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#51 12/06/2019 00h23

Membre (2019)
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Bonjour
Qu’avez vous finalement pris comme assurance ? Les infos que je trouve auprès des assureurs et sur le net sont contradictoires …
Quid de la décennale? De la dommage ouvrage ?
Je fais de la.renovation de second oeuvre uniquement

En vous remerciant

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#52 20/09/2019 13h39

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

Finalement après avoir lu les 3 pages sur ce topic, je n’ai pas trouvé la réponse à la question initiale…

Je me lance également en MDB sur une opération avec travaux légers et me pose des questions sur les assurances à prendre : RC Pro, dommages/ouvrages, etc..

Les artisans avec lesquels je travaille sont tous assurés. Mais quid du moment ou il y aurait un conflit entre l’acheteur et le MDB.

Si quelqu’un a plus de précisions je suis preneur. Merci !

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[+1]    #53 20/09/2019 14h41

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J’adore votre attitude : en 1 an et 9 mois d’inscription, vous avez contribué au forum en répondant à une question (pas deux). Et maintenant vous voudriez qu’on vous aide gratuitement à devenir un concurrent dans une activité professionnelle ?

Je vais être très sympa avec vous : je vais vous donner un excellent conseil professionnel, le meilleur que vous recevrez peut-être : ne parlez pas.

Pour commencer, voilà la métaphore du coin à champignons.

Jean découvre un super coin à champignons. Il n’est pas arrivé là complètement par hasard : ça fait des années qu’il ramasse des champignons, ça fait 2 heures qu’il marche aujourd’hui car il s’est dit qu’il trouverait peut-être un nouveau coin dans telle direction, et ça a marché.

Le voilà bien récompensé de ses efforts de chercheur de champignons, car il remplit son panier en 5 minutes !

Il est tellement content qu’il va au café montrer sa récolte. Tout le monde le félicite en lui demandant, au passage, où est ce coin. Il est tellement content qu’il raconte à tout le monde le merveilleux coin.

L’année d’après, il retourne à son super coin à champignons. Rien. Des gens sont déjà passés avant lui et n’ont rien laissé.

Ensuite, voilà mon petit calcul.

Sur chaque bien que j’achète, un marchand de biens concurrent peut faire monter le prix de 20 000 €. C’est une moyenne et un ordre de grandeur. Si je suis seul, je vais peut-être réussir à le payer X €. S’il y a un concurrent, le vendeur me dira : "M. Bernard2K, votre collègue et néanmoins concurrent me propose X +20000 €, alors ça ne va pas être possible".

Je prévois d’acheter 2 biens par an pendant 10 ans (là aussi, une moyenne). Si je parle et explique tellement bien tous les petits secrets et savoir-faires de la profession que je fabrique ma propre concurrence, ça me coûtera donc de l’ordre de 2 x 10 x 20000 € = 400 000 €.

Le juste prix d’un coaching dans le domaine de l’investissement immobilier du particulier est 100 € HT de l’heure, le prix de l’expertise. Mais le juste prix de la formation "tout pour devenir marchand de biens", c’est 400 000 €.

Marchand de biens est une profession très complexe et risquée. C’est ce qui la protège : plein de gens n’essaient pas. D’autres essaient et se plantent. Heureusement, c’est cela qui protège les coins à champignons.

La profession de marchand de biens est antinomique avec la fameuse "coo-pétition" prônée par certains (rarement des chefs d’entreprise, d’ailleurs). C’est plutôt "secret et chacun pour soi". C’est triste à dire mais c’est comme ça, et c’est une évidence pour qui veut bien se donner la peine d’y réfléchir.

Notez que je suis quand même très sympa avec vous, puisque je me suis fendu d’un excellent conseil professionnel, dûment argumenté. Et je vais même aller jusqu’à vous souhaiter bonne chance, cher collègue et néanmoins concurrent !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1   [+1]    #54 20/09/2019 22h24

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La souscription d’une assurance dommages-ouvrage et la souscription d’une assurance de responsabilité décennale sont obligatoires. C’est sur le code des assurances.

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#55 13/12/2019 11h52

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Je peux vous répondre concernant le point spécifique des assurances du MDB :

- Evidemment une RC Pro adaptée à votre société et type d’activité.

- Une assurance des biens Immos achetés (équivalent à la PNO avant travaux) qui couvrira également les légers travaux de rénovation, ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme (en particulier pas de PC).

- La Dommage Ouvrage n’est obligatoire qu’à partir du moment où des actes de construction sont réalisés. En tant que maître d’ouvrage, il vous faudra également vous assurer que vos entreprises sous-traitantes disposent bien des garanties obligatoires (décennale, biennale).

Il n’est obligatoire de souscrire une vraie Décennale en tant que constructeur non réalisateur (CNR-Maison neuve) que dans le cas où vous construisez vous-mêmes ou faites faire construire, par exemple un immeuble sur un terrain à bâtir.

Il va de soi que toutes ces garanties doivent être souscrites en amont du début des travaux pour être valables, et que vous devez avoir fourni à votre assureur tous les éléments lui permettant d’évaluer et chiffrer le risque de façon éclairée (ex.: les diagnostics obligatoires obtenus lors de l’achat du bien).

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#56 21/01/2020 13h43

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ENTJ

Hello les MDB.

Petite question du jour :

Un MDB qui achète une maison ou un appartement qui ne fait AUCUN travaux rien , Nada.

S’il revend en l’état, une assurance est-elle obligatoire ?

Et si division d’un immeuble avec tout ce qui va bien avec ( règlement de copropriété ect ) et revente à la découpe SANS AVOIR FAIT DE TRAVAUX , une assurance est obligatoire ?

Merci smile

Dernière modification par cricri77700 (21/01/2020 13h43)

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#57 21/01/2020 13h49

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Lors du passage chez le notaire pour la vente, c’est votre qualité de professionnel l’immobilier qui vous rend responsable des futurs joieusetés qui peuvent survenir sur le bien.
Souvenez vous, à chaque fois le notaire fait un chapitre sur votre qualité ou non qualité de professionnel.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#58 21/01/2020 13h52

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Mais avec la vente en plateau ou " en état " on peux se couvrir de la responsabilité si on ne touche pas au bien ?

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#59 21/01/2020 15h16

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Si j’ai bien compris -mais je ne suis pas juriste- le fait d’être un professionnel de l’immobilier rend "connaisseur" donc responsable des complications à venir.


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Favoris 1    #60 23/11/2020 16h06

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perecastor, le 13/12/2019 a écrit :

Je peux vous répondre concernant le point spécifique des assurances du MDB :

- Evidemment une RC Pro adaptée à votre société et type d’activité.

- Une assurance des biens Immos achetés (équivalent à la PNO avant travaux) qui couvrira également les légers travaux de rénovation, ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme (en particulier pas de PC).

- La Dommage Ouvrage n’est obligatoire qu’à partir du moment où des actes de construction sont réalisés. En tant que maître d’ouvrage, il vous faudra également vous assurer que vos entreprises sous-traitantes disposent bien des garanties obligatoires (décennale, biennale).

Il n’est obligatoire de souscrire une vraie Décennale en tant que constructeur non réalisateur (CNR-Maison neuve) que dans le cas où vous construisez vous-mêmes ou faites faire construire, par exemple un immeuble sur un terrain à bâtir.

Il va de soi que toutes ces garanties doivent être souscrites en amont du début des travaux pour être valables, et que vous devez avoir fourni à votre assureur tous les éléments lui permettant d’évaluer et chiffrer le risque de façon éclairée (ex.: les diagnostics obligatoires obtenus lors de l’achat du bien).

Bonjour,
Je viens de créer mon activité de MDB, je suis à la recherche de mon premier bien (Acquisition/rénovation/revente, pas de gros travaux), puis-je attendre pour prendre l’assurance RC d’avoir trouvé ce bien ? ou dois-je la prendre dès maintenant ?

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#61 23/11/2020 19h56

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Selon moi à partir du moment où votre activité est créée, il est nécessaire que vous souscriviez une RC Pro. Cela évitera tout litige avec votre futur assureur sur la prise en charge d’un éventuel sinistre, puisqu’il n’y aura aucune ambiguïté sur le fait que le premier immeuble que vous acquérez sera bien couvert (ce qui sera peut-être pas le cas si vous souscrivez, par exemple, après avoir formulé votre offre d’achat).

Par ailleurs vous êtes d’ors et déjà exposé à des risques pro (ex. faire trébucher et blesser un vendeur potentiel pendant une visite), mieux vaut donc être couvert dès maintenant.

Enfin elle vous sera certainement demandée par votre banque (en tout cas si c’est une BED traditionnelle, susceptible de vous prêter à terme) en amont de l’ouverture du compte bancaire.

NB : le courtier en assurances TETRIS devrait proposer très prochainement des RC Pro MDB. J’ai eu l’info de leur part quand je les ai appelés pour vérifier la décennale d’un de mes artisans, client chez eux. Ils proposent déjà des Multirisques Immeuble et des Dommages-Ouvrage, ce qui ferait d’eux une bonne alternative aux habituels Verspieren / Prisme si les tarifs sont compétitifs.

Dernière modification par perecastor (23/11/2020 19h58)

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#62 24/11/2020 08h08

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Bonjour,

je déterre un peu mais bon…

cricri77700, le 21/01/2020 a écrit :

Mais avec la vente en plateau ou " en état " on peux se couvrir de la responsabilité si on ne touche pas au bien ?

Cricri, vous êtes professionnel donc vente ou pas, travaux ou pas l’assurance est obligatoire. Et si vous ne faite pas de travaux vous ne paierez que la base fixe.

DDtee, le 21/01/2020 a écrit :

Si j’ai bien compris -mais je ne suis pas juriste- le fait d’être un professionnel de l’immobilier rend "connaisseur" donc responsable des complications à venir.

C’est la notion de "sachant " plus exactement.

Clever, le 23/11/2020 a écrit :

Bonjour,
Je viens de créer mon activité de MDB, je suis à la recherche de mon premier bien (Acquisition/rénovation/revente, pas de gros travaux), puis-je attendre pour prendre l’assurance RC d’avoir trouvé ce bien ? ou dois-je la prendre dès maintenant ?

Si vous achetez une voiture neuve et que vous vous la fassiez livré vous l’assurez ou pas ?
Vous êtes Pro donc vous ne pouvez exercer sans assurance.

De toute façon y a pas de sujet elle est OBLIGATOIRE pour un MDB. Imaginez un sinistre juste après la vente, et l’acheteur vous attaque considérant un vis caché,  bon courage si vous n’êtes pas assuré.

Pascal

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[+1]    #63 24/11/2020 08h44

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Il ne serait peut-être pas inutile de rappeler ici pourquoi je ne conseille pas les marchands de biens futurs, apprentis, ou même confirmés. Un marchand de biens plus performant grâce à mes conseils, c’est un meilleur concurrent à l’achat.

Le jour où j’entendrai un vendeur me dire : "désolé, je ne peux pas vous vendre à vous car un de vos concurrents m’a fait une offre de 10000 € de plus" ; le jour où j’entendrais un marchand de biens me dire : "dites, drôlement bien vos conseils sur le forum bidule truc, c’est grâce à vous que je suis aujourd’hui en concurrence avec vous", je saurai que j’ai formé ma propre concurrence. Et que cette concurrence, performante car j’aurais été assez stupide pour la former gratuitement, me coûtera 10 ou 20000 € par affaire, donc me bouffera ma marge d’autant, et me forcera à redoubler d’efforts (donc de temps, de kilomètres parcourus etc) pour trouver de nouvelles affaires. Je me serai donc fabriqué moi-même les chausse-trappes dans lesquelles je tombe. Donner du temps gratuitement pour fabriquer sa concurrence qui va ensuite contribuer à vous rendre le travail plus difficile et moins rémunérateur, ça serait dingue, non ?

Mon savoir-faire, je le transmettrai à l’acheteur de ma société quand je voudrai passer la main. C’est d’ailleurs à peu près la seule façon de donner de la valeur à une activité de marchand de biens : la vendre avec le savoir-faire, transmis pendant une période de tuilage.

C’est pourquoi je ne réponds pas à des questions sur ce sujet. Même sur l’assurance. Si mon concurrent ne s’assure pas, ou paie son assurance deux fois trop cher : tant pis pour lui, tant mieux pour moi.

L’entraide gratuite trouve sa limite quand l’entraide consisterait à former la concurrence qui va ensuite venir me piquer les bonnes affaires en payant plus cher, et qui va contribuer à me rendre le travail plus difficile et moins rémunérateur. Je ne suis pas marchand de biens pour le loisir. On parle de ma survie économique, là. On parle de savoir si je vais réussir à me payer, ou si je vais vivre aux crochets de ma femme. L’entraide gratuite sur les forums ne peut pas concerner une activité fortement concurrentielle dont le savoir-faire est difficile à acquérir.

J’irai même plus loin en disant qu’apprendre à être marchand de biens, c’est apprendre à se taire. Si on raconte partout ce qu’on fait et comment on le fait, qu’est-ce qui empêche le premier pékin venu de faire de même ? Au passage, je contribue tout de même à la formation des futurs marchands de biens, en leur donnant ce très bon conseil : "apprenez à vous taire". Ne vous étonnez donc pas si les autres marchands de biens font de même. La confidentialité, l’habileté, savoir ce qu’il faut dire et ce qu’il ne faut pas dire, c’est une part du savoir-faire du marchand de biens.

Pour finir, rappelons que le forum est consacré à l’investissement. Je vais donc continuer à conseiller gratuitement les investisseurs immobiliers, et contribuer à ne pas répondre aux questions des marchands de biens qui ne sont pas des investisseurs mais des commerçants.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2020 08h56)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #64 24/11/2020 09h48

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Si vos arguments sont parfaitement compréhensibles, vous remarquerez tout de même @Bernard2K que c’est sur ce forum, grâce aux conseils généreusement distribués par ceux qui sont passés avant vous, que vous avez commencé à apprendre les bases du métier et eu peut-être même envie de vous y mettre.

Si chacun applique ce point de vue sur la concurrence (cela vaut aussi pour les acheteurs particuliers bien plus largement encore car en bien plus grand nombre) plus aucun conseil ne peut être prodigué (être par exemple meilleur en fiscalité que son voisin permet de faire plus d’opérations).

Évidemment vous vous êtes depuis formé depuis et avez largement complété cette formation de base apportée par le forum. J’ajouterai aussi que vous avez évidemment vous même largement contribué à la distribution d’information ici même.
Je ne vous fais pas un procès d’intention mais discute du principe de partage bénévole sur un forum qualitatif qui s’apparente pour moi un peu à une université populaire (avec ses limites). Je veux défendre tout lieu qui est celui de l’apprentissage, de la compréhension et du savoir même si -et c’est inévitable- en formant les autres on diminue son avantage concurrentiel.

Ce que vous décrivez, je le constate chaque jour est très largement appliqué partout en France. Les marchands de biens sont extrêmement taiseux, souvent même très très paranos. L’information a de la valeur dans le domaine, c’est évident.
De la même façon les particuliers chassent jalousement les biens et obtiennent très souvent dans la plus grande discrétion des taux de rendements bien supérieurs à ceux que l’on peut lire dans les études de cas ici.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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[+1]    #65 24/11/2020 09h56

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Bonjour
Moi je suis sidéré de la quantité  de questions sur les Marchands de Biens sur ce forum.
Il n’y avait en France en 2017 que 22 000 marchands de biens pour un chiffre d’affaire annuel moyen de 370 000 €
Ils ont presque tous une autre activité.

Les risques financiers sont énormes et en plus sur vos biens propres. Néanmoins on crée une file de discussion pour savoir s’il faut s’assurer….

Les avantages de la profession sont peu nombreux
Il est certes intéressant de ne payer que 2% de frais de notaire au lieu de 7%
Mais avez vous pensé que votre marge est soumise à la TVA à 20% ?

Moi je n’ai plus la crainte de la concurrence évoquée par Bernard2k, mais je me sens un peu comme  un expert auto  à qui on demanderait s’il faut savoir conduire pour être pilote de Formule 1.

Evitez donc cette profession a moins d’y être contraints par le fisc.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#66 24/11/2020 10h14

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ENTJ

Cyberpapy, cela a changé pour la tva .

Quelle TVA pour les marchands de biens ? | Schaeffer Avocats Immobilier

Dernière modification par cricri77700 (24/11/2020 10h15)

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#67 24/11/2020 12h23

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DDtee a écrit :

Si vos arguments sont parfaitement compréhensibles, vous remarquerez tout de même @Bernard2K que c’est sur ce forum, grâce aux conseils généreusement distribués par ceux qui sont passés avant vous, que vous avez commencé à apprendre les bases du métier et eu peut-être même envie de vous y mettre.

J’ai appris l’investissement locatif sur ce forum. J’ai aussi largement restitué mes connaissances sur l’investissement locatif. Donc, je suis quitte et bien largement.

L’activité de marchand de biens, c’est autre chose. Et cyberpapy a bien raison d’expliquer que c’est une activité dangereuse et complexe.

Donner quelques explications, sorties du contexte, sur cette activité pour applanir seulement quelques difficultés, et contribuer à faire croire ainsi que c’est une activité facile, c’est cela qui serait vraiment inconséquent. J’ai déjà expliqué qu’une de mes raisons à ne pas parler de cette activité, c’est que c’est une activité vraiment incroyablement complexe et risquée, et que je ne voudrais surtout pas attirer des gens vers cela en leur laissant miroiter que c’est facile. Donc, je retourne à mon mutisme.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#68 24/11/2020 13h26

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Bonjour Bernard,
Toujours le mot vrai, je suis entièrement d’accord avec vous sur le fait qu’être MDB est un métier plein de piège et dont on ne peut parler en quelques phrases sur un forum.
Néanmoins, vous y serez tous confrontés un jour ou l’autre. La requalification des SCI en MDB quand les biens seront revendu à la découpe est à ne pas sous estimer.

Si on fait une analogie avec les travaux, combien de post je vois sur le forum de personnes réalisant  ou demandant des conseils pour des travaux  sans se soucier des normes, des règlementations croyant qu’il suffit de prendre sa perceuse et son pinceau  et louer.
Pourtant, bien des conseils leurs sont importants afin qu’ils ne mettent pas en location des biens impropres à la "consommation" si je puis m’exprimer ainsi. 

Les travaux ne sont pas non plus à la porté de tous et encore moins quand ils s’agit de louer, diviser, rénover tout un immeuble. Les normes sont là pour ca aussi et c’est important de conseiller les IH de l’immobilier. Ce que vous faite aussi brillamment.

D’ailleurs ces mêmes forumeurs ne sont-ils pas vos concurrents quelques part ?

Maintenant MDB ca s’improvise pas, comme dit Cyberpapy, mais contrairement à ce que dit Cyberpapy, les marges sont intéressantes ! La condition sine qua non, que l’on soit Pro du bâtiment, Pro du juridique, Pro de la fiscalité, Pro de la vente. Sinon faut passer son chemin.
MDB c’est Promoteur sans normalisation donc le foutoir à la gauloise avec les risques induits.

Pascal

PS désolé on est loin de l’assurance roll

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#69 24/11/2020 14h09

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Pour ma part, je n’avais pas mis l’assurance comme un point négatif du Marchand de Biens car son impact relatif dépend énormément du chiffre d’affaire réalisé.

Je comprend mal la remarque de bascarol me contredisant.
Je ne suis plus au fait des évolutions de la TVA comme cricri77700 l’a fait remarquer, ni des subtilités actuelles d’une activité que je ne pratique plus depuis un quart de siècle
Toutefois je n’ai pas voulu dire que les marges n’étaient pas intéressantes mais qu’elles étaient peu différentes de celles obtenues en tant que particulier.
En ce qui m’a concerné à l’époque, celles  du MdB étaient même inférieures mais fiscalement inattaquables.


CyberPapy ou pour faire court CP

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[+1]    #70 24/11/2020 15h35

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CyberPapy a écrit :

Moi je suis sidéré de la quantité  de questions sur les Marchands de Biens sur ce forum.
Il n’y avait en France en 2017 que 22 000 marchands de biens pour un chiffre d’affaire annuel moyen de 370 000 €
Ils ont presque tous une autre activité.

Pour aller dans votre sens, aux formations sur le métier de MDB auxquelles j’ai participé, beaucoup de participants étaient en reconversion forcée (licenciements économiques…). Ils ont choisi cette activité comme ils auraient pu tenter leur chance comme mandataire immobilier par exemple. Or beaucoup n’auront pas les aptitudes pour en vivre sur la durée, en particulier quand l’ARE s’arrête et qu’il faut commencer à payer ses premiers salaires (+ SSI, IS etc.).

Le souci c’est que le temps où ils ont exercé, ils auront eu l’opportunité de faire du mal à la profession. Ils contribuent à la hausse des prix sur les produits "pour MDB" (ensembles immobiliers à diviser et/ou à rénover), en se contentant de marges faibles et en sous-estimant les coûts et charges.

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#71 02/02/2023 11h45

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Bonjour à vous tous,

Je déterre ce topic afin de vous poser une question concernant assurance et travaux en MDB.

Si le MDB se contente de diviser un terrain et/ou de revendre à la découpe par lots SANS AVOIR EFFECTUE DE TRAVAUX, engage t-il une quelconque responsabilité après revente à un particulier ? Sa responsabilité s’engage t-elle uniquement sur les travaux qu’il a effectué ?

Un grand merci par avance de vos réponses !

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#72 02/02/2023 16h32

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Il n’y a pas de RCP pour les marchands de biens ? Pour les problèmes autres que ceux liés aux travaux : urbanisme, servitudes, nature du sol, nuisances …

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#73 04/02/2023 09h21

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cowgloy, le 02/02/2023 a écrit :

Bonjour à vous tous,

Je déterre ce topic afin de vous poser une question concernant assurance et travaux en MDB.

Si le MDB se contente de diviser un terrain et/ou de revendre à la découpe par lots SANS AVOIR EFFECTUE DE TRAVAUX, engage t-il une quelconque responsabilité après revente à un particulier ? Sa responsabilité s’engage t-elle uniquement sur les travaux qu’il a effectué ?

Un grand merci par avance de vos réponses !

Bonjour

Marchand de Bien = Professionnel, imaginez vous un seul instant un Professionnel non assuré…

Un exemple en tant que Professionnel, vous vendez votre terrain et des erreurs sont commises lors de la vente, je vous souhaite bon courage pour la suite sans assurance.

Etre un Pro et ne pas être assuré est une folie, je comprends pas pourquoi on se pose la question d’ailleurs. C’est comme conduire sans assurance.
Au minimum il vous faut la RCPro, ensuite suivant le cas il vous faut des assurances complémentaires

Même si en 2017, la Ministre de l’Egalite des Territoires et logement de  l’époque à répondu non à la question posée pour  la RCPro

Cdt

Dernière modification par bascarol (04/02/2023 09h27)

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#74 04/02/2023 11h59

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Merci de vos réponses. Je me suis certainement mal exprimé. Il en va de soi qu’une RC Pro est le minimum vital.

Mais a t-on une responsabilité quelconque sur un bâtiment que l’on revend "en l’état" sans avoir effectué de travaux ? Dans ce cas là faut-il souscrire tout de même à une décennale ou autres (je ne vois pas trop l’intérêt dans le cas présent, mais je n’ai aucune expérience dans le domaine, je me renseigne simplement).

Je ne parle pas ici de vices cachés bien entendu qui entraineraient la responsabilité du MDB.

Encore merci d’avoir pris le temps de me répondre.

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#75 04/02/2023 12h51

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En tant que Professionnel tout vous est reprochable, puisque juridiquement vous êtes "sachant" et vous connaissez l’état de ce que vous vendez.

alors blindez votre contrat parce que sinon des recours en pagaille vous attendent.

Pour les assurances :
Décennal non puisque c’est rattaché à des entreprises qui réalisent des travaux.
Dommage ouvrage idem, rattaché à des travaux
RC Chantier comme son nom l’indique…   c’est pour le chantier.

Cdt

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