Stratégie immobilière : géographique ou typologique ?

drosx · #1

Bonjour,

Je digère depuis un ou deux mois les informations glanées sur ce forum et au travers de livres que je croise avec mon expérience de vie. Conscient que mes rentabilités antérieures étaient catastrophiques (investissement patrimonial en SCI IR pour la plupart mais heureusement, tout devrait être amorti d’ici peu), j’ai décidé avec ma chérie que nous allions nous lancer dans l’investissement locatif rentable.

Pour plusieurs raisons : d’abord, je travaille maintenant dans l’immobilier (négociateur), secondo, j’ai toujours suivi le marché et acquis une expérience (achat/revente de fonds de commerces et acquisition de murs ou de maisons) et enfin, parce que j’aime ça et que ma chérie va avoir du temps.

Elle arrête son activité de salarié (peu lucrative : 1400€ et énormément d"heures mais elle complètera au besoin par quelques missions de suivi de e-commerce en auto entrepreneur dont elle a déjà les demandes et les clients). Enfin, nous louons notre maison 4 semaine cet été pour 3 000€ la semaine. Ceci permet d’arrêter sereinement son CDI même si nous sommes conscients que cela aiderait pour les emprunts futurs.

Son temps libre va permettre de tout remettre à plat : gérer nos biens actuels (un peu à l’abandon en terme de suivi), les biens futurs, renégocier nos assurances personnelles, nos frais, s’occuper plus de notre enfant etc…

J’ai deux stratégies d’investissement qui nous conviendraient et qui sont rentables par expérience :

- Colocation dans une ville de taille moyenne à 1h de chez moi (un ami y investit et loue 450€ la chambre haut de gamme. Il possède à ce jour 4 appartement de 4 chambres maintenant). Très forte rentabilité et prix d’achat bas. Comptez un investissement à hauteur de 70k€ + 40k de travaux environ.

- Immeuble de rapport dans des petits villages aux alentours (jusqu’à 1h de route). Je ne connais pas forcément bien le secteur car le mien en immobilier est plus restreint mais bon j’ai quand même du recul. Une amie a moi vient d’investir sur un immeuble à 120k€ + 70k€ de travaux. 4 appartements et bonne rentabilité aussi.

Ma question est la suivante :

- Une stratégie peut-elle être fondée sur une typologie uniquement (immeuble de rapport dans les villages) peu importe la localisation ? (au risque de tout devoir re-étudier à chaque investissement : prix d’achat, loyers, population etc.. et de ne pas pouvoir grouper ses investissements mais de diversifier les biens et enchaîner peut être plus facilement les bonnes affaires car il n’ya pas vraiment de limite géographique)

- Ou doit-elle être localisée géographiquement (colocation dans une ville ciblée) ? au risque de tout mettre dans le même panier et de devoir passer du temps à gérer la colocation mais de saisir une niche et surtout de pouvoir progresser en apprenant tout sur la ville, ce qui facilite les achats suivants.

L’idée étant d’investir intelligemment maintenant et de bien penser avant d’agir :-)

Merci de vos avis,

Dernière modification par drosx (02/05/2019 09h47)

Mots-clés : choix, colocation, immeuble

DDtee · #2

drosx a écrit :
J’ai deux stratégies d’investissement qui nous conviendraient et qui sont rentables par expérience :
- Colocation dans une ville de taille moyenne à 1h de chez moi (un ami y investit et loue 450€ la chambre haut de gamme. Il possède à ce jour 4 appartement de 4 chambres maintenant). Très forte rentabilité et prix d’achat bas. Comptez un investissement à hauteur de 70k€ + 40k de travaux environ.

J’ai pratiqué la colocation durant 4 ans dans une ville moyenne avant de revendre cette maison de ville il y a quelques mois.

Il faut avoir conscience que c’est un micro marché, surtout en dehors des grandes villes. Si le marché était très intéressant quand il est apparu alors qu’il y avait demande et pas d’offre, au bout de quelques années c’est fort différent. Beaucoup d’investisseurs y voient un filon, chacun baisse un peu son prix comme nouvel arrivant pour se démarquer… est le marché devient plus difficile, pas forcément plus rémunérateur (et plus source de soucis du fait du collectif).

drosx a écrit :
- Immeuble de rapport dans des petits villages aux alentours (jusqu’à 1h de route). Je ne connais pas forcément bien le secteur car le mien en immobilier est plus restreint mais bon j’ai quand même du recul.

Si vous êtes professionnel de l’immobilier, vous devez savoir que l’essentiel est la connaissance du marché. C’est cette connaissance qui vous apprendra quel village éviter ou prospecter et plus le marché est petit plus il est important de ne pas se planter ! Pour aller dans un village, à mon opinion, il faut être absolument certain du marché et obtenir une rentabilité vraiment excellente.

Avec une stratégie adaptée, il n’est pas trop compliqué de faire le double de la rentabilité moyenne d’une ville (hors zone tendue) il suffit d’être exigeant et méthodique. A cette condition, un marché un peu plus profond sera sans doute plus intéressant. Le professionnel que vous êtes doit avoir assimilé que l’opportunité n’arrivera de toute façon pas en lisant les annonces mais qu’il faudra vous la créer.

Pierrot31 · #3

Vu votre parcours, pourquoi pas des locaux commerciaux ?

lemouz · #4

drosx a écrit :
- Ou doit-elle être localisée géographiquement (colocation dans une ville ciblée) ?

colocation dans une ville ciblée me semble être une stratégie géographie ET typologique

drosx · #5

@DDtee

Je vous remercie de votre retour.
L’intérêt du "hors secteur" était de pouvoir trouver encore plus de biens disponibles et surtout, dans des villages sinistrés à l’intérieur des terres (ou il existe toutefois) de la demande locative. C’est en fait une erreur car je dois effectivement me créer les opportunités et mon secteur devrait suffire.

Autant assurer le coup. La "chance" de ma zone est que tout est en effervescence. Actuellement 100% des villages dans la zone (Dans les 15km de l’océan) sont en forte hausse car le secteur côtier de première ligne est saturé. Cela est assez nouveau. Il y encore 2 ans personne ne voulait investir dans un village à 15km de l’océan.

Je vais continuer sur ma zone, (ce qui est le plus logique) en cherchant à me créer les opportunités.

L’idée de la colocation était d’assurer une très forte rentabilité sur le papier. Je constate doucement en m’étant inscris en tant que locataire sur le site "apartager" que les offres sont importantes. J’ai reçu 10 messages de colocation disponible en une semaine. Peut-être est-ce la période aussi. Je ferai le point avec mon collègue.

Un immeuble de rapport me semblait moins rentable que la colocation mais ce n’est pas forcément le cas en étudiant les projets du forum. Sans compter le temps passé sur la colocation (et à 1h de chez moi)…

@Pierrot31
Effectivement, cela pourrait être une piste. A force de chercher on s’évade et on oublie les choses les plus évidentes. J’ai un réel passif dans le milieu commercial (locataire, propriétaire de murs, fonds de commerces et dans des secteurs et régions variées).

J’avais mis l’accent sur le locatif d’habitation pour rester sur le LMNP ayant trop payé d’impôts ces 15 dernières années inutilement. comme 95% des gens qui achètent sans réfléchir des biens patrimoniaux…

Mais, étant donné que je possède aussi une SCI, et que mes biens sont presque tous payés il faudrait que j’étudie ça avec l’expert comptable. D’abord, un changement en SCI IS au lieu de SCI IR serait peut être le bienvenu.

L’idée pourrait être alors de transformer de l’habitation (immeuble ancien) en un local RDC et appartements en haut ? C’est à cela que vous pensiez ?

Dernière modification par drosx (05/05/2019 10h57)

Pierrot31 · #6

Je pensais à:
- Soit des locaux commerciaux "purs"
- Soit des IDR dont le pied d’immeuble est un local commercial

Bien entendu, le tout logé dans une SCI à l’IS.

Vous avez une réel expertise que vous pourriez mettre à profit
- Le commercial est plus rentable que l’habitation
- Il y a moins de concurrence

Pour en tirer partie, votre parcours me semble idéal car il faut "avoir du flair" ce que votre expérience de commerçant a du vous apporter.

Je suppose que vous savez discuter avec des commerçants, lire un bilan, chercher l’info sur la commercialité d’une zone, connaissez la problématiques des baux commerciaux, savez le rôle des mandataires judiciaires etc etc… Sur cette niche, vous avez un réel avantage concurrentiel par rapport aux autres investisseurs amha.

Par ailleurs, vous semblez avoir du temps: le combo pied d’immeuble commercial + LMNP saisonnier à l’étage peut être pas mal…

En première approche, le LMNP s’adresse plus à "monsieur tout le monde" avec une capacité d’emprunt et qui sait remplir un tableau excel. Il n’y a qu’à voir les titres de tous les magazines financier en kiosque…

Philippe30 · #7

Le commercial n’est pas plus rentable que l’habitation , bien au contraire sur l’habitation vous pouvez tourner à 15-20 % sur le commercial quand vous êtes à 9 % c’est royal.

Les tarifs sur le commercial sont globalement plus importants et il ne faut surtout pas se tromper d’emplacement sinon aucune location possible.

Sur l’habitation l’erreur est toujours possible pas sur le commercial.

Les bilans des commerces sont ils accessibles aux futur acheteur de murs , j’en doute …
La seule qu’il est possible de voir , c’est la date du bail car un bail signé il y a peu pour vendre ensuite me pose toujours interrogation ….
Les bilans sur société.com n’apportent rien de concret.

Pierrot31 · #8

Il n’y a que des cas particuliers….

Le commercial n’est pas plus rentable que l’habitation

J’ai en tête un petit immeuble que j’ai visité, il y 2 mois:
- Au RDC : 2 "petits" restos loués 700€ chacun
- Au 1er étage: un T2 et un T3 loués 450€ et 550€

Pour la même surface, 1400€ en RDC et 1000€ au 1er étage.

S’il fallait faire un changement de destination (ce qui est possible d’après le PLU et pas invraisemblable vu l’évolution commerciale prévisible de la zone avec l’ouverture d’une grande zone commerciale), outre les frais que cela engendreraient pour faire ce changement, il serait difficile de louer le rdc plus de 1000€ en habitation.

N’oublions pas également:
- la quote-part de TF à la charge des commerçants
- le bailleur ne paye que pour les ouvertures et le toit (et encore, concernant les ouvertures on pourrait trouver à redire…)

l’habitation vous pouvez tourner à 15-20 % sur le commercial quand vous êtes à 9 % c’est royal

Je constate la même chose mais on ne parle pas, alors, à "emplacement constant"…

Quand aux bilans, à societe.com, à la commercialité d’une zone, au fonctionnement d’un commerce, au mindset d’un commerçant etc… Difficile pour un non commerçant de comprendre un commerçant…

Pour finir, pour connaître un développeur d’enseigne au niveau nationale (hors alimentaire), les loyers sont en chute libre dans les grands centres urbains (même sur des emplacements premium au cœur de Paris).

Il y aurait également beaucoup à dire sur l’évolution commerciale des petites villes de provinces où le cœur historique voient les commerces mourir et où on ouvre de nouvelle grandes zones commerciales en périphérie.

Le commerce Internet etc…

Bref… Il n’y a que des cas particuliers…. Et, les gens qui suivent URW doivent surement pouvoir compléter mes dires…

Mais, en ce qui concerne notre ami, je le sens suffisamment "dégourdi" pour tirer son épingle du jeu sur du commercial (ce que je déconseillerai à un profil plus "salarié")

Dernière modification par Pierrot31 (05/05/2019 20h45)

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