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#1 02/04/2019 23h25

Membre (2016)
Réputation :   5  

Bonjour à tous,

Je viens vers vous pour avoir votre avis sur un projet d’investissement mobilier. Je n’ai pas d’expérience pratique pour l’instant.

Dans ma ville de 20k habitants, il y a une résidence de 100 lots, plein centre, un bâtiment des années 70, avec un tout petit ascenseur datant de la même époque et le chauffage central collectif.

Quatre lots occupés sont en vente par le propriétaire qui n’a pas le temps de les gérer.

Deux font 17m2, les 2 autres sont rassemblés pour faire un appart plus grand. Donc 68m2 en tout.

Le public est étudiant, jeunes travailleurs, cas sociaux, étrangers en intégration.

1er appart de 17m2 : le locataire est un jeune africain de moins de 18 ans, le loyer payé par une association qui le prend en charge. Lieu très simple, mobilier bas de gamme, coin kitchenette à l’entrée très basique.

2e appart : Un travailleur le loue au cas où, car il n’y ait pas souvent depuis qu’il a changé de lieu de travail. Chambre humide, un mur est en partie moisi, vieux papier peint détérioré. Comme le premier appart mais en pire.

3e appart (le "grand") : Jeune femme y vit. Il est convenable celui-là, je pourrais y vivre si je n’avais pas le choix. Les prises sont récentes, ainsi que les wc.

Du point de vue électrique, c’est vraiment à l’ancienne. Pas de terre, pas de vmc, pas d’alarme.

Ils payent tous le loyer sans problème. Ils ont des contrats de location nue, même si c’est meublé, afin de toucher plus d’aide de la CAF (la jeune fille à une aide au logement, mais le proprio ne sait pas pour les autres).

Prix des 4 lots : 98 000 euros
Charges totales du proprio : 2400 euros/an en moyenne.
Taxe foncière : 1950 euros/an

Loyers :

- les 17m2, c’est 265 euros/unité + 52 euros de charges/unité
- le grand, 342 euros + charges de 98 euros

Donc, 872 euros/mois de loyer HC tout ensemble, et 202 euros/mois de charges payés par eux. Il semblerait donc que le proprio n’ait pas de charges à payer de sa poche car 202 euros x12 mois = 2424 euros. D’ailleurs, est-ce possible ?

En utilisant l’outil rendement locatif (Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net), le résultat donné est de 5,3% de rendement net-net. J’ai mis 4 000 euros de travaux de rafraichissement dans le simulateur.

Je serais en LMNP.

Cela a l’air bien donc, me direz-vous. Qu’est-ce qui me dérange donc ?

Je ne suis a priori par trop dérangé par le public, tant que les loyers sont payés. Au niveau de la vacance, le propriétaire ne connait pas. Il loue moins cher que les autres de 30 euros, et quand un locataire part, il met une annonce sur leboncoin et a 5-6 réponses dans les 2 jours, il n’a que l’embarras du choix.

Ce qui me dérange c’est l’ancienneté de l’immeuble. Je me dis que dans 10 ans, 20 ans, il y aura sans doute de gros frais de copro et que ce ne sera plus rentables. Mais ça, je ne sais pas si c’est une réflexion pertinente…

Mon épouse voit cela d’un mauvais œil, d’investir dans des apparts bas de gamme, ou encore de mettre tous mes œufs dans le même panier avec ces 4 lots.

Après, le propriétaire me dit que le jour de la signature de vente, je referais les contrats de bail avec mes locataires et qu’à ce moment-là je leur ferais signer un bail meublé et basta (ils sont en nu).  Je ne vois pas en pratique comment je pourrais le même jour faire la signature ET rencontrer mes 3 locataires, surtout si l’un deux est en ballade. Si vous pouviez m’expliquer comment on fait ce genre de passation, ce serait chouette :-) .

Que pensez-vous de tout cela ?

Mots-clés : 17m2, changement contrat de location, immobilier


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[+1]    #2 03/04/2019 07h49

Membre (2011)
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Bonjour,

Je pense que vos craintes et celle de votre épouse sont justifiées et que vous devriez en tenir compte en passant votre tour sur cette "affaire".

De votre post, plusieurs éléments m’amèneraient à attendre pour investir dans un bien plus intéressant:

-Des charges de copropriété élevées et qui vont probablement s’accroître vu l’âge de l’immeuble, un ascenseur probablement plus aux normes qui va coûter cher en travaux et entretien, des communs et façades qu’il va falloir refaire prochainement et régulièrement… Avez vous consulté les 3 derniers PV d’AG de la copropriété afin de savoir ce qui est prévu, l’ambiance entre les copropriétaires, les litiges en cours….? En plus, cela me surprend que 100% des charges de copropriété sont supportées par les locataires, car toutes ne sont pas répercutables. L’actuel propriétaire a, peut-être, pris quelques libertés avec la loi, tout comme faire des baux nus pour du meublé afin "d’entourlouper" la CAF pour les demandes d’APL.

-Votre description des logements laissent aussi à prévoir des travaux importants de mise en conformité (électricité, traitement de l’humidité qui ne se limitera pas à un coup de peinture, isolation, plomberie…) d’autant plus que la réglementation est et va devenir de plus en plus exigeante sur la qualité, isolation, respect des normes… des biens proposés en location. Je pense que vu l’âge du bâtiment, les diagnostics risquent de révéler pas mal d’améliorations à apporter.

-Vu les tares que vous évoquez, la prise de risque est tout de même importante pour un rendement très modeste vu les nombreuses incertitudes et frais qui vous attendent. Avec un tel rendement, vous trouverez des biens de meilleure qualité avec un potentiel locatif moins risqué.

En résumé, à éviter, pour ne pas dire à fuir.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#3 03/04/2019 08h19

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ENTJ

Avis partagé avec Salaze ; souvent lorsque l’on hésite c’est que notre inconscient tente de nous dire quelque chose. En l’occurrence vous avez la chance d’avoir une épouse qui est à vos cotés, qui s’intéresse au sujet : c’est une réelle chance en plus du forum.

NB : pour du net net du même ordre, vous avez des foncières cotées en bourse : pas de questions à se poser en termes d’entretien, de gestion des locataires…A réfléchir dans une perspective de mix immobilier ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 03/04/2019 09h20

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En supposant que vous achetiez dans cette résidence, il faut savoir quel est le vrai prix. Faites une recherche sur Patrim. Regardez sur LBC pour reconnaître les appartements en vente dans cette copro. Regardez depuis combien de temps ils sont en vente (essayez Castorus). Eventuellement, passez un coup de fils à quelques vendeurs, pour les interroger : montant des charges, état de la copro, problèmes de voisinage… et à combien ils pourraient baisser le prix.

Sur certaines villes du sud de la France, il semble ne pas y avoir de limite vers le bas, dans certaines grandes copro qui ont "mal tourné", selon l’expression d’un foreumeur qui se reconnaîtra. Par exemple 10000 à 20000 € pour un studio (qui se loue 300 €/mois), 20 à 30000 € pour un T4 ou T5 de 80 m² et plus qui peut se louer 500 à 600 € par mois.

Charges de copro énormes, impayés chroniques des charges de copro, insécurité. Vous pouvez souvent, lors de votre visite, repérer quelques voitures qui ne bougent plus depuis longtemps sur le parking, des gens en train de réparer une autre voiture un peu plus loin (peut-être avec les pièces prélevées sur les précédentes)… Tapez quelques mots-clés dans google actus pour connaître les faits divers du coin : trafic de drogue, agressions, voire meurtres sordides. Exemple bien réel de déclaration en garde à vue de jeunes qui avaient caillassé une voiture de police venue raccompagner une victime chez elle : "c’est chez nous, les flics ont pas le droit d’y rentrer". Notez bien : qu’ils disent cela entre eux ou devant une caméra télé, par bravade, c’est une chose. Mais en garde à vue, souvent, on fait profil bas. Non, là le gars maintient sa version en garde à vue : "c’est chez nous, les flics ont pas le droit d’y rentrer".

C’est tout à fait le genre d’endroits où les proprios répercutent la totalité des charges de copro au locataire. Justification entendue de mes propres oreilles : "tout le monde fait comme ça, les locataires n’y comprennent rien, et puis il y a les APL alors…"

Parfois le locataire peut décider de ne pas payer, éventuellement encouragé par une sorte d’"homme d’affaires local", et qui va ensuite proposer au propriétaire, épuisé par des mois d’impayés, de lui racheter l’appartement à vil prix.

Peut-être que votre copro n’en est pas encore à ce point, mais ce que vous décrivez y fait penser.

Acheter des appartements dans un tel endroit n’est pas inenvisageable, à condition d’avoir un rendement élevé (> 12 %, plutôt 15 % et plus), d’être amateur de sensations fortes, et de savoir gérer des situations bizarres avec des gens bizarres. Si vous avez déjà séjourné dans une capitale africaine durant un coup d’état, par exemple, vous êtes au point.

J’ai l’impression que vous ne rassemblez pas ces différents critères. A mon sens, 10 % bruts est un rendement bas pour de tels logements.

Je reviens à mon idée de départ : le prix réel (donc Patrim) est une bonne synthèse de la situation réelle de la résidence. On a parfois de bonnes surprises : dans une autre ville du sud de la France, copros anciennes construites au début des années 60, je m’attendais un peu à la même chose. En fait, non, copro bien tenues. On m’a dit "ah non, ici, ce n’est pas XXX (la cité qui fait parler d’elle dans la même ville), c’est calme." Ca se retrouve dans les prix sur Patrim, qui sont relativement élevés pour cette résidence. Le rendement est donc moindre qu’à XXX, mais la tranquillité, bien supérieure !

Pour savoir ce que vaut vraiment cette résidence, et ce qu’elle peut valoir à l’avenir (imaginez une revente dans 10 -15 ans : à combien ?), personne ne peut faire le boulot à votre place. Il faut un mix entre enquête internet (patrim, LBC, castorus, etc etc.) et enquête terrain (discuter avec des commerçants, discuter avec des gens qui habitent dans cette résidence). Dans cette enquête terrain, attention à toujours pondérer ce que disent les gens en tenant compte de leur intérêt : un propriétaire qui cherche à vendre va passer sous silence les problèmes, idem un AI.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2019 09h51)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 03/04/2019 10h07

Membre (2017)
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INTP

Ameriatus a écrit :

Après, le propriétaire me dit que le jour de la signature de vente, je referais les contrats de bail avec mes locataires et qu’à ce moment-là je leur ferais signer un bail meublé et basta (ils sont en nu).  Je ne vois pas en pratique comment je pourrais le même jour faire la signature ET rencontrer mes 3 locataires, surtout si l’un deux est en ballade. Si vous pouviez m’expliquer comment on fait ce genre de passation, ce serait chouette :-)

En plus des réponses précédentes, avec lesquelles je suis bien d’accord, le propriétaire vous raconte (volontairement ou non) n’importe quoi.
Vous ne pourrez pas, le jour de la signature de la vente ou un autre jour, refaire les baux avec vos locataires en les faisant passer en baux meublé.
Vous ne pouvez pas contraindre vos locataires ayant un bail nu à signer un bail meublé, donc il faut qu’ils soient d’accord pour passer en meublé. Or, vous dites que le bail est nu pour obtenir plus d’aides de la CAF… je doute donc qu’ils acceptent de passer en meubler dans ces conditions.

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#6 03/04/2019 10h34

Membre (2016)
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Je vous remercie de vos avis, je suis à la fois soulagé et déçu, mais c’est ce que j’avais besoin d’entendre : des avis mitigés pour me conforter dans mes doutes…

Salaze , vous avez tapé dans le mille en voyant ce qui me gênait !

souvent lorsque l’on hésite c’est que notre inconscient tente de nous dire quelque chose. En l’occurrence vous avez la chance d’avoir une épouse qui est à vos cotés, qui s’intéresse au sujet : c’est une réelle chance en plus du forum.

Iqce, oui, mon inconscient est bien inconfortable de ce côté-là comme vous dites, mais je me disais que c’était aussi, sans doute, un mélange entre le doute vis-à-vis des lieux, et la peur de se lancer. En effet, sur ma ville, un rendement net-net de 5% est plutôt formidable, et d’après mes lectures, c’est pas mal du tout en France de façon général… non ? Je suis donc étonné que Bernard2K parle d’un rendement net supérieur à 10%… cela existe ? Si quelqu’un a un exemple, ce serait formidable !

Je vais m’instruire sur les foncières dont vous parlez Iqce, c’est une bonne idée ! La seule chose c’est qu’il n’y a pas d’effet de levier possible dans ce cas.

Bernard2K merci beaucoup pour vos outils, je vais aussi les étudier, je suis justement en phase d’apprentissage et ne les connaît pas bien.

Juste pour dire, après la visite, je suis passé au commissariat pour me renseigner sur la résidence. Elle est connue, ils y vont assez souvent par période, mais c’était calme ils m’ont dit depuis quelques temps. Par contre, les résidents à problèmes ne sont pas dangereux, ce sont "juste" des cas sociaux qui boivent, fument des joints et mettent la musique trop fort. Pas de violence. D’ailleurs, c’est en plein centre, ce n’est pas la zone avec des gangs et tout le toutim haha ! Je suis assez rodé pour pas mal de choses, ayant été routard et subi plusieurs attaques armées au cours de mes voyages dans des pays en guérilla, c’est juste que c’est différent quand on fait du business, on recherche moins l’adrénaline ;-) .

Bernard2K a écrit :

C’est tout à fait le genre d’endroits où les proprios répercutent la totalité des charges de copro au locataire. Justification entendue de mes propres oreilles : "tout le monde fait comme ça, les locataires n’y comprennent rien, et puis il y a les APL alors…"

C’est exactement ce que je me suis dit !

Bernard2K a écrit :

Acheter des appartements dans un tel endroit n’est pas inenvisageable, à condition d’avoir un rendement élevé (> 12 %, plutôt 15 % et plus),

Encore une fois, j’aimerais tellement un exemple de ce genre d’investissement ! Gagner chaque année >10% de la valeur du bien yikes

Iomipom, je viens de voir votre réponse : En effet, il faudrait qu’ils soient d’accord. Le propriétaire ne voyait pas cela comme une difficulté, car cela ferait "juste" quelques dizaines d’euros de moins d’aide de la CAF, et qu’il pensait que seule la fille en recevait. Mais c’est vrai, ce ne sont que des hypothèses smile .

Bonne journée à tous !

Dernière modification par Ameriatus (03/04/2019 10h37)


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#7 03/04/2019 10h41

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Ameriatus a écrit :

Encore une fois, j’aimerais tellement un exemple de ce genre d’investissement ! Gagner chaque année >10% de la valeur du bien yikes

Je ne vais pas citer un exemple précis pour ne pas stigmatiser telle ou telle ville.
Prenez une grande ville assez décotée.
Recherchez sur LBC les appartements les moins chers relatifs à la surface (en prenant soin d’ajouter dans la barre de recherche "-viager"), et vous trouvez les résidences les moins chères, celles qui cumulent tous les problèmes suscités. Les prix affichés sont des prix d’esbrouffe, des bases de négocation, car les propriétaires sont désepérés et vous avez une énorme marge de négociation.
Sur le papier, vous avez du 15, 20 ou 25 % de rendement. Sauf que vous avez surtout un abonnement à tous les problèmes possibles et imaginables, et encore d’autres, bien moins courants.

Dernière modification par Bernard2K (03/04/2019 10h48)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 03/04/2019 11h06

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Loin de moi l’idée de stigmatiser certaines villes mais Saint Etienne et sa banlieue, des villes du nord de la France, Montluçon sont des exemples de villes où il est possible de trouver de grosses rentabilités.

La rentabilité étant presque toujours la "récompense" d’un risque (impayé, difficulté à la revente, vacance locative etc.), à vous de chercher un certain équilibre entre ces points.

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#9 03/04/2019 14h39

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Je comprends, en résumé, pour de la location "classique", du 5% net c’est bien, mais si c’est du locatif "risqué" il faut avoir au moins du 10% net avant de s’y intéresser. Je suis content que vous m’ayez donné des bases de comparaison :-) .

J’ai parlé à mon agent ce matin, il était légèrement irrité et m’a dit que c’était bien dommage que je ne sois plus intéressé, qu’il en était à 25 ventes de ces apparts, qu’il n’y avait pas de meilleur rendement dans toute la ville, avec aussi les garages mais qu’il n’en restait plus de ceux-là.


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#10 03/04/2019 14h52

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Ameriatus a écrit :

Je comprends, en résumé, pour de la location "classique", du 5% net c’est bien, mais si c’est du locatif "risqué" il faut avoir au moins du 10% net avant de s’y intéresser. Je suis content que vous m’ayez donné des bases de comparaison :-) .

C’est une bonne base de comparaison pour une gestion passive, non opportuniste et sans y passer de temps.
Avec plus d’engagement et un peu d’inventivité, vous pouvez viser 10/12% sans risque particulier. Les exemples dans ce sens sont multiples sur ce forum.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#11 04/04/2019 18h55

Membre (2016)
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Je veux bien vous croire ! Je vais passer quelques nuits blanches à lire tout cela !


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