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#1 18/04/2019 16h57

Membre (2013)
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Bonjour à tous,

On sait que pour une location vide, la durée maximum conseillée de la caution solidaire est de 9 ans (bail et 2 renouvellements).

En meublé, donc bail de 1 an, savez-vous si on peut mettre plus de 3 ans (bail et 2 renouvellements) ?

Merci pour votre retour d’expérience.

Mots-clés : caution, durée, meublé, solidaire

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#2 19/04/2019 11h20

Membre (2013)
Réputation :   39  

Non je suis désolé mais ce n’est pas exact.

Il y a des jurisprudences qui indiquent que pour une location vide, si la durée de cautionnement dépasse 9 ans, le cautionnement peut-être requalifié en cautionnement à durée indéterminée !

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#3 19/04/2019 11h31

Membre (2014)
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Je mets une clause dans le contrat de bail meublé: si la caution est résiliée, le bail le sera aussi à l’échéance en l’absence de nouvelle caution.

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#4 19/04/2019 11h37

Membre (2013)
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Je ne suis vraiment pas sûr que cela est une valeur juridique.

De plus, si le locataire s’arrête de payer et reste dans les lieux malgré votre résiliation, vos loyers partent en fumée !

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#5 19/04/2019 12h06

Membre (2019)
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montagnard a écrit :

En revanche, il ne faut surtout pas prévoir une caution à durée indéterminée : dans ce cas-là, la caution peut se dédire dès le lendemain de la signature du bail.

En êtes-vous sûr? Le premier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est rédigé ainsi :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

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#6 19/04/2019 12h11

Membre (2013)
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La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

lebonbail.fr a écrit :

Lorsqu’aucune durée d’engagement ne figure dans l’acte de cautionnement, la caution peut mettre fin à son engagement à tout moment.
Attention, cela ne signifie pas que la caution sera immédiatement libérée de ses obligations pour autant. Cette résiliation signifiée au bailleur ne prend cependant effet qu’à l’expiration du bail en cours.

Cela signifie concrètement que la caution reste tenue des dettes locatives jusqu’à la fin du contrat de location en cours, mais pas lorsque le bail est reconduit ou renouvelé. En cas de cautionnement à durée indéterminée, si la caution ne se désengage pas, celle-ci reste garant pendant toute la durée du bail, même lors des renouvellements.

Autrement dit, si la caution résilie durant la durée initiale du bail (3 ans en vide et 1 an en meublé), sa caution prend fin à la fin des 3 ans en vide, ou 1 an en meublé.

Si la caution résilie durant un renouvellement, sa caution prend fin à la fin du renouvellement. Par exemple en location vide, si la caution résilie la 4ème année, sa caution prend fin à la fin du renouvellement, soit 6 ans. Et si la caution résilie la 8ème année, sa caution prend fin à la fin du deuxième renouvellement, soit 9 ans.

J’espère que je suis clair…

Dernière modification par francois136 (19/04/2019 12h17)

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#7 19/04/2019 12h19

Membre (2019)
Réputation :   52  

Si je comprends bien, en prenant l’exemple d’un bail nu, le risque est donc que la caution résilie pendant les 3 premières années, auquel cas la caution prend fin à l’échéance du bail. Si ensuite le locataire renouvelle tacitement son bail, le bailleur n’est plus couvert car la caution n’aura pas été renouvelée tacitement.

Donc comment rédigez-vous l’acte de cautionnement solidaire pour qu’il reste valable en cas de renouvellement tacite du bail?

Nous soussignés, XXX, déclarons nous porter caution solidaire pour une durée de XXX an renouvelable tacitement par période de XXX an, à compter de la date de signature du bail, et sans pouvoir exiger la poursuite préalable du locataire, du règlement de toutes les sommes que pourraient devoir M. XXX à M. XXX, son bailleur (et éventuellement les bailleurs successifs), résultant d’un contrat de location signé le XXX pour un logement situé XXX.

Notre engagement à durée déterminée prendra fin à la première date d’expiration du bail ou, en cas de reconduction, à toute nouvelle date d’échéance dudit bail après reconduction.

Dernière modification par Valdec (19/04/2019 12h22)

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#8 19/04/2019 12h26

Membre (2013)
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Utilisez le modèle officiel, vous êtes sûr de ne pas faire de bêtises :

Acte de caution solidaire (ou simple) pour une location - Modèle de lettre - service-public.fr

Mentionnez en durée déterminée : La durée du bail et deux fois son renouvellement ! Vous êtes couvert 9 ans ! C’est le maximum toléré !

Simple et efficace !

Et regardez mon post ici, vous apprendrez surement beaucoup de choses :

Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire en 2018

Dernière modification par francois136 (19/04/2019 12h27)

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Favoris 2    #9 19/04/2019 13h11

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françois 136, pour répondre à votre question initiale : l’acte de caution doit préciser la durée, car la personne se portant caution doit mesurer clairement son engagement. Celle-ci peut être déterminée (et dans ce cas, on indique la durée) ou indéterminée.
Le fait de limiter au bail initial et deux renouvellements relève de la coutume et non pas d’une limite de la loi. Peut-être y a-t-il une jurisprudence disant qu’une durée déterminée plus longue que le bail et deux renouvellements pourrait être requalifiée en caution à durée indéterminée, mais je n’en ai pas connaissance. Quand bien même, il faudrait une personne caution qui, voulant se désengager avant le terme de la caution, applique le raisonnement : "durée déterminée plus longue que 1 bail et 2 renouvellements, donc requalifiable en durée indéterminée, donc je peux résilier dès la fin du premier bail, donc je pense à envoyer ma LRAR avant la fin de ce bail pour que cela s’applique à cette échéance"… il faudrait donc une personne très informée et très motivée à résilier, ce qui ne doit pas arriver souvent.

Au total, vous avez les possibilités suivantes comme durée de caution pour un bail meublé :
1) bail meublé de 1 an + caution à durée déterminée de 1 bail et 2 renouvellements : vous êtes couvert pour 3 ans.
2) bail meublé de 3 ans + caution à durée déterminée de 1 bail et 2 renouvellements : vous êtes couvert pour 9 ans. Je rappelle que la durée du bail de 1 an en meublé est un minimum, pas un maximum. Vous pouvez très bien faire un bail meublé de 3 ans ou même de 5 ans. Cette durée importante risque tout de même de se retourner contre vous car elle protège le locataire (diverses choses ne sont possibles pour le bailleur qu’à l’échéance du bail).
3) durée indiquée dans l’acte de caution, indépendamment de la durée du bail, par exemple 10 ans. Vous êtes couvert pour cette durée-là.
4) durée indéterminée. Personnellement, ça me paraît la meilleure solution. Quelle proportion de personnes caution vont se dire "ouh, un an est bientôt passé, je dois envoyer ma LRAR de résiliation d’engagement de caution !". Tous les gens normaux ne savent même pas qu’ils peuvent résilier et/ou n’y pensent pas. Prendre des précautions particulières pour se prémunir des 0,1 % de personnes caution qui vont penser à se désengager me semble excessif.

C’est étrange, mais il me semble que nous avons déjà eu cette discussion…

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2019 13h20)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 23/04/2019 19h26

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Bonjour Bernard,

Votre réponse est claire et limpide. Merci.

Personnellement, je serais plus tenté par ceci :

3) durée indiquée dans l’acte de caution, indépendamment de la durée du bail, par exemple 10 ans. Vous êtes couvert pour cette durée-là.

En effet, l’être humain devient très informé et averti lorsqu’il s’agit d’éviter de passer à la caisse !

D’autres avis ? Quelle solution utilisez-vous ?

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[+3]    #11 24/04/2019 09h40

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Trahcoh a écrit :

Je mets une clause dans le contrat de bail meublé: si la caution est résiliée, le bail le sera aussi à l’échéance en l’absence de nouvelle caution.

Si c’est une clause résolutoire, elle sera à coup sûr considérée comme non écrite par un juge (article 4 g loi 89). Ce qui ne vous empêche pas cependant de prévoir que la présence d’une caution est une obligation pour le locataire et demander le cas et le moment échéants au juge une résiliation pour motif légitime et sérieux (sur le fondement de l’article 15) (edit suite message B2K : il faut "donner congé" et non pas "demander le cas et le moment échéants au juge une résiliation").

Dernière modification par pierrejacques11 (25/04/2019 17h18)

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[+1]    #12 25/04/2019 13h13

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Juste un petit détail : à mon avis, une résiliation à l’échéance du bail pour motif légitime et sérieux se fait sans passer par le juge. On rassemble les preuves (par exemple 1 LRAR puis 1 exploit d’huissier sommant le locataire de fournir une caution), puis on donne congé en respectant les délais et en citant le motif.

Je ne saurais pas trop expliquer pourquoi, mais il me semble que les 3 cas de congé à l’échéance (reprise pour vendre, reprise pour habiter, et pour motif légitime et sérieux) se font sans recours au juge ; on ne passe au tribunal que si le locataire conteste.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2019 13h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 25/04/2019 17h16

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Vous avez raison, et d’ailleurs si ce n’était pas le cas, ce ne serait pas un congé.

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#14 15/06/2020 09h36

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Concernant la date de signature du bail, et la date de signature du bail, est-ce qu’elles doivent être impérativement similaires ?

En effet, en règle générale, le garant n’habite pas dans la ville de la location, et avant de signer le bail avec le locataire, on préfère s’assurer que l’acte de cautionnement est bien signé par le garant. On  a donc une date de signature de l’acte de cautionnement antérieure à la date de signature du bail.

Or le garant doit avoir connaissance du bail pour signer en connaissance de cause. Est-ce qu’avoir le projet de bail est suffisant ?

Sinon, comment procédez-vous pour éviter ce décalage de date lorsque le garant habite à 600km ?

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#15 23/07/2020 16h37

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J’ai posé la question à un professionnel de l’immobilier concernant la différence de date entre signature des actes de cautionnement et signature du bail. Voici ce qu’il m’a été répondu :

Bonjour,

L’important est que le garant doit se porter caution solidaire du locataire à partir de la prise d’effet du bail, la date de signature en revanche n’a pas d’importance.

Vous pouvez effectivement lui adresser le projet du bail pour qu’il en prenne connaissance mais il devra avoir un exemplaire original signé.

Bien cordialement

Je suis étonné qu’une caution puisse signer un acte de cautionnement sans avoir le bail définitif signé sous les yeux.

Que pensez-vous de cette réponse ?

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#16 23/07/2020 17h11

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Voici comment je procède, sans certitude que ce soit la bonne méthode, mais c’est la mienne.

Si le garant ne peut se déplacer, je signe avec le locataire le contrat de bail en 3 exemplaires, en y mentionnant la personne désignée comme garant, ainsi qu’une date d’effet de contrat, d’entrée dans les lieux donc.

Au préalable, j’aurais eu une conversation téléphonique avec le garant et il m’aura transmis les pièces administratives nécessaires.

Je mets le tout sous pli avec en plus, 2 modèles d’acte de cautionnement et une enveloppe vide à mon nom.

J’exige un retour de 2 contrats de bail (un pour moi, l’autre pour le locataire), ainsi qu’un exemplaire d’acte de cautionnement, avant la date de prise d’effet du contrat.

Lors de la remise des clefs, je remets au locataire son exemplaire du contrat.

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#17 23/07/2020 17h46

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francois136 a écrit :

Je suis étonné qu’une caution puisse signer un acte de cautionnement sans avoir le bail définitif signé sous les yeux.

Que pensez-vous de cette réponse ?

Cette réponse est tout à fait exacte. J’ai cru aussi qu’il était nécessaire de faire signer le bail par la caution mais c’est inutile. Cela dit, toutes les informations principales données indiquées dans le bail sont reprises dans le formulaire de cautionnement (voir modèle sur site service public ici


Faire et laisser dire

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#18 29/05/2021 01h28

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Je viens apporter une précision en ce qui concerne la durée de la caution en meublé. D’après les documents TISSOT il semblerait que la durée maximale soit de la durée du bail initial + 1 seul renouvellement => donc 2 ans maximum pour le meublé contrairement à ce qui est dit plus haut !

Peut-être quelqu’un pour confirmer ou infirmer ces informations ?

Je suis étonné de ne pas pouvoir mettre plus et ça me paraît bien court…Du coup une question qui se pose: qu’est ce qu’il advient une fois les 2 ans écoulés en cas de problème ? La garantie visale devient peut-être plus pertinente avec cette nouvelle limitation ?

Dernière modification par Wolf (29/05/2021 01h30)

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[+1]    #19 21/06/2022 15h05

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Pour information :

La signature électronique bientôt autorisée pour les actes de cautionnement !

gererseul.com a écrit :

La signature électronique utilisable dans tous les actes de gestion locative

Cela fait ainsi plusieurs années que les crédits immobiliers peuvent être signés de cette façon. Même constat pour les assurances, qu’elles soient liées au crédit comme l’assurance emprunteur décès-invalidité, ou à l’habitation, comme l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance loyers impayés (GLI). Les promoteurs aussi font, depuis plusieurs années déjà, signer les contrats de réservation de façon électronique, et, de manière, générale, tous les documents du contrat de vente. Les investisseurs s’engageant sur des achats locatifs dans le cadre des dispositifs fiscaux Pinel, Denormandie ou Cosse, en bénéficient.

Concernant l’étape de la gestion locative, quasiment tous les documents pouvaient faire l’objet d’une signature dématérialisée : le bail nu ou le bail meublé, le bail parking, le bail de colocation, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les quittances de loyer… L’acte de cautionnement était l’un des seuls à ne pas pouvoir bénéficier de la signature électronique. C’est désormais chose faite avec cette ordonnance du 15 septembre 2021 qui permettra cette signature dématérialisée à partir du 1er janvier 2022.

Rappelons que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

[…]

Les modifications apportées par le décret du 15 septembre 2021

L’autorisation de signer prochainement électroniquement les actes de cautionnement n’est pas la seule modification présente dans l’ordonnance.

La mention (qui, depuis la loi ELAN de 2018, avait été supprimée) est également mentionnée dans l’ordonnance pour les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire. Tout particulier qui se porte caution devra obligatoirement, dès 2022, apposer, sur le contrat, une mention (manuscrite ou écrite sur l’ordinateur) indiquant clairement qu’il s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire. L’indication d’un montant maximum devra, par ailleurs y figurer, en lettres et en chiffres.

Attention ! Sans cette mention, l’acte de cautionnement serait considéré comme non valable.

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