Moufette75 [78] : étude de cas immobilier (studio LMNP réel)

Moufette75 · #1

VOTRE PROFIL

Bonjour à tous,
Après quelques visites de studio la semaine dernière. Nous en avons 2 pour lesquels nous avons fait une offre d’achat. Je ferai une étude de cas pour chaque bien car 2 departements différents.

Pour retrouver ma présentation cliquez ici

Merci par avance

- Statut, age, TMI, revenus Mariée, 36 ans, TMI 30%, 120k à 2

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables Moyennes
- Fiscales Moyennes mais en voie de progression
- Artisanales nulles
- Sociales Excellentes
- Temps disponible assez limité

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement + parking– résidence de 2009
- Étage : RDC sur cour – 21.6m2 - Lumineux
- Déjà occupé ? Occupé par le même locataire depuis 2011 en meublé
- syndic professionnel
- Chauffage individuel
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? un petit jardin au centre de la résidence et quelques haies d’arbres pour les appartements en RDC avec terrasse
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires (sur les 3 derniers AG fournis par le vendeur (60% des propriétaires sont présents en moyenne))
- Concierge : oui
- Décoration : moderne et sécurisée

LOCALISATION DU BIEN

- Département : 78 – 10mn à pied de la gare proche bassin d’emploi et ZAC
- En Centre-ville - à15mn de notre domicile en voiture et à 15mn de mon lieu de travail
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? difficile de se prononcer

RENTABILITÉ DU BIEN
Le bien était affiché à 95k. On sympathise très bien avec le proprio et lorsqu’on lui demande pourquoi la vente du bien. Il nous informe qu’il l’avait acheté avec sa précédente compagne il y’a 8ans pour 110k. Leurs relations étant difficiles il veut juste s’en débarrasser et avoir la paix dans son foyer actuel. Son actuelle compagne étant enceinte et à terme, il voudrait trouver un acheteur assez rapidement.
En me basant sur Patrim et rendement locatif, j’avais vu que je pouvais tenter une négo à 88 – 90k pour ce type de bien. Lorsque j’entends le proprio nous dire, écouter je peux refaire la peinture dans le studio avant la vente si vous êtes intéressés, je dois juste arriver à trouver une date avec le locataire qui n’est pas très disponible en ce moment du fait de son travail ; on propose 85k en prenant en charge la peinture. Cela ne nous coûtera que des pots de peinture car on a de la famille pour nous aider. Il nous dit je vous envoie les documents et je vous laisse confirmer l’offre d’achat.
Il y’a un autre studio vendu loué à 540€ cc (même superficie et configuration) en vente à 99k dans la même résidence que nous avons visité mais le proprio n’est pas ouvert à la négo.

- Coût du bien avec frais de notaire 93946 (85000+7323)
- Loyer déjà pratiqué : 620 HC + 50 € charges (locataire en place – bail renouvelé)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative : 0 car géré en direct
Charges copropriété : 801€/an
Bien que ce soit une résidence récente avec gardien et espace verts, j’ai trouvé que les charges n’étaient pas si élevées que cela comparé à d’autres biens (même syndic depuis 8 ans)

- Taxe foncière hors TEOM : 380€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100€
- GLI Garantie Loyers Impayés : je table sur 3% des revenus fonciers

- Rentabilité brute : 7.92%
- Rentabilité net de charges : 5.8%
- CF : 46€/mois (source rencement locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit : je pense 1.3% sur 20ans faisable avec notre profil
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance : 5k

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée BIC réel LMNP

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Flyz57 · #2

Vous êtes sur quel secteur?
je trouve le prix affiché cher au m² mais le loyer aussi me semble très très élevé.
Le risque est qu’au changement de locataire, vous deviez faire -50€ sur le loyer.

Timinel · #3

@Flyz

Le logement est dans le 78, le prix n’est pas choquant, pas mal de zone ou c’est un prix de marché ( moyenne sup tout de meme je pense ).
Apres le departement est vaste mais j’imagine qu’on n’est pas autour de Rambouillet.

Cdt

Bernard2K · #4

Sur les travaux : tant que le locataire est content du logement, ne faites pas la peinture. Pour le locataire, ce sont des embêtements (devoir ranger toutes ses affaires, supporter les odeurs de peinture, etc.). Gardez votre budget pour faire les réparations ou modifications que le locataire vous indique comme importantes. C’est lui qui vit dedans, c’est lui qui connait les priorités. Une fuite, une porte qui coince ou même simplement qui grince, ou encore des étagères absentes ou mal foutues, c’est bien plus embêtant au quotidien que des peintures légèrement défraîchies ; faites ces travaux très vite, montrez-vous réactive, et le locataire vous sera reconnaissant, bien plus que si vous chamboulez sa vie pour repeindre des murs qui n’en ont pas besoin.
Vous ferez la peinture et autres travaux importants au départ du locataire actuel.

Sur le prix à 85 k€ : si vous estimez que le prix de marché est de 88-90 k€, alors vous n’avez que 3 à 5 k€ de vraie ristourne ; le reste (110 à 88-90 k€), c’est le proprio qui redescend de son perchoir. D’ailleurs si le prix était vraiment intéressant ça serait déjà vendu.
Si le proprio accepte vos 85 k€, obtenez rapidement l’offre contresignée par le vendeur puis signez l’avant-contrat (en ayant votre propre notaire). Si jamais il recevait une offre supérieure, il pourrait vouloir faire marche arrière d’où l’intérêt de blinder au plus vite.

Sur les charges de copro : vérifiez leur répartition bailleur/locataire. Une grande partie des 50 € de charges mensuelles sont sans doute des charges de copro ; si elles sont incluses dans les 801 €/an de charges de copro, vous comptez la même chose deux fois, alors que ces charges ne vous coûtent rien, elles ne font que transiter par vous.

Dernière modification par Bernard2K (09/07/2018 16h01)

Moufette75 · #5

Merci à tous pour vos réponses réactives.

@flyz, je suis sur le secteur de Poissy. Les meublés se louent entre 600 et 700€. C’est effectivement un risque à prendre en compte en fonction de la demande locative.
@Bernard2k, merci pour les conseils. Effectivement je vais me renseigner au niveau de la répartition des charges bailleur/locataire.

Moufette75 · #6

Bonjour,

Petit update de ma part:

@Bernard2k, je me suis renseignée et effectivement les 50€ de charges/mois du locataires sont bien incluses dans les 801€ de charges annuelles. Cela augmente donc mon CF car j’ai 20€ par mois de charges propriétaire et non 70€

@tous
J’ai contacté un courtier qui me propose un prêt pour les 2 biens que nous comptons acheter dans sa simulation. Est-ce faisable? il me semble que l’on devrait avoir une ligne de prêt par bien? Comment cela fonctionne en pratique?

Merci beaucoup
Moufette75

Dernière modification par Moufette75 (11/07/2018 16h59)

Bernard2K · #7

C’est possible de faire un prêt pour 2 biens mais ça pose 2 problèmes :
1) déduire les frais de l’emprunt, en fiscalité au réel : s’il n’y a pas un prêt par bien, vous devez faire un pro-rata pour déterminer les frais applicables à chaque bien.
2) en cas de revente d’un bien, vous devez rembourser le CRD. Avoir un prêt pour 2 biens vous met dans l’embarras si vous souhaitez vendre un bien et garder l’autre.

Clashe · #8

Bonjour,

Pour avoir un crédit sur 2 biens, il faut au moment du compromis faire un ensemble immobilier de 2 appartements (dans votre cas). Cela évite d’avoir 2 lignes de crédit (2x les frais 2x la caution logement)

Moufette75 · #9

Bernard2K a écrit :
C’est possible de faire un prêt pour 2 biens mais ça pose 2 problèmes :
1) déduire les frais de l’emprunt, en fiscalité au réel : s’il n’y a pas un prêt par bien, vous devez faire un pro-rata pour déterminer les frais applicables à chaque bien.
2) en cas de revente d’un bien, vous devez rembourser le CRD. Avoir un prêt pour 2 biens vous met dans l’embarras si vous souhaitez vendre un bien et garder l’autre.

@Bernard2k, Merci beaucoup du retour rapide. Je vais m’assurer que les crédits seront affectés aux biens correspondants
@Clashe, bonjour, bon à savoir mais étant débutante, je vais partir sur un crédit par bien. Je dormirai mieux :-)

Timinel · #10

Bonjour

Vous avez donc négocié le 2 eme appartement également ?

Pour ma part j’ai acheté 3 appartements avec un seul credit, tous en LMNP et tres similaire. Ils sont geres " en bloc" ce qui simplifie les écritures, la compta etc …

En cas de vente, il s’agira d’ecriture comptable et de remboursement anticipé eventuel du credit ( mais pas forcément du coup il n’y a pas d’obligation )

Si vous avez des passages chez le notaire different, cela peut devenir un peu plus compliqué ( mais a peine vous avec une " ligne de credit " )

Cdt

Moufette75 · #11

Timinel a écrit :
Bonjour

Vous avez donc négocié le 2 eme appartement également ?

Pour ma part j’ai acheté 3 appartements avec un seul credit, tous en LMNP et tres similaire. Ils sont geres " en bloc" ce qui simplifie les écritures, la compta etc …

En cas de vente, il s’agira d’ecriture comptable et de remboursement anticipé eventuel du credit ( mais pas forcément du coup il n’y a pas d’obligation )

Si vous avez des passages chez le notaire different, cela peut devenir un peu plus compliqué ( mais a peine vous avec une " ligne de credit " )

Cdt

Bonjour Timinel,

J’ai effectivement fait une offre d’achat acceptée sur un autre bien situé dans le Val d’Oise proche paris.
C’est 2 vendeurs différents, donc passage notaires différents.
Petite question pour vous Timinel, les 3 biens sont suivis par un expert comptable physique ou en ligne? en êtes-vous satisfaits?

Moufette

Timinel · #12

Bonjour

2 credits alors beaucoup plus simple.

J’ai un comptable physique …. que je n’ai jamais vu .. tout se passe a distance ( je suis à Paris lui à Lille ).

J’ai fait le changement tres récemment l’ancien etant parti en retraite sans me prévenir … et j’en suis tres satisfait pour le moment : prix correct, réactivité, expertise et conseil ( au dela des 3 lots " simples")

Cdt

aymen1987 · #13

Bonjour Moufette,

Avez-vous finalement acheté ce bien ? Si oui, êtes vous satisfaites ?

Moufette75 · #14

Bonjour Aymen,

J’ai du mal à croire que mon dernier message date de Juillet :-(
Désolé de ne pas avoir donné de retour
Oui nous avons acheté le bien à 110% le 14 Janvier 2019 aux conditions suivantes:
Acquisition 85 000,00 EUR
Frais de notaire 6 700,00 EUR
Frais de garantie 1 545,98 EUR
Frais de courtage 450,00 EUR
Financement total du projet 93 695,98 EUR

Taux: 1,35 (240 mois)
Assurance: 0.06
Différé de 3 mois
Nous en sommes satisfaits. Nous avons réalisé un autre investissement depuis lors (immeuble de 4 studios en picardie pour lequel nous étions royalement satisfaits jusqu’à samedi dernier)
Je vais prendre le temps d’expliquer cela directement depuis mon profil.

A très bientôt!

aymen1987 · #15

Merci pour ce retour !

Je me pose la question sur l’intérêt de la location meublée dans cette ville (Poissy) .. J’ai entendu dire que la demande est surtout pour la location nue ..

Vous arrivez à le louer à combien maintenant ?

Merci
--

Moufette75 · #16

Je l’ai acheté avec un locataire déjà présent. Le loyer est à 670€cc.
A mon humble avis il y’a de la demande pour un studio meublé sur Poissy/Carriere sous poissy. On est à 16mn de Saint-Lazare et le bassin d’emploi sur Poissy est assez dynamique (hopital, clinique, peugeot, EDF, ecole ingénieur..)
Vous pouvez consulter le tensiomètre locatif de locservice pour vous faire une idée également.
Bien à vous!

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