Comment bien vendre son appartement ?

Bike69 · #1

Bonjour

Je voulais savoir quelle est votre technique pour bien vendre un appartement.

Je souhaite mettre en vente un appartement De robien acheté à Toulouse en 2007 et comme tous vendeurs je cherche à en obtenir le meilleur prix ou disons le prix le plus juste en un délai relativement court.

La première étape est l’estimation:
-j’ai vu le site Patrim qui donne déjà un bon aperçu des transactions récentes
-sur le bon coin ou se loger on a aussi une idée des biens similaires mis en vente.
-faire venir une ou plusieurs agences. Mais laquelle ? en mandat simple?

Je me pose aussi la question de vendre par particulier ( le bon coin ,pap , des sites de relation entre particulier,…) car les frais d’agences sont vraiments lourds je trouve, sur 200k€ , avec des frais de 5 à 7% ça donne quand même 10k€ à 14k€ ce qui est loin d’être négligeable.
Peut-on négocier très bas ces frais genre 3k€ à 5k€ ?

Comment procéderiez-vous si vous aviez un appartement à vendre?

Enfin à titre particulier, je sais que les peintures sont à refaire…vous les referiez avant la vente ou pas?

Dernière modification par Bike69 (26/03/2019 10h48)

Mots-clés : agence, de robien, immobilier, toulouse

Surin · #2

Bonjour,
Un appartement en bon état est toujours plus facile à vendre. Certains acheteurs recherchent des travaux, ils sont minoritaires. La majorité des acheteurs veulent poser leurs meubles à l’intérieur et ne savent pas se projeter, des murs propres et donnant la sensation qu’il n’y a rien à faire permettra de capter davantage de monde, à moindre coût si ce sont juste des peintures. Idem pour une décoration sobre.

Le seul critère, c’est le juste prix. Il n’y a pas d’acheteur providentiel, un appartement mis au prix doit partir en deux ou trois semaines. Vous pourrez toujours vous dire que le bien serait parti 5% plus cher mais c’est prendre le risque d’une vente qui traîne et perdre davantage.

Les agences vous facilitent la vie, notamment pour les visites. Si vous êtes apte à les enchaîner, vendez en direct, vous gagnerez en effet quelques milliers d’euros. Par contre vous serez harcelé par les AI pour prendre un mandat, rien à faire pour contrer cela. D’expérience, choisir PàP quitte à payer une centaine d’euros, les agences harcèlent moins. Sur leboncoin c’est la cata.

Sur 10 visites (à plusieurs reprises), j’ai eu à chaque fois 2 acheteurs sérieusement intéressés, la majorité ne donnant pas suite bien que faisant mine d’être intéressée. Si au bout de 12 ou 15 visites personne ne fait d’offre sérieuse, c’est que le prix de vente est trop élevé. Si ce sont les visites qui se font désirer, idem.

DDtee · #3

Bonjour,

Pour vendre le plus cher possible, cela peut sembler paradoxal, il faut vendre bon marché.

L’immense majorité des biens sur le marché sont affichés à un prix supérieur voire très supérieur au prix du marché. En mettant en vente au prix réel du marché on créer un effet d’appel, d’opportunité. Les acheteurs en recherche depuis un moment se précipitent sur ce bien qui parait moins cher que les autres.
J’ai ainsi vendu une maison en début d’année (4 acheteurs dans le même samedi avec surenchère entre deux acheteurs). Visite programmées une semaine à l’avance pour le même jour, vente en 24h00. Puis un duplex en février (acte authentique à venir) 5 acheteurs en une semaine (dont 4 se dédieront).

A chaque fois la même stratégie. Vente au prix du marché. Une semaine d’annonce ou 10 jours sur le bon coin avant de commencer les visites et créer une attente. Dès l’annonce en ligne explication que c’est une opportunité et qu’aucune négociation ne sera possible. A chaque visite, mise en perspective de l’intérêt des autres visiteurs.
Stratégie vielle comme le monde, chacun veut acheter ce qui n’est ~~pratiquement~~ plus à vendre…

Vous reste à "savoir" exactement quel est le prix du marché. Patrim est effectivement une bonne source. Etre au prix du marché signifie généralement être le moins cher de toutes les annonces, assez nettement pour se démarquer.

Job · #4

Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

Bike69 · #5

Je prends note de vos conseils.
Effectivement il faudrait que je refasse les peintures, ça ne me demandera pas énormément de travail pour un prix modeste et cela donnera un meilleur aspect visuel.
Le soucis c’est que le logement est occupé jusqu’à la fin de l’été juillet/août et que j’aimerais le faire visiter avant donc avec les peintures non refaites.

Pour le prix effectivement je n’ai pas vraiment envie de jouer au marchand de tapis, je pensais mettre 5% plus cher que le prix auquel je souhaite vendre car on sait pertinemment qu’il y aura négociation.
Ou alors effectivement je mets direct au juste prix sans négociation possible pour attirer plus d’acheteurs potentiels.

Je pensais mettre sur le boncoin , mais effectivement j’ai un peu peur de nombreux appels d’agence à la recherche de mandats et de visite de gens juste curieux et pas forcément intéressé.

Pour avoir une idée du prix achat 200k€ de robien neuf 2007 vente espérée grosso modo 210K€.
Donc pas de plus value, je m’en doutais un peu, mais pas de moins value non plus…enfin je l’espère.

Le contexte immo me semble plutôt favorable en ce moment, non?
Taux record historique + période avril/juin souvent favorable aux transactions immobilières.

Job a écrit :
Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

Oui mais pour 10k€ ou 14k€ c’est pas rien quand même.
Peut-on négocier fortement ces frais?

Dernière modification par Bike69 (26/03/2019 11h29)

DDtee · #6

Job a écrit :
Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

Un quart d’heure pour prendre un rendez vous avec le diagnostiqueur, une heure à le recevoir, le reste c’est le notaire qui fait tout…

Surin a écrit :
Un appartement en bon état est toujours plus facile à vendre.

Parfaitement exact, il est même souvent intéressant de faire (ou faire faire) des travaux avant la mise en vente.

IBike69 a écrit :
Pour le prix effectivement je n’ai pas vraiment envie de jouer au marchand de tapis, je pensais mettre 5% plus cher que le prix auquel je souhaite vendre car on sait pertinemment qu’il y aura négociation.
Ou alors effectivement je mets direct au juste prix sans négociation possible pour attirer plus d’acheteurs potentiels.

Si vous acceptez le principe de la négociation vous allez forcément faire le marchand de tapis. 5% pourquoi pas 6 ou 8 ou 10% ?
De plus mettre +5% ne vous permettra pas de vous favorablement distinguer sur le marché.

IBike69 a écrit :
Je pensais mettre sur le boncoin , mais effectivement j’ai un peu peur de nombreux appels d’agence à la recherche de mandats et de visite de gens juste curieux et pas forcément intéressé.

Les agences sont effectivement inévitables, même en écrivant sur l’annonce que l’on ne souhaite pas recevoir d’appels de professionnels.

Concernant les curieux, difficile de les écarter complètement mais j’ai procédé en demandant au téléphone à chacun quel mode de financement il avait prévu. Si c’était ficelé avec la banque etc. Pas de visite pour tous ceux qui n’on pas une réponse satisfaisante.

Doc94 · #7

Job a écrit :
Bonjour Bike
si vous vous occupez de la vente tout seul sans agence, vous allez être submergé par la paperasserie à préparer (les diagnostics techniques à fournir etc…)

C’est vraiment une idée fausse .
Au final il n’y a pas grand chose à fournir au notaire :
Titre de propriété
Les diagnostics
Les différents éléments sur la copropriété ( pv ag , règlement intérieur , pré daté ) sont fournis par le syndic.
Dernier appel de charge / taxe foncière .
Copie du bail en cours.

Rien de très difficile à obtenir .

L’agence est utile uniquement pour filter les appels , réaliser les visites , gérer la négociation pour les personnes qui n’ont pas le temps , qui sont loin ou qui ne sont pas à l’aise à mener les négociations .

Dernière modification par Doc94 (26/03/2019 11h47)

Pierrot31 · #8

Est-il loué? Et si oui, à quel prix? Quelle rentabilité net?

Après, à titre d’acheteur, je n’aime pas les annonces de particuliers…Comme vendeur, c’est le contraire…

Bike69 · #9

Oui il est loué actuellement mais mes locataires partent durant cet été donc d’ici 3/4 mois.

La rentabilité n’est pas top donc je pense qu’il s’agit plus d’un achat pour la résidence principale.

Loué à 710 euros CC soit 650 euros HC pour un T3. Par contre n’ai jamais eu aucun soucis pour louer pendant les 12 ans contrairement à certains de robien. Pas mal de demande. Avec le boncoin justement.

Je n’habite pas sur place mais j’ai une personne de confiance qui peut faire les visites .

thesee · #10

Doc94 a écrit :
Au final il n’y a pas grand chose à fournir au notaire :
Titre de propriété
Les diagnostics
Les différents éléments sur la copropriété ( pv ag , règlement intérieur , pré daté ) sont fournis par le syndic.
Dernier appel de charge / taxe foncière .
Copie du bail en cours.

Effectivement, d’autant plus que même avec une agence, il faudra fournir soi-même ces documents (à l’exception éventuelles des diagnostics et de la demande de pré-état daté auprès du syndic).

Les PV d’AG et règlement intérieur sont à fournir par le propriétaire. Il doit être possible de demander un duplicata au syndic, moyennant les coûts et délais associés parfois significatifs…

Doc94 · #11

thesee a écrit :
Doc94 a écrit :
Au final il n’y a pas grand chose à fournir au notaire :
Titre de propriété
Les diagnostics
Les différents éléments sur la copropriété ( pv ag , règlement intérieur , pré daté ) sont fournis par le syndic.
Dernier appel de charge / taxe foncière .
Copie du bail en cours.
Les PV d’AG et règlement intérieur sont à fournir par le propriétaire. Il doit être possible de demander un duplicata au syndic, moyennant les coûts et délais associés parfois significatifs…

La plus part des grands syndics les proposent librement sur l’intranet de la copropriété.
C’est le cas sur l’ensemble de mes investissements parisiens.
Peut être qu’effectivement en province , les choses sont différentes.

Dernière modification par Doc94 (26/03/2019 13h13)

Pierrot31 · #12

En effet, vu les chiffres et le fait que ce soit un T3, mieux vaut attendre qu’il soit vide pour vendre.

Toulouse est un marché très liquide. Au prix et avec un coup de peinture, cela devrait partir vite (moins d’un mois): la technique de DDtee message 3 est optimale à mon avis.

Bike69 · #13

Je vais effectivement tester la méthode DDtee sur le bon coin.
Je vais quand même faire venir une agence pour l’estimer sans m’engager sur quoi que ce soit ou mandat simple au pire.
Pour le prix, peut-on mettre moins cher sur le bon coin c’est à dire le prix net vendeur hors frais d’agence ou il faut mettre le même prix qu’en agence?

DDtee · #14

Bike69 a écrit :
Pour le prix, peut-on mettre moins cher sur le bon coin c’est à dire le prix net vendeur hors frais d’agence ou il faut mettre le même prix qu’en agence?

Légalement : vous pouvez faire ce que vous voulez en accord avec le mandat de vente signé avec l’agence.

Stratégiquement : faites un choix et tenez vous y (sans tout essayer à la fois)

Bernard2K · #15

Hier, votre locataire voulait acheter l’appartement, et son bail se terminait en mars 2020, mais aujourd’hui, il part cet été ? Votre locataire a changé d’avis pendant la nuit ?

Dernière modification par Bernard2K (26/03/2019 14h25)

Bike69 · #16

Bernard2K a écrit :
Hier, votre locataire voulait acheter l’appartement, et son bail se terminait en mars 2020, mais aujourd’hui, il part cet été ? Votre locataire a changé d’avis pendant la nuit ?

Oui je suis surpris aussi de la rapidité mais je pense qu’il cherchait à négocier l’appartement à un prix très bas en paralléle pour ne pas avoir de regret mais tout en cherchant à côté un appart plus dans leur budget.
A priori ils auraient trouvé avant que je leur donne mon refus de vendre à ce prix et donc m’ont annoncé leur risque de départ cet été mais sans envoyer de préavis encore.

kihv · #17

J’ajouterais quelques petits points issus de l’expérience de l’unique vente que j’ai eu à réaliser (sans agence) :
* on peut rassurer l’acheteur éventuel dès l’annonce en précisant qu’on fera le compromis avec le notaire (sous-entendu, ce sera carré au plan juridique)
* ne pas trop parler (c’est flagrant quand on visite avec des agents immobiliers : ils ne répondent qu’aux questions posées, et ne présentent qu’assez peu le bien au final).

Enfin je rejoins les avis sur les documents : la plupart se retrouvent soit sur l’intranet proposé par le syndic, soit ont été envoyé au copropriétaire (PV d’AG etc.). De plus en plus les diagnostiqueurs et les notaires eux-mêmes ne donnent qu’une version électronique des documents.

Trahcoh · #18

Pour vendre un appart au bon prix, il doit être en bon état esthétique et technique, et libre de locataire.

Le votre est-il libre de locataire? Sans congé donné de sa part, ou de la votre pour vendre, c’est non.

Si vous n’avez pas d’expertise en immobilier, faire appel à des agences pour l’évaluation est une bonne idée, sans mandat d’exclusivité. Personnellement, j’irai votre directement l’offre similaire directement sur le bon coin pour me positionner.

Il faut vraiment être super riche pour être prêt à lâcher 10 000 € à une agence pour 10 visites, si on peut les faire soit même.

Quant-à être submergé par la paperasse, sauf à faire une phobie administrative, je ne vois pas. Je dirais même plus, pour 10 000 euros, je suis salement motivé à tout faire seul.

Dernière modification par Trahcoh (26/03/2019 16h15)

FCP · #19

Un appart vide se vend moins bien aussi.
Si il est meublé, ça rend tout de suite mieux.

A prendre en compte si possible.

Trahcoh · #20

La seule émission que je regarde à la télé est "Maison à vendre" sur M6. Je regarde pour voir comment les pros meublent pour une déco qui tape dans l’oeil du locataire, mais je pense que pour vendre un appart c’est vraiment une source très pertinente sur ce qu’il faut faire ou pas (sauf passer par l’agence si on peut faire les visites), quand on sait regarder au delà des pitreries du sympathique animateur.

Je rejoins donc FCP, meublé si possible c’est mieux, en particuliers pour les photos de l’annonce. Avec un smartphone moderne, un cancre comme moi fait des merveilles avec la photo grand angle. Mon petit truc, c’est de faire le point sur le meuble le plus sombre pour la balance des blancs, pour éclaircir la photo. Et à 1 mètre de hauteur et non debout, comme les pros.

Dernière modification par Trahcoh (26/03/2019 16h29)

carignan99 · #21

Sur AI ou pas AI, deux + à considérer :
- Environ 60% à 65% des transactions se font (encore) au travers d’une agence immobilière (source).
- Un avantage : c’est elle qui fait faire les visites.

Si vous n’habitez pas tout près et/ou en fonction de votre emploi du temps, l’agence peut s’avérer être utile.

Pour la paperasse, d’accord avec tout ce qui a été dit : c’est un non problème. Une fois le dossier prêt, ça prend 5 secondes de l’envoyer à un acheteur potentiel. En fait, j’ai tendance à penser que les AI compliquent plus qu’ils n’aident sur ce point (par ex. en ne scannant qu’une page sur deux du règlement de copro, en ’oubliant’ d’envoyer les pièces au notaire, en envoyant aux acheteurs potentiels les docs d’un bien A alors qu’on parle du bien B etc.).

Sur savoir s’il convient de faire avec AI uniquement, seul en tant que particulier ou une stratégie mixte (un AI + vous sur LBC, au même prix), je partage mon expérience : j’ai essayé les 3 stratégies. Pas une n’a été plus efficace que l’autre (jamais vendu au prix demandé). J’ai remis en location, en consignant soigneusement les retours d’un AI moins bête que les autres, avec des conseils précieux (communs trop déglingués, petits défauts à corriger sur la terrasse etc.). Pour agir dessus et vendre plus facilement si je remet en vente.

Bernard2K · #22

Auto modération

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2019 15h24)

Pierrot31 · #23

Je trouve que les visites entre particuliers sont plus "tendues", je ne suis pas fan.

En tant qu’acheteur, j’ai l’impression, à tord ou à raison, que le vendeur vend FAI et qu’il cherche à se mettre les frais d’agence dans la poche. Et puis, il y a un manque de distance évident: le bien est toujours "mieux" quand on écoute le vendeur…

J’ai vu beaucoup d’annonces marquées "agents immobilier, passez votre chemin", et, qui finalement, sont vendus par des AI…

Trahcoh a écrit :
Et à 1 mètre de hauteur et non debout, comme les pros

Pouvez-vous développer? Perso, j’aime bien monter sur une chaise ou un petit escabeau pour faire mes photos mais j’ai un sens artistique très limité… je ne demande qu’à apprendre.

Dernière modification par Pierrot31 (26/03/2019 17h37)

lemouz · #24

Bonjour,
si je puis partager mon expérience récente dans la zone…

J’ai vendu il y a plusieurs mois un bien dans la ville citée. Une étude de marché sur leboncoin m’a donné un prix. Le loyer du locataire actuel divisé par la rentabilité souvent affichée dans les annonces "pour investisseurs" m’en a donné un autre.
J’ai volontairement choisi la valeur la + haute, en particulier car le logement était loué et que, si la vente ne se faisait pas, je n’étais pas pressé de vendre et pouvait attendre 1 an de plus.

Ayant du partir à l’étranger plusieurs fois, j’ai confié la vente à une agence "pour voir" car je ne pouvais pas m’en occuper en direct pendant près d’1 mois. 1/2. Aucune valeur ajoutée, 3 visites en 3 semaines avec pourtant un bien estimé "au prix".

A mon retour, j’ai repris les choses en main.
Leboncoin en direct, prix baissé de 1000€ pour changer la dizaine des milliers et la transformer en "9"
Pour l’annonce, j’ai bien mentionné : "Agents immobiliers, merci de vous abstenir IMPERATIVEMENT". J’en ai bien sur eu mais pas plus de 2 ou 3, ce qui est supportable.
1we de visite plus tard, 6 visiteurs, 3 offres : 2 d’investisseurs je pense aguerris (propositions à -10/-20%) et une dernière à -1k€.
Acceptée le lendemain (ne jamais accepter immédiatement pour ma part) vu que j’étais déjà à +12k€ de mon prix d’achat 5 ans auparavant et donc nettement au-dessus de la limite basse que je m’étais fixée.

Du coup, pour résumer :
- Toulouse est en effet liquide comme marché.
- si votre annonce LBC ne génère pas 10 demandes de renseignements par jour, vous etes trop cher et n’aurez pas de bon candidat-acheteur (je trouve le taux de transformation des contacts en visite en effet assez faible)
- un prix de loyer HC * 12 / 7% garantit une vente rapide.

Bike69 · #25

L’intérêt de l’agence n’est elle pas d’estimer le plus bas possible non?
Plus elle estime bas , plus elle a de chance d’être en dessous de marché par rapport aux concurrents et donc d’effectuer la vente.

Car toucher une commission de 5% sur 200k€ ou 220k€ ça ne changera pas grand chose pour elle, le plus important est d’effectuer la vente.

Afin de contrer ce monopole du prix, soit mettre 2 agences sur le coup ou alors que le vendeur exige un prix en regardant le marché mais en gros cela revient à ne pas faire confiance totalement en la justesse du prix du marché par l’agent immobilier.

Car comme le dit Bernard2K , il est difficile de savoir parfois le prix auquel on peut vendre, cela dépend aussi du dynamisme du marché et de la rareté à un instant T , vendre de suite au prix j’aurais comme l’impression que j’aurais pu vendre un peu plus haut et si je met trop haut dès le départ, peur de se griller pour la suite.

Bref trouver le bon compromis est parfois délicat.

lemouz a écrit :
Du coup, pour résumer :
- Toulouse est en effet liquide comme marché.
- si votre annonce LBC ne génère pas 10 demandes de renseignements par jour, vous etes trop cher et n’aurez pas de bon candidat-acheteur (je trouve le taux de transformation des contacts en visite en effet assez faible)
- un prix de loyer HC * 12 / 7% garantit une vente rapide.

Merci pour votre retour, c’est toujours intéressant d’avoir une expérience récente terrain.
-Toulouse est effectivement très liquide je pense d’autant plus que je constate très peu de bien à vendre T3 dans le quartier de l’appartement (St michel, bord de Garonne)
-Je vais essayer le boncoin , je n’ai rien à perdre , et j’aurais au moins un aperçu de la demande même si cela ne garantit pas des demandes de visites et encore moins de vente dans la foulée
-le rapport que vous indiquait s’adresse plus à un investissement locatif je pense.

Dernière modification par Bike69 (26/03/2019 18h32)

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lemouz a écrit :

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