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#1 07/02/2015 08h35

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous
Je loue une maison 725 € à Mont de Marsan depuis août 2006 et je n’ai jamais augmenté le loyer sachant que le prix du marché est de 825 € pour le même type de maison aux alentours.
Jusqu’à maintenant j’augmentais le loyer à chaque changement de locataire ce qui "fidélise" celui-ci.
Ayant toujours le même locataire depuis 2006 je voudrai augmenter le loyer à 760 € tout en restant dans la légalité.
Est-ce possible ?
Si je change de locataire est-ce que je pourrai passer le loyer à 825 € avec la nouvelle loi ?
Merci d’avance pour votre réponse.

Mots-clés : augmentation loyer

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#2 07/02/2015 09h52

Membre (2011)
Réputation :   29  

Bonjour Patton
  Est-ce que dans votre contrat de location il y a une clause de révision du loyer?
hervé

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[+1]    #3 07/02/2015 09h58

Membre (2014)
Réputation :   7  

Votre bail prévoit-il une révision de loyer annuelle en fonction de la publication des indices par l’insee?

Si non, vous ne pouvez pas augmenter le loyer.

Si oui, vous pourrez augmenter le loyer a partir de la date mentionnée dans le bail (a défaut, c’est a la date anniversaire de la signature du bail) et cette augmentation se fera en fonction des indices de loyer.

Notez que la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé la possibilité qu’avait un bailleur de réclamer une augmentation de loyer rétroactive. Auparavant, lorsqu’un bailleur n’augmentait pas son loyer annuellement, malgré les clauses prévues au contrat, il pouvait réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées.

Personnellement j’utilise toujours les baux de l’UNPI:
UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière - Contrat type de location ou de colocation de logement nu

Ils sont mis a jour régulièrement avec les dernières lois. Ils contiennent donc bien une clause de révision de loyer annuelle qui précise que l’application de l’indice des loyers ne se fera que s’il est positif (en janvier 2010 il était négatif donc en théorie les loyers ont baissé ce trimestre la).

En ce qui concerne votre dernière question, oui vous pourrez passer le loyer a 825 Euros au départ des locataires car je ne pense pas que Mont de Marsan fasse parti d’une zone tendue (a vérifier: LOI ALUR - Zone tendue : Quelles villes ? ).

Dernière modification par anthonyb3 (07/02/2015 10h09)

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#4 07/02/2015 11h36

Membre (2015)
Réputation :   0  

HerveC a écrit :

Bonjour Patton
  Est-ce que dans votre contrat de location il y a une clause de révision du loyer?
hervé

Bonjour
Oui, tous les ans a/c du 01 août.

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#5 07/02/2015 11h43

Membre (2015)
Réputation :   0  

anthonyb3 a écrit :

Votre bail prévoit-il une révision de loyer annuelle en fonction de la publication des indices par l’insee?

Si non, vous ne pouvez pas augmenter le loyer.

Si oui, vous pourrez augmenter le loyer a partir de la date mentionnée dans le bail (a défaut, c’est a la date anniversaire de la signature du bail) et cette augmentation se fera en fonction des indices de loyer.

Notez que la loi ALUR du 24 mars 2014 a supprimé la possibilité qu’avait un bailleur de réclamer une augmentation de loyer rétroactive. Auparavant, lorsqu’un bailleur n’augmentait pas son loyer annuellement, malgré les clauses prévues au contrat, il pouvait réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées.

Personnellement j’utilise toujours les baux de l’UNPI:
UNPI : Union Nationale de la Propriété Immobilière - Contrat type de location ou de colocation de logement nu

Ils sont mis a jour régulièrement avec les dernières lois. Ils contiennent donc bien une clause de révision de loyer annuelle qui précise que l’application de l’indice des loyers ne se fera que s’il est positif (en janvier 2010 il était négatif donc en théorie les loyers ont baissé ce trimestre la).

En ce qui concerne votre dernière question, oui vous pourrez passer le loyer a 825 Euros au départ des locataires car je ne pense pas que Mont de Marsan fasse parti d’une zone tendue (a vérifier: LOI ALUR - Zone tendue : Quelles villes ? ).

Bonjour Anthony
Oui le bail prévoit tous les ans au mois d’août une augmentation de loyer.
A votre avis je peux augmenter de combien au maxi tout en restant dans la légalité ?
Mont de marsan ne fait effectivement pas parti des "zones tendues".
cdt

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#6 07/02/2015 12h05

Membre (2014)
Réputation :   7  

patton40 a écrit :

A votre avis je peux augmenter de combien au maxi tout en restant dans la légalité ?

L’augmentation est toujours basée sur l’augmentation de l’indice des loyers pour un trimestre donné par rapport au même trimestre de l’année précédente.

Dans votre cas si l’augmentation est prévue au mois d’août, il faudra prendre l’indice des loyers du 2eme trimestre (publié en juillet) et le comparer a l’indice du même trimestre de l’année précédente (en l’occurrence 2014). En 2014 au 2eme trimestre il était de 125,15:

Insee - Bulletin statistique - Indice de référence des loyers (IRL) - Base 100 4ème trimestre 1998

Pour info l’augmentation du dernier indice publié (4e trimestre 2014) est de 0,37% (il est passé de 124,83 au 4eme trimestre 2013 a 125,29 au 4eme trimestre 2014) ce qui signifie que les loyers ce trimestre-ci ne peuvent être augmentés que de…. 0,37% J’imagine que ça tournera autour de ce chiffre-la l’été prochain. On parle donc d’une augmentation de qqes euros uniquement… A vous de voir si ça vaut le coup ou pas.

Personnellement, je demanderais au locataire s’il compte rester sur le long terme ou pas.  Si oui, mieux vaut appliquer l’augmentation tous les ans aussi petite soit elle. Par contre s’il compte partir bientôt l’augmentation ne sert peut-être pas a grand chose. Ceci dit il peut très bien vous dire qu’il compte partir l’année prochaine et dans 10ans il sera toujours la.

Par contre au départ de votre locataire, comme Mont de Marsan ne fait pas partie d’une zone tendue, vous pourrez augmenter le loyer comme vous le souhaitez.

Dernière modification par anthonyb3 (07/02/2015 12h08)

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#7 07/02/2015 13h04

Membre (2014)
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Bonjour,

anthonyb3 a écrit :

Par contre au départ de votre locataire, comme Mont de Marsan ne fait pas partie d’une zone tendue, vous pourrez augmenter le loyer comme vous le souhaitez.

C’est aussi possible au moment du renouvellement de votre bail. Dans ce cas, il pourrait être bon d’en parler avec votre locataire un peu avant par honnêteté parce que ce sera vécu comme une sorte de rattrappage. C’est comme ça que je le vivrais à sa place.

Par ailleurs, il vaut mieux un loyer un peu sous évalué payé rubis sur l’ongle avec un locataire content qu’un loyer plus cher payé en retard avec un locataire pas content et donc enclin à faire des chichis (me semble-t-il?)

Bien à vous,


Bien à vous, Dooffy

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#8 07/02/2015 13h28

Membre (2014)
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#9 08/02/2015 10h48

Membre (2013)
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Bonjour,

    Comme indiqué plus haut le rattrapage n’est plus possible.
    Perso, je veillerais dorénavant à bien appliquer la révision tous les ans en expliquant au locataire que jusqu’à maintenant je ne l’ai pas fait : ça mérite un petit coup de com pour montrer qu’on est de bonne fois et pour ne pas braquer le locataire.

Cdt

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#10 08/02/2015 11h43

Membre (2011)
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Beaucoup de bailleurs ne pratiquent pas la régularisation de charges. Si vous faites payer une provision pour charges, veillez à vérifier chaque année que le locataire paye plus ou moins le montant réel. Je viens de réclamer l’équivalent de 2 mois de loyer à un locataire qui consommait une quantité d’eau astronomique.

Pour le loyer hors charges, comme cela a été dit, vous ne pouvez plus faire de rattrapages.


Left the Rat Race in 2013

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#11 08/02/2015 11h53

Membre (2014)
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ZX-6R a écrit :

Beaucoup de bailleurs ne pratiquent pas la régularisation de charges.

Pourquoi ne pas le faire tous les ans comme l’augmentation de loyer? C’est ce que je fais avec mes locataires.

Le syndic m’envoie le relevé des charges tous les ans avec le montant du par le locataire. Je le scanne et l’envoie par mail au locataire pour la régularisation. Ça prend 5mn 1 fois par an.  Si le montant de la régularisation est important, j’adapte le montant des charges mensuelles pour les 12 mois suivants pour éviter d’avoir une grosse régularisation l’année suivante a nouveau.

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#12 08/02/2015 12h00

Membre (2011)
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Parce que vous n’avez pas forcément de syndic et tout calculer vous même est parfois trop compliqué.

Personnellement je régularise les charges, mais je connais bcp de gens qui ne le font pas.


Left the Rat Race in 2013

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#13 08/02/2015 12h10

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Je fais systématiquement la régularisation des charges en même temps que la récupération de la taxe sur les ordures ménagères qui est toujours un montant non négligeable à récupérer

Je radote mais je ne comprends toujours pas pourquoi cette taxe est rattachée à la TF et pas à la Taxe d’habitation puisque c’est au locataire de la payer

Pour la revalorisation du loyer, la "fidélisation" se fait en ayant un loyer légèrement sous le marché au départ, ensuite, il n’y a aucune raison de ne pas revaloriser chaque année

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#14 02/03/2015 10h21

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Je relance le sujet car je viens de lire cet article dans la revue des propriétaires immobiliers:

https://dl.dropboxusercontent.com/u/189 … 091310.jpg

Pour les baux conclus avant le 27 mars 2014 (ce qui est le cas ici), la demande de révision des loyers doit se faire avant le 26 mars 2015.

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#15 11/09/2015 19h21

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Bjr,

Je viens de faire des travaux d’agrandissement du terrain (+ 190 m2) de ma maison que je loue.

Puis-je demander une augmentation du loyer et à quel date, sachant que le locataire a subi des désagréments lors des travaux (creusement de tranchées, bruit, arrachage haies, arbres…)
Il jouit cependant maintenant d’un terrain plus grand et reboisé; ce qui n’est pas négligeable dans une grande ville.

Merci de votre concours.

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#16 11/09/2015 19h37

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Je suis loin d’être spécialiste, mais en tant que locataire, si mon propriétaire vient faire des travaux qui m’embêtent et qu’il me demande ensuite de payer plus tard, je l’aurais sévère.

Si vous n’avez rien prévu dans le bail, je doute que ce soit légal d’augmenter le loyer sous prétexte de travaux, surtout s’ils n’augmentent pas la surface habitable.

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#17 18/09/2015 18h18

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champignon, voici un article qui devrait vous intéresser:
https://www.dropbox.com/s/uutab5ugczgg1 … x.jpg?dl=0

A priori, si vous n’avez rien signé avec votre locataire, vous ne pouvez pas augmenter son loyer suite aux travaux. Par contre si le loyer est maintenant "manifestement sous-évalué" par rapport aux loyers du voisinage vous pourrez l’augmenter lors du renouvellement du bail (en le prévenant 6 mois avant la fin du bail).

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#18 29/05/2019 16h10

Membre (2017)
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Bonjour,

Je suis sur le point de faire une offre d’achat pour un petit immeuble de 3 logements. L’un des logements qui est occupé  dispose d’un loyer très en décalage avec le marché (j’estime ce décalage à 57%).

Il s’agit d’un bail loi 89 signé le 25/10/2013. Le loyer (420€) n’a jamais été révisé. J’estime qu’il pourrait être de 660€… cette sous évaluation est-elle un problème sur lequel je dois passer du temps avant de faire mon offre d’achat?

Précisions sur le logement concerné :

.   Il s’agit d’un bail loi 89 signé le 25/10/2013 dont le loyer (420€cc) n’a jamais été révisé.
.   Le loyer habituellement constaté pour ce genre de logement serait de 660 € (610€ pour l’habitation de 55 m2 + 50€ pour la location d’une petite dépendance, du jardin et de la place de parking), soit un loyer qui devrait être 57% supérieur à ce qu’il est.
.   Sur les 420€ de loyer actuel, 200€ sont versés directement au bailleur par les aides au logement. La locataire ne paie donc effectivement que 220€ pour un appartement dont le loyer réel serait plutôt de 660€.
.   Le propriétaire actuel a souhaité faire augmenter le loyer de 130€ en vue des 6 ans du bail mais ses démarches ont échouées. Je suppose qu’il a laissé passé la date limite pour entreprendre ces démarches (6 mois avant l’anniversaire du bail) mais j’ignore si c’est la seule/véritable raison.

J’ai une connaissance lointaine qui a été embêtée il y a quelques temps parcequ’il louait un bien très en dessous du marché (en étant "trop gentil" avec son locataire qu’il n’avait jamais augmenté…): quand il a voulu reprendre l’appart, ça a été très compliqué car le locataire ne "pouvait" plus partir pour des raisons financières (!)… d’où cette (ces) questions ci-dessous.

Voici mes questions:

A-    Dans quelles mesures puis-je envisager une augmentation exceptionnelle de loyer? a quelle date (pour octobre 2021 uniquement dans mon cas?) ? L’intervention d’un expert (avocat ou huissier ou autre) est-elle recommandée pour ce genre de démarches ?

B-    Suis-je libre de fixer cette augmentation exceptionnelle ?
Dans mon cas, il s’agirait de passer de 420€ à 660€ (soit + 57%)

C-    Si j’étais amenée (à l’un des anniversaires futurs du bail) à rompre le bail pour reprendre l’appartement pour m’y loger, n’y aurait-il pas un problème lié au fait qu’il sera impossible à ma locataire de retrouver un logement similaire (quartier / dimension du logement / état d’entretien du logement / jardin privatif / place de parking) pour la somme qu’elle débourse actuellement (420€ – aide au logement, soit 220€).

D-    La fait que la locataire dispose d’une aide de la CAF pour le paiement de son logement constitue-t-il un frein particulier pour le bailleur pour augmenter le loyer significativement ou pour reprendre le logement, voire pour le reprendre ?

Merci à tous pour vos lumières et retours d’expérience!

Delemmo

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#19 29/05/2019 16h29

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A et B : il existe une procédure d’augmentation d’un loyer manifestement sous-évalué, qui dépend de si la commune est en zone tendue ou non. Vous trouverez toutes vos réponses ici Loyer sous-évalué : réévaluation à la hausse au renouvellement du bail | service-public.fr

C et D : non, le locataire n’est pas protégé à la seule vue de ses faibles ressources.

En revanche, pour donner congé, si le locataire a plus de 65 ans et des faibles ressources, là il y a une protection supplémentaire.

Par contre, notez que vous ne pouvez pas faire la procédure d’augmentation de loyer et donner congé, même pour habiter, lors de la même échéance du bail. De toute façon si vous voulez vraiment reprendre pour habiter, ça n’a aucun sens de vouloir augmenter un loyer qui n’existera plus.

Notez quand même : ça, c’est la loi, la théorie.

En pratique, si vous augmentez le loyer alors que la personne n’a pas de quoi payer, vous augmentez fortement le risque d’impayés de loyer. Et là, en gros, plus la personne est "vulnérable", plus le juge risque de la protéger (par exemple en proposant un échelonnement de la dette de loyers au lieu de résilier le bail). Donc, les impayés durent d’autant plus longtemps. Et là, entre les frais d’huissier, ceux d’avocat, et le manque à gagner, ces impayés pourraient très bien vous coûter plus cher au total que si vous n’aviez pas augmenté le loyer. Avant d’augmenter le loyer, il convient donc de vérifier que le locataire a une bonne probabilité de pouvoir suivre cette augmentation.

Dernière modification par Bernard2K (29/05/2019 16h31)


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#20 29/05/2019 16h57

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Le principe d’augmentation des loyers sous-évalués est très clairement expliqué sur ce lien, merci.

Cet appartement occupé est à mon avis une grosse épine dans le pied du propriétaire.
L’acheteur (moi?) devra sans doute faire son deuil de ce loyer sous-évalué et calculer une offre incluant une décote conséquente prenant en compte ce manque à gagné. Qu’en dites vous?

Ensuite, à la revente (je me fixe 6 à 10 ans comme horizon en général), mon option sera de donner congé à cette locataire… et libérer ainsi l’acquéreur de cette épine. Mais alors, pourrai-je revendre n’importe quand ou faudra-t-il avoir un œil sur le terme du bail (cela impliquerait une fenêtre de revente tous les 3, 6, 9 ans etc… alors. ce qui est un peu contraignant)?

Et finalement, peut-on donner congé pour vente à n’importe quelle date (en respectant les 6 mois minimum avant le terme du bail)? si oui, alors le propriétaire actuel pourrait-il donner congé pour vente maintenant en visant … octobre 2021? cela parait loin…

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#21 29/05/2019 23h11

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Un minimum de recherche de votre part serait bienvenue. Il y a divers moteurs de recherche, dont un est très connu. Ils donnent les réponses très connues à des questions très fréquentes comme la votre. Comme vous le trouverez facilement, le congé ne se donne que pour l’échéance du bail, donc doit être envoyé (au plus tard) 6 mois avant.


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#22 30/05/2019 00h09

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Bernard2K a écrit :

Un minimum de recherche de votre part serait bienvenue.

Désolée de vous avoir opportuné!
oui, je connais les principes de base du congé… Ma question sont de l’ordre de l’interprétation, peut-être l’ai-je mal exprimé, veuillez m’en excuser.
Je la reformule car cela ne me parait pas évident.

Le propriétaire a passé de peu la date des 6 mois avant le terme du bail qui est en octobre 19.
Peut-il donner congé pour vente aujourd’hui pour octobre 2022 (soit 40 mois de préavis…). Cela ne me semble pas possible puisque 40 mois est supérieur à la durée du bail.
Resterait l’idée de d’un préavis inférieur à 3 ans (soit attendre novembre 2019 pour vendre et donner ce congé pour vente un peu long) cela serait-il possible ?

L’intérêt pour le vendeur serait de vendre le bien avec (à horizon 3 ans) un appartement libre: l’acquéreur n’ayant alors plus que 3 de location sous-évaluée (et pas plus!). Je précise qu’il n’arrive pas à vendre son bien depuis plus d’un an. A cette échelle, 5 mois passent vite…

Qu’en pensez-vous?

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#23 30/05/2019 00h40

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Vous voulez dire "importuné" ou "opportuné!" ?

Dans le contexte que vous décrivez, il semble que le vendeur ne peut que vendre "occupé" (et à un prix décoté en conséquence), et laisser l’acheteur se  charger de gérer ensuite une éventuelle résiliation du bail (en respectant les règles et les droits du locataire).
Rappel : en cas de congé pour vente, le locataire a le droit d’acquérir le bien au même prix et conditions, avec certains délais.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#24 30/05/2019 12h28

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GoodbyLenine a écrit :

Vous voulez dire "importuné" ou "opportuné!" ?

… oups… vivement les vacances.

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#25 30/05/2019 20h10

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Déjà, vérifiez la durée du bail. Le bail peut être de 6 ans (si SCI notamment).

Ensuite :
- le vendeur ne peut évidemment pas donner congé pour dans 40 mois alors qu’il ne sera plus propriétaire à ce moment-là
- si vous voulez donner congé, attention à cela "

article 15 de la loi de 1989 a écrit :

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

Avez-vous lu attentivement l’article 15 de la loi de 1989 ? Si non, faites-le ! Il est en libre accès sur legifrance.

Vu les délais pour vendre un logement, même si vous l’achetez, il n’est pas certain que vous ayiez signé l’acte authentique avant octobre 19. Si vous achetez après le terme du bail, pour la prochaine possibilité de donner congé, ça vous amènerait dans 6 ans ! Donc, si vous êtes certain de vouloir l’acheter, dépêchez-vous pour être sûr de signer avant l’échéance du bail.

On dirait que vous voulez aider le vendeur, que vous le plaignez de ne pas arriver à vendre. Dites-vous que tout se vend, au juste prix. Si ça ne se vend pas, c’est que c’est trop cher.

Dites-vous aussi que vous ne devez pas confondre les intérêts du vendeur et les vôtres. La pitié envers ce pauvre vendeur qui n’arrive pas à vendre est une bien mauvaise conseillère !

Le propriétaire s’est empêtré tout seul avec son locataire "social" et son loyer non-réévalué, éléments qui font baisser la valeur de son bien. Tant pis pour lui. A lui de le payer maintenant, sous forme de prix de vente plus bas. A votre place, je négocierais férocement le prix en profitant de ce contexte qui vous est favorable.

Dernière modification par Bernard2K (30/05/2019 20h18)


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