Rickimmo : étude de cas immobilier (achat immeuble en meublé à l'IS)

Rickimmo · #1

Bonjour ,

Je me permets de revenir vers vous suite à 2 visites d’un petit immeuble loué en meublé sur lequel j’ai fais une proposition.

Ce dernier est constitué d’un garage de 50m2 loué 50 €, au 1er étage un T2 de 50m2 loué 370 € + 20 € de charge aussi (qui possède une pièce de 25m2 à finir pour faire éventuellement un T3) , au deuxième étage un T2 de 45m2 loué aussi à 370 € + 20 € de charges et au niveau des combles, c’est un plateau nu qui reste aménageable en appartement sur un beau volume aussi de 50m2.

La toiture est neuve de 2015, la partie électricité est pas pire du tout, ce sont des étudiants en général qui sont en places pour 1 ou 2 ans et cela semble bien fonctionner!
Taxe foncière de 867€ dont 174€ de Taxe d’ordure ménagère.

Tout est Loué pour le moment pour 790€/mois. Ma proposition vient d’être acceptée.

Le tout sera sous une SCI à l’IS que je vais modifier: je vais enlever mes deux enfants qui sont jeunes et ajouter à la place ma conjointe qui a envie de s’investir avec moi dans ces projets immobilier.

Je compte emprunter à 110%, j’ai une banque qui semble me suivre pour le moment

Ce sera mon premier investissement locatif, il est assez modeste et je n’en suis encore qu’au début de l’aventure mais j’aimerais avoir tous les avis possibles si je dois rester en meublé ou en nu sur les appartements et ce que vous pensez du projet en lui même.

Je pense voir à finir la pièce pour louer plutôt un T3 qu’un T2 mais je ne pense pas que cet appartement puisse se louer en meublé, un T3 meublé…cela semble compliqué non?

Je pense aussi voir à créer dans un second temps un appartement sous dans les combles, qui pourrait aussi apporter une plus valu de 370 € supplémentaire, mais je ne me rend pas compte du cout de cette création, je suis très bon dans tous les types de travaux, mais là, il faudra chiffrer.

Je vous donnerais l’avancement du projet, merci pour vos avis qui sont toujours très pertinent.
Rickimmo

Mots-clés : immobilier, is, meublé

Nakor26 · #2

Bonjour
Sci is et location meublé, ça ne semble pas être un bon choix.
Pourquoi ne pas l’acheter en nom propre?
Vous ne donnez pas de chiffre pour votre offre d’achat donc difficile de se positionner.
Romain

Rickimmo · #3

Petit oubli pour le prix d’achat: 73000€

Pour la sci à l’is, elle est déjà créée, autant m’en servir et il me semble que l’on peut louer en meublé à l’IS?

Autre point: pour le moment c’est loué en meublé, c’est le choix de la propriétaire actuelle, mais je pense qu’en modifiant le T2 en T3, cela deviendra compliqué de louer ce dernier en meublé, donc il passera en nu. (du coup, peut on avoir 1 appartement en meublé et l’autre en nu?)

Je pense qu’au long terme, il faudra viser des occupants qui restent et donc les passer en nu, mais pour le moment, je devrais faire avec les locataires en place, pas trop le choix.

merci pour ton commentaire.

Dernière modification par Rickimmo (23/04/2019 15h52)

Timinel · #4

Bonjour

je ne comprends pas
1) pourquoi avoir cree une SCI IS " vide " cela represente des frais
2) pourquoi mettre ce bien dans la SCI IS …

s’en servir est une tres mauvaise raison.
1) vous n’allez rien gagne en fiscalité ( pendant des années en tout cas )
2) vous allez engranger des frais
3) vous n’allez pas profiter du regime de la PV des particuliers , d’autant que j’imagine qu’en ayant un plateau a amenager il y a une PV a la revente qui pourra etre appreciable.

Rickimmo · #5

En fait la sci à l’is avait été créée l’année dernière pour un bien sur lequel la transaction a échoué lamentablement…

J’ai besoin de vos conseils avisés car aujourd’hui, cet immeuble est loué en meublé à des étudiants et professeurs, mais je pense que sur le long terme, il me faudra louer en nu.

Supprimer la SCI déja créée couterait de l’argent, la garder sans l’utiliser aussi

Comment faudrait il s’y prendre alors? que faudrait il faire?

N’hésitez pas pour les commentaires, tout est bon à prendre, je voudrais bien faire.

Merci

Dernière modification par Rickimmo (23/04/2019 16h37)

Nakor26 · #6

Louer en meublé comme c’est exploité actuellement ou se diriger vers un autre bien.
790e pour 73000e, ça semble intéressant, il faudrait faire les calculs de rentabilité, et de cash flow en fonction de ton prêt.
Dommage que le garage ne soit pas intégré à un bail, il ne bénéficiera pas du régime meublé lui.

Pourquoi la sci vide vous coûte de l’argent ? Une fois créé si il n’y a pas de transaction, pas de comptabilité à tenir donc pas de frais non ?

Bernard2K · #7

En fait, nom propre LMNP au réel, ou SCI IS, c’est presque pareil, puisque dans les deux cas, on est dans une comptabilité d’entreprise, et que BIC et IS ont énormément de points communs.

En LMNP, inconvénient : le garage relevant des revenus fonciers, ça vous oblige à faire des pro-ratas pour sur tout ce qui est commun, pour déterminer ce qui va passer dans les revenus fonciers et ce qui va passer en LMNP. Mais ça n’est pas ça qui va faire peur à un expert-comptable.

En SCI IS,
avantage : tout revenu étant imposé selon l’IS, on gomme totalement la différence de fiscalité entre location nue et location meublée ; tout loyer est une recette et est imposé pareil, qu’on soit en nu ou en meublé.
Inconvénients :
- un peu plus lourd en formalisme (AG annuelle…)
- surtout, la méga imposition sur la PV à la revente du bien, du fait que les amortissements déjà constatés s’ajouteront à la PV.

Dans votre situation, je serais assez partisan de choisir le LMNP au réel et de dissoudre la SCI IS. Mais si vous voulez en être sûr, calculez précisément les avantages et inconvénients de chaque régime !

Le T3 en meublé, faux problème. Mes parents ont loué un T3 meublé pendant 20 ans, quasiment sans vacance locative, et des locataires sont restés très longtemps. Si le bien a des avantages et que le loyer est raisonnable, ça se louera.

PS : chiffrez les travaux : la pièce supplémentaire du T2, l’aménagement des combles, l’entretien en retard. Un tel immeuble a presque toujours un bon stock de travaux en retard.

Dernière modification par Bernard2K (23/04/2019 21h03)

toufou · #8

L’aménagement des combles ne pourra pas passer en déficit foncier si vous louez en nu. Par contre, je pense que oui en meublé au réel, à vérifier. Allo Bernard2K ?

Macrom49 · #9

Bonjour

La sci à l’ls à quand même un énorme avantage, pouvoir se créer un patrimoine facilement sans être écrasé par la fiscalité dans le cadre d’une imposition à l’IR.

Ensuite lorsque le projet est orienté vers la succession on se fiche de la PV. Et même si finalement il y a revente à terme et une grosse plus value certe il y aura une forte imposition mais avec de l’argent disponible. Et au final cela correspond plus ou moins à une fiscalité à l’IR. Alors oui cela sera quand même un peu plus élevé mais au final sans la sci à l’is impossible de multiplier les projets et au final de revendre si le coeur nous en dit… Donc rien à gagner

Bernard2K · #10

Macrom49 a écrit :
La sci à l’ls à quand même un énorme avantage, pouvoir se créer un patrimoine facilement sans être écrasé par la fiscalité dans le cadre d’une imposition à l’IR.

Ce n’est pas un avantage par rapport au LMNP au réel, puisque le BIC du LMNP au réel est très similaire à l’IS.

A propos de ne pas être écrasé par la fiscalité, on fait quoi, quand les amortissements ont fortement diminué, au bout de 15 ou 20 ans ? En LMNP, on revend avec l’avantage de la fiscalité des particuliers sur la PV. Et en SCI IS, vous proposez quoi comme solution pour faire face à la baisse des amortissements ?

Ensuite lorsque le projet est orienté vers la succession on se fiche de la PV. Et même si finalement il y a revente à terme et une grosse plus value certe il y aura une forte imposition mais avec de l’argent disponible.

Rassurez-moi, vous avez bien compris que la grosse plus-value est créée "artificiellement" par la déduction des amortissements ? Donc, si on revend peu ou prou au prix d’achat, on a une grosse imposition sur la PV à payer quand même, et on n’a de l’argent disponible que si on a eu de larges bénéfices et qu’on les a capitalisés. Si on arrive juste à cashflow neutre en SCI IS, comme on voit un certain nombre de porteurs de projets s’en contenter, d’où sort-on l’argent pour payer l’imposition sur la PV ?

Votre message frise l’inconscience.

Dernière modification par Bernard2K (24/04/2019 08h49)

Nakor26 · #11

Autre détail pour la sci à l’is, on paye quand même de l’impôt sur les dividendes que l’on se verse (flat tax à 30%) donc globalement on est plus imposé qu’un lmnp au réel (il faut faire les calculs…).
Le financement est un peu plus compliqué à trouver. Les frais de tenus de compte sont plus cher. Le comptable est peut être plus cher (à chiffrer).
Il y a des avantages à la sci à l’is, et des inconvénients (voir message juste au dessus !), personnellement j’ai fait ce choix pour mon immeuble car les locataires étaient déjà en place en bail nu, mais à choisir j’aurai préféré avoir des bails meublés, et l’acheter en nom propre…

Macrom49 · #12

Bonjour,

Je ne comparais pas le LMNP à la SCI à l’IS. Suivant le type de logement et la localisation, l’interet de l’un ou l’autre est à définir au cas par cas. Je parlais juste de la SCI à l’IS.

Quand à la plus value dont je parlais il me semble évident qu’elle tenait compte de l’ammortissement… Le sujet c’est quand même la sci à l’is.
Et oui je confirme que la sci a l’is permet de se créer un patrimoine sans être écrasé par la fiscalité. Pouvoir assumer un bien en remboursant un crédit tout en faisant face au charges et à l’imposition sur le revenu reste un défit énorme sauf à vivre dans le trou du cul du monde et trouver des biens avec des rendements énormes… Certe celà se trouve mais on a pas tous la chance (ou malchance) de vivre dans un désert économique et à ce jour dans un région attractive il reste difficile de dépasser les 10% net de tout.
Comme vous dites au bout de 20 ans … Voir même plus 30 ans dans mon cas, l’amortissement diminue donc plus d’imposition. Mais également crédit remboursé donc plus de liquidité.

En ce qui me concerne payer des impôts ne me choque pas. Je préfère payer 50k d’impôts sur 100k de loyer perçu et avoir entrepris cela plutôt que de me dire je fais rien car je vais payer des impôts.. Car au final il me restera quand même 50k dans la poche. Il y a un moment où l’on ne peux pas avoir le fromage la crémière et son cul…

Autre point à mes yeux la sci a l’is est un excellent dispositif pour la transmission à ses enfants. À charge pour chacun au début de l’aventure de connaître son objectif. Dans mon cas c’était celui la. C’est donc pour cela que j’ai indiqué que je me fichais de la PV engendrée par l’amortissement. Je n’ai pas la volonté de vendre. Et si pour une raison bien particulière je devais malgré tout le faire, certe je serais imposé plus lourdement et oui j’aurais les moyens de payer la PV car jusqu’à preuve du contraire on n’a jamais vu qq payer plus chère de PV que le prix de vente du bien.( Et de plus cherchant toujours un rendement supérieur à 8% net de tout. Rassurez vous la trésorière j’en ai). Je sais également que sans ce dispositif je n’aurais jamais pu me constitué mon patrimoine.

Pour terminer je ne cherche pas à dire que la sci à l’is est mieux que le LMNP. Les deux ont leur avantages en fonction des projets d’avenir et de notre façon d’investir. Personnellement je préfère les T3 ou T4 avec jardin afin de fidéliser mes locataires et éviter le turnover et avoir une gestion plutôt tranquille. Sur ces surfaces dans des villes de 5k habitants les meublés ce n’est clairement pas recherché. À mes yeux encore une fois , louer en meublé sur des petites surfaces engendre bcp plus d’implication et je ne le souhaite pas pour pouvoir multiplier les projets. Ceux ci est ma conception du locatif et ne regarde que moi. À chacun de trouver sa façon de faire.

En conclusion, plus que la façon de faire optimal sur le papier, ce qui compte c’est le projet de chacun qui trouvera sa façon de faire qui lui convient le mieux
Il n’y a pas qu’une vérité

Timinel · #13

Pour en revenir au message d’origine …

Rickimmo, je pense vraiment que la SCI IS n’a pas d’interet
1) fiscalement vous ne devez pas etre matraqué avec les 2 enfants a charges
2) vous avez une chance de faire une vrai plus value avec les travaux.
3) vous debutez , il y a des reglages a faire, je doute que commencez par la SCI soit le meilleur moyen
4) c’est plus cher et moins facile a financer.

pour ma part j’ai fait la SCI IS en dernier ressort, pour du patrimoine specifique ( long terme )

il me semble qu’en ne faisant " rien" sur le bine ( sauf creation de logement / de valeur) vous avez plus a gagner.
a mon avis il faut une certaine taille pour que la SCI soit interessante, a 8k par an , les frais fixes seront lourds

tini38 · #14

Je pense que pour se positionner sur le statut fiscal, il est important de savoir ce que vous souhaitez faire et quels sont vos objectifs ? Rente, retraite complémentaire, ou transmission d’un patrimoine immobilier à vos enfants.

Au vu de votre réponse "retirer vos enfants de la Sci et y mettre votre compagne", j’en déduis que ce n’est pas la transmission qui vous préoccupe pour le moment.

Le statut LMNP bien que contreversé ces derniers temps (et peut-être voué à disparaitre mais ce n’est pas le débat) est un des statut les plus interessants à ce jour en terme de fiscalité pour ceux qui investissent en meublé. La question de la SCI à l’IS se pose généralement au moment ou on remplis les (3)2 conditions :
- >23k€ de recettes
- Recettes supérieures à 50% de son revenu.

Pour le T3, je rejoins Bernard2K, il peut tout a fait être meublé et très bien se louer.

Pouvez-vous nous en dire un peu plus sur le type de ville (Nombre d’habitants, écoles, ..) ?

Licha · #15

Un autre interet de la sci is:
Lorsque le bien est loin du domicile, ce qui est le cas de rickimmo et du mien (nos immeubles sont à 500m l’un de l’autre), les indemnités kilometriques permettent de recuperer pas mal d’argent de la sci sans fiscalité. De meme les péages sont payés par la sci. Et lorsqu’on doit rester sur place en cas de travaux, hotel et restaurant aussi sont payés par la sci. Et sans compter l’achat de bien utile au fonctionnement de la sci ( et qui peuvent évidemment être utile à titre perso) comme un ordinateur, achat d’outil, smartphone ou des consommables comme cartouche d’imprimante, de timbre etc…

Dernière modification par Licha (01/05/2019 19h44)

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