Samy911 [59] : étude de cas immobilier (achat immeuble en SCI à l'IS ou LMP)

samy911 · #1

Bonjour

J’aurais besoin de vos lumières svp

Je suis en phase d’acquérir un immeuble de 4 lots tous typés T2 à 383k FAI.
Les lots sont tous loués en nu et cela engrange 2100 euros HC.
L’état est correct sans plus mais l’idée est de rendre tout ça plus joli et accueillant et louer plus cher en meublé et augmenter ma renta qui n’est pas au top à ce jour. A noter aussi quartier en pleine mutation.
Je fais appel à un courtier pour mon prêt le 1er retour est pas trop mal je trouve: 1,13 sur 20ans et 1,28 sur 25ans: j’étais parti sur 20 mais vu le taux proposé je pense faire 25… et augmenter mes cashflows positifs: un avis?

Alors ma grosse question concerne le fiscal: LMNP/LMP ou SCI IS… je vous explique pourquoi.
Au tout debut tout était loué dc mon choix se portait sur une Sci IS car en nu à l’IR je me faisais dezinguer par les impôts je paie ajh 13k d’IR et avec cet immeuble je doublerais avec en plus 6/7k dûs au foncier plus 3/4k de PS.
Mais lors des visites 2 locataires m’ont dit qu’ils allaient sans doute bouger pour mutation ou changement d’ecole rien de sûr à 100% et pas de date à ce jour. S’ils bougent vraiment je pourrai passer 2 apparts en meublé et les rénover.
Merci à vous car c’est grâce à vous que j’ai appris que je pourrai proratiser 2 apparts sur 4 en meublé.
Ma stratégie est de revendre ce bien d’ici 8/10 ans et repartir sur plus gros ou plus matrimonial.
En gros si j’aurais remboursé 200k je pense prendre 20/30k pour moi et ma famille et réinvestir le reste. En LMP pas de taxe. En SCI IS un 1er billet de plus value sur ces 200k (car 200k passés en amorti si j’ai bien compris) et ensuite si dividendes un autre billet sur mon IR.
Si je pars sur le LMP je passe par du nu au tout début ce qui nuirait fortement à mon net/net si c’est phase temporaire se pérennise…

Que feriez-vous ?

Merci bien pour vos avis et vos conseils.

Mots-clés : immeuble, immobilier, impact fiscal, sci ou lmp

GoodbyLenine · #2

À mon avis :
- prenez l’emprunt à 25 ans (vous pouvez faire des simulations pour confirmer, mais si le cash-flow est important pour vous ce sera de loin préférable), et négociez dès maintenant une exemption d’IRA (par ex en la limitant si le remboursement intervient dans plus de 8 ans) qui a beaucoup de valeur pour vous (ça vaut 6 mois d’intérêts lors du remboursement anticipé de l’emprunt), ou à défaut la possibilité de substituer l’emprunt pour une autre acquisition le jour où cet immeuble serait vendu.
- achetez l’immeuble en nom propre, louez une partie des appartements en meublé (afin d’encaisser moins de 23 k€/an de loyers et de rester LMNP; lisez LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ? pour savoir pourquoi mieux vaut éviter de devenir LMP) et le reste en nu (quitte à payer un peu d’impôts là-dessus), surtout si vous pensez revendre dans 8-10 ans (car avec une SCI IS, lors de la revente, vous aurez beaucoup plus d’impôts à payer que les impôts que vous aurez payés d’ici là en raison de vos revenus fonciers venant de la location nue) (sans oublier qu’avec un horizon d’investissement de 8-10 ans, une SCI IS n’est de toute manière sans doute pas un choix judicieux).

Bernard2K · #3

Juste une petite correction : même si l’on considère que la condition d’inscription au RCS a sauté (ce que je ne fais pas), il reste tout de même deux conditions pour être LMP : recettes > 23 k€ et > autres revenus du foyer fiscal.

J’ai l’impression que notre nouvel ami, compte tenu de sa profession, pourrait largement louer tout l’immeuble en meublé sans remplir cette deuxième condition.

samy911 · #4

Merci GoodbyeLenine!

Oui exemption IRA fait partie des conditions dans l’offre ainsi que modularité des échéances. Le cf est important non pas « pour en vivre » mais pour renover et rendre cet immeuble plus attrayant et de facto créer un peu de valeur à la revente.

Oui Lmnp de préférence mais si tout l’immeuble passe meublé j’aurai une des 2 principales conditions (>23k€) remplie… après et pour le moment les autres revenus sont supérieurs.

Je pense qu’on est sur la même page.

chapchoi2 · #5

Bonjour a tous!
J’ai cru comprendre sur d’autres postes qu’il y avait plus de 2 conditions pour passer LMP.
Et que même en étant au dessus des 23K par ans de revenus, on ne passait pas LMP si on ne le voulait pas.
Autrement dis on peut rester LMNP autant qu’on le veut si on le souhaite.
Je me trompe peut-être.
Pouvez-vous confirmer?

Bernard2K · #6

Je vous confirme que c’est mon interprétation, que d’autres ont l’interprétation inverse, qu’à partir du moment où les interprétations divergent, vous ne trouverez pas la vérité révélée (et gratuite) sur ce forum, et qu’au final c’est vous qui signez votre déclaration fiscale et en endossez la responsabilité.

samy911 · #7

C’est mon interprétation également… Merci Bernard!
Je demanderai l’aide d’un expert de toute manière même si c’est moi qui signe en bas se faire aider par des experts dans leur domaine me paraît primordial pour l’aide à la décision (pour moi c’est mon 1er donc si je veux enchainer je n’ai pas tro pel droit à l’erreur!).
Je pense donc prendre le "risque" mesuré d’acheter en nom propre et passer aussitôt que possible les appartements en LMNP: aussi je ne suis pas totalement contre payer un peu d’mpôts.

Timinel · #8

Bonjour

Je trouvais le cout un peu elevé pour l’immeuble, mais peut etre pas pour lille centre.
Maintenant entre les travaux et le "quartier en pleine mutation " ( je ne vais pas deviner si on dit wazemmes, les portes ou fives ), j’ai l’impression que pour le coup c’est peut etre un peu cher

Pour ma part ( je dirai que j’ai un profil assez proche du votre ), Je ne partirai pas sur type de projet si une vente est envisagé.
ie : pour un bien plus patrimonial : une SCI IS
pour une possible revente a court terme : foncier avec travaux ( et possiblement LMNP un peu plus tard ).

cdt

lachignolecorse · #9

Je partage l’avis de Timinel. N’oubliez pas que passer de nu à meublé nécessite du temps. Vous ne pourrez pas passer vos frais notarié en charge, vous devrez attendre que les locataires s’en aille ou acceptent la modification du bail et rachat des meubles).

De plus, vous indiquez que vous voulez rendre le bien plus joli, avez vous chiffré le coût?

N’oubliez pas d’intégrer l’encadrement des loyers dans votre simulation au cas où…

samy911 · #10

Merci ChignoleCorse (j’adore la chignole)
et Timinel (je vous ai répondu par MP du fait de nos profils similaires… d’ailleurs je suis preneur de contacts artisans si vous avez ça sous le coude merci!)

Le passage en meublé devrait se faire rapidement sur 2 appartements (sur 4).
Les 2 autres clairement pas dans l’immédiat et resteront donc en nu: mais je vais refaire les sdb aussi dc je devrais pouvoir créer un peu de déficit sur ces 2 apparts. L’an prochain je referai qq travaux: cage d’escalier par exemple…

Oui j’ai commencé à chiffrer: pour le rendre plus attractif je compte rénover la sdb et installer une cuisine/kitchenette sympa pr l’effet wahou le reste est plutôt en bon état.
C’est plus de la belle reno/déco que du très gros oeuvre.

Concernant l’encadrement des loyers oui j’y ai pensé: mais je n’ai pas encore trouvé ce que dit la loi sur l’encadrement quand on change de type de bail (nu à meublé).

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