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#26 26/03/2019 18h54

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Bike69 a écrit :

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

Les agences ont des stratégies variées, mais le plus couramment :
- Dans un premier temps estimation haute pour séduire le vendeur et éviter qu’il aille ailleurs.
- Dans un second temps, faire baisser le prix de vente pour réagir à un marché "sur une dynamique différente/moins bonne/changeante"
Cette stratégie "grille" le bien qui devient moins visible sur le marché et conduit à un prix de vente inférieur à un prix "juste" dès le départ.

Le marché de Toulouse est dynamique, si vous ne vendez pas en un mois c’est que le prix n’est pas adapté du tout au marché.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#27 26/03/2019 19h00

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Bike69 a écrit :

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

…moins elle a de chance d’avoir de mandat. Les vendeurs veulent gagner le plus possible et donc ils ont souvent tendance à donner mandat exclusif à l’agence qui a fait l’estimation la plus haute. Quitte à baisser ensuite ou à donner mandat simple à plusieurs agences si le premier mandat exclusif n’a pas fonctionné. D’après ce qu’on m’en a dit, les agences ont plus souvent tendance à donner des estimations trop hautes que trop basses.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#28 26/03/2019 19h29

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Ajoutons que 5% de 200 ou 220k€, ça fait 1k€ de différence. Avec 1k€, vous en faites des choses (1 mois de loyer, des factures payées etc.).
Et 1k€ x 5, 10, 20, 30 ou 50, ça commence à faire un manque à gagner significatif à la fin de l’année….

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#29 26/03/2019 19h47

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Bike69 a écrit :

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

Une expérience isolée mais qui me semble instructive, la mienne. Expérience faible de l’immobilier, j’ai eu à vendre ces derniers mois un appartement hérité. Ville tres cotée (haut lieu touristique, clientèle : retraités friqués), mais bien pas idéal (grosse copropriété des années 60 à l’esthétique, hum, on dira démodée et aux charges assez élevées du fait d’éléments de standing assez orthogonaux à l’architecture de l’immeuble).

Trois agences contactées : A est un ami personnel d’une personne de ma famille, B et C m’ont été recommandés par une amie qui a fait appel à eux pour une vente, conclue par B.

Estimations de B et C exactement identiques : espérer entre 290 et 300 k€ net vendeur. Estimation de A : 350 k€ net vendeur. Hiatus manifeste.

Je suis passé par A et, après avoir lâché un 5% de principe, viens de conclure à 332 k€ net vendeur, en trois mois environ. Et reste dubitatif quant à la conscience professionnelle de B et C.

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#30 26/03/2019 20h00

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Bernard2K a écrit :

Trahcoh a écrit :

Il faut vraiment être super riche pour être prêt à lâcher 10 000 € à une agence pour 10 visites, si on peut les faire soit même.

A moins que l’agent ne soit capable de vendre 10 000 € de plus que vous ?

Par quel miracle va t’il augmenter le budget des acheteurs de 10 ke ?


Mon code parrain Corum : X2BNTB

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#31 26/03/2019 21h42

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Ce que j’ai fait pour vendre ma RP est demander une évaluation à 4 agences, notamment l’agence de référence du quartier. Si l’une d’entre elles est nettement plus chère ou moins chère, ne pas la croire.  En croisant avec Patrim (attention, les meubles peuvent être déduits du prix de vente dans Patrim typiquement pour 5%) on doit arriver à une estimation à +/-3% en tous cas pour des biens pas trop atypiques sur des marchés fluides.  Je ne vois pas comment on peut faire plus fin sauf à etre très pointu. D’ailleurs les agences donnent une fourchette de prix de cette amplitude.

Mettre dans la fourchette des prix d’estimation est la meilleure solution. Les candidats acquéreurs qui ont fait le tour du marché sont de toute façon au courant et c’est à ceux-là qu’on vend. Pour cette RP j’ai eu rapidement  des offres en bas de la fourchette que j’ai prises  comme des entrées en négociation dont l’une a abouti. 3 semaines entre la publication de l’annonce et l’accord de principe, 4 mois pour arriver à l’acte authentique. Les acquéreurs ont fait leur première visite le lendemain de la publication de l’annonce.

Etant passe par un Agent avec mandat semi exclusif j’ai payé une commission de 3.3% (apres négociation bien sûr). Il a vendu en haut de la fourchette de l’estimation. J’avais pu vendre ma précédente RP par bouche à oreille sans agent en haut de fourchette d’estimation mais c’était un coup de chance. On doit pouvoir faire beaucoup mieux si on est très actif sur le marché. Celà dit, l’agent etait très  compétent.

J’avais il y a quelques années essayé de la vendre trop cher de 10% sur la foi d’une estimation trop optimiste d’un unique agent, ca avait grillé le bien et j’avais preferé surseoir à la vente.

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#32 26/03/2019 23h06

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J’avais tendance à éviter autant que possible les agents immobiliers, mais j’ai changé d’avis avec ma petite expérience. J’ai ainsi pu constater la capacité de certains d’eux à vendre plus cher en ayant ajouté leur commission à notre prix.

Pas de miracle, ils ont un portefeuille de biens à vendre, mais aussi un portefeuille d’acheteurs à qui proposer le bien. Ils peuvent donc rapidement organiser un grand nombre de visites.

Par ailleurs, j’ai constaté dans mon entourage qu’un nombre surprenant d’acheteurs n’osent pas acheter un bien immobilier à un particulier en direct.

Je pense que le demi exclusif peu être un bon compromis, mais il faut veiller à ne pas torpiller le travail de l’agence. Du coup je pense qu’il faut soit se mettre d’accord avec l’agence pour afficher le meme prix, soit tout simplement ne pas publier d’annonce personnelle pour laisser l’agence travailler, et utiliser le mandat séminal exclusif uniquement pour se réserver la possibilité de vendre par bouche à oreille.

Sinon, j’avais aussi expérimenté avec succès le mandat exclusif pour une durée courte. De mémoire j’avais donné 3 semaine d’exclusivitété à un agent, le deal étant de repasser en mandat simple ensuite si celà ne s’etait pas vendu.

Pour ce qui est des travaux, je n’ai pas trop d’avis. La clients ne sont simplement pas les mêmes: certains cherchent des biens avec travaux et d’autres veulent au contraire poser leurs valises. On ne peut pas satisfaire les deux clientèles à la fois. Il faut donc choisir sa cible.

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#33 27/03/2019 08h16

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Bonjour,
Un retour d’expérience : j’ai vendu une fois et très vite un studio en direct. Heureusement que l’acheteur était motivé, le notaire a multiplié les erreurs et pris un temps considérable avant la signature du compromis (environ un mois…). De ce point de vue, une agence ne traîne pas.

Je préfère vendre par agence même si j’ai l’idée d’y laisser quelques plumes : c’est confortable et le confort a un prix. Je suis en contact avec deux ou trois pros en lesquels j’ai une assez grande confiance. Les ventes se font vite au prix que j’estime bon et je n’ai jamais connu de rétractation.

Comme acheteur : je préfère passer par des agences pour le plus grand bénéfice des vendeurs, je suis un acheteur solide. Les vendeurs particuliers sont pénibles. Ils vendent cher, enjolivent, caricaturent, font semblant de ne pas savoir lorsqu’un point potentiellement négatif est soulevé, ont des explications aux fondements juridiques ou financiers douteux, changent d’avis,ont leurs humeurs.
Les agents pros auxquels j’ai eu à faire ces dernières années sont très pro et diligents.

Au delà de ça et dans tous les cas, pour bien vendre il faut mettre le bien en valeur et ne rien négliger sur ce qui suscitera le doute.
Le bricolage fait dans certains appartements que je visite est un repoussoir : finitions cracra etc. Si vous rafraîchissez les peintures, faîtes les biens.

Dernière modification par Range19 (27/03/2019 08h20)

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#34 27/03/2019 08h31

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Après tous ces conseils et avis  je pense me diriger avec un compromis entre les 2.

1- Annonce sur leboncoin sans mettre agence s’abstenir.

J’ai ainsi une indication sur la demande de particulier en fonction du prix et du bien.
J’imagine que plusieurs agences risquent d’appeler également.

Là je leur fixe mes règles (un prix net vendeur , pas de publicité sur les sites en ligne style seloger , je ne signe pas de mandat non plus mais je leur ouvre les portes avec leur client et signe avec elle uniquement si elle trouve le client au prix demandé)

Pour le prix net vendeur , il sera légèrement en dessous de leboncoin (2,5% plus bas), à elle d’être capable de vendre plus cher ou de baisser leur commission pour effectuer la vente.

Je pense ainsi jouer sur l’effet d’aubaine et d’opportunités sachant que l’annonce ne sera pas diffusée (hormis le boncoin) , c’est à dire que souvent j’ai l’impression qu’on est plus attiré par un bien qui rentre sur le marché sur les premiers jours donc je me dis que pour les agences c’est l’occasion de montrer un bien nouveau à leur clients potentiels en leur disant qu’elles ont un bien qui vient juste de rentrer même si elles n’ont pas encore le mandat.

Dernière modification par Bike69 (27/03/2019 08h40)

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[+1 / -1]    #35 27/03/2019 08h46

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Auto modération

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2019 15h23)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#36 27/03/2019 08h50

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Votre dernier paragraphe sur l’effet nouveauté est particulièrement vrai. D’où l’importance de bien situer le bien en terme de prix dès le départ. Rapidement (un mois peut être), le bien devient beaucoup moins "appétissant" je trouve.

Pour l’histoire de votre double tarifications, je ne suis pas convaincu, c’est trop subtil et je trouve que ça brouille le message dans la tête de l’acheteur…

Edit: la remarque de B2k est très pertinente…

Dernière modification par Pierrot31 (27/03/2019 08h51)


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#37 27/03/2019 09h13

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Bike69 a écrit :

Là je leur fixe mes règles (un prix net vendeur , pas de publicité sur les sites en ligne style seloger , je ne signe pas de mandat non plus mais je leur ouvre les portes avec leur client et signe avec elle uniquement si elle trouve le client au prix demandé)

Et pourquoi pas en liquide non déclaré, sauf si c’est vendu 10% plus cher ?

Pensez vous avec ces méthodes attirer les "bonnes agences" ? Vous allez forcément avoir tous les margoulins du coin qui seront évidemment tous d’accord avec vous et essaieront à la première occasion de vous la mettre à l’envers.

Soit vous travaillez professionnellement avec de vrais professionnels en comptant sur leur savoir faire, soit vous faites par vous même grâce à l’expérience de ceux qui sont passé ici avant vous et vous offre leurs connaissances.

L’invention de toute nouvelle solution non éprouvée me semble irrationnelle et inefficace. D’ailleurs pourquoi avoir passé du temps à vous répondre pour arriver à une invention ?

Bon succès dans votre vente


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#38 27/03/2019 09h33

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Je confirme les interventions précédentes et je pense qu’il faut que vous simplifiez votre approche.

Puisque vous ne maîtrisez pas vraiment l’aspect commercial de la vente, le conseil que je permettrais de vous donner si vous voulez vendre "au prix" : faites venir trois agences, mandatez à titre exclusif celle qui vous semblera la plus pertinente en terme de prix/crédibilité, fixez vous une limite de prix en deçà de laquelle vous ne voulez pas baisser, laissez la bosser, croisez les doigts et refaites le point dans trois mois.

Vous aurez appris plein de choses d’ici là et vous aurez peut-être vendu votre bien.

Les agents immobiliers sont je pense avant tout le reflet des pratiques de leurs clients. Si les clients étaient tous droits dans leurs bottes, je ne crois pas que les margoulins prospèreraient autant. B2K et Ddtee ont raison, en les traitant comme vous envisagez de le faire, vous aurez les agents que vous méritez !

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[+1]    #39 27/03/2019 10h04

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ESTJ

j’ajouterais pour Bien vendre un appartement

en parler à ses voisins:

J’ai par le passé, vendu, un appartement à mon voisin qui voulait agrandir sa surface habitable.
Et si c’est votre cas d’avoir un voisin qui veut plus de surface sans déménager…
vous allez Bien vendre

Dernière modification par Ricou (27/03/2019 10h05)


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#40 27/03/2019 10h24

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Je souhaite réagir aux posts précédents.
Tout d’abord le sujet de la file n’est pas comment vendre mon appartement mais comment vendre un appartement afin de recueillir l’expérience terrain de chacun dans ce domaine.

On constate d’après les posts recueillis qu’il n’y a pas de vérité, certains ont vendus en direct , d’autres par agence. Cela dépend peut-être également de la zone géographique.
Le prix est également difficile à estimer ,là aussi il y a un prix de marché , la chance , la rareté ou suroffre du bien en vente à un moment précis.

Ainsi dans ma solution je ne veux écarter aucune de ces possibilités.

Car même si je demande conseil et expérience terrain sur le forum , j’ai déjà vendu par le passé 2 appartements et cela ne s’est jamais passé comme prévu.

1- un appartement bord de mer dans le 66. (2010)
Mis en agence + le bon coin moins cher net vendeur . Peu de succès sur le boncoin.
Achat conclu par une agence au bout de 3 mois mais une autre agence au prix agence avec négo sans mandat.
Elle est même venu récupérer les clefs à l’agence auquel j’avais confié la vente de l’appartement.

2-Apprtement Toulouse T3 (2007)
Mis en agence , estimé 190 k€ donné 205k€ sur se loger + annonce le boncoin 190 k€.
Vente au bout de 15 jours 205k€ par une autre agence sans mandat sans négociation.

Ma conclusion de ces 2 ventes réalisé sans mandat à la base par 2 agences:
-donner mandat exlusif ou pas à une agence n’est pas gage forcément de vente rapide , je pense qu’il s’agit plutôt à un instant donné de la chance ou l’opportunité d’une agence de présenter à un client un bien qui lui correspond dans la fourchette de prix.

C’est pour cela que ma solution ne me semble pas si idiote , je ne pense pas mal traité les agences , je leur laisse justement la possibilité de trouver le client à un instant donné et de toucher une commission si la vente se réalise.
Elles préfèrent toujours avoir un bien en plus à faire visiter.
N’ayant pas le mandat, je pense qu’elles feront visités justement des clients fortement intéressés.

C’est un avis comme un autre.

Dernière modification par Bike69 (27/03/2019 10h42)

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#41 27/03/2019 10h34

Membre (2012)
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ESTJ

Merci pour votre recentrage

d’expérience, en cas de vente via agence

Je privilégie la ventes dans [b]plusieurs agences[/b]
(Contrairement à ce que les agences indiquent en privilégiant la vente dans UNE seule agence; en l’occurrence la leur !)
leur raisonnement est facile à comprendre: ne confiez votre bien que dans une agence, pour privilégier le côté exclusif ( mais en l’occurrence cette exclusivité les préserve de la concurrence)

En mettant votre bien dans 3 agences, et en informant chaque agence qu’elle est en concurrence avec une autre
Croyez moi, si ils veulent leur commission, ils vont contacter les bons profils de client, soigner leur visites
Ils vont se dépêcher de vendre de peur qu’une autre agence le fasse


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#42 27/03/2019 11h35

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Voir plusieurs fois le même bien, vendus par différentes agences avec des prix différents (à cause des différentiels de taux de commission) fait, je trouve, mauvais genre (un peu comme la technique que veut mettre en place bike69)…

Soit vous êtes confiant sur vos qualités de vendeur et vous vendez en direct.

Soit c’est pas le cas, et vous passez par agence.

Ce qui est intéressant dans cette file est que l’on touche du doigt la limite du « prix de marché »…

Dernière modification par Pierrot31 (27/03/2019 11h36)


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#43 27/03/2019 12h08

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Bike69 a écrit :

Là je leur fixe mes règles (un prix net vendeur , pas de publicité sur les sites en ligne style seloger , je ne signe pas de mandat non plus mais je leur ouvre les portes avec leur client et signe avec elle uniquement si elle trouve le client au prix demandé)

La publicité sur les sites en ligne est au contraire super importante, c’est là que les acquéreurs trouvent les biens à visiter.  Si l’agent ne publie pas le bien, il ne pourra probablement pas faire grand chose pour le vendre. Et il ne fera rien de rien s’il n’a pas au moins un mandat simple.

Pour le prix net vendeur , il sera légèrement en dessous de leboncoin (2,5% plus bas), à elle d’être capable de vendre plus cher ou de baisser leur commission pour effectuer la vente.

Dans ces conditions, il faudra mettre le prix avec l’agence plus cher que celui sur le bon coin, or c’est une très mauvaise idée d’avoir son bien affiché à plusieurs prix (l’acquéreur a l’impression d’être pris pour un jambon).
On peut  généralement signer un mandat à 5% de commission avec un agent. La réduction de sa commission se fait lors de la négociation finale. Il faut alors tenir son net vendeur (à condition qu’il soit réaliste mais s’il ne l’est pas, il n’y a pas de négociation raisonnable possible: l’acquéreur potentiel négociera violemment à la baisse.)

Je pense ainsi jouer sur l’effet d’aubaine et d’opportunités sachant que l’annonce ne sera pas diffusée (hormis le boncoin) , c’est à dire que souvent j’ai l’impression qu’on est plus attiré par un bien qui rentre sur le marché sur les premiers jours donc je me dis que pour les agences c’est l’occasion de montrer un bien nouveau à leur clients potentiels en leur disant qu’elles ont un bien qui vient juste de rentrer même si elles n’ont pas encore le mandat.

Seul un agent idiot ferait visiter sans mandat, ce serait trop facile de faire l’affaire derriere son dos avec l’acquéreur et il n’aurait pas de base juridique pour attaquer en justice.  Il ne va quand même pas galvauder son fichier clients. Je ne suis même pas sur en plus qu’il ait le droit.

Dernière modification par Caratheodory (27/03/2019 12h09)

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#44 27/03/2019 12h30

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Caratheodory a écrit :

Seul un agent idiot ferait visiter sans mandat, ce serait trop facile de faire l’affaire derriere son dos avec l’acquéreur et il n’aurait pas de base juridique pour attaquer en justice.  Il ne va quand même pas galvauder son fichier clients. Je ne suis même pas sur en plus qu’il ait le droit.

Et pourtant je peux vous assurer que lors de ma vente à Toulouse en 2007, celle-ci a été réalisé par une agence qui n’avait pas de mandat , qui n’avait jamais vu l’appartement.
Visite avec des clients acquéreurs suite à mon autorisation de leur faire visiter. Offre dans l’après midi
Compromis de vente et mandat signé ensuite.
Il me semble aussi que l’agence peut faire signer à l’acquéreur un mandat de recherche qui lui assure une commission si la vente se réalise
Par contre si elle ne le fait pas, effectivement la vente peut se faire dans le dos même si ce n’est pas très correct.

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[+1]    #45 27/03/2019 12h39

Membre (2019)
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Ricou a écrit :

Merci pour votre recentrage

d’expérience, en cas de vente via agence

Je privilégie la ventes dans [b]plusieurs agences[/b]
(Contrairement à ce que les agences indiquent en privilégiant la vente dans UNE seule agence; en l’occurrence la leur !)
leur raisonnement est facile à comprendre: ne confiez votre bien que dans une agence, pour privilégier le côté exclusif ( mais en l’occurrence cette exclusivité les préserve de la concurrence)

En mettant votre bien dans 3 agences, et en informant chaque agence qu’elle est en concurrence avec une autre
Croyez moi, si ils veulent leur commission, ils vont contacter les bons profils de client, soigner leur visites
Ils vont se dépêcher de vendre de peur qu’une autre agence le fasse

Il existe aussi une technique alternative. Certaines agences fonctionnent en réseau et présentent leur catalogue de biens même en exclusivité aux autres membres du réseau, la commission étant alors à 50-50 si la vente se fait ainsi. C’est intéressant sur un marché de la taille de celui de Toulouse + agglomération. Evidemment, l’agent essaye d’abord de vendre seul mais s’il n’y arrive pas rapidement il demande de l’aide aux collègues actifs sur d’autres secteurs du même marché. L’avantage est qu’il n’y a qu’une seule annonce sur chaque site internet utilisé, et que la commercialisation bénéficie d’un effet rareté.

Lors de la vente ratée de ma RP j’avais fini par la mettre dans 3 agences dont l’une n’a rien fait de bon, la seconde a essayé mollement mais semblait utiliser la visite du bien pour en mettre d’autres en valeur tandis que la troisième a essayé mais en vain puisqu’elle était partie sur une estimation erronnée.

Tout ça est totalement anti-intuitif mais le mandat (semi-)exclusif a infiniment mieux fonctionné vu que j’ai pu vendre au prix.  Semi signifie que si on trouve un acquéreur potentiel soi même il faut l’envoyer à l’agent dont la commission est divisée par deux. Pour ma RP j’etais tombé par bouche à oreille sur un acquéreur potentiel qui voulait attendre la fin du mandat pour négocier mais celle ci s’est vendue bien avant le terme de 3 mois prévu pour le mandat.

Bike69 a écrit :

Caratheodory a écrit :

Seul un agent idiot ferait visiter sans mandat, ce serait trop facile de faire l’affaire derriere son dos avec l’acquéreur et il n’aurait pas de base juridique pour attaquer en justice.  Il ne va quand même pas galvauder son fichier clients. Je ne suis même pas sur en plus qu’il ait le droit.

Et pourtant je peux vous assurer que lors de ma vente à Toulouse en 2007, celle-ci a été réalisé par une agence qui n’avait pas de mandat , qui n’avait jamais vu l’appartement.
Visite avec des clients acquéreurs suite à mon autorisation de leur faire visiter. Offre dans l’après midi
Compromis de vente et mandat signé ensuite.
Il me semble aussi que l’agence peut faire signer à l’acquéreur un mandat de recherche qui lui assure une commission si la vente se réalise
Par contre si elle ne le fait pas, effectivement la vente peut se faire dans le dos même si ce n’est pas très correct.

Le mandat de recherche existe bel et bien, vous avez raison, mais ne semble pas très utilisé. S’il y a mandat de recherche, l’agent ne peut pas se faire squeezer en effet.

Dernière modification par Caratheodory (27/03/2019 12h43)

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#46 27/03/2019 16h03

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Si je peux compléter un peu. Le véritable enjeu est la localisation/le marché.

Si c’est dans un coin ou y’a de la demande, ça partira (du moment que le prix est cohérent). La vitesse de vente dépendra du petit coup de peinture, d’un aménagement bien impersonnel et fadasse (le fameux home staging) etc… Là l’agent immobilier sert juste de filtre, et pour le coup on arrive a s’en passer si on a un notaire compétent en immobilier (tous ne se valent pas !) qui aide a préparer le dossier et la promesse. Je ne radinerais pas là dessus perso, c’est une sacré assurance légale.
Après on se coltine les touristes (fréquents) et le nimp total. J’ai eu le type qui t’expliques que ton bien est merdique et fait une proposition puis me harcèle pour qu’on lui vende (technique pas très futée…), la mami relou qui pinaille sur de l’électro ménager ou encore la famille chinoise tout juste débarquée qui me fait une proposition 20% en dessous du prix mais l’intégralité (oui, absolument toute la somme) en cash yikes

Après y’a des contexte de marché ou même de vente ou l’AI justifie pleinement son boulot. J’ai acheté à un couple en pleine procédure de divorce ma maison actuelle, a la fin j’étais heureux de lâcher sa com a l’AI tellement il avait passé de temps a faire le pompier et rendu la vente possible. Mais une fois de plus, rien d’insurmontable si on a du temps et un bon notaire pour mettre tout ça carré.

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#47 28/03/2019 08h04

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Bike69 a écrit :

-le rapport que vous indiquait s’adresse plus à un investissement locatif je pense.

En effet.
Mais je pense que si on met un prix qui intéresse les investisseurs "standards" (qui ne cherchent pas forcément un cash flow positif par exemple), on touchera de facto la grande majorité des acheteurs non investisseurs.
A titre personnel, je préfère faire l’impasse sur 1000€ plutôt que de:
- répondre aux dizaines de mail reçus, tester un minimum le sérieux du demandeur
- organiser des visites, non groupées amis enchaînées
- de faire des A/R sur Toulouse 7/8 fois (je vis à -d’1h mais plus de 15 minutes)
etc etc

La vente rapide est la meilleure des ventes. Bien sur, si ça va vite vous vous direz…"J’aurais pu avoir 2k€ de plus"… mais au final, ce n’est pas certain. La seule chose certaine est ce qui s’est réalisé.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#48 28/03/2019 10h17

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D’ailleurs pour rebondir sur le sujet entre vendre par particuliers ou en agence je pense qu’il s’agit aussi du type de bien à vendre et s’il s’ adresse plus à un investisseur pour du locatif ou pour un achat pour la résidence principale.

J’aurais tendance à penser que pour un appartement pour investisseur donc à forte rentabilité  , à Toulouse par exemple, vendre par particulier est peut-être la bonne solution car en général c’est un bien qui peut intéresser les investisseurs locaux.
Ils chercheront donc à réduire les frais et éviter les frais d’agence.

En ce qui concerne un appart pour la résidence principale c’est différent , biensûr il y a une demande locale mais également surtout pour des villes dynamiques d’un point de vue démographique comme Toulouse une demande venant de l’extérieur pour cause de mutation ou autres qui passera par agence.

Dernière modification par Bike69 (28/03/2019 10h21)

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#49 22/09/2020 19h27

Membre (2016)
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Bonjour,
2 AI estiment mon bien immo de 51m2 à Villeurbanne pour 210-220K€ ou 215K€, net vendeur.
Le bien est rénové, sauf la salle de bain qui reste fonctionnelle mais un peu has been.
Avec 5 ou 6% de commission (11 - 13K€) que chacune récupère lors de la vente, en essayant d’estimer le bien en comparatif d’annonces LBC (ce qui s’avère complexe), ce % supplémentaire me parait faire passer le bien en deçà du prix du marché.
Du reste, les mandats proposés par les 2 agences ne me convainquent pas, l’une d’entre elle m’obligeant de leur présenter les candidats à l’achat que je trouve, pour qu’on fasse 50%-50% sur la commission. Pas moyen de vendre en toute autonomie…

Même si je réside à 100km, j’ai un peu de temps prochainement. Je vais tenter dans 1 premier temps (1-2 mois ? ) de mettre en vente ce bien en direct, mais n’ayant absolument aucune expérience de la vente immobilière (pour l’achat de ce bien, j’ai acheté via un promoteur en VEFA), je me pose quelques questions.
J’ai hésiter à le mettre sur le fil dédié à mon bien, mais je me suis dit que mes interrogations sont sans doute assez communes et pourront aider d’autres IH dans leur vente.

Quels supports de vente utiliser ?
LBC semble être le support majeur (avec des AI qui vous sollicitent quelle que soit la demande de non sollicitation dans l’annonce)
Je lis sur ce forum des avis divergents sur le site www.pap.fr Certains d’entre vous peuvent-ils faire un retour d’expérience sur leurs services et la valeur ajoutée réelle de pap pour 49 € / mois ?

Je me demande s’il est opportun de mettre une pancarte sur mon balcon, car j’ai peur que cela soit la porte ouverte en grand aux curieux (d’autant plus si le prix n’est pas indiqué).

Annonce:
Prix
Je vends l’appartement + cave + garage fermé au sous-sol > prix d’annonce 220 K€?
Je vends l’appartement + cave > prix d’annonce 210 K€, en rajoutant dans l’annonce la possibilité d’acheter un garage fermé (que j’estime à 12 K) sans faire d’annonce complémentaire)?
La place de garage constitue une valeur ajoutée indubitable dans le quartier.

Je retiens le conseil de DDtee de passer une annonce et de laisser 7-10 jours avant de faire visiter.
Même s’il peut être délicat de demander si le mode de financement du bien à déjà été défini ou pour le moins reflechi, cela peut être un moyen d’écarter les simples curieux. La demande doit se faire avec tact pour ne pas repousser les candidats à l’achat.

Organisation et méthode à adopter lors des visites
Outre un bien propre, bien rangé (naturellement) et plutôt neutre en terme de décoration, je retiens qu’une méthode est de ne pas trop parler et de ne pas survendre le bien. Cela tombe bien, je suis plutôt dans cette nature.
Je pense que faire état d’1 maximum de pièces justificatives me parait nécessaire en cas de demande (préparer les documents de copropriété; demander à son ancien locataire le montant de la taxe d’habitation (meme si vouée à disparaitre); préparer la taxe foncière de l’an passé; demander à son ancien locataire le montant de ses consommations d’energie si possible…).

Sélection des acquéreurs
Quelles conditions sine qua non adoptez vous pour retenir les candidats à l’achat, outre une offre de prix qui vous satisfait ?
Comment jugez vous la capacité de financement de ces candidats ? Une simple simulation de prêt bancaire est-elle suffisamment pertinente ?
Un vendeur à t’il bien le droit de refuser une offre parfaite (au prix de l’annonce)?

Promesse d’achat
Une fois un acquéreur trouvé et son offre d’achat remise, j’ai compris que l’acceptation de cette offre engage essentiellement le vendeur quelque soit sa forme adoptée (SMS….).
Quels conseils pour se blinder sur cette étape ?

Les étapes suivantes seront avec l’aide du notaire contacté en amont (pour compromis de vente) donc s’il est compétent, moins de crainte sans doute à avoir si l’acquéreur ne fait pas défaut…

Bàv pour vos remarques/conseils.


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#50 22/09/2020 19h40

Membre (2017)
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Dav26 a écrit :

en essayant d’estimer le bien en comparatif d’annonces LBC (ce qui s’avère complexe)

Bonjour, je vous invite à utiliser l’outil Demande de Valeur Fonciere (DVF) mis en place par Etalab, inititiative qui incarne "la politique de partage et d’ouverture des données publiques" de notre gouvernement. Vous aurez une vision extrêmement précise des prix de vente des 5 dernières années, gratuitement, et sans agent.

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