Location meublée : mon retour d'expérience après un an

Bonjour,

Pour l’impôt sur les loyers, comment celui-ci est-il calculé ?
Peut-on déduire les frais inhérents à l’achat et à la location du bien du montant total des loyers perçus ?
Je ne comprends pas bien vos 0 € d’impots…

Merci d’avance pour vos explications !

Sur un prêt amortissable sur 20 ans, on amortit 5% en "moyenne" par an, et plus particulièrement sur la dixième année. Il est en début de prêt donc la part des intérêts représente le double de 5.78%-5% soit 1.56%.

Tout investissement immobilier à crédit est "rentable" à partir du moment où il est loué et payé par le locataire. Reste après la question des travaux et de la revente…

Par rapport aux fameux 10% :
- tout dépend des objectifs "d’accumulation" de chacun, à coupler avec les capacités d’emprunt et d’épargne. A ce niveau de rentabilité, il faudra peut-être un dossier relativement solide pour continuer sur plusieurs autres biens.
- la rentabilité nette avant impôts (nuls pour l’instant, puisque meublé) semble tout de même faible 2500/112k=2.2%. Il doit cependant y avoir des coûts exceptionnels (meubles et travaux) ainsi que des coûts mutualisables sur plusieurs biens (comptabilité). A voir sur une plus longue durée. Il faudrait aussi rapporter cela avec la situation du bien…

Pour ma part, l’étude illustre bien l’importance des charges fixes dans les revenus locatifs et la rentabilité brute. J’ai par exemple un appartement à moins de 8% de rentabilité brute mais pour lequel la PNO, la taxe foncière et les charges de copro représente environ 1 mois de loyer (300 euros). Et pourtant, j’ai un petit cash flow de positif de 500 euros sur 2018 avec un crédit sur 20 ans.

Donc toujours se baser sur la rentabilité nette de TF/copro au minimum. Ici d’autres charges (énergie, recherche locataire, internet) s’ajoutent…

Après la lecture de votre présentation, vous n’avez peut-être pas optimisé l’investissement "locatif" dans le sens où c’est votre ancienne RP et que les frais d’achats n’ont vraisemblablement pas été amortis.

Enfin, si vous souhaitez un cash flow positif, l’allongement de la durée du crédit est une solution simple. Il aura un faible surcoût mais il ne rendra pas l’investissement plus rentable. Plus de trésorerie, moins de capitalisation.

Dernière modification par Philref92 (05/05/2019 03h00)

C’est en forgeant que l’on devient forgeron.

La règle des 10% est sur la rentabilité nette, ce qui donne 12/13/14% en brut fonction des charges à prendre en compte.

Même avec un cashflow positif, vous diminuez votre capacité d’emprunt. C’est mathématique.

Pour les solutions à adopter, je crois qu’il vous faut refaire le calcul pour l’année 2 car voir l’évolution de certains postes. Regardez aussi la gestion de vos charges (sont-elles correctement répercutées au locataire). Pouvez vous augmenter le loyer au prochain changement de locataire?

Ensuite optimisez  votre emprunt pour améliorer votre cashflow même si c’est un peu au détriment de la rentabilité.

Bonne chance

Que de bons commentaires ! Merci. Je vais y répondre à chaud, mais je ne manquerai pas d’y revenir pour bien comprendre certaines remarques qui me semblent très constructives pour bien préparer la suite.

@GoodbyLenine C’est vrai qu’il y a l’IRA pour solder l’emprunt en plus des autres difficultés. Je retiens bien cette leçon : "on ne trouve avantage à vendre que si on a une meilleure opportunité pour utiliser le cash".

@arronaxx Pour l’impôt il faudrait que vous lisiez d’autres sujets du forum et des sites. Pour faire simple, le régime fiscal réel permet de déduire les dépenses aux gains liés à la location meublée.
Ce calcul engendre généralement un déficit fiscal pendant les premières années, jusqu’à 8 ou 10 ans sans impôt d’après ce que j’ai lu sur le forum, mais c’est une durée qui dépend beaucoup de votre investissement.

Adrien Pour le calcul des intérêts Philref92 est plus proche de la vérité. Je n’ai pas les chiffres sous la main mais de mémoire le TEG (donc assurance comprise) de l’emprunt est aux alentours de 1.9% ; mais je trouve que l’assurance emprunteur est trop élevée pour mon profil. Je vais regarder pour changer.

Adrien a écrit :

Ravi de voir ce commentaire. Trop souvent, si on n’affiche pas un CF>0, on s’entend dire que l’investissement ne vaut rien. Pourtant, comme vous le dites, vous investissez 2000€/an (grosse approximation car le désendettement évolue dans le temps et la fiscalité varie aussi) et vous avez au bout de 20 ans 100000€ de capital (hypothèse de stagnation de prix).

Ce post est en la preuve Je suis de cet avis également car la situation de chaque investisseur est différente, mais les gens ont tendance à juger de façon absolue.

Ca m’arrive même avec un ami qui s’intéresse à l’investissement locatif depuis plusieurs années, et me conseille CF > 0 sans avoir lui-même investit le moindre € dans l’immobilier. J’essaye de le ramener à la raison et de comprendre que CF > 0 n’est pas une fin. Ce qui est excitant, c’est de faire fructifier son argent et être entreprenant plutôt que lire des règles.

Adrien a écrit :

Le rendement annuel pour convertir 2000€/an pendant 20 ans en 100k€ est de 9% ce qui est déjà très intéressant.

Je n’avais même pas pensé à faire ce calcul, merci. Je pense que Philref92 nous ramène aussi à la raison simplement en disant que : "tout investissement immobilier à crédit est "rentable" à partir du moment où il est loué et payé par le locataire"

Philref92 a écrit :

- tout dépend des objectifs "d’accumulation" de chacun, à coupler avec les capacités d’emprunt et d’épargne. A ce niveau de rentabilité, il faudra peut-être un dossier relativement solide pour continuer sur plusieurs autres biens.

C’est bien l’une des leçons que j’ai apprise Mon premier investissement n’est pas assez solide si j’étais dans une stratégie d’accumulation. Mais mon dossier devrait être de nouveau solide dans 1 ou 2 ans pour une deuxième opération. J’aurai en effet un patrimoine net plus élevé, et des revenus qui ont augmentés, et toujours la jeunesse (- 30 ans) pour les rassurer.

Philref92 a écrit :

- la rentabilité nette avant impôts (nuls pour l’instant, puisque meublé) semble tout de même faible 2500/112k=2.2%. Il doit cependant y avoir des coûts exceptionnels (meubles et travaux) ainsi que des coûts mutualisables sur plusieurs biens (comptabilité). A voir sur une plus longue durée. Il faudrait aussi rapporter cela avec la situation du bien…

Oui. Il y a effectivement les coûts [C14] qui seront mutualisés pour la comptabilité. De plus, ma prévision de [C05] Travaux et ameublement me semble assez confortable.

Philref92 a écrit :

J’ai par exemple un appartement à moins de 8% de rentabilité brute mais pour lequel la PNO, la taxe foncière et les charges de copro représente environ 1 mois de loyer (300 euros).

Mais c’est tout à fait vrai. J’ai écrit dans mon premier message que le prix d’achat était la variable la plus importante. Vous m’avez ouvert les yeux, TF et charges de copro sont les plus grosses dépenses qui suivent. C’est donc à bien prévoir dès l’achat.

Je suis d’accord avec vous Philref92 pour le reste.

Philippe30 a écrit :

Je n’ai pas compris dans votre message si vous étiez satisfait , dubitatif ou si vous cherchiez à vous persuader que cet achat était bon.

Vos messages me permettent justement de voir où mes réflexions peuvent être biaisées. Pour vous répondre simplement : je suis très satisfait de mon argent investi. J’ai également beaucoup appris et je me sens + prêt pour atteindre ce fameux CF > 0.

Philippe30 a écrit :

Car 10 % brut ne signifie rien si on analyse pas les charges de copropriété , le foncier

Oui. Quant aux 3 options que vous mentionnez, j’explique que j’étais dans l’option 3, mais sans cette idée de transmettre un patrimoine mais déjà le construire et apprendre.

Aujourd’hui je souhaite basculer dans l’option 2 pour ma seconde opération. Je pensais que ça serait possible d’acheter un appartement avec un prix d’achat faible (sous-estimé, ou avec travaux mineurs), tandis que vous parlez d’un immeubles de rapport avec travaux. Vous voyez les choses en grand, je les voie en “petit” car j’aime mon travail actuel et il commence à me rapporter de plus en plus d’argent et de satisfaction, ça serait dommage d’arrêter

Cela dit, quel ouvrage / lecture vous me conseillez pour m’informer sur une telle opération, à savoir investir dans un immeuble de rapport ? Ca me parait fou.

lachignolecorse a écrit :

La règle des 10% est sur la rentabilité nette, ce qui donne 12/13/14% en brut fonction des charges à prendre en compte.

Par rentabilité nette, on retire donc les charges, les charges de copro et la TF. Il y a d’autres éléments à retirer ?

Globalement l’année 2 m’apportera encore plus d’enseignements. Notamment sur les impôts et sur l’évolution des charges. Je referai l’exercice et je le posterai ici si ça peut aider.

Je pense que je pourrai effectivement augmenter le loyer au prochain changement de locataire, car le bien est idéalement situé et assez bien meublé.

lachignolecorse a écrit :

Ensuite optimisez  votre emprunt pour améliorer votre cashflow même si c’est un peu au détriment de la rentabilité.

Justement je ne voie pas l’intérêt de détériorer la rentabilité si je ne suis pas (encore) dans une démarche pour une seconde opération. Pouvez-vous m’expliquer ?

Pierrot31 Vous voyez juste. Je pense que le rendement est plutôt bon car le logement est en plein centre, près de la gare, près de la mer, près des universités et on peut facilement aller dans les zones intéressantes pour le travail ou à l’aéroport