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#1 06/04/2019 12h45 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Bonjour,

Je suis en cour d’acquisition d’un immeuble comportant actuellement 3 appartements.  Les dimensions de ce dernier sont elles que j’envisage dans un premier temps de créer 4 T3 d’environ 70m2 chacun.

Au regard de la loi et de ce que je compte faire, pas le choix je dois passer par un architecte.

Je me demande juste si je vais ou non lui demander le suivi de chantier.

Pourrais je avoir des retours d’experiences ? 
Dans mon cas je prévois un budget de 280k euros pour les travaux.  À votre avis quelle négociation est possible pour les honoraires si je fais suivre le chantier par ce dernier.

Je trouve normal de demander au moins 4 devis d’artisans..  Cela vous semble il excessif ?
En quoi suis je en droit d’attendre de sa part ?

Je suis preneur de vos expériences afin de me guider au mieux.

Merci d’avance

Mots-clés : architecte, chantier, honoraire

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#2 06/04/2019 13h34 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Merci pour votre retour Adeline.

Pour éviter le "comperage"  que pensez vous de l’idée d’inclure dans les propositions de devis des artisans avec lesquels j’ai déjà  travaillé ?  Ça me fera une base de travail

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#3 06/04/2019 13h37 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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adeline a écrit :

Il assure ensuite le pilotage technique d’exécution et la coordination de chantier : si les travaux sont complexes, l’architecte est bien utile pour éviter les malfaçons et les renvois de balle incessants entre artisans. A priori, les artisans travailleront mieux s’ils sont "cornaqués" par un architecte que par un particulier profane.

Il me semble qu’un maître d’oeuvre est généralement plus pertinent pour remplir ce genre de mission. La culture de l’archi est souvent plus de venir constater sur le chantier, pas trop souvent, si cela se passe bien, le MO plus de diriger l’exécution du chantier au quotidien. Difficile cependant de généraliser, cela dépend évidemment du MO et de l’archi…

adeline a écrit :

En revanche, il y a un risque important : le "compérage" entre l’architecte et les artisans, le professionnel véreux recevant des rétrocessions de la part des artisans pour les sélectionner ou bien pour fermer les yeux sur leurs malfaçons. Ces pratiques sont évidemment interdites par l’ordre des architectes, mais elles restent difficiles à détecter et à prouver !

Je vous rejoins, c’est le souci d’ajouter des intermédiaires.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#4 06/04/2019 14h03 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Confirmez moi si je me trompe ou non, mais je ne pense pas avoir le choix de faire appel à un architecte.  À la base il s’agit d’un immeuble de prêt de 800m2 exploitable.. Je vais donc devoir créer des ouvertures supplémentaires et donc demander un permis de construire…. Architecte.

Après pour le suivi de chantier je peux prendre un maître d’oeuvre mais je suis pas sur que ce soit judicieux de multiplier les intervenants si l’ont souhaite négocier. 

Avantage de l’etude d’architecte que j’ai consulté c’est qu’il y a un maître d’oeuvre qui gère le suivi des travaux.

Que pensez vous également de ce que l’ont peut lire sur Internet qui dit en gros que le surcoût d’un architecte est compensé par les économies qu’il nous fait faire sur les devis ?

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#5 06/04/2019 15h01 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Bonjour,

Je ne vois pas pourquoi un MO aurait moins d’accointance avec les entreprises ? Dans les deux cas le but est de passer le moins de temps possible sur la phase chantier. A moins de prévoir en amont des moyens de contrôle (par ex éprouvettes bétons) onéreux, le particuliers est mal barré. L’idéal est d’être sur place et d’ouvrir les yeux ! Je suis issu du BTP, et oui bien sur que j’ai vu à de multiples reprises les entreprises prendre des libertés avec les CCTG, les normes…Pour ne pas dire bien pire par ex livrer les ferrailles, les faire constater et en ramener une partie sur d’autres chantiers, les dosages en béton avec de faux bonds en accord avec la centrale à béton…Ne rêvez pas : soyez présent et maîtrisez ce que vous pouvez. Montrez les dents.

Pour le reste pouvez vous préciser le statut du demandeur (SCI ?) et la nature des travaux (extension, structure modifiée etc) ?

Dernière modification par Iqce (06/04/2019 15h24)

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#6 06/04/2019 17h59 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Comptez sur moi pour y être très présent, j’ai bien l’intention de potasser méticuleusement les DTU et me servir de tous les moyens à ma disposition pour assurer mes arrières. je pense aussi faire énormément de photos au jour le jour pour conserver un maximum de traces des différentes étapes.

Concernant la structure, il s’agit d’une SCI à l’IS.

Les travaux à réaliser pour faire simple, à ce jour la toiture et la charpente sont impeccables, idem pour les murs extérieurs et les chapes béton du rez de chaussé et de l’étage. Les 3 logements existant sont plutôt en bon état et nécessiteront par la suite quelques améliorations dont je pourrais me charger sans problème.
Pour le reste, il faut réaliser ou à agrandir des ouvertures dans un mur de 50 cm et installer des velux pour garantir une bonne luminosité.   
Il faut faire des trémies pour faire des duplex avec jardin, et tout le reste est a créer car il s’agit d’espaces vide. le bâtiment est un ancien chais viticole datant du 19 siècle en très bon état et très sain. .

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#7 06/04/2019 19h10 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Bonjour,

Donc SCI =  personne morale : recours à l’architecte.

Cela semble être un beau bâtiment, ancien, l’architecte se justifie encore un peu plus.

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#8 06/04/2019 19h17 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Effectivement le bâtiment est très beau.  Il a en plus la chance d’être super bien situé dans le centre d’une petite ville dynamique à proximité d’école de collège, d’installations sportives et de parc municipal.  Tout pour plaire. 
C’est pour cela que je veux y faire des T3 pour y attirer des jeunes familles.

Pour en revenir au sujet je suis totalement preneur d’expériences vécues avec un architecte.. Bonnes ou mauvaises.

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[+1]    #9 06/04/2019 20h15 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Effectivement, PC + personne morale = architecte obligatoire.

J’étais resté sur l’idée de 10 à 15 % des travaux, mais pour la totalité de la maîtrise d’oeuvre (conception + consultation des entreprises + suivi des travaux). Je suis donc très étonné du chiffre de 10 % pour le suivi des travaux seulement. Quelqu’un qui a davantage l’expérience de cela pourra nous confirmer.

A partir du moment où vous prenez un architecte, c’est à lui qu’il faut confier le suivi des travaux, ça ne ressemblerait à rien de faire autrement.

A mon avis, sur une transformation de chais viticole, l’intervention d’un architecte peut vous donner une super plus-value. C’est vraiment le genre de bâtiment où, si c’’est vous ou moi qui conçevons, on va faire un truc "potable", mais un architecte peut lui donner charme, originalité, élégance contemporaire. Que ce soit pour louer ou pour vendre, le label "conçu par un architecte" vous aidera grandement, donc je vous conseille de ne pas lésiner sur ce point.

Eplucher les DTU : voilà qui est bien présomptueux ! Même les professionnels d’un seul domaine ont du mal à connaître l’ensemble des DTU qui s’appliquent à eux, alors connaître l’ensemble des DTU… Les architectes ont fait 7 ans d’études et bossent tous les jours, à longueur d’année, sur ces sujets. Vous pourrez bien éplucher tout ce que vous voudrez, vous n’arriverez qu’à vous mettre l’architecte à dos. Je vous conseille de contrôler un peu, bien sûr, mais sur le mode "je suis très intéressé par tous ces sujets" et "c’est formidable ce que vous faites". Il me semble que vous tirerez un bien meilleur résultat de l’architecte en le flattant qu’en le contrôlant. En étant sur son dos, mais parce que vous admirez ce qu’il fait, vous contrôlerez de facto, mais vous ne serez catalogué que "enthousiaste pénible mais gentil", alors que celui qui prétend apprendre les DTU à l’architecte, je vous laisse imaginer comment il est catalogué et comment les relations peuvent virer…

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2019 20h22)

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[+1]    #10 06/04/2019 21h23 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Sur des opérations entre 1M€ et 4M€, 10% à 13% pour une MOE complète.
4% conception jusqu’à DCE et appel d’offre yc. PC
1% BET
4% Exécution
1% OPC
1% divers (assurance, huissiers, voirie, concessionnaires etc…)

Pour des opérations de moins de 1M€, le % n’est plus parlant, il faut compter au temps passé et c’est d’avantage que sus indiqué.

Concernant les architectes, vous avez de tout, préférez en un avec une forte expérience exécution. Je tombe trop souvent sur des concepteurs (leur formation les moulent ainsi…) qui laisse filer le planning sont mauvais dans les détails et mal organisé sur la partie administrative.

En Appel d’offre, je demande 3 offres en corps d’état séparé, et 4 ou 5 en entreprise générale.

L’architecte est obligatoire pour le dépôt du PC mais pas pour le suivi d’exécution qui peut être assuré par un maître d’oeuvre d’exécution.


Buy sheep, Sell deer.

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#11 06/04/2019 21h55 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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J’ai un doute à relire, pour le recours à l’archi : une DP est sans doute suffisante et non pas un PC : modification de l’aspect extérieur et aménagements intérieur.  (NB : si ABF => PC). A creuser avec le service instructeur…? Le cas n’est pas courant.

Par contre je vous rejoins sur le calcul au temps passé et c’est aussi pour cela que je conseille de passer du temps sur le chantier car l’archi sera toujours tenté d’en faire moins que prévu…Donc il faut contrôler les intervenants.
Votre montage est possible avec une mission partielle, mais on imagine bien que le Mo sera tenté de remettre en question les choix définis par l’archi et pas forcément pour faire baisser le prix. Et en cas de soucis ce sera peut être délicat de trouver le bon responsable.

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#12 07/04/2019 15h00 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Bonjour.

Bernard2k : Après avoir regardé un peu les DTU  effectivement ce n’est pas une partie de plaisir !  J’admets que votre approche est certainement plus judicieuse vis à vis de l’architecte. 

Iqce: Je viens de faire quelques recherche concernant la DP et le PC. D’après le site du service public une DP est suffisante dans le cadre d’un changement de destination ou de modification de la structure extérieur (ouvertures…) mais un PC est obligatoire lorsque l’on  cumule les deux.
Dans mon cas précis je vais vérifier cette semaine auprès de la mairie pour connaître la destination actuelle de l’immeuble. Normalement ce changement à été fait lors de la construction des trois premiers logements et je serais simplement dans le cadre d’une modification de la structure extérieur. Maintenant reste à savoir si je peux jouer la dessus en partant du principe que c’est l’ensemble du bâtiment qui a vu sa destination évoluer.

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#13 07/04/2019 15h25 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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J’ai refait 2 immeubles (rénovation lourde), le premier avec un architecte car je n’étais pas sur place : 12 % pour la conception et le suivi de chantier.
Le deuxième, tout seul comme un grand.
Le premier, avec l’architecte qui m’avait été recommandé : aucune prise de tête, j’en garde un bon souvenir.
Le deuxième aurait pu se terminer en catastrophe : dépôt de bilan d’un artisan, un autre qui disparait dans la nature et ne termine pas le travail prévu donc obligation d’être sur place. Par contre, économies importantes.
Pour le troisième ( éventuellement ) comme je ne suis pas du métier, je ferai appel à un MO qui s’occupera de la conception du projet ( normes, autorisation, etc…) et sera responsable du suivi des travaux par contre, je ferai faire des devis de mon coté pour m’assurer de ne pas me faire avoir.

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#14 07/04/2019 15h32 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Merci pour votre retour Toufou

Ça me conforte dans l’idée que faire appel à un architecte est une bonne chose.  Cert
e celà représente un coût. Mais avoir un chantier qui capote totalement c’est un allé direct pour l’enfer.

En recherchant sur le net j’ai vu que le coût dépendant grandement du coût de la rénovation.  De votre côté pour être à 12%, à combien s’élevait le coût de la rénovation ?

Avez vous réussi à rester dans votre enveloppe ?

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#15 07/04/2019 16h20 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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De mémoire, le coût global est revenu à 180 k€. L’enveloppe prévue au départ a été dépassée ( pour de la rénovation, c’est souvent le cas car il y a des "surprises" donc prévoir large). Par contre l’architecte n’a pas augmenté ses honoraires ce qui fait qu’il m’a couté moins de 12 % en fait.

Dernière modification par toufou (07/04/2019 16h21)

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#16 07/04/2019 18h33 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Ça me conforte dans ce que j’ai pu voir.  Pour un  budget de 280k euros je pense pouvoir négocier entre 8 et 10% …a voir

Dans votre cas à combien vous est revenu le prix au m2?  Aviez vous des travaux de charpente,  toiture,  murs à ouvrir..  Désolé de me montrer curieux ! 😁

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#17 07/04/2019 19h30 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Le problème avec le prix au m², c’est qu’on ne parle que des m² habitables mais dans le cas d’un immeuble il y a beaucoup de frais qui relèvent des parties communes.
Dans le 1er immeuble, il a fallu reprendre la toiture.C’était pourri de chez pourri, la pluie et les pigeons dans les appartements; ça faisait un peu peur et du coup, ça m’est revenu à plus de 1000 € / m2. J’avoue que sur le moment, j’étais un peu agacé mais au final j’ai fait une excellente affaire.
Dans l’autre immeuble, il y avait aussi des pigeons dans les apparts mais la toiture était bonne et je suis resté en dessous de 1000 € / m².
Mais il y avait beaucoup de démolitions et toute la cage d’escalier à refaire sur 3 étages donc, c’est chaud quand même.
Je n’ai pas touché aux murs porteurs ni aménagé les combles pour agrandir car je voulais rester dans le cadre des travaux éligibles au déficit foncier.
Dans le premier cas, j’avais demandé un rescrit fiscal car il a fallu enlever une verrière qui provoquait des entrées d’eau et créer un patio à l’intérieur d’un appartement ( effet garanti pour les candidats locataires !), je l’ai eu mais il a fallu attendre 3 mois.

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#18 07/04/2019 19h46 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Je pense donc être dans le juste dans mon estimation de 1000 € /m2.
Autre avantage pas de parties communes dans l’immeuble.  Création d’appartement duplex avec une entrée pour chaque logement. Pas de colonne montante à prévoir… Une bonne chose.
À mes yeux le gros oeuvre se limite à la création d’ouverture et de trémie….
J’y verrais plus clair mercredi après le rdv avec l’architecte à son étude.

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#19 09/04/2019 17h39 → Architecte pour un gros chantier immobilier : vos retours d'expérience ? (architecte, chantier, honoraire)

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Très beau projet ! Attention tout de même, vous devez prévoir la colonne montante. Le seul cas ou la colonne montante n’est pas obligatoire c’est si vous avez plusieurs numéros à cette adresse, c’est "toléré".
Le but de la colonne, c’est que les pompiers puissent couper électriquement l’ensemble du bâtiment en cas d’incendie dans l’un des logements.

Après, c’est ce que m’ont dit les conseillers Enedis. Je pense que l’architecte vous renseignera mieux là-dessus.

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