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#1 17/04/2019 14h35

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bonjour,

Je viens de recevoir ce mail de la société Actifinances.

Nous avons le plaisir de vous proposer une nouvelle opportunité obligataire investie dans le financement de la promotion immobilière :
•    Un rendement de 9% annuel net de frais
•    Une durée de 24 mois
•    Un investissement dès 1 000€
Le promoteur : Gilles Trignat Résidences, 40 ans d’expérience, plus de 300 logements par an. Un acteur incontournable de la région Rhône-Alpes.
Le programme : Les Impériales : 69 lots à Moirans (Isère)
Les garanties :
•    Permis de construire purgé de tous recours
•    Le foncier est acté, le taux de pré-commercialisation est de 43% au 2 avril 2019
•    L’assurance dommage ouvrage est obtenue
•    La garantie financière d’achèvement est obtenue
•    Caution solidaire entre la SAS MOIRANS Les Impériales et la SASU Trignat Participations.
Le monteur du financement :
•    Plus de 47 millions d’euros collectés
•    105 projets financés
•    0% de taux de défaut sur les opérations

Taux - Durée = ?

Avez-vous eu l’occasion de vous y intéresser ?

Merci pour vos retours.

Mots-clés : duree courte, immobiliere, obligation

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#2 17/04/2019 15h17

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En première lecture ça a l’air sérieux.
Mais se poser la question : pourquoi un promoteur sérieux, ayant un projet sérieux, ne va pas voir sa banque pour obtenir un financement aux taux actuels très bas ?
Un rendement élevé va toujours avec un risque élevé, caché le cas échéant.

Si vous vous intéressez à la construction de logements, vous pouvez acheter des actions de la société KAUFMAN ET BROAD par exemple.
Ca vous rapportera 7 % de rendement, net d’impôt (éligible PEA).
Et des espoirs de gains (depuis 1er Janvier +10.60%) avec des risques de pertes (1 an -17.65%).


Dif tor heh smusma

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[+3]    #3 17/04/2019 15h49

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En règle générale, une banque finance ce genre de projets mais à certaines conditions dont un "apport" du promoteur ( sur ses fonds propres ).

Est ce que le promoteur n’a pas assez de fonds propres ? Et si oui, pourquoi ?

Et pour information, le projet financé est du Pinel en zone B1, sur un sol d’une ancienne usine ( à dépolluer ),  avec des prix bullesques ( 49 m² pour 135.000 € soit 2755€ euros du mètre carré alors que la moyenne dans cette ville est de 1600€ ! )

Le promoteur n’aurait pas trouvé assez d’acheteurs ?

Investissement appartement neuf - Les Impériales - Moirans

Appartement neuf Moirans - Les-Impériales

Prix immobilier Moirans (38430)

www.ville-moirans.fr/upload/document/00 … 2019bd.pdf

Dernière modification par Oblible (17/04/2019 15h53)


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#4 17/04/2019 17h28

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Oblible

Et bien voilà très certainement la bonne explication !

Pour autant, doit-on écarter l’idée d’un petit placement ?

Je prends contact et reviens vers vous !

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#5 17/04/2019 17h36

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Sur le rendement brut, vous devrez payer la flat tax de 30%, ca donne un rendement de 6.3% net de fiscalité. Le promoteur annonce 43% de vente à date, il doit chercher de la trésorerie pour commencer les travaux sans attendre la vente des autres lots et je ne suis pas sur que les banques financent les entreprises pour ce genre de projet. Elles financent des machines, ou des terrains, mais la il s’agit d’une avance de trésorerie. Si l’entreprise la propose à ce taux, c’est qu’elle s’en sort et qu’elle essaie d’être attractive par rapport au reste du marché.
Dans le cadre d’obligation, le risque est la faillite de l’emprunteur. L’age de la société n’est-il pas dans ce cas un gage de sérieux ? A votre place, je mettrais au maximum une petite pièce, en diversification. Mais il convient malgré tout de s’interroger sur pourquoi la société ne passe pas par des canaux plus traditionnels.

Edit : visiblement oblible dit que les banques financent, j’avais mal lu.

Dernière modification par leportois (17/04/2019 17h37)

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#6 17/04/2019 19h13

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Sur ce genre de financement il faut surtout regarder si la société a le droit de faire un remboursement anticipé : pile, ils arrivent à vendre leurs appartements et vous remboursent immédiatement ( bye bye les 9% ) et face, la société n’arrive pas à vendre, elle va mal et le projet risque de capoter.

Quant aux "garanties", je ne vois pas à ce qu’elles servent :
•    Permis de construire purgé de tous recours : ça n’empêchera pas une faillite si le programme n’est pas vendu
•    Le foncier est acté, le taux de pré-commercialisation est de 43% au 2 avril 2019 : ce qui veut dire que 57% sont invendus
•    L’assurance dommage ouvrage est obtenue : ça couvre le chantier, pas le financement
•    La garantie financière d’achèvement est obtenue : ça couvre le chantier, pas le financement
•    Caution solidaire entre la SAS MOIRANS Les Impériales et la SASU Trignat Participations.
Le monteur du financement : la SAS Moirans est l’emprunteur, la SASU Trignat Participations n’est qu’une SASU récente au capital de 1ke.
•    0% de taux de défaut sur les opérations : il y a déjà eu un défaut chez une autre plateforme ( Terlat )

En tout cas je plains ceux qui vont acheter leurs appartements : ils vont acheter un bien trop cher, sur un ancien site pollué et dans un endroit où la demande locative n’est pas forcément au rendez-vous.


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#7 17/04/2019 19h15

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Il s’agit d’un projet de crowdfunding, ’porté’ par la plateforme homunity (homunity.com).

Vous pouvez vous inscrire dessus (gratuit) pour accéder au dossier détaillé du projet Les Impériales (bilan prévisionnel, cadastre, plan de masse, présentation du promoteur et tout le tintouin).

Homunity a par exemple été récemment utilisé par un marchand de biens coté (Adomos). L’idée était de ’compléter’ un prêt bancaire de 2M€ par une levée de fonds sous forme d’obligations (homunity : 0,8M€).

Si j’ai bien compris, le principal avantage est que le prêt participatif compte comme un apport auprès de la banque ; apport qui peut donc être fait sans trop toucher aux fonds propres du promoteur. (dans le cas d’Adomos : 0,2M€ de fonds propres + 0,8M€ homunity + 2M€ banques).

De façon secondaire aussi :
- Pouvoir rembourser une partie du financement en deux ans (avec possibilité de le faire en 6 mois), durée plus adaptée à l’opération considérée (marchand de biens).
- Plus spéculatif : toucher une communauté de plusieurs milliers de membres sensibilisés à l’investissement immobilier…donc possible développement d’un nouveau canal de commercialisation (source : prnewswire).

Pour Les Impériales, Homunity c’est 2,4M qui viennent compléter 0,6M de fonds propres du promoteur + emprunts bancaires de 11,2M€ (source : dossier projet, téléchargeable sur le site homunity).

AMF : actionnaire d’Adomos

Dernière modification par carignan99 (17/04/2019 19h18)

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#8 17/04/2019 19h16

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A la question pourquoi elle ne passe pas par les banques traditionnelles, la réponse est très simple. L’organisme ne présente pas assez de garantie en terme financier par rapport à l’emprunt qu’il souhaite faire.

En gros en prenant le pari de 9%, vous prenez le pari qu’aucun banquier ne prend en France. Il vous reste à bien étudier le dossier, bien connaitre les dirigeants et leur sérieux. De toute façon, si le rendement est de 9% par an en obligataire c’est que par définition le risque est non nul d’un non remboursement.

Gérard


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#9 17/04/2019 21h36

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Vu les prix de vente, c’est sûr que les "locaux" ne vont pas acheter ces appartements, ils sont destinés à des acheteurs de packages défiscalisés donc le principal risque est qu’il n’y ait plus assez de pigeons clients pour acheter ce genre de biens.


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#10 18/04/2019 07h40

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Le promoteur en question, la SARL Gilles Trignat Résidences,  a bonne réputation pour la qualité de ses réalisations. Il est assez cher et travaille beaucoup sur les communes les plus chères de la région sans apparemment trop peiner à vendre. Cette société a donc probablement les reins solides. Mais ce n’est pas elle l’emprunteur apparemment d’où probablement la prime de risque.

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#11 18/04/2019 09h38

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Exact, l’emprunteur est la SAS qui a été créée spécialement pour ce projet, la SARL ne se porte ni garante ni caution.

La qualité de la construction sera sans doute est au rendez-vous mais la commercialisation d’un Pinel n’est pas évidente, il faut "fourguer" de l’immobilier surévalué à des personnes qui cherchent à défiscaliser, qui ne sont de préférence pas de la région, bref c’est tout un art ( et ça un prix élevé ) !

Le risque est donc que le gouvernement réduise les niches fiscales liées à l’immobilier ou que le stock de pigeons clients diminue.

Imperiales Moirans - Programme immobilier neuf - Gilles Trignat Immobilier


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#12 18/04/2019 09h58

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Bonjour !

Ce fil de discussion s’ouvre en utilisant le mot "obligataire".  Or, je ne vois aucune indication de la notice caractérisant une obligation.
J’aimerais avoir plusieurs informations, comme :
- La Seniorité (emplacement dans l’ordre des remboursements en cas de défaillance).
- Les Garanties.
- Le Mode de remboursement (monnaie ; est-ce une convertible ? …)
- Les Dates et types des coupons (annuels ou semi ; dates).
- Modes d’acquisition (code ISIN ; canaux de distribution)

Bref, est-ce vraiment une obligation ?  Les mentions de crowdfunding mentionnées dans plusieurs messages (Carignan99…) me font craindre que non.  Et, dans ce cas, la règlementation(*) du marché obligataire ne s’appliquera pas, et l’investisseur ne pourra pas compter dessus.

(*) en graphie rectifiée ; soyons modernes…


M07

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#13 18/04/2019 10h03

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Et surtout est ce qu’il y a une clause de remboursement anticipé ?

Mais je penche également à un corwdfunding/crowdlending et pas une obligation.


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#14 18/04/2019 10h05

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Ces informations devraient se trouver dans le DCI, non ? Je ne sais pas si la personne qui a ouvert ce fil l’a reçu.

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#15 18/04/2019 10h21

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M07,

C’est présenté comme un emprunt obligataire. Mais n’étant pas au fait du marché obligataire (sport que je ne pratique pas), peut être qu’un puriste réfutera le terme d’obligation?

Par ailleurs, je ne vois pas pourquoi il y aurait une contradiction entre les termes de crowdfunding (qui signifie simplement qu’un public large participe à une levée de fonds, avec de ’petites’ sommes) et obligation?

Sinon, je suis surpris que vous n’ayez pas trouvé les réponses à vos questions dans la notice. Je viens de rapidement survoler le Document d’information réglementaire synthétique et l’annexe 3 semble répondre à la plupart (si ce n’est l’ensemble) de vos questions. On retrouve la même chose dans le bulletin de souscription.

Dernière modification par carignan99 (18/04/2019 10h23)

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#16 18/04/2019 14h26

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bonjour
Merci pour vos différentes contributions
Veuillez trouver ci-dessous la réponse de "Actifinances" :

"Pour faire suite à votre demande, nous avons le plaisir de répondre à vos questions.
Ce placement comporte un risque de perte en capital, mais nous avons un partenaire qui a financé plus de 105 projets avec un taux de défaut de 0% et qui a déjà collectés plus de 47 millions.
Avant toutes proposition d’investissement, notre partenaire réalise un audit complet du promoteur immobilier avec plus de 30 points de sélection comme la solvabilité, ses réalisations : ses projets en cours, sa réputation, sa situation juridique.
Un audit complet du programme immobilier est ensuite réalisé avec plus de 35 points de sélection portant sur son environnement : les prix de vente, la demande locale, la typologie, l’état de commercialisation, le permis de construire …
Le comité de sélection réunissant le responsable immobilier et le directeur général ainsi que trois experts de la finance, de l’immobilier et de la construction se concertent pour valider ou non chacun des projets.
Concernant la commercialisation, elle suit un rythme stable de 2 lots par mois environ. En continuant à ce rythme, la totalité des lots sera commercialisée lors de l’achèvement des travaux. De plus, il faut prendre en compte le fait que la commercialisation devrait être facilitée à mesure que les travaux avancent donnant une meilleure perception de l’ensemble aux acquéreurs potentiels.
Le délai de 24 mois est contractuel mais néanmoins le promoteur pourrait rembourser plus tôt le montant collecté avec un délai minimum de 6 mois. Il dispose également de la faculté de proroger ce délai de 6 mois supplémentaires.
La flexibilité proposée au promoteur immobilier concernant l’échéance de remboursement permet d’aborder sereinement la question de la commercialisation de ce projet."

Du copier/coller de la plaquette de présentation. Tout a été dit plus haut …

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#17 18/04/2019 16h03

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Désolé mais il n’y a rien de concret dans leur réponse, il manquait juste "nos clients ont signé une charte de bonne conduite qui les engage à rembourser l’emprunt" ou "ils se sont engagés à ne pas faire faillite, devant notaire" …

Et même avec 100% de ventes, un promoteur peut faire défaut :

CrowdImmo ? Fralène : Le même risque pour tous, vraiment ? | Crowdlending.fr

Au jour de la levée de fonds, la totalité des terrains avait été réservée. Concernant les garanties, une garantie d’achèvement VRD avait été accordée et une GAPD allait être signée avec le groupe FRALENE.

A priori la société Fralène Finance, emprunteuse, s’est mise en défaut vis à vis de ses créanciers obligataires pour des questions d’arbitrage de trésorerie. Les fonds récupérés de la cession des terrains ont été affectés, à priori, à d’autres opérations ou filiales du groupe.

Dernière modification par Oblible (18/04/2019 16h37)


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#18 18/04/2019 18h49

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Honnêtement, je ne comprend pas trop la tournure que prend la file.

D’abord, pourquoi se référer à de vagues courriels d’Actifinances qui n’est qu’un simple intermédiaire, sachant qu’on trouve une masse d’info sur les conditions juridiques, économiques et techniques de ce projet gratuitement et en ligne (sur le bulletin de souscription + sur le document d’information réglementaire)?

Ensuite, évidement qu’il y a des risques - à 9% ça tombe sous le sens! Et notamment :
- De ne jamais revoir son argent
- Que au bout de 6 mois, l’emprunt obligataire soit intégralement remboursé (bye bye les 9% p/an)
- Que la rémunération effective du prêt ne traine en longueur, au delà des 2 ans
- Que le promoteur fasse faillite
- Que la foudre mette le feu à l’ensemble immobilier
- Que le gérant parte avec la caisse
- etc…

Une fois qu’on a dit ça, la (vraie) question est, AMHA, la suivante : quelle est la probabilité de revoir ses sous + d’être rémunéré à 9% par an?

Pour y répondre, les pros de la promotion immobilière trouveront leur bonheur dans la doc technique de ce projet (localisation, plan, budget prévisionnel etc.) + les clauses du prêt. Je ne sais pas faire.

En revanche et pour répondre à la question initiale de Paumat, la réponse est ’oui, je m’y suis intéressé’ et mes réflexions sont les suivantes :

- En l’état, Homunity est une plateforme récente mais possède un bon historique (taux de succès ; cf. l’excellent lien fournit par albanp message). Pour moi, avis plutôt favorable.

- La levée de fonds sur Homunity = c’est la société Gilles Trignat Résidences qui emprunte (bon de caisse émis par la SAS créée pour l’occasion par Homunity), avec deux sociétés cautions (dont le holding de M. Trignat). A vue de nez, rien de très perturbant dans ce montage.

- J’ai regardé rapidement (environ 2 mns) le bilan de G. trignat résidences sur societe.com - je ne sais pas évaluer un bilan de promoteur immobilier mais ce que j’ai vu ne m’a pas plu (Dettes fi largement > aux capitaux propres, trésorerie riquiqui). Pas envie de gratter plus.

- Je ne sais pas évaluer si le taux de commercialisation à ce stade est oui ou non en ligne avec les standards de l’industrie. Ni si le fait que les deux commerces qui font partie du projet soient vendus est bon signe (interprétable?).

Donc en l’état, je passe mon tour (trop d’inconnues).

Dernière modification par carignan99 (18/04/2019 19h20)

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#19 18/04/2019 20h43

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Le chiffre de 43% est invérifiable ( s’agit-il de promesses de vente signées ? ) et le promoteur aura moins de scrupule à "planter" 600 particuliers crowdfunders que sa propre banque, la preuve avec ce promoteur qui a tout vendu mais a préféré réinjecter le cash dans des filiales plutôt que de rembourser son emprunt.

CrowdImmo ? Fralène : Le même risque pour tous, vraiment ? | Crowdlending.fr


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#20 18/04/2019 22h40

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montagnard a écrit :

Je connais bien le coin : …

Les prix proposés à la vente sont juste délirants : les acheteurs potentiels sont ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter à Grenoble ; ils ne vont certainement pas aller s’enterrer à Moirans en payant les prix de Grenoble et en supportant chaque jour les embouteillages pour s’y rendre et en revenir.

D’abord, vous semblez confondre les acheteurs de Pinel et ceux qui vont y loger. A ma connaissance, ce ne sont pas souvent les mêmes.

Sinon, sur quoi vous basez-vous pour estimer que les prix sont ’délirants’? Il s’agissait pourtant des prix pratiqués pour des logements neufs, rue du Vergeron à Moirans, en 2017 (je parle de prix de ventes réelles, hors FAI, source : Patrim), soit entre 2500 et 3000€ du m2.
Le marché a tant changé que ça en moins de 2 ans?

montagnard a écrit :

Je suis très dubitatif sur les 43% de pré-ventes annoncés par le promoteur ; comment le souscripteur à l’emprunt peut-il vérifier la véracité de cette information ?

Qu’est ce qui vous rend dubitatif? Avez vous des infos qu’on n’a pas? Si oui, pouvez-vous les partager?

montagnard a écrit :

Mon avis personnel sur la question est que le promoteur fait la chasse aux gogos : les acquéreurs s’il en trouve, sinon les prêteurs qui ne retrouveront pas leur mise si les premiers ne sont pas au rendez-vous.

Mettre un seul centime dans cette "affaire", tant pour acheter que pour prêter, relève de la cupidité absolue et de l’inconscience totale.

Mis à part votre ’avis personnel’, avez-vous des éléments tangibles, une expertise particulière ou une analyse (même brève) que vous pourriez partager avec nous et qui expliquerait comment vous arrivez à la conclusion que les investisseurs potentiels sur ce projet sont des ’cupides inconscients’?

Dernière modification par carignan99 (18/04/2019 23h32)

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#21 18/04/2019 23h44

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Pour info, la holding Gilles Trignat Résidences a aussi emprunté 2M€ sur le site October (ex-Lendix) il y a moins d’un mois. Le but affiché était l’acquisition d’un hôtel-restaurant à l’Alpe d’Huez.

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#22 18/04/2019 23h46

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@Montagnard, nos posts se sont croisés.

Votre avis personnel ne semble pas être appuyé par des éléments factuels. Les rares existant (cf. mon post) démontrant qu’il existe des gens qui payent entre 2500 et 3000€ du m2 dans ce coin. Ça peut vous sembler bizarre mais c’est ainsi.
(notez bien : ça ne signifie pas non plus que cette opération va être un succès, je ne sais pas. Mais je me garde bien d’être péremptoire, n’ayant aucune expérience dans la promotion immobilière).

Sinon, je ne vois pas en quoi 9% par an serait ’cupide’ - c’est un peu plus que les foncières, les 2-3 pts de de différence en faveur des Impériales se justifiant par le profil plus risqué de ce projet qu’une foncière bien établie. En fait, 9%, je trouve ça pas cher payé pour le risque que sous-tend cette opération.
Le seuil de la cupidité, vous le placez où? Si c’est entre 5% et 10% de rendement annuel, vous découvirez qu’il existe pas mal de cupides sur ce forum smile

Dernière modification par carignan99 (18/04/2019 23h50)

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#23 18/04/2019 23h50

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Pour tenter aussi une réponse a Carignan, outre ce qui a déjà été annoncé, en recherchant "prix moyen m2 Moirans" dans un moteur de recherche (ou jeter un oeil à Patrim), on peut déjà constater que le prix proposé semble supérieur à ce prix moyen (OK c’est une moyenne).
Qu’il y ait eu une vente sur des montants supérieurs en deux ans ne veut pas dire grand chose sans savoir si cela a été fructueux ou non.

Se pose la question de ce qui rend cette résidence si "chère".

Ayant habité et travaillé dans la région, j’ai souvent entendu  Moirans être qualifiée de ville dortoir de Grenoble (mais Tullins aussi).

C’est mon avis personnel également après chacun est libre de s’y rendre et se positionner sur la question.

Et comme vous l’avez dit Carignan les acheteurs ne seront pas forcément les résidents, et il est alors tentant de supposer qu’ils n’achèteront que sur dossier(des promoteurs? Des cgpi?…), d’où le terme " pigeons "…


"There is no way to Happiness, Happiness is the way.."

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#24 19/04/2019 00h13

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Hunsvestisseur, je vous cite : Qu’il y ait eu une vente sur des montants supérieurs en deux ans ne veut pas dire grand chose sans savoir si cela a été fructueux ou non.

Relisez moi : 1) je cite ma source = Patrim (donc ventes réelles, pas d’hypothétiques lubies de carignan) et 2) je n’ai pas dit qu’il y avait eu une seule vente.

Résumons nous :
- En trois ans, dans un rayon de 500m autour de la rue de Stalingrad, il s’est vendu 32 appartements entre 40 et 70 m2 (biens similaires au projet des Impériales).
- Sur ces ventes, 11 (donc 1/3 des transactions) concernaient des biens neufs (construits en 2016)
- TOUS ces biens ont trouvé preneur entre 2500 et 3000 euros du m2.
- Soit 2 à 3 fois le prix des autres transactions recensées dans le secteur.

J’en conclut qu’à Moirans, il y a jusqu’à maintenant eu un marché pour la vente de biens neufs entre 2500 et et 3000€ du m2. Que le climat n’y soit pas tropical n’y change pas grand chose.

Mais peut être tout cela a t-il radicalement changé depuis 2018? N’étant pas de Moirans ni de la région, je ne saurais le dire.

Dernière modification par carignan99 (19/04/2019 00h33)

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[+1]    #25 19/04/2019 11h36

Membre (2018)
Réputation :   18  

Le taux de 9% n’a rien d’extraordinaire ;  c’est celui qui est généralement proposé par les plateformes de financement participatif spécialisées en immobilier (Clubfunding, Fundimmo, Lymo, Homunity, Monego, Koregraf). Le taux peut parfois atteindre 10,5% sur des projets jugés très risqués par la plateforme.
Je ne vois pas pourquoi ce serait de la cupidité de viser un tel rendement.
L’inconscience est en revanche une notion importante : celui qui investit dans de tels projets devrait fouiller un peu les dossiers, l’historique du promoteur, l’emplacement, etc. et investir en connaissance de cause en utilisant l’argent qu’il est prêt à risquer.
Concernant les prix élevés des appartements, je ne connais pas du tout la région. En revanche, dans la mienne, les programmes neufs sont vendus parfois plus de 40% plus cher par rapport à l’ancien, et ils trouvent facilement preneur.
Les vendeurs du neuf savent bien mettre en valeur des avantages, réels ou imaginaires, tel que le PTZ, le Pinel, la domotique ultramoderne, les divers dispositifs d’économie d’énergie… Et je pense que cela attire les acheteurs ; et l’aspect neuf des appartements fait beaucoup plus rêver les gens que les appartements anciens.

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