairement en logements… Doit-on vraiment encore prendre cela comme référence ?

D’autre part, on ne doit pas cette crise à l’excès de collecte en général, mais plutôt à un excès en particulier: AXA, pour une raison qui lui est propre, a mis en vente tout son patrimoine immobilier parisien, entraînant un excès de biens à la vente, générant une chute de prix de l’immobilier résidentiel parisien, avec un effet boule de neige chez les investisseurs en SCPI mais aussi les particuliers propriétaires.

Il est à noter que certaines SCPI (non fiscales) ont aussi bien tenues et survécues que les foncières sus-cités.

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas trop où mènent ces simulations historiques.

Bonne question !

Geronimo a écrit :

A ce jour il me semble que les SIIC sont plutôt majoritaires en tête d’un tel classement, ce qui ne veut pas dire que toutes les SIIC sont à acheter ni que toutes les SCPI sont à déconseiller.

Et comment sont construits ses classements ?

Pour finir avec ces histoires de corrélation et pour synthétiser:

- SIIC =  corrélation assez forte avec le marché de bourse
              corrélation faible avec le marché immobilier sous-jacent

- SCPI =  corrélation forte avec leur marché immobilier sous-jacent
               corrélation faible avec le marché de bourse

Dernière modification par WhiteTiger (17/06/2019 18h56)

Intéressant cette discussion.

Le problème actuel pour moi et que j’ai du mal à appréhender l’évolution des cours des SIIC telles que URW, Klepierre, Mercialys, Carmila. Leurs cours baissent inexorablement depuis des mois. J’ai du mal à imaginer un rebond et j’ai plutot peur que cette tendance baissiere continue.

Cela serait plus rassurant s’il y avait une évolution plus cyclique pour viser les points d’entrée bas.

On est assurément plus proche du point bas quand le rendement (venant d’un dividende, venant d’un résultat, qui en général n’ont ni l’un ni l’autre baissé depuis pas mal d’années) est haut (vers 7 ou 8 ou 9 voire 10%) que quand il est plus bas (3 ou 4 voire 5%), et après une baisse de 30%, qu’avant, surtout pour celui qui considère que la valeur des actifs sous-jacents est assez peu volatile.

Geronimo a écrit :

WhiteTiger a écrit :

Et comment sont construits ses classements ?

A partir des décotes sur ANR, du rendement, de la qualité de l’immobilier détenu, etc.

Surtout sur la performance à  5 ou 10ans, autrement dit sur l’historique !

Geronimo a écrit :

Je ne comprends pas trop où mènent ces simulations historiques.

Vous comprenez mieux maintenant, où je veux en venir. Vous décriez ces courbes historiques à 10ans, mais trouver la performance des SIIC meilleure. Et, c’est la seule chose qui vous importe. C’est assez paradoxal !

Geronimo a écrit :

Et c’est justement bien ce dont il est question sur cette file de discussion : actuellement, en achetant une des SIIC citées précédemment, vous achetez sous l’ANR (-20 à -40%) un patrimoine de bonne qualité (centres commerciaux A et +) avec un haut rendement sur le montant investi (7-8%).

Tout cela est trés discutable:

1- "Centres commerciaux A et +" :

La notion de classement des centres commerciaux en A, B, C, … ou autre, est trés relative. La notion de "prime" aussi… En fait, les centres commerciaux sont des investissements équivalents aux centres logistiques. Leur valeur est toute relative et la notion de "prime" ou premium est à comprendre dans le contexte particulier de ce type de bien. En d’autres termes, ne pas mélanger la notion de prime généralement définis pour les constructions de bureaux et/ou logements, avec celles des centres commerciaux. Pour les bureaux, cela se caractérise par une notion de moindre risque du fait de l’emplacement, qui assure une meilleure pérénité du bien. Cela est plus douteux pour les centres commerciaux devenus trés concurrentiels et soumis aux aléas des effets de mode (et/ou de lassitude).

Question subsidiaire: Quelle est cette notion de "A+" ? Vous trouverez la réponse dans une vidéo sur Youtube (donné par Perial, me semble-t-il). Piste: Le plus n’est pas toujours placé là où on l’imagine, et peut parfois se transformer en moins.

2- Achat d’un patrimoine immo au travers les SIIC

La volatilité des cours des SIIC devrait interroger tout investisseur en SIIC pensant acheter indirectement un bien immobilier. Le graphique que j’ai fourni plus haut le démontre bien. Pourquoi autant de variation pour les SIIC tandis que les SCPI reflètant la valeur réelle du marché est si régulière.

Un constat s’impose: il est évident qu’aucun marché immobilier, et encore plus pour l’immobilier commercial fonctionnant sur des temps trés longs (bail 3-6-9, voir plus), n’a la volatilité affichée par les SIIC. Alors, que se passe-t-il avec les cours ?

Il y a beaucoup de "poêtes" sur ce forum, qui tentent d’expliquer les péripéties de Mr le Marché. Tout cela est trés charmant. Mais il y a quelque chose de plus évident et factuel.

Il suffit d’avoir vraiment compris le "business modèle" de ces sociétés: Une petite partie du financement des investissements fait appel au capital appelé en fonds propres à travers les investisseurs (actions ou obligations) tandis qu’une autre partie provient de crédits bancaires. Le capital déjà acquis venant souvent en garantie du capital en cours de développement.

Partant de cette décomposition du financement, il est assez simple de comprendre que:

1- Il existe une sensibilité plus ou moins importante selon les SIIC aux variations de taux d’intérêt. Les SIIC  ne sont donc qu’en partie un produit d’investissement immobilier et sont aussi un produit de taux.

2- Ces 10 dernières années, l’évolution globale des taux d’intérêts a été favorable pour les SIIC, permettant ainsi de booster leur rentabilité et donc leur rendement. Cela explique globalement la surperformance par rapport aux SCPI. Etant donné que les taux arrivent tous en territoire négatif, pensez-vous qu’il y a encore une possibilité importante d’augmentation du spread ? Personnellement, je ne le pense pas.

3- Les taux ont donc une influence directe sur les SIIC dans leur performance, mais aussi indirectement, car ils représentent le "taux sans risque", et, les SIIC étant des instruments cotés intéressant pour leur rendement, ils sont "jugés" par le marché à l’aune de leur rendement vis à vis de ce taux sans risque et de leurs risques propres.

4- Les SCPI, a contrario, sont des "pure player" immo (à quelques exceptions près où cela est trés explicite dans leurs objectifs, Sofiprime par exemple). Et, si l’usage du crédit n’est pas exclu, il est utlisé à toute autre fin, et ne fait pas parti du "business model".

Geronimo a écrit :

En revanche, en 2009, les SIIC se sont prises une belle claque avec une baisse d’environ 40%, suivant parfaitement le comportement des actions à la même période

Et vous aviez acheté Unibail en 2009 après ladite claque, vous pouviez revendre cinq ans plus tard en faisant x3.4.

Et si les poules avaient des dents … C’est trop facile a posteriori !

De plus, considérer un modèle d’investissement progressif ne tient pas la route en terme de performance. L’argent qui dort ne rapporte rien.

Passion a écrit :

gandolfi a écrit :

Intéressant cette discussion.

Le problème actuel pour moi et que j’ai du mal à appréhender l’évolution des cours des SIIC telles que URW, Klepierre, Mercialys, Carmila. Leurs cours baissent inexorablement depuis des mois. J’ai du mal à imaginer un rebond et j’ai plutot peur que cette tendance baissiere continue.

Cela serait plus rassurant s’il y avait une évolution plus cyclique pour viser les points d’entrée bas.

Vous pouvez aussi appréhender la question sous un autre angle et étaler vos entrées, comme ça en cas de forte baisse dans le futur, il vous restera des liquidités pour en profiter, améliorer votre prix d’acquisition ainsi que votre rendement moyen.

Cette stratégie fait au contraire baisser le rendement moyen. Trés simplement, un capital investi à hauteur de 50% avec un rendement global de 6% pour la partie investie, n’offre sur l’ensemble de ce capital qu’un rendement global de 3%.

Puisque l’on est sur des temps relativement long en immobilier, cela signifie que pour faire une optimisation potentielle, vous "immobilisez" durant une longue période une grande partie du capital, pour un meilleur point d’entré qui n’arrivera peut-être jamais.

De plus, si effectivement, il y a une baisse offrant un meilleur point d’entrée. Encore faut-il être capable à ce moment-là d’identifier ce point bas ! Et, d’autre part, encore faut-il que la baisse compense plus que la rentabilité perdue dans l’attente du point bas…

Cela fait 2 conditions, fort improbables. Au final, il y a de trés grandes chances pour que cela ne soit pas vraiment efficace.

Dernière modification par WhiteTiger (25/06/2019 20h31)

Allez appliquons le bon conseil de l’oracle de Omaha, achetez quand personne n’en veut!

On parle du risque de taux depuis des mois et malgré tout les taux ne remontent pas et ce n’est pas avec la dernière conférence de presse de la BCE que les choses vont changer.
Les foncières ne sont pas à la mode et elles sont shortées non stop mais à force d’afficher des résultats positifs on va peut être finir par leur lâcher la grappe!

Je me contente de regarder les résultats et à ce niveau tout roule globalement pour elles.

Je crois qu’il faut patienter et croire en ses convictions tout simplement