Doriandoy [06] : étude de cas immobilier (achat handicapant pour d'autres projets ?)

Bonjour à tous,

Actuellement vierge de tout investissement immobilier, je cherche à investir dans la pierre pour profiter de l’effet levier. J’ai trouvé un accord pour un bien dans une petite ville dans une région dynamique.
La ville en elle même n’est pas la mieux réputée à cause de la délinquance mais les choses sont en train de changer, on part de vraiment loin et je pense que d’ici 10 ans, les choses iront bien.
Je vise ce bien en particulier pour une raison simple : c’est l’appartement au-dessus de chez ma mère (qui est propriétaire) et je n’ai pas envie que n’importe qui soit au-dessus.
Je compte y vivre un peu (genre 1 an ou 2) histoire d’économiser des loyers puis le mettre en location meublée à l’année.

En dehors de ça, j’aimerais établir une stratégie de grossissement de patrimoine qui me permette d’obtenir un cash flow positif à moyen terme histoire de mieux vivre avec une résidence principale qui serait, je l’espère, définitive d’ici 5 ans.
Aucune volonté successorale.

Le problème c’est mon profil de travailleur intérimaire. Même si mon salaire est "correct" et que je travaille depuis 12 ans pour la même boite, ça ne plait pas à toutes les banques.
Néanmoins, une banque me prête malgré tout à un taux de 1.55% hors assurance sur 25ans (mais il  faut alors verser mon salaire, ouvrir des AV, prendre des assurances et ça me soule étant habitué aux banques et courtiers en ligne sans frais… je peux peut-être faire ça la première année et me barrer ?) en disant que c’était pour ma résidence principale (ce qui sera vrai quelques temps).

Alors voici la fiche que j’ai vu qu’il fallait compléter :

VOTRE PROFIL
Célibataire, 34ans, 30%, 3500€/mois hors heures supp,

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Comptables - Je sais me servir d’un tableur 
Fiscales - Je sais à peu près comment ça fonctionne
Artisanales - Je sais tout faire sauf la plomberie mais pas forcément envie de tout faire (démolir, poser le parquet, c’est marrant, l’électricité aussi, le reste …)
Sociales - Je travaille dans le bâtiment (bureau d’études), j’ai pas mal de connaissances qui peuvent m’aider que ce soit pour la main d’oeuvre ou le prix des matériaux
Temps disponible - Je peux m’organiser à peu près comme je veux. Pas d’enfant et je n’en veux pas

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement
- Année de construction : 16e siècle
- Étage : R+2 bis sous combles, 30m² au sol, sans ascenseur
- Occupé par un des vendeurs qui part à l’étranger (fratrie de 4 personnes)
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage électrique individuel
- Volets en bois restaurés il y a peu
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : Relevés manuels 2000€ de dette de la copro
- Études de la copropriété : 585/10000
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte (années 80)

LOCALISATION DU BIEN

- 06220 Vallauris
- Centre historique (protégé)
- Bassin d’emploi : proximité Cannes / Antibes et Technopole de Sophia Antipolis
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Achat : 57000€ + notaire : 4560€
- Loyer envisagé : 500€ + 10€ de charges
- Taux de vacance envisagé = 8%
- Frais de gestion locative : sans objet

- Travaux immédiats
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Peinture cage d’escalier, travaux suite à sinistre en cours hors assurance (total environ 15000€ * 5.85% de tantième)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : sans objet
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Déjà fait avec complément d’isolant en toiture (2016)

- Taxe foncière hors TEOM : réduite car zone historique 130€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = environ 8€/mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés = environ 12.5€
- Syndic / Assurance copro / électricité parties communes) 22€ par mois (dont 10€ récupérés dans le loyer)

- Rentabilité brute hors travaux et loyers sur 11 mois : 500€*11/61560€ = 8.93% (Donc en dessous des 10% que vous semblez viser ici)
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
458.33-20.5-22-50(estim)/(57000+4560+20000(estim laaaarge, je compte plutôt 13.000€) )
365.83*12 /81560 = 5.38%

Après impôt si LMNP :
365.83 - 39.42€ (CSG/CRDS) - 68.75€ (IR) = 257.66€ => 3.79%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : si possible 0. 82000€ d’épargne mais j’ai un crédit à la consommation (achat à 0% d’une TV que je comptais acheter cash, il reste 2500€ à payer et une voiture à bientôt remplacer, je pense que ça va me couter 6000€ en sus de la revente)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%, si possible moins, à voir pour l’assurance étant donné mon cas
- Durée du crédit : 25 ans max
- Frais de tenue de compte : à déterminer (zéro ?)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 15k€ disponibles de suite + 67k€ sur AV ou comptes bloqués
- Avantage fiscal : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION & CASH FLOW

C’est un peu le but de ma venue ici. D’après mes simulation, j’ai un cash flow de -100€ en prenant compte les futurs travaux, une hypothèse de 11 mois de location à l’année et 50€ de provisions pour travaux mensuelles que je peux placer mais sans prendre en compte le fait que j’aurais économisé 1 ou 2 ans de loyers. Je n’ai pas pris en compte non plus la plus value potentiel (que j’estime à 20k, non pas du fait que ce soit le montant des travaux, mais par rapport à ce qui se fait dans le coin pour un bien équivalent à la vente en bon état)

Alors sur ce bien, avec déjà un cash flow négatif, j’ai surtout peur que le rendement ne soit pas suffisant pour que la banque me suive facilement sur d’autres projets (où là, c’est clairement le rendement que je viserais et non pas trier les locataires au-dessus de chez ma mère). En effet à la banque où je suis allé demandé conseil, prend en compte 70% des revenus fonciers
Mes revenus seraient de 3500€ (salaire) + 350€ (70% du loyer perçu) soit, 3850€ et je pourrais emprunter 3850/3 - 350€ de crédit … (le cash flow est-il aussi à soustraire ?)

Il parait qu’il existe des banques qui font un calcul dit "différentiel" et qui cloisonnent projet par projet, ce qui me permettrait d’acheter ma RP avec le taux d’endettement uniquement sur mes revenus de salaire, pouvez-vous me dire lesquels et si mon projet est adapté ?
Que pensez-vous du projet ?
Quel régime fiscal choisir ? Je pense à LMNP

Merci d’avance !

Mots-clés : calcul différentiel de crédit, financement, immobilier