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#1 30/05/2019 12h34

Membre (2015)
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Bonjour à tous,

J’envisage un investissement locatif qui me semble opportun sur quasiment tous les plans. Cependant, j’ai une inquiétude qui aujourd’hui me rebute et m’empêche de faire une proposition. En effet, la résidence dans laquelle se situe l’appartement présente quelques fissures à l’angle de certaines fenêtre, signalant peut être un défaut de construction ou des mouvements de terrain. La résidence est justement bâtie sur un terrain en pente qui explique d’ailleurs qu’il n’y ait pas le même nombre d’étage à chaque extrémité de la résidence.

Je me permets de joindre une photo où l’on peut voir les fissures que j’évoque.

Photos de la façade

Pensez vous que ça soit déterminant dans la viabilité de la structure ? A quels risques (montants) pensez vous que je sois exposé dans le cas de travaux nécessaires ?

Je vous remercie pour vos conseils, et je vous souhaite un excellent week end,

Romain

Mots-clés : fissures, locatif, risque

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#2 30/05/2019 12h46

Admin (2009)
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INTJ

Personne n’en sait rien.

Il faut faire expertiser la fissure pour être sûr : Coût d?expertise d?une fissure de maison

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#3 30/05/2019 13h25

Membre (2012)
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Bonjour

Nous avons rencontré le même problème.
Recherchant une maison à acheter pour un parent contraint de quitter son logement, nous sommes tombés sur une villa avec deux fissures de chaque côté de la façade. Elle aussi avait été construite sur un terrain en pente. Nous avons fait venir un expert qui n’a pas pu nous dire si le tassement du sol était définitif ou non.

Ce que nous avons appris.
Toutes les maisons bougent. Dans la plupart des cas, c’est léger, plutôt au début, puis la situation se stabilise définitivement.
Mais dans certains cas, et en particulier quand la construction a été réalisée sur un terrain en pente (encore aujourd’hui ou qui l’était avant d’être remblayé), il est très difficile de dire si le mouvement est définitivement arrêté.
Peu de sociétés savent faire un chaînage, et la réparation coûte très chère. Pour cette villa il estimait au minimum à 20 25.000 €.

Petits trucs. Il avait regardé les dimensions des portes et des fenêtres pour voir si elles variaient de l’une à l’autre. Il avait aussi ausculté les surfaces plates bétonnées (entrée du garage par exemple) pour savoir si elles étaient fissurées et reposaient directement sur le sol ou s’il y avait du vide (indiquant un tassement du sol).

C’est un risque à prendre. Il faut donc voir si cela en vaut la chandelle. Dans notre cas, nous avons laissé tomber.

Espérant que ces informations puissent vous être utiles.

Cordialement


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Favoris 1    #4 30/05/2019 13h50

Membre (2013)
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Les risques les plus importants sont liés à la présence d’argile dans le sol.

Celle-ci gonfle lors des précipitations, dégonfle lors des périodes seiches, les fondations posées dessus ne suivant pas ces mouvement cassent/fissurent et peuvent aller jusqu’à la destruction de l’édifice.

La première chose à faire quand on achète un bien, surtout si celui-ci comporte des fissures c’est de se renseigner sur la nature du sol Aléa retrait-gonflement des argiles | Géorisques les cartes officielles y sont très précises.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 30/05/2019 20h00

Membre (2015)
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Déjà, c’est de la structure, donc c’est une partie commune, donc c’est la copropriété qui décide et qui paie (donc vous aussi aux tantièmes). Ce n’est pas "votre appartement" qui est fissuré. Ne raisonnez pas comme si c’était à vous, car ce n’est pas à vous.

Ensuite, il y a forcément des gens qui savent si c’est récent, si ça évolue encore ou si c’est stabilisé, si ça pose des problèmes (infiltrations d’eau en cas de forte pluie ?) etc. Pour trouver ces gens qui savent, il faut faire la commère : interroger le responsable de l’immeuble chez le syndic (s’il veut bien vous répondre), les voisins, etc.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 30/05/2019 20h03

Membre (2018)
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Bonjour,

Le bien que vous envisagez d’acquérir est très vraisemblablement en copropriété.

Je vous recommande donc de demander au vendeur de vous fournir les compte-rendus des dernières réunions de copropriété et éventuellement contacter le syndic ou alors les membres du conseil syndical.

Cela vous permettra d’avoir accès aux informations disponibles…

Il semble par ailleurs que certains appuis de fenêtre soient en mauvais état..

Par ailleurs, de quand date le dernier ravallement ?

Cannyoneur

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#7 31/05/2019 22h02

Membre (2015)
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses.
@Bernard2K, je ne raisonne pas comme si c’était à moi, je raisonne comme si j’allais devoir payer (certes au prorata, mais vu la somme qui peut être engagée, ça peut être significatif).
J’ai demandé au vendeur les derniers comptes rendu d’AG et le contact du syndic : j’attends son retour.
Merci encore à tous pour vos conseils
Romain

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#8 31/05/2019 23h04

Membre (2016)
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Bonsoir,

Les facteurs permettant de définir la gravité d’une fissure sont assez multiples. Les plus accessibles seront la taille (longueur) la profondeur (superficielle ou profonde, les plus graves étant de très loin les traversantes), et bien sûr l’importance du mouvement (large ou non).
Il faut également résonner en termes de réseaux, car plein de petites fissures peuvent être aussi compromettantes qu’une grande.

Par ailleurs toutes les fissures ne se valent pas et toutes ne sont pas graves : certaines peuvent être dues par exemple à un travail un peu fort de l’enduit… d’où l’importance d’en estimer la pénétration.

Votre photo laisse à penser que la partie droite de l’immeuble s’enfonce plus que la partie centrale. C’est peut-être ancien (mouvement du début, quand l’édifice trouve son assiette), lent, voire même saisonnier (les sols argileux se dégonflent en été et se gonflent en hiver, bref, les fissures s’ouvrent et se ferment selon la saison).

Bref il faut que vous répondiez à :
- de quand ça date ?
- est-ce que ça évolue ?

On ne peut savoir avec ces photos si cela présente un danger, maintenant ou plus tard. Il faut aller voir plus avant. Par contre dans tous les cas il y a nécessairement un peu d’eau qui rentre dedans, un enduit ne serait pas du luxe.

Dernière modification par Attercap (31/05/2019 23h05)

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#9 01/06/2019 08h58

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Surveillez aussi s’il y a des signes à l’intérieur de l’appartement. J’ai eu beaucoup de chance de m’apercevoir avant signature qu’un appartement que je convoitais prenait l’eau par une fissure de la façade (immeuble de standing d’une dizaine d’année). Le sol de la chambre était totalement trempée après chaque forte pluie. Je n’ai pas signé et plus d’un an et demi après le problème n’était pas réglé.

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#10 14/03/2021 16h28

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Bonjour à tous,

J’envisage un investissement locatif qui me semble opportun sur Marseille. Magnifique T2 refait à neuf (3400eu/m2). Cependant, j’ai une inquiétude sur l’immeuble dans lequel se situe l’appartement (RDC). Il s’agit d’un immeuble de 3 étages datant de 1900 avec quelques fissures en façade et un état global moyen.

Je me suis donc tourné vers un expert qui m’a rendu son analyse :
- Fissures probablement dues aux variations hygrométriques des sous sols
- Mais aussi du faite que l’immeuble soit en angle et ne soit pas "épaulé" sur un côté
- Conclusion : Travaux de Ceinturage" et confortement à prévoir dans les 5-10 ans
- Enveloppe : Entre 20k et 40K pour 6 copropriétaires

Est-ce que ces éléments vous feraient abandonner ce projet ?

Je précise qu’en se basant sur Google Street View, les fissures étaient là il y a 10 ans déjà et ne semblent pas avoir évolués ou très peu.

Je vous remercie pour vos conseils, et je vous souhaite une bonne fin de week end,

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#11 14/03/2021 17h44

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Connaissez vous la nature du sol ?

Si c’est de l’argile, les fondations d’un immeuble de cette époque ne sont pas adaptées et le risque potentiel d’aggravation est grand (et bien couteux).

Un site de l’état pour vérifier (avec aléa sur petit zones peu étendues) Cartes interactives | Géorisques


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#12 14/03/2021 18h10

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Difficile de contredire un professionnel, peut être voir avec d’autre professionnel s’il arrivent à la même conclusion.

Car une fissure, ça peux aller de l’enduit posé à la va-vite et qui s’est rétracté à un bâtiment à 2 doigts de s’effondrer.
Et entre les 2 la majorité des bâtiments de France! smile

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#13 14/03/2021 18h13

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Bonjour,

Je peux témoigner de ce que j’ai fait il y a 4 ans.
J’ai acheté à Nantes un appartement de 21m2 dans un petit immeuble très délabré au niveau de la façade, mais le bien lui même était impeccable.
Des devis de ravalement avait été faits, et j’ai donc fait une grosse nego pour prendre en compte cet aléa.
Depuis, la mise en œuvre des travaux a trainé, et ceux ci deviennent urgents pour cause de début d’infiltrations. Au final, je pense rester gagnant s’il n’y a pas de mauvaises surprises
Mon avis: vous pouvez faire une très belle affaire mais il faut que votre négociation en tienne compte, et il faut vous assurer qu’une éventuelle vacance locative ou des travaux plus chers que prévus ne vous mettent pas dans l’embarras.
Pour le cas d’une fissure, vous pouvez peut être demander s’il y a également des fissures visibles à l’intérieur, et demander si des témoins de fissures, qui permettent de voir sa progression, ont été disposés.
Bref, une bonne lecture des comptes rendus d’AG et un petit coup de téléphone au président du conseil syndical seraient un bon début.

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#14 14/03/2021 19h09

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Quelques réflexions :
- la décision de faire ces travaux appartient à la copropriété. Copropriété à laquelle vous n’appartenez pas encore. Donc vous ne savez rien de son historique et de son fonctionnement. Si ça se trouve, une expertise structure a déjà été réalisée par la copropriété il y a quelques années ?
- puisque c’est à la copropriété de réaliser les travaux, c’est aussi à elle de faire l’étude préalable. Vous avez demandé une expertise alors que ce n’était pas à vous de le faire. Cela vous met dans une position délicate. Il sera peut-être difficile de refiler le bébé à la copropriété, alors que vous avez pris une position de leader sur ce sujet, alors que vous n’êtes même pas encore copropriétaire. Il n’est jamais bon d’être le dernier arrivé et de prétendre savoir mieux que ceux qui sont là depuis plus longtemps, et leur expliquer ce qu’ils doivent faire. A mon avis, le bon mode d’emploi ( si l’on veut que la copro avance sur ce sujet, et seulement une fois qu’on a acheté) est d’écrire au syndic "un spécialiste a émis un avis oral inquiétant sur ces fissures. Mais, je sais bien que ce sujet relève de la copro, pas de moi. Donc, c’est à la copro d’approfondir, pas à moi. Aussi, je vous demande de faire chiffrer un devis "étude structure + pose de sondes" et de mettre la réalisation de cette étude + pose de sonde à l’ordre du jour de la prochaine AG". Cette première étape est donc "remettre le sujet dans les mains de la copro". Ainsi, on lance le sujet, mais on n’a aucune idée de si ça va aboutir et au bout de combien de temps.
- quand l’expert dit "à faire d’ici 5-10 ans", ça veut dire pas urgent, ça veut dire que l’immeuble n’est pas sur le point de s’écrouler (du moins : si l’expert a raison !). Avantage : vu que les experts ont tendance à se border, son "5-10 ans" veut probablement dire "au moins 10 ans tranquille". Inconvénient : puisque ce n’est pas urgent, ça va être encore plus difficile de convaincre la copropriété. Beaucoup de copropriétaires n’acceptent les travaux que lorsque c’est vraiment urgent et indispensable.
- "Est-ce que ces éléments vous feraient abandonner ce projet ?" Quel projet ? On ne sait rien de votre projet. Si votre projet est "exploiter quelques années puis revendre", il semblerait logique de se dire que "d’ici 5-10 ans" veut dire "au moins 10 ans tranquille", donc on applique "après moi le déluge" et donc on oublie complètement cette histoire de fissure. Si votre projet est "investir dans un bien qui restera dans la famille jusqu’à la 7e génération", alors il faut s’occuper de cette histoire de fissure. Et là, il y a une réflexion toute simple : sachant que la décision de faire les travaux dépend de la copropriété, et qu’il n’y a aucun moyen de savoir à l’avance comment la copropriété va voter, est-ce bien raisonnable de faire dépendre vote investissement d’un vote impossible à prévoir et sur lequel vous n’avez aucune influence ?

Dernière modification par Bernard2K (14/03/2021 19h17)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+2]    #15 14/03/2021 19h09

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Bonjour,

Paperboy a écrit :

Bonjour à tous,

J’envisage un investissement locatif qui me semble opportun sur Marseille. Magnifique T2 refait à neuf (3400eu/m2). Cependant, j’ai une inquiétude sur l’immeuble dans lequel se situe l’appartement (RDC). Il s’agit d’un immeuble de 3 étages datant de 1900 avec quelques fissures en façade et un état global moyen.

Marseille c’est comme Paris et toutes ces villes aux constructions du siècle dernier. Le problème sont les fondations,  elles existent tout simplement pas. On construisait comme un lego, les constructions se soutenaient entre elles. D’où parfois quand on démolie pour reconstruire ou on construit un immeuble sur un dent creuse on installe des butons (gros support bois en travers pour soutenir les murs porteurs Ensuite on construit une parois berlinoise ou parisienne, sinon badaboum.

Paperboy a écrit :

Je me suis donc tourné vers un expert qui m’a rendu son analyse :
- Fissures probablement dues aux variations hygrométriques des sous sols
- Mais aussi du faite que l’immeuble soit en angle et ne soit pas "épaulé" sur un côté
- Conclusion : Travaux de Ceinturage" et confortement à prévoir dans les 5-10 ans
- Enveloppe : Entre 20k et 40K pour 6 copropriétaires

,

Mur en angle dernière pièce du légo !
Un bâtiment ca vie, la terre en dessous respire, suivant sa composante elle se gonfle et se dégonfle en fonction de son hygrométrie, de le pluviométrie, des terres hostiles (argile, glaise) et du remblais dont est particulièrement bien fourni Marseille.
Quand faire les travaux, ben on en sait rien, 3, 4, 6 ou 10 ans, mais rester sans rien faire et un jour c’est l’état d’urgence

Si vous achetez
1/ faite poser des Jauges Saugnac (quelques dizaine d’€ chez son créateur) et relevez les régulièrement tous les mois ou après de très grosses pluies bien chargées en eaux.
2/ Si vous avez des fissures qui évoluent assez vite alors tardez pas a faire les travaux de confortement sous œuvre et/ou de ceinturage, la je sais pas répondre sans éléments à analyser.
3/ Avant tous travaux faut faire une analyses des sols et deux ou trois sondages jusqu’aux semelles et faire intervenir un BE structure. Sur Marseille les spécialistes ne manquent pas.

Paperboy a écrit :

Je précise qu’en se basant sur Google Street View, les fissures étaient là il y a 10 ans déjà et ne semblent pas avoir évolués ou très peu.

Alors là, je jure de rien, ca peut ne pas bouger pendant 60 ans et d’un coup tout s’effondre.
Les météos de ses dernières années sont propices à des mouvement de sols régulièrement.

Particularité Marseillaise, beaucoup de vétusté sous œuvre, alors un jour on paie sa facture. Paris a ses quartier dans le même style.

Marseille, fin 1800 ils ont creusés, déplacé 2 ou 3 collines,  déplacé des dizaines de milliers de Marseillais, rejeté à la mer plus d’un millions de m3 de remblais. C’est le fameux percement de la République à Marseille. Les études de sols à cette époque n’étaient pas obligatoire lol

Pascal

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[+1]    #16 14/03/2021 19h22

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ENTJ

Bonjour,

En plus des excellents réflexions des collègues (et en particuliers Bascarol), je peux témoigner qu’effectivement il y a du retrait gonflement dans beaucoup de secteurs (recherchés, comme le 8éme et le 9éme) et outre les points relevés par Bascarol, la qualité des liants de ces époques est aléatoire. Si on pouvait économiser…Et si le sable avait un peu de sel…Heing put@ing co@g c’est pas grave…Après trouver quelque chose de correct en bon état au bon endroit dans ce secteur c’est compliqué. Je ne fuirais pas si le bien coche toutes les cases, y compris le stationnement et la desserte en transports en communs (2 gros soucis sur Marseille de manière générale). Comme dit supra  on sait techniquement faire ce qu’il faut pour remédier à ce genre de soucis.

Dernière modification par Iqce (14/03/2021 21h00)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#17 14/03/2021 23h53

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Merci à tous pour vos messages

@DDtee  : Effectivement, le sol est argileux

@gunday : Je n’ai pas de doutes sur les conclusions de l’expert, elles me semblent tout à fait réalistes

@FastHand : Merci pour votre témoignage. Difficile d’avoir beaucoup plus d’informations hormis que le prix au m2 est bien placé et tient probablement compte de ces désordres. Les PVS mentionnent que l’appartement en question était en état d’insalubrité en 2019 (Fuite avant d’être refait à neuf. Je précise que l’appartement est en RDC.

@Bernard2k : Les PVS ne font état d’aucune étude de ce type. Mon projet est effectivement d’exploiter l’appartement une dizaine d’années puis de le revendre. Comme vous le soulignez, il n’est pas certain que la copro suive ce type de travaux plutôt lourds et que surtout leurs moyens financiers le leur permettent

@bascarol : Tout à fait, sachant qu’un immeuble est en arrêté de péril à proximité et qu’un autre immeuble proche est dans un état inquiétant…

@Iqce : L’immeuble se situe dans le 7ème.  Pas simple à trancher…

Bonne nuit

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