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#1 05/04/2019 12h53

Membre (2017)
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Bonjour a tous.

Je m’en remet a vos conseils sur un soucis d’impayé de loyer.

Mme A et m.B signe un bail pour un appart le 01/12/18
1er mois payé par cheque de banque (pourquoi pas …) et ddg avec un cheque de m.B a encaissé le 15/01 (ou dés restitution du ddg du précédent bailleur) le montant étant élevé je valide.

Mois de janvier prétexte de soucis de virement, bug bref … payé le 31/01 après X relances et promesses.
je me rend compte que M.B n’est jamais a l’appart et son nom n’est pas sur la boite aux lettres

Mois de Février plein de promesse mais pas de paiement, je délivre un commandement de payer en RAR
Mois de Mars un peu de franchise,  promesse d’un échelonnement en 6 paiements le 5 de chaque mois de l’arrière (février et mars) et d’un paiement régulier le 1er du mois, je demande donc d’avoir les 6 cheques en main et le cheque de avril, je rédige un "protocole d’accord" avec les dates convenu d’encaissement des cheques signé par mme A. les cheques ont été rédigé par un tiers.

1er avril je dépose le cheque du loyer du loyer … opposition pour perte … blabla habituelle "je vous fais un virement pas de soucis" mais je n’y crois plus.
-je contact l’employeur de M.B qui me dit qu’il habite toujours a son ancien adresse, et me donne son tel, j’appel M.B qui a pas l’air inquiet.
-j’appel l’ancien bailleur de Mme A qui me dit qu’elle ne paie plus depuis 5 mois (depuis décembre qu’elle a signé chez moi quoi) le bail n’est pas résilié et il a entamé une action en justice
-j’appel la banque de mme A qui me dit (sans le dire vraiment) qu’elle est fiché et que le virement promis n’a pas eu lieu.

-j’ai fais un courrier a la personne qui a émis les cheques en l’informant qu’une fausse opposition était un délit pénal et que a défaut de regul je déposerai plainte.
-j’ai fais un courrier a M.B (a son ancienne adresse) et a mme A les informants qu’a défaut de regul sous huit jours ils risquaient des poursuites pour l’usage de cheques "perdu"

Je vais tenter de la faire partir de l’appart avec la menace du dépôt de plainte pour les cheques, quel est votre avis sur le sujet ? je préférerais récupérer mon appart rapidement que d’engager un an de procédure,

Mots-clés : caution, impayé de loyer, locataire

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#2 05/04/2019 13h17

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Vous avez affaire à un professionnel de l’impayé. Dur de vous conseiller dans un cas comme celui là : de manière générale, il faut le « marquer au maillot » physiquement, lancer la procédure au niveau judiciaire et être prêt à négocier…

Vous pouvez lire la présentation de magnetov qui a dû gérer ce genre de problématique. Depuis, il a tout revendu pour devenir mdb.

Bon courage


"Money is a tool to buy Time"

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#3 05/04/2019 22h07

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Effectivement, le mésusage de chèques est très sévèrement réprimé, dans les textes en tout cas (Article L163-2 du code monétaire et financier). Ca peut être un bon levier d’action. Cela dit, je ne pense pas que ça suffise à les convaincre.

D’après ce que vous dites, Mme A est vraisemblablement fichée banque de France, elle a un compte bancaire a minima de type "droit au compte", donc elle n’a pas de chéquier à son nom.

Au passage, vous n’aviez pas à accepter des chèques d’une tierce personne. La dette de loyers est une dette de Mme A et M.B (et personne d’autre), c’est à eux de payer. Vous avez affaibli votre position en acceptant des chèques d’une tierce personne.

Au passage, vous avez été très négligent sur la sélection des locataires et sur la sécurisation de la location (pas de garant ?). Vous êtes dans la mouise maintenant car vous avez ignoré toutes les précautions habituelles dans la sélection du locataire. Essayez de retenir la leçon pour la prochaine fois !

Logiquement, vous avez mis une clause de solidarité dans le bail. Donc, vous pouvez vous faire payer la totalité de loyer par M. B., qui doit être solvable, s’il a un employeur, ce qui semble une meilleure piste que Mme A qui semble une professionnelle de l’impayé. Un huissier peut donc obtenir le paiement des loyers par saisie sur les salaires de M.B. Ce dernier n’est pas inquiet, il le devrait ! Là où c’est un bon levier, c’est qu’il n’avait sans doute pas compris jusqu’à quel point il s’engageait. Quand il va comprendre qu’il paie intégralement pour les conneries de Mme A, il va sans doute s’occuper lui-même de la motiver à partir !

A votre place, je ferais :
1) prévenir Mme A et M.B, à l’oral : "vous avez une semaine pour m’envoyer une lettre de congé, signée par vous deux, par LRAR, et pour me rendre les clés et pour faire l’état des lieux. Si non, dans une semaine, je fais : dépôt de plainte pour les chèques en bois, huissier pour commandement de payer visant la clause résolutoire et pour engager la procédure de saisie sur salaire (ne dire ce dernier point qu’à M. B, si Mme A n’a pas de salaire, pas la peine de lui souffler qu’elle peut rester aux frais de M.B, elle serait capable de le faire). Je suis très sérieux, vous avez 1 semaine et pas un jour de plus, après j’envoie la totale"
2) Une semaine plus tard, faites ce que vous avez annoncé.

L’intérêt de faire cela est que le 1) peut marcher, et qu’il est gratuit. Alors que le 2) coûte. Mais sachez que vous avez 90 % de chances de devoir passer au 2). Et qu’il faudra alors absolument passer au 2), car vous avez à faire de vrais professionnels, donc vous devrez en passer par là de toute façon, attendre davantage ne fera qu’augmenter la note finale. Et rappelez vous que cette note finale, vous ne la devez qu’à votre négligence dans la sélection des locataires.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2019 09h50)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#4 06/04/2019 06h50

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Le locataire n’est jamais dans l’appartement , vous avez les doubles , vous savez utiliser un cruciforme et vous avez un barillet en réserve et des verrous …..
Ensuite un bon coup de nettoyage des papiers relatifs au bail et un sms le remerciant de son départ…

Ce genre de personne ne cherche pas les ennuis, ils utilisent l’hyper protection pour les locataires , ils tentent de faire durer au maximum les procédures et puis partent quand les cieux commencent à s’obscurcir trop.

Avant d’en arriver à une situation de stress mutuelle qui induit un ressenti et une rancoeur entre chaque partie , autant désamorcer la tension par une séparation rapide et non consentie.


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#5 06/04/2019 08h56

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Philippe : M.B n’est jamais à l’appartement, mais Mme A y vit.

Y rentrer et changer les serrures expose notre ami à être poursuivi pour violation du domicile de Mme A.

Après, chacun choisit bien les méthodes qu’il veut, le tout est d’être conscient des risques.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#6 06/04/2019 09h16

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INTP

Bonjour,

dav13 a écrit :

Je vais tenter de la faire partir de l’appart avec la menace du dépôt de plainte pour les cheques

Faites plutôt l’inverse : portez plainte immédiatement et mandatez un huissier (la caution est apparament solvable) puis prévenez locataire et caution que vous êtes disposé à retirer votre plainte et à suspendre les procédures dès qu’ils auront régularisé la situation et/ou libéré les lieux et rendu les clés…

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (06/04/2019 10h06)


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#7 06/04/2019 09h34

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ISTJ

Et une fois les locataires indélicats partis, vous ne retirez pas votre plainte malgré votre promesse, ça leur fera les pieds !

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[+1]    #8 06/04/2019 19h45

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Disons que vous avez affaire à un professionnel de l’impayé , il faut utiliser des méthodes radicales sinon c’est parti pour 18 mois minimum.

C’est pas toujours la bonne méthode mais les commandements et autres joyeusetés sont d’un coût important , il y a un délai entre l’envoi et la suite de la procédure.

Quand le locataire sent poindre la fin de ses recours , il va aller voir le juge pour négocier une reprise des paiements  avec échéancier et ensuite on repart pour un tour.

Bien entendu que nous ne sommes pas dans la légalité mais pour autant le fait de signer un bail avec l’intention délibéré de ne pas payer ne me semble pas légal , ni correct , ni honnête.

J’en suis à mon troisième changement de serrure sur la durée de mes locations , c’est expéditif et efficace cela dépend du profil que l’on a en face de soi et de sa propre perception de ce type d’action.

Bon courage car les locataires trouveraient plus facilement si les mesures pour les faire partir ne prenaient pas autant de temps.


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#9 07/04/2019 10h53

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ESTJ

Bonjour dav13

Tous les indicateurs (ficelles) utilisées par un "pro" de l’impayé ( suite à son fichage BDF…)

Il a la tête au ras de l’eau, ce qui est dramatique. Mais il risque de vous faire boire la tasse.

1°)
Gardez le contact
(selon le post, il semble pas/peu menaçant: Bon point)

2° )
Dites lui clairement: VOUS NE POUVEZ PAS LAISSER FAIRE.
Vous ne pouvez pas être sa bouée de secours, cette situation va vous faire couler
Vous n’êtes pas une banque, une association, ni son ami

3°)
Avec ses méthodes, Il a franchi la ligne rouge ( faire des choses immorales,  illégales, etc etc)
Ce locataire n’a pas été correct, ni honnête
Soit il arrête immédiatement (et donc quitte les lieux)
Soit vous pouvez le devenir

et  passez au niveau supérieur
EN RESTANT LÉGALEMENT PROPRE

Pour l’instant son approche "illégale" ne lui porte pas préjudice
Mais il faut qu’il comprenne que soit il part, soit ça va le "pénaliser" dirons nous.

Dernière modification par Ricou (07/04/2019 11h05)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#10 07/04/2019 19h16

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INTP

Bonsoir,

adeline a écrit :

L’opposition pour faire obstacle à un chèque déjà émis est aussi un délit, mais c’est le tiers émetteur du chèque qui en est responsable, pas M. A ni Mme B.

Raison de plus pour porter plainte rapidement en citant A, B et le signataire du chèque, déja pour dégager votre responsabilité, et afin que la police puisse convoquer tout ce petit monde et établir les rôles de chacun dans cette affaire de paiement avec des chèques en bois "perdus"… Demandez une copie du dépot de plainte et transmettez à l’huissier, lui saura vous dire s’il peut agir et quelles sont les étapes.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (07/04/2019 19h20)


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#11 07/04/2019 19h18

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Il y a la aussi la "méthode orléanaise" dont j’avais parlé sur le fil de Magnetov:

Mr Mayer, propriétaire de 300 logements sur Orléans par FLOGESTIM, expulse lui-même sa locataire - YouTube

Bon courage!


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