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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #1 15/05/2019 21h17 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Bonjour,

en m’informant sur les SCPI, j’ai téléchargé un "guide" pour lequel j’ai donné mes coordonnées.
Depuis, j’ai été contacté par un CGPI qui bosse chez Prim.onial et une société de gestion (Car.di.nal Patrimoine).
Mon téléphone portable a vite été exploité !

Primonial me propose un package "Primovie + Primopierre + Patrimmo commerce". 

La société Car.d.i.nal Patrimoine me propose des parts de Corum (qu’elle a déjà en stock). Elle vient de m’envoyer cette simulation :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_simu-cp-corum.jpg

C’est optimiste comme simulation, non ?

- revalorisation des loyers : 1% / an
- revalorisation du prix de es part : 1% / an
- rendement de 7,28% / an
 
Merci pour vos avis éclairés !

Maxicool

Mots-clés : corum, gestion privée, scpi


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#2 15/05/2019 23h12 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Trop optimiste pour être honnête !


7,28% de rendement en 2018, mais avec des éléments exceptionnels (distribution du report à nouveau).

CORUM Origin a écrit :

Un objectif de 6%
Un rendement non garanti mais dépassé chaque année depuis 2012

Et ce 6 % comprend des impôts payés à l’étranger, en net c’est moins (voir file dédiée).

Revalorisation du prix des parts : Oui, depuis 2012 de 1 000 à 1 075 €. Mais pas tous les ans. Pourvu que ça dure …

Revalorisation des loyers : 1% / an.
D’où ça sort ?
Si les loyers suivent l’inflation (ou un indice du coût de la construction) ça ne change rien en pouvoir d’achat.

Surtout l’impression qu’ils "oublient" les frais et commission de souscription (lourds chez CORUM). Ils ne sont pas "Inclus" à la revente, mais bien payés à l’achat.
1075 € à la souscription (frais et commission de souscription inclus) deviennent 946,39 €.

Et le délai de jouissance : 6 mois de revenus en moins.

Le calcul d’impôts et de prélèvements sociaux est faux, les revenus étant essentiellement de source étrangère.
Les intérêts du crédit sont déductibles des revenus fonciers.

CORUM donne un exemple plus réaliste :
Exemple d’un financement à crédit de 50 parts CORUM ORIGIN

CORUM a écrit :

Revenus potentiels de la SCPI 228,44 €
Remboursement du crédit 508 €

Dernière modification par ArnvaldIngofson (15/05/2019 23h28)


Dif tor heh smusma

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#3 15/05/2019 23h26 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Et si on vous promettait la jouissance des parts immédiatement et une garantie du capital par le cabinet en question de racheter les parts à 1075€ ?

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#4 15/05/2019 23h33 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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PatN,
C’est effectivement ce qu’il me semble avoir été dit…


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#5 15/05/2019 23h36 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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La suite sur votre messagerie privée.
Visiblement ce cabinet sait aspirer les prospects de différents sites internet bien connus de la place.

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#6 15/05/2019 23h38 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Oui, et c’est bien ça qui m’agace.
Le lendemain, je recevais 2 appels téléphoniques.


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#7 16/05/2019 13h40 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Bonjour maxicool,

Primonial me propose un package "Primovie + Primopierre + Patrimmo commerce".

Plutôt cohérent, Primonial vous propose du… Primonial ! Pas terrible en terme de diversification mais pourquoi pas.

Perso j’ai contacté Primaliance et France SCPI pour 100 k€ sur 20 ans. L’un me suggère Epargne Foncière, Epargne Pierre et Pierval Santé. L’autre propose Eurovalys, Epargne Pierre et Pierval Santé. Les conditions d’emprunt sont similaires et sans contrepartie (tous deux avec la Caisse d’Ep il me semble).

Je vais solliciter Linxea pour terminer le comparatif (cf. Investir en SCPI : cas pratique).


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#8 16/05/2019 15h29 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Oui, pas terrible comme diversification. C’est ce que j’ai répondu au CGPI.
Cette offre ne m’intéresse pas non plus.


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#9 18/05/2019 12h53 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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J’ai du mal à comprendre ce qui est proposé par ce placement !

Voilà une capture d’écran du contrat.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_cp2.jpg

Il y est question :

1/ d’une "ouverture de compte" : quel type de compte ? Je ne sais pas
2/ d’un rendement annuel garanti : 7,28%
3/ d’un délai de jouissance quasi-immédiat (1er jour du 1er mois suivant)
4/ d’un versement des intérêts : mensuel
5/ d’une possibilité de revente intégrale des parts au prix d’achat (1075 euros ou 1075 - 11,96% de frais ?)

Comment interprétez-vous tout cela ?


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#10 18/05/2019 13h06 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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2/ Mensonge
3/ Mensonge
5/ Mensonge

Jolie série de mensonges, en plus de ceux-ci :

maxicool a écrit :

- revalorisation des loyers : 1% / an
- revalorisation du prix de es part : 1% / an

Dernière modification par kc44 (18/05/2019 13h08)

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#11 18/05/2019 13h08 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Le 2/ serait suffisant déjà pour me convaincre de ne rien signer avec cet intermédiaire qui me ment ainsi sur un aspect essentiel.

Ca ressemble à un contrat d’assurance-vie (cf la clause "bénéficiaire en cas de décès"), mais il y a tellement d’incohérences (et de mentions clairement mensongères) que les seules attitudes raisonnables me semblent être "ignorer", et "signaler à l’AMF".

Si je ne me trompe pas, dans le passé, d’autres intermédiaires ont du cesser de commercialiser des produits Corum, même  pour moins que ça…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 18/05/2019 13h12 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Surin et GBL ont été plus rapides.
Rien à ajouter : CORUM ne garantie pas un objectif de rendement de 6 %, comment garantir 7,28 % ?
Idem sur le délai de jouissance : 6 mois et pas 1.

PS : augmentation du prix de la part à 1 090 € le 1er juin.


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#13 18/05/2019 13h14 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Je suis bien d’accord avec vous. Je ne suis pas prêt de signer quelque chose de ce type…
Je ne comprends pas ce qui est proposé.

Comme je suis curieux, et aimant bien rentrer dans les détails, je viens d’envoyer une tripotée de questions sur les sous-entendus de ce contrat.
Je posterais la réponse du CGPI.

EDIT 1 :
Le contrat signé semble engager Cardinal Patrimoine sur les mentions relatées ci-dessus.
C’est vraiment bizarre !

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_cp3.jpg

EDIT 2 :
Au téléphone, le CGPI disait que Cardinal Patrimoine détenait déjà les parts de SCPI qu’il proposait à la vente. Ce qui expliquerait le délai de jouissance immédiat…

Dernière modification par maxicool (18/05/2019 13h27)


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#14 18/05/2019 13h25 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Ouf ! On est rassuré, vous ne signerez pas.
Soit ils sont très mauvais (garantir un rendement sur la base d’un chiffre exceptionnel), soit ils comptent partir avec l’argent dans un paradis fiscal.
Dans les 2 cas ils sont dangereux, continuez à faire un dossier pour l’AMF …


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#15 18/05/2019 13h29 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Effectivement, "ouf" (je ne sais pas si je dois le prendre le prendre comme de l’humour, ou comme autre chose…).
Mais c’est quand même dingue que l’on puisse lire "rendement annuel garanti : 7,28%" sur un contrat engageant 2 parties !

--

Le site du cabinet en question.
Ou un autre

--

Ses coordonnées

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_cp4.jpg

--

Société enregistrée au RCS.

Un petit bébé de 3 mois…

Immatriculée au RCS le 19-02-2019
Enregistrée à l’INSEE le 18-02-2019

Son président, Adrien LECU, a 28 ans

--

Pas grand chose sur le net sur ce cabinet, sur son Président ou son DG…

Dernière modification par maxicool (18/05/2019 13h48)


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#16 19/05/2019 12h35 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Ce cabinet ne semble pas enregistré en tant que CIF ou COA.

Il existe bien un cabinet en gestion de patrimoine nommé Cardinal Patrimoine, mais il est localisé à Nancy, et bien enregistré sur le site de l’ORIAS.

https://www.orias.fr/web/guest/search

Méfiance donc !

Dernière modification par WhiteTiger (19/05/2019 12h36)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#17 19/05/2019 12h45 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Pas de rapport, je pense, entre celui de Nancy et celui-ci.
J’attends leurs réponses posées par mail hier. Je suis curieux de voir la suite.


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#18 26/05/2019 12h15 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Suite des événements ?
J’ai envoyé (le 18.05) ce mail avec quelques questions :

Bonjour,

merci pour la simulation. J’ai toutefois quelques questions, car j’ai du mal à comprendre totalement ce que vous proposez.

1/ Vous indiquez "ouverture de compte" : de quel type de compte s’agit-il ?

2/ Le contrat indique : "prix de la part : 1075 euros". Il n’y aucun frais de souscription à l’achat. Le souscripteur possède des parts d’une valeur de 1075 euros ?

Car cette SCPI prélève en principe des frais de souscription de  11,96% (ce qui amène la valeur de la part à 946,39 euros)…

3/ Le contrat stipule "rendement annuel garanti : 7,28%".

Cardinal Patrimoine garantie donc (jusqu’à cession des parts) un rendement annuel NET de 7,28% ? 

J’ai du mal à comprendre comment cette garantie peut être possible sachant qu’en 2018, le rendement de 7,28% comportait déjà des éléments exceptionnels.

4/ Vous n’évoquez pas la fiscalité étrangère à la source. Il n’y en a pas ?

Cardinal Patrimoine garantit un rendement net de 7,28%, prélèvements à la source déduits ?

Car en principe, étant donnés les investissements à l’étranger, le rendement annoncé par Corum est brut de fiscalité, il faut en moyenne déduire 15% du rendement annoncé pour obtenir le rendement net.

5/ Le contrat indique en note (1) que Cardinal Patrimoine se charge de revendre les parts au "prix d’achat".

"Le prix d’achat" en question est-il de "1075 euros" ou "1075 - 11,96% de frais de souscription" ?

Cette revente par Cardinal Patrimoine est-elle garantie quelque soit l’évolution du prix de la part décidée par Corum AM ?

Votre simulation se base sur une augmentation annuelle de 1% du dividende (et une augmentation de 1% de la valeur de part).
Ne pensez-vous pas que cela est très optimiste, étant donné que le rendement 2018 comportait déjà des éléments exceptionnels (plus-value de revente d’un immeuble et distribution du RAN des années antérieures) ? Etant donné, également, que Corum vise plutôt un rendement de 6% (indication dans le DICI).

Merci pour vos réponses. Je préfère que vous me répondiez précisément par écrit plutôt que par téléphone.

Cordialement

---

Pourtant très rapide à répondre dans les premiers échanges, ce mail n’a reçu aucune réponse (il a pourtant été envoyé depuis 8 jours).
Chacun en tirera ses propres conclusions…

Dernière modification par maxicool (26/05/2019 12h16)


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#19 26/05/2019 20h34 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Bonjour,

Comme précisé dans ma présentation je travaille dans un cabinet de gestion de patrimoine.
Depuis quelques temps des personnes ont reporté s’être fait avoir par des faux sites proposant des renseignements au départ sur les SCPI.
Ils copient le design général, n’hésite pas à utiliser des noms de CGP travaillant dans les cabinets pour répondre aux mails et envoyer des simulations.

Ce qui est sûr c’est que les personnes concernées ont toutes fait des chèques sans jamais investir.

Comme vous dîtes le 7,28% de corum correspond à la performance 2018 incluant l’impôt payé à l’étranger et le surplus dû à la distribution du RAN mieux vaut se baser sur un rendement de 6% maximum.

Cordialement

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#20 26/05/2019 20h58 → Investissement de 50 k€ à crédit sur Corum Origin ? (corum, gestion privée, scpi)

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Rappel : quand on investi dans des parts de SCPI, les chéques sont à faire à l’ordre des SCPI concernées, et en aucun cas à l’ordre d’un quelconque intermédiaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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