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[+2]    #626 10/06/2019 13h48

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Dans cette analyse, on peut y voir que MS utilise souvent les pincettes (ou le conditionnel) :

- Notre analyse détaillée de la croissance des loyers laisse penser que la valeur capitalistique des centres commerciaux européens aurait dû faire l’objet d’une correction importante depuis longtemps

- Comme l’analyste estime que le potentiel de réversion (qui mesure donc la hausse anticipée des loyers à l’échéance d’un bail commercial) est proche de zéro, voire qu’il pourrait entrer en territoire négatif rapidement, son sentiment est négatif.

- La banque y voit une grande tendance de fond, c’est même la base de sa position sectorielle : "La vente en ligne va continuer à gagner des parts de marché, aux dépens des autres canaux".

- Morgan Stanley pense que, dans un tel contexte, le pouvoir des bailleurs en matière de fixation des prix s’érode dans la plupart des cas.

- Si les loyers arrêtent de croître, les valorisations doivent s’en ressentir.

- La banque américaine a donc, la semaine dernière, ajusté en nette baisse ses objectifs de cours sur les valeurs du secteur, en sabrant dans la valeur des actifs, calculée via le standard sectoriel : l’actif net réévalué (ANR). En moyenne, Morgan Stanley affiche des prévisions d’ANR 2021 inférieures de 21% à celles publiées par les foncières au terme de l’exercice 2018.

Je trouve qu’il n’y a pas grand chose de fondamental dans cet article (hormis la stagnation des loyers d’Unibail), on y trouve plutôt des suppositions sur l’avenir.


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#627 10/06/2019 14h54

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Je suis d’accord avec vous, les chiffres publiés ne sont pas en accord avec une baisse des loyers, au moins à court terme, bien au contraire.

Chiffres 2018 :
- croissance des loyers nets à périmètre constant : +4%.
- croissance des chiffres d’affaire des centres commerciaux (Europe ?) : +3%.
- Gain locatif moyen : +19.8% au Royaume Uni et +7.5% aux US. On est loin au Royaume Uni d’un taux de réversion négatif !

Chiffres 1T :
- Les loyers bruts augmentent de 3.7%, 3,6% et 3,2% en France, Europe Centrale et Autriche.
- Ventes des centres commerciaux du groupe : +4,3% en un an en Europe et +4,7% aux US.
- Seuls les centres régionaux semblent en difficulté aux US.

URW affiche toujours une perspective de croissance du RNRPAA de 5-7% entre 2019 et 2023.

MS prévoit donc un changement de modèle qui n’est pas encore visible dans les chiffres, à mon humble avis.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#628 10/06/2019 15h20

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maxicool a écrit :

Je trouve qu’il n’y a pas grand chose de fondamental dans cet article (hormis la stagnation des loyers d’Unibail), on y trouve plutôt des suppositions sur l’avenir.

Oui, j’ai l’impression que les bureaux d’analyse font souvent des analyses et des suppositions pour justifier leur existence et pour qu’on parle d’eux. Ils utilisent forcément le conditionnel et des tournures d’hypothèse. si les événements futurs confirment leurs prévisions ils diront "Voyez comme nous sommes géniaux ; nous l’avons prédit" ; et ce sera l’occasion de publier quelques autres articles. Si les événements infirment la prévision ils diront "Mais ce n’était qu’une hypothèse parmi d’autres"…

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[+1]    #629 10/06/2019 15h41

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Bonjour

Attendons les journées investisseurs du jeudi 13 et vendredi 14 pour avoir, je l’espère, un bilan complet de cette première année d’existence et beaucoup d’indications sur le futur développement ainsi que la stratégie fiscale dans ce contexte des taux bas. Les documents seront disponibles ICI

Pour voir l’avenir d’une façon optimiste deux petits articles qui devraient redonner un peu d’espoir de voir les cours remonter

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[+2]    #630 10/06/2019 16h00

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Je suis entièrement d’accord avec vous

Quand je lis "Nous avons une grande confiance dans l’arrivée d’une importante modification des valeurs d’actifs, mais un peu moins sur le timing" de la part des auteurs de l’étude …… Warfff !
(Moi aussi, j’ai une grande confiance dans l’arrivée de ma mort mais un peu moins sur le timing)

Quid de l’adaptation de centres commerciaux ?…. comme on peut le lire dans les articles cités par Thegambler

Il n’empêche que la sortie de cette étude a bien fait baisser les foncières la semaine dernière

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Dernière modification par eg972 (10/06/2019 16h01)


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#631 10/06/2019 16h16

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Tant mieux, on peut ainsi les acheter à meilleur prix ;-)

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Dernière modification par maxicool (10/06/2019 16h16)


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#632 10/06/2019 16h43

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thegambler a écrit :

Bonjour

Attendons les journées investisseurs du jeudi 13 et vendredi 14 pour avoir, je l’espère, un bilan complet de cette première année d’existence et beaucoup d’indications sur le futur développement ainsi que la stratégie fiscale dans ce contexte des taux bas. Les documents seront disponibles ICI

Pour voir l’avenir d’une façon optimiste deux petits articles qui devraient redonner un peu d’espoir de voir les cours remonter

Les centres commerciaux se réinventent

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Les articles ont intéressants et donnent quelques exemples concrets sur la redynamisation du secteur par les foncières :
- expérience restauration par Unibail
- Click and service
- Essayage virtuel

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#633 12/06/2019 05h33

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On est quand même dans un drôle de marché, les taux sont au plus bas, les obligations en Euro investment grade peinent à sortir du 2-3% et la BCE ne prévoient toujours aucune hausse. A côté de ça les rendements des foncières et Unibail en tête ont massivement augmentés.

Unibail qui a d’ailleurs des emprunts à 3 ans à 0,125%, autant dire quasiment de l’argent gratuit. Même en étant pas très optimiste sur les centres commerciaux, un tel écart de rendement est absurde.

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#634 12/06/2019 07h55

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Sauf si on considère que les loyers vont stagner ou baisser. Ce qui est à priori l’anticipation du marché…
De mon côté je penche pour un excès de pessimisme.

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#635 12/06/2019 09h48

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Les foncières sont valorisées en fonction de leur ANR.

Comme l’explique Morgan Stanley dans son analyse, l’ANR est un multiple de capitalisation des loyers. Que ceux-ci baissent ou que les taux remontent, la capitalisation sera revue à la baisse plus ou moins fortement.

L’incertitude porte sur l’évolution des loyers à terme : baisse d’activité en Europe, baisse des revenus des magasins donc des loyers, moins de visiteurs liés au e-commerce(impact loyers aussi), savoir-faire de la société pour générer du trafic et valoriser ses commerces, attirer les nouvelles enseignes tendance, transformer les centres peu attractifs avec l’arrivée d’activités nouvelles (expo, concerts, cinémas, gaming center, hôpital [chez Klepierre], services de proximité …).

On sait qu’il y a des risques importants de baisse des loyers mais qu’il existe aussi des solutions pour en maintenir l’attractivité. Selon les centres commerciaux, tout n’est pas possible. Re-dynamiser une galerie de 3 boutiques + un supermarché dans une ville de 10 000 habitants n’est pas le plus simple à faire ce qui rend des foncières comme Mercialys ou Camila plus fragile en apparence.

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#636 12/06/2019 10h45

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dans le scénario du pire, on peut aussi imaginer qu’URW va diversifier ses actifs et ne pas laisser les actifs de santé, de residence, de bureaux, de commerce de proximité, à ses petits concurrents…

Ca a deja commencé, URW s’est positionné sur un enorme programme résidentiel londonnien. (source)

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[+7]    #637 12/06/2019 12h29

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Le e-commerce est vraiment la tarte à la crème.

C’est moins de 10% du chiffre d’affaire en France mais ça occupe 100% de l’espace médiatique. 

Monsieur Stanley semble omettre quelques dérivées secondes…

croissance annuelle moyenne de la part de marché du e-commerce :

2006-2012  23%
2013-2018  10%

pourtant dieu sait qu’il nous rebat les oreilles avec le taux de croissance du taux de croissance de la croissance du chiffre d’affaire espéré à 10 ans de trucmuch.com et apportemoiamangeravelo.com

Evidemment que le e-commerce est un défit mais c’est prendre pour des idiotes les enseignes premium, locataires des centres prime, que de croire qu’elles ne s’adapteront pas. L’offre multicanal est en plein boom. J’ai lu quelque part qu’il y avait maintenant davantage de gens qui se renseignent/choisissent sur internet et vont acheter en magasin que l’inverse. 

Evidemment certains rateront le virage et vont disparaître et alors ?  Ils seront remplacés par d’autres plus malins, trop contents de prendre leur place et pourquoi payeraient-ils moins cher ?

Le mouvement est d’ailleurs davantage à l’ouverture d’espaces physiques par des acteurs du net que l’inverse.

C’est également nier le savoir faire des équipes des foncières dans la gestion active des locataires et le pilotage du mix des enseignes. Jusqu’à présent, on n’y a rien a leur reprocher à ce sujet.

Les loyers devraient baisser ?
Les loyers organiques augmentent de plus de 3% par an depuis 5 ans pour Unibail. Le taux d’occupation est de 97,6% avec souvent des listes d’attente.

L’ANR est sur évalué ?
Tiens c’est bizarre, les actifs cédés sont vendus à des prix supérieurs à l’ANR…

Bref les actions fluctuent parcequ’il y a des Monsieur Stanley qui ont des objectifs de cours à 115 et des Monsieur Sachs qui ont des objectifs de cours à 161. Le plus généreux de ces Messieurs étant Monsieur Suisse (Crédit de son prénom) qui a un objectif de cours à 222.30

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#638 12/06/2019 13h32

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En complément du message précédent, le e-commerce nécessite d’énormes surfaces de stockage et des investissements colossaux en logistique. Le business modèle des distributeurs n’est pas de détenir les murs des entrepôts, tout comme les murs des magasins.

Le business locatif des entrepôts est en plein boom aux États-Unis notamment.
Début juin, le fonds Blackstone a racheté auprès d’un autre fonds (GLP) 16.6Millions de m2 d’entrepôts américains pour 16.7Milliards$ soit 1.000$/m2.

Pour citer directement l’article:

Pariant sur la croissance continue de l’e-commerce, les investisseurs se bousculent pour se placer dans la logistique et acquérir des entrepôts : Blackstone était ainsi en compétition avec Prologis et Brookfield Asset Management, selon différentes sources, pour reprendre les sites de GLP. Pendant ce temps,  les centres commerciaux , eux, connaissent une désaffection croissante, en particulier aux Etats-Unis.

Même si les surfaces de ventes vont diminuer (fin du modèle de l’hypermarché), il faudra toujours stocker la marchandise du commerce en dur comme celle du "e"-commerce.

L’impulsion donnée par Amazon vers le best day delivery, va pousser les acteurs "anciens" à ouvrir des entrepôts supplémentaires, plus proches des surfaces de ventes, pour assurer des délais compétitifs.

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Dernière modification par maxlille (12/06/2019 13h35)


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#639 13/06/2019 10h00

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Bonjour Maxlille

Savez-vous pourquoi Unibail ne c´est pas diversifié sur ce segment?
Merci

Message édité par l’équipe de modération (13/06/2019 12h58) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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Dernière modification par Timm (13/06/2019 10h01)

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#640 13/06/2019 10h13

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Parce que ce n’est pas son expertise et que les foncières sont généralement spécialisées par type de biens immobiliers commerciaux.

Il faut bien comprendre qu’aujourd’hui c’est la défiance, mais il y a à peine quelques années, les centres commerciaux c’était la crème des bien immobiliers commerciaux, et qu’Unibail était la crème de cette crème…

En 2015, Unibail c’était 40% de surcote sur sa NAV : Foncières commerciales : attention aux valorisations | Le Revenu

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#641 13/06/2019 11h15

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Oui ! Fin 2016, Unibail-Rodamco était même qualifié d’étalon-or des foncières par Barclays Capital…

Quelques liens :
L’Opinion
BFM Bourse

J’ai commencé à constituer une ligne Unibail-Rodamco à cette époque, autour de 210 euros :-/

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#642 13/06/2019 11h50

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Savez-vous pourquoi Unibail ne c´est pas diversifié sur ce segment?

Oui ce n’est clairement pas l’expertise de URW, mais je regrette qu’ils ne posent pas la question.
Voici la réponse de l’analyste suite à ma question sur le sujet:

No our expertise is in retail, offices and partly hotels / resi. Investors can diversify where they see fit.

ps: je viens de renforcer ma position sur URW en arbitrant au détriment de SCPI sur mon AV.

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Dernière modification par maxlille (13/06/2019 12h16)


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[+1]    #643 13/06/2019 12h16

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Bonjour

Mise à disposition des documents de la journée investisseurs

Investor days

Bonne lecture

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[+1]    #644 13/06/2019 16h20

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Si on résume, on a quand même :

- D’un coté des SCPI qui augmentent leur valeur de part (cf. Immorente et Efimmo encore récemment). Cette hausse de part étant là entre autres pour limiter le flux d’acheteur, qui lui même est logiquement élevé en raison des taux bas et de l’afflux de crédit.

- De l’autre coté, des foncières avec actifs plutôt premium comme Unibail qui malgré ces taux bas (impactant théoriquement favorablement le taux de capitalisation, permettant des possibilités d’endettement à prix bas, et donc une hausse de leur valeur intrinsèque) qui décotent fortement sur leur NAV sous prétexte de risque concurrence de e-commerce / baisse des loyers.

Mais ce risque concurrence de e-commerce / baisse des loyers existe à l’identique sur les SCPI murs de commerce.

La seule chose dont on peut donc être 100% sûr, c’est qu’il y a donc une anomalie de marché d’un coté ou de l’autre…Et ensuite, ce sera à chacun de se faire son opinion.

Pour ma part, j’ai agis à cette menace de e-commerce tout en profitant du prix attractif/rendement intéressant sur URW en raisonnant de façon bête et méchante sur un "pair trade" :

- En prenant d’une part URW, parce que j’ai l’impression que M.Le Marché exagère la décote (mais c’est + une intuition qu’une certitude, et je dois confesser avoir déjà une casserole coté SIIC que je traîne avec mes actions CBL en forte moins-value, même si on était dans des actifs immobiliers de moindre qualité).

- Et en prenant d’autre part le même volume financier d’actions Amazon (que je juge "achetables" aux alentours de 1700 $ - là aussi à chacun de se faire son avis là-dessus).

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Dernière modification par julien (13/06/2019 16h28)

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#645 13/06/2019 16h45

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Merci pour le lien.

Même si le gâteau ne grossit plus au niveau mondial, URW en possède les meilleurs parts. Cette concentration sur les Flagships est une bonne chose, les loyers ne devraient pas stagner dans les bassins où le pouvoir d’achat augmente et qui sont bien desservis par les transports en communs (en Europe).

Augmenter l’offre de loisirs et de restauration est une bonne stratégie, on attire un public varié : les enfants pour fêter leur anniversaire dans un Escape Game, les personnes dynamiques dans les salles de fitness, etc. L’ouverture d’une bonne table à V2 (la Cantine) est à suivre de près également.

Je ne suis pas assez fluent en anglais pour tout comprendre, sur l’activité américaine notamment … Si quelqu’un a une analyse sur ce qui est entrepris là-bas pour les 30% de malls qui ne sont pas de classe A, je suis preneur !

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Dernière modification par Gnr1976 (13/06/2019 19h49)

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#646 13/06/2019 17h26

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Je ne peux pas parler pour les US, mais en ce qui concerne Paris (La defense et Les Halles) et Londres (les Westfield de stratford et shepherd’s bush) on peut difficilement faire plus premium et il y a toujours du monde et pas d’emplacements vides.

je ne suis pas fan des malls mais je frequente quand meme ceux-ci de temps en temps car c’est agreable et il y a tout ce qu’on peut souhaiter.

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#647 14/06/2019 12h14

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Bonjour,

3 supports ont été ajoutés aux Investor Days en suivant le lien donné hier par TheGambler.

De ceux-ci, j’en comprends que URW :

- avance en prenant la mesure des vents contraires : le e-commerce, l’imprévisibilité des nouvelles générations …

- la RSE est bien ancrée dans la culture de l’entreprise : diminuer l’ emprunte carbone, les économies d’énergie, faciliter les modes de transports doux / collectifs …
 
- a toujours cette vision LT sur ces projets, et que la part du Retail diminue progressivement avec les nouvelles livraisons et autres rénovations

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[+1]    #648 14/06/2019 13h07

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Bonjour à tous

Je n’interviens que très rarement, mais j’ai trouvé un lien intéressant et je souhaitais partagé avec vous pour avoir votre avis concernant cet article établi sur ZoneBourse ici

Faut t’il réellement s’inquiéter des foncières commerciales avec ce même pessimisme?
Et particulièrement URW qui actuellement n’a de cesse de baisser.

Merci d’avance pour vos réponses.

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#649 14/06/2019 13h29

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Je vous suggère la lecture des messages et pages précédentes.

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#650 14/06/2019 15h00

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Bonjour Sergio06

Ah ces incorrigibles analystes !

ils justifient la baisse à venir des loyers en ne projetant que les difficultés - réelles - du commerce de détail.

Il ne parlent pas des nouveaux entrants nés sur internet et qui cherchent les meilleurs emplacements pour gagner en visibilité

Surtout, ils ne prennent nullement en considération la diversification opérée, même modérément, par les géants du secteur comme URW dans :

- les loisirs où il est question de vivre et de partager des expériences : cinéma, fitness, bowling, salles de jeu « escape game »

- la restauration, le résidentiel, les bureaux, les hôtels et demain pourquoi pas les centres de formation, les résidences senior où tout serait alors à portée de canne.

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