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#1 19/04/2019 12h37

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour et merci de me lire.

VOTRE PROFIL

- Kenshoo, gérant d’une PME, TMI >40%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : plutôt faibles
- Fiscales :plutôt faibles
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très faibles
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : 1h/jour

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1970
- Étage 1 sur 3 137m²
- inhabité
- Si appartement : bénévole

LOCALISATION DU BIEN

- 66, Canet en roussillon
- Centre-ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Tourisme et retraités +++

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 130 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : cf division

- Travaux immédiats : objet du message
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

FINANCEMENT DU BIEN

- Emprunt sur 20 ans, 10% d’apport

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) et nue

Description plus détaillée du bien :

L’appartement est situé en plein centre ville, il fait 137m² et est au premier étage d’un petit immeuble (4 lots). Particularité : une première partie de l’appartement possède une entrée à part. Elle mène dans un hall. La maison comporte une grande cuisine, un grand salon avec cheminée et 4 chambres. 2 de ces chambres ont une fenetre (anciennement une porte qui a été condamnée) sur une cour intérieure privée. Pour accéder à cette cour il faut emprunter une autre entrée, commune à l’immeuble.
L’autre entrée mène aussi à un petit local, dont seul un mur le sépare de la cuisine.

Cf le plan que je joint à ce message pour plus de clarté.

La question qui se pose est celle de la division de l’appartement. J’envisage de faire un premier appart avec cuisine, sdb salon et chambre 1 sur le plan. Le salon étant très grand je pourrais ajouter une chambre au fond pour avoir un vrai T4, mais je ne sais que faire du petit local attenant à la cuisine, qui doit faire 8m²

L’autre appartement serait donc composé de la cour intérieure, d’une sdb (transformation du dressing sur le plan), et soit de 2 chambres + salon/cuisine, soit d’une chambre, une cuisine (à acheter) et un salon plus grand.

Je pense vendre le premier appartement, et faire du LMNP en courte durée sur le deuxième.

Mes questions (au delà de votre ressenti sur le projet) :

Je pense pouvoir revendre le 1er appartement autour de 100 000€ (1800€/m²), quid de l’imposition sur plus value ?

J’ai du mal à estimer les travaux, de votre expérience à combien cela pourrait se monter approximativement ?

Reste aussi à voir la faisabilité du projet, et notamment obtenir l’accord de la co-propriété. D’ailleurs je me demande : quel est leur intérêt d’accepter ce type d’opération ?

Le plan :

Mots-clés : division, immobilier, travaux

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[+2]    #2 20/04/2019 11h44

Membre (2015)
Réputation :   64  

Bonjour,

Avant d’envisager de diviser puis revendre un des appartements, renseignez vous sur le règlement de copropriété, dans certains cas il n’est pas mentionné l’interdiction de division et dans ce cas vous faites ce que vous voulez. En effet, aucun intérêt pour les autres copropriétaires de vous voir créer un logement supplémentaire car les tantièmes seront vraisemblablement les mêmes donc difficile de faire passer ça en AG si le règlement de copropriété l’interdit. 

Puis passez voir le service d’urbanisme de votre ville. Certaines villes imposent de créer du stationnement en cas de division et de création de logement.

Enfin pour les couts, le chiffrage monte rapidement car vous allez devoir faire intervenir un géomètre pour diviser le logement, puis ERDF pour créer un compteur supplémentaire, un électricien pour refaire un tableau et tout mettre aux normes et vous êtes bon pour 2 cuisines, 2 SDB, 1 nouveau WC et j’en passe. Autant dire que ça chiffre vite, si vous passez les premières étapes (règlement de copro + urbanisme) faites faire un devis.

Dans l’idée, si le tourisme marche fort, profitez en pour exploiter les 2 appartements en courte durée et faites une division officieuse : vous ne déclarez pas au cadastre et à l’ubanisme, vous gardez un seul compteur. Cela vous évite les frais d’installation d’un nouveau compteur et de géomètre ainsi que la majoration probable de votre taxe foncière.


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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