Liiisa57 : étude de cas immobilier (emprunt sur plus de 20 ans)

Bonjour,

Effectivement la durée d’emprunt diffère entre un emprunt pour une RP et locatif.

La plupart des prêts permettent une certaine flexibilité pour rallonger la durée du prêt après une période : par exemple après 1 an vous pouvez rallonger votre crédit de 2 ou 3 ans donc un emprunt sur 22 ou 23 avec le taux à 20 ans.

Merci pour vos réponses.
Pensez-vous qu’il soit néanmoins possible de trouver un prêt sur 23 ans directement? Sinon je n’ai pas besoin de passer par le courtier, je suppose qu’il me suffit d’aller m’adresser directement aux banques avec un dossier clairement présenté afin d’expliquer mon projet…
Bonne idée pour la section cas pratique, merci!

Arkade a écrit :

Exactement, néanmoins attention:
-tous les établissements ne le font pas, il est en effet rare qu’une banque prête sur plus de 20ans pour du locatif

Je pensais plutôt que 25ans était depuis quelques années accepté dans à peu prêt toutes les banques pour du locatif en nom propre.
En SCI c’est par contre peut-être différent.

J’ai fait pas loin de 15 banques/agences différentes en île de France et j’en ai eu qu’une qui a refusé de faire sur 25ans pour du locatif.
Sachant que peu de temps après je suis allé voir une autre agence de la même enseigne pour un autre projet qui elle faisait du 25ans.

Ne pas hésiter à aller solliciter plusieurs banques et à faire jouer la concurrence donc.
Ça dépend aussi probablement du conseiller.
De mon expérience, les dossiers ont tendance à aboutir plus facilement et à des meilleurs taux avec des conseillers pro ou avec le directeur d’agence.

Dernière modification par lael (17/06/2019 19h12)

Bonsoir
Pour information je viens de souscrire un prêt sur 25 ans à la caisse d’épargne, sans difficulté de la part de la banque. Taux de 1,56 %.
Et le courtier Vousfinancer me proposait également cette durée mais je ne sais pas dans quelle banque (faire d’avoir poussé plus loin les négociations).

Effectivement la caisse d’épargne prête sur 25 ans cela dépend des agences.
La ou j’habite non par contre la ville d’à coté oui.

Les autres banques prêtent sur 25 ans mais pas a 110% il demande les frais de notaire.
Cela dépend de l’agence, du profil.

Pour ma part étant assimilé fonctionnaire j’ai eu des propositions sur du 25 ans.

Ne pas oublier que beaucoup de "banques" ne sont une banque monolithique, mais un réseau de caisses régionales. C’est le cas de la Caisse d’Epargne. Les tarifs et les pratiques varient d’une caisse régionale à l’autre.

Trouver un emprunt sur + de 20 ans se fait, même pour du locatif.
La caisse d’épargne est la banque dans laquelle c’est le plus facile actuellement (vous pouvez même avoir 25 ans + 2 de différés), mais ce n’est pas la seule.

A mon avis le souci principal comme quelqu’un l’a déjà dit c’est que ça ne soit pas autofinancé sur 20 ans qui les gênent.

Et je plussois, si vous n’arrivez pas à minimum 8% de rendement brut sur un studio, ce n’est surement pas l’affaire de l’année (sauf cas très particulier : Paris par exemple)

Quand vous aurez trouvé un projet plus rentable, passez par un bon courtier, vous gagnerez beaucoup de temps

Merci à tous pour vos réponses.

J’aimerais bien des avis là-dessus :
Nous avons fait une offre pour un studio de 30m2, en hyper centre de Nancy.
Affiché à 64000€ FAI (pour le vendeur), il était apparemment à 69000€ un mois avant… Totalement délirant vu le prix du mètre carré qui se situe aux alentours de 2000€!
Et surtout vu l’état de l’appartement : locataire dedans pas propre (mais le loc partira lorsqu’il sera vendu), vendu meublé mais mal agencé et avec du tres bas de gamme (que nous changerons). Il y a eu un dégât des eaux dans la sdb, l’assurance du vendeur va prendre ça.
Il est au troisième étage sur 5.
Donc affiché 64000, on a proposé 57000 (prix au mètre carré = 57500€), le vendeur dit ok si 60000€. Je dis que je ne monterai pas au dessus de 58k FAI (et c’est déjà bien généreux).  J’ajoute que nous pouvons faire la vente avec l’appart sans meubles. Le vendeur réfléchit..

Vu l’état on prévoit 2500€ pour des travaux de rafraichissement et les meubles :
-changer plan travail+plaque elec cuisine
-remettre la sdb au goût du jour = changer meublé sdb, repeindre murs, mettre une vitre a la baignoire + habiller le devant
-changer deux radiateurs elec

Selon une simulation LCL en ligne, on pourrait emprunter via eux pour 23 ans voire 25 ans.

Voici donc les chiffres en cas d’acceptation par le vendeur :
-58000€ prix du bien
-4300€ FDN DE NOTRE ÉPARGNE
-2500€ rafraîchissement + meubles
=Emprunt 60.000€ .

-mensualite crédit = 258€/23 ans
-loyer = 420€ HC (charges de 40€)
-TF 40€/mois
-charges propriétaire 10€/mois

Nous sommes bien conscients du fait que nous ne ferons pas de plus value sur le loyer mensuel, le but est plutôt de nous "faire la main" avec un premier bien et de revendre dans une dizaine d’années, en ayant acheté d’ici là des bien plus rentables… Nous ne trouvons rien de plus de 6 à 7% de rentabilité brute dans le secteur pour un studio…

Qu’en pensez-vous ?
De plus, qu’en est-il des prélèvements sociaux ? J’ai lu 17%, ça me semble énorme mais bon (c’est la France )
Merci !

A voir aussi de votre coté, l’influence potentielle de vos jobs au Luxembourg sur vos revenus français?

Je ne maîtrise pas ces éléments, mais il y a peut être interaction?

Pour les 2000€M² en hyper centre c’est le prix moyen. Il y a aussi bien plus cher selon le niveau de prestation.
Nancy est une ville réputée étudiante, de nombre investisseur hors Lorraine font monter les prix de l’hypercentre.

Comptez aussi 1600 euros de plus pour les frais de notaires (si l’offre à 58k passe).

Calcul des frais de notaire

Dernière modification par Philref92 (18/06/2019 20h16)