Rentier avec un patrimoine immobilier : quelles sont vos difficultés ?

J’ai essayé aussi de réfléchir rétrospectivement  à mon parcours vers l’indépendance financière entre le moment où je me suis inscrit sur le forum et maintenant.

Etant de ceux qui sont venus à l’immobilier un peu sur le tard (j’ai commencé à 31 ans, et ai accéléré à 34 ans, alors que mes investissements en bourse ont commencé bien plus tôt), j’ai essayé d’analyser la position hiérarchique de l’immobilier vis-à-vis des 2 autres piliers de l’enrichissement que sont la bourse, et l’entrepreneuriat, d’une part en phase de constitution du patrimoine, et d’autre part une fois que le patrimoine est constitué.

D’autant que je suis l’un de ceux qui aura dans mon chemin utilisé chacun de ces 3 piliers à plus ou moins grande échelle. (chacun ayant contribué en partie à l’atteinte de l’indépendance financière dont j’approche désormais à grand pas),
Ma conclusion est que l’immobilier n’est jamais en 1ère position hiérarchique, ni en phase de constitution du patrimoine, ni en phase de patrimoine constitué, mais qu’il est malgré tout quasi-indispensable.

Phase 1 : constitution du patrimoine.
Revenus passifs < Besoins

Le critère important est ici la rapidité. On peut donc en tirer la hiérarchie suivante entre les 3 piliers :
1. Entrepreneuriat
2. Immobilier
3. Bourse.

On constate que parmi les rentiers de ce forums, ceux qui ont atteint le plus rapidement un patrimoine net important sont ceux qui ont créé leur entreprise et l’ont revendue, d’où la 1ère position pour l’entrepreneuriat.

Pour ma part, j’avais privilégié la Bourse au départ pour cette phase. Le problème de la bourse est que l’on travaille à capital limité, celui de l’épargne que l’on arrive à se constituer. Alors, pour se rassurer, on lit que les meilleurs gérants value ont réussi à composer à + de 15% sur le long terme.

Comme on se considère meilleur que la moyenne (même si on ne l’avoue pas), on se prend à faire des projections avec ce rendement. Vient potentiellement un biais de confirmation car on arrive à le tenir quelques années, avec un peu de chance ou en rentrant sur le marché au bon moment. Puis vient l’excès de confiance, et arrive un Sears, un CBL, ou un Orchestra que l’on a un peu trop chargé. Et 150 k€ qui ne composent plus qu’à 5% et non à 15%, ça prend quelques décennies avant de faire 1 M€…

L’immobilier est entre les 2, car il permet d’investir de l’argent que l’on n’a pas. Il permet donc d’aller plus vite que la bourse, et moins vite que l’entrepreneuriat. Il a quand même un avantage par rapport à ce dernier : son taux de réussite qui doit être supérieur à celui de l’entrepreneuriat. L’immobilier va moins vite, mais est la réussite y est + facile.

Un autre avantage est que l’immobilier peut permettre d’avancer le point de bascule pour passer à la phase 2, en permettant de le faire avec un patrimoine net moins important. Par exemple, ne seriez-vous pas + serein avec la situation B qu’avec la situation A pour effectuer ce fameux"saut sans parachute" auquel vous pensez depuis des années ?
- Situation A : Patrimoine net : 800 k€, Patrimoine Brut : 800 k€
- Situation B : Patrimoine net : 600 k€, Patrimoine Brut : 2 M€

Si je caricature et schématise à l’extrême : dans le cas A, vous allez faire des projections de rendement pour voir si vous arrivez à tenir avec les revenus sans toucher au capital sur une durée infinie. Dans le cas B, vous savez que même si vous bouffez les 600 k€ de patrimoine net en 20 ans pour "vivre", vous aurez 1,4 M€ de capital d’emprunt qui se seront remboursés pendant ce temps-là, et que le capital grignoté pour vos besoins de vie se sera donc largement reconstitué

C’est pour cela qu’à mon sens on ne peut pas faire l’impasse sur l’immobilier dans cette phase de constitution du patrimoine (sauf à avoir joué avec succès l’alternative de l’entrepreneuriat).

Phase 2 : Patrimoine constitué
Revenus passifs >> Besoins

Dans cette phase, on veut principalement être libre de son temps et de ses mouvements.
Le critère important est donc ici la passivité.
On peut donc en tirer la hiérarchie suivante entre les 3 piliers :
1. Bourse
2. Immobilier
3. Entrepreneuriat.

C’est ici la bourse qui sera l’investissement demandant le moins de temps et le moins d’échelle. Gérer un patrimoine boursier d’1 M€ ne prend pas plus de temps que de gérer un patrimoine boursier de 100 k€.
Alors que si vous faites le raisonnement avec de l’immobilier, vous devrez gérer 10 fois + de lots.

De même, l’entrepreneuriat, du fait d’un environnement concurrentiel mouvant, nécessite implication.

Conclusion.

L’immobilier n’est jamais 1er dans la hiérarchie des piliers de l’enrichissement. Mais son coté compromis parfait entre "rapidité" et "taux d’échec réduit pour qui fait bien les choses", le rend quasi-indispensable en phase de constitution de patrimoine (à minima comme un axe parmi les 2 autres vecteurs)

Il reste ensuite plusieurs styles d’investissements en immobilier, selon le couple rendement/taux de sérénité que vous choisissez. Par exemple, j’ai de mon coté fait des rendements moins intéressants que par exemple cricri sur des projets avec moins de travaux.
Mais j’ai par exemple dans mon patrimoine immobilier une maison assez récente louée 800 €, avec un turnover tous les 3 ans en moyenne. Elle sera plus facile/moins contraignante à garder en phase 2 qu’un appartement loué 300 € où cela tourne tous les 12-18 mois.

On peut donc garder son patrimoine immobilier en phase 2 : même s’il sera toujours moins passif que des investissements boursiers, les revenus qu’il procure peuvent rester relativement passifs. Cela dépend du type de biens que l’on possède, et du choix de vie que l’on fait (exemple : relativement sédentaire vs. tour du monde). Néanmoins, à partir de 10 lots je considère qu’il faut envisager d’en passer une partie en gestion déléguée pour éviter le risque de ressentir un "sentiment d’être d’astreinte permanente", et pourtant je pense qu’il y a beaucoup moins de risque de se retrouver avec un locataire à problème (dégradation, impayés) quand on gère en direct et choisit soi-même ses locataires. Mais comme on a plus de 10 lots, ce risque est alors + dilué et "supportable".

Dernière modification par julien (20/04/2019 13h49)

Alors cela regarde que moi et je ne vais pas refaire une définition.

Mais immobilier ( on va dire à partir de 10 biens ) et entreprenariat pour moi c’est pareil :
- création de valeur
- gestion quotidienne ( locataire , artisans , administratif ect )
- PV à la revente du à la création de valeur.
- soucis d’être en " astreinte " pendant les vacances à devoir gérer les artisans , locataire ect à distance.
- risque associé de "faillite" ou perte d’argent ( travaux , loyer impayé , vacance locative ect ); , effet ciseau .
- comme une entreprise mal gérer, cela devient rapidement une galère même pire car l’emprunt existe toujours et notre résidence principal n’est pas couvert comme pour une entreprise de manière générale.

Beaucoup l’oublie , l’endettement ne doit pas être pris à la légère, il ne faut pas voir que le cash flow mais bien la création de valeur associé et penser à une revente éventuelle si problème.

Des bien avec des rendements de 15% tout fait se trouve sur internet , mais je vous garantis que après un bilan se sera autre chose de manière générale.

- La rentabilité se créer et ne se trouve pas.
- Avec beaucoup et beaucoup de travail et contrainte et de risque.
- les difficultés que rencontrent certain ne doivent pas être pris à la légère.
- Pour ceux qui on beaucoup de bien ( car il faut le vivre pour avoir vraiment un avis , moi le premier je pensais pas autant de contrainte, je dois être sur tout les fronts pour que tout fonctionne mais c’est Vraiment épuisant )
Je pense que quand ils ont l’occasion de devenir plus passif, ils hésitent pas

Je crains qu’il n’y ait guère de tiercé gagnant sur lequel on pourrait théoriser à l’excès, mais bien une alchimie étroitement liée à l’âge, aptitudes intellectuelles, physiques, entourage, patrimoine pré existant, milieu socio culturel, profil psychologique etc qui mène vers tel ou tel type d’investissement ou vers aucun, investissement dont le succès reste lui même très étroitement lié à des facteurs exogènes.