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#26 06/06/2018 15h53

Membre (2016)
Réputation :   3  

Boubouka, quelles surfaces, par curiosité ?

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#27 06/06/2018 23h08

Membre (2018)
Réputation :   3  

Boubouka a écrit :

J’ai investi dans 3 appartements en IDF. Levallois, St Germain, et St Gratien.

C’est déjà énorme si vous arrivez à faire 1 euro de CF positif pour les deux premiers quand on regarde le niveau des prix dans ces endroits smile

Moi aussi je regarde un peu du côté de St Gratien, enfin plutôt Herblay, Cormeilles, Franconville. Je trouve qu’il y a pas mal d’activité économique dans le coin.
En même temps j’ai envie de tenter l’expérience en province (qui ne fait pas l’objet de ce topic je sais), mais le manque de temps (en gros je ne suis dispo que le week-end) me bloque pas mal.

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#28 08/06/2018 18h58

Membre (2015)
Réputation :   5  

Si j’habitais en région parisienne, je regarderai du côté des universités dans le 93/91 pour tenter de faire de la colocation à destination des étudiants étrangers.

1) Les prix sont un peu moins élevés que dans Paris même ou ses alentours.

2) L’idée serait de proposer des biens avec une réelle prestation de service : eau, internet, électricité, machine à laver, etc. wink

3) Ce sont des locataires qui ne sont pas acceptés par les agences immo alors qu’ils ont souvent de bons dossiers dans les faits.

4) Le gros plus est qu’ils vont recommander votre appartement aux autres personnes venant de leur université ce qui va vous permettre d’avoir peu de vacance locative puisqu’ils ont du mal à trouver des logements.

5) Ils acceptent de payer plus cher pour avoir tout sur place.

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[+1]    #29 12/06/2018 00h52

Membre (2018)
Réputation :   9  

Finkbrau a écrit :

Boubouka a écrit :

J’ai investi dans 3 appartements en IDF. Levallois, St Germain, et St Gratien.

C’est déjà énorme si vous arrivez à faire 1 euro de CF positif pour les deux premiers quand on regarde le niveau des prix dans ces endroits smile

Moi aussi je regarde un peu du côté de St Gratien, enfin plutôt Herblay, Cormeilles, Franconville. Je trouve qu’il y a pas mal d’activité économique dans le coin.
En même temps j’ai envie de tenter l’expérience en province (qui ne fait pas l’objet de ce topic je sais), mais le manque de temps (en gros je ne suis dispo que le week-end) me bloque pas mal.

Bonjour,

Attention en ce qui concerne Franconville le quartier change du tous au tous, le centre ville est a fuir.
Énormément de nouvelle construction sont en prévision l’offre va rattraper la demande vu le nombre de programme en cours.
Même si c’est une ville relativement très dynamique faut le dire.

Herblay à subit pas mal les nouveaux logements construit et bon nombre son toujours en attente de location… alors que l’ensemble immobilier (vers la piscine) à déjà plus de 1 an et demi…

Je réfléchi sur ce secteur également, je pense qui ya moyen de trouver une renta.
Cette limite du 78/95 permet d’avoir des prix attractifs avec des loyers relativement élevé sous réserve de pouvoir louer.

J’ajoute qu’il est exclu de penser à du logement étudiant autour de Cergy, de nombreuses résidentes étudiantes sont en cours de construction actuellement.

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#30 12/06/2018 08h56

Membre (2018)
Réputation :   3  

D’après mes recherches effectivement on peut trouver une rentabilité correcte, mais d’après les calculs que j’avais fait sur différents bien il est très difficile d’aller au delà de 7%.

Pour Herblay ou Cormeilles je pense qu’il vaut mieux privilégier le quartier Gare. Le reste ça me semble très très résidentiel pour des familles qui souhaitent vivre en paix et entourés d’espaces verts.

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#31 29/12/2018 14h31

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour,
Merci de cette intéressante discussion.
je m’intéressais pour ma part à Melun en zone 5 au sud de paris, pensez vous que le marché locatif et vivant et les profils de locataires pas trop "fragiles" ?
Si jamais qqn a une expérience là bas…

merci et bon w-e à tous

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[-1]    #32 06/01/2019 22h17

Membre (2018)
Réputation :   3  

Alex75 a écrit :

Bonjour,
Merci de cette intéressante discussion.
je m’intéressais pour ma part à Melun en zone 5 au sud de paris, pensez vous que le marché locatif et vivant et les profils de locataires pas trop "fragiles" ?
Si jamais qqn a une expérience là bas…

merci et bon w-e à tous

Je ne connais pas bien Melun mais en tout cas un très bon moyen pour évaluer ça c’est de créer une fausse annonce sur Leboncoin et de voir combien de personnes vous répondent et quelle est la tendance au niveau des profils.

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[+1]    #33 07/01/2019 16h01

Membre (2013)
Réputation :   5  

Bonjour à tous et une très bonne année 2019,

Ca faisait un petit moment que je n’étais pas venu sur ce forum….

Je post aujourd’hui pour vous donner mon simple retour coté région parisienne.

J’ai 4 studios loués en meublé (1 sur Courdimanche, 2 sur Jouy le Moutier donc dans le 95 près de Cergy) et un dernier dans le 78 (Vernouillet).

Les studios sont loués entre 550 et 590 euros (dont 30-40 euros de provisions de charges). Prix d’achat entre 70 000 et 90 000 euros. Le ratio me semble correct pour la région.

Les biens ont été financés à crédit à 110% voir même 120% pour celui de Vernouillet (120% veut dire achat + frais de notaire + 10 000 euros de travaux). Sauf celui de Courdimanche que j’ai eu suite à donation puis succession.

Au final mes mensualités pour les 3 autres appartements tournent autour de 400-450 euros pour des crédits allant de 15 à 20 ans.

Je n’ai pas d’absence locative, la demande est forte (je mets l’annonce et en 48h j’ai au moins 10 à 15 sollicitations). J’ai celui de Courdimanche depuis au moins 10 ans et je n’ai jamais eu un mois sans locataire (le locataire actuel y est depuis 4 ans).

Les charges de co-propriété sont quasiment les mêmes à savoir entre 50 et 70 euros par mois et par bien. Attention seulement aux impôts fonciers assez élevés dans le 95 (au moins 500 euros de mémoire par studio).

Dernière modification par forplatina (07/01/2019 16h07)

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#34 19/03/2019 00h05

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous!

J’ai acquis 2 petits biens par le passé (il y a 8 ans) en province et principalement en Normandie avec une renta de ~8% net (loué en meublé réél^^). Bon j’en ai payé un un peu trop cher car il a pas mal perdu en valeur mais le loyer est bon! Donc pas de revente à court terme smile

Je suis dans le val de marne et je constate que c’est très difficile de trouver de bonnes opportunités immobilières en IDF.. J’essaie d’éviter les agences. Je ne vois que du 5% Brut (plugin rendementlocatif).. Et donc je n’y vais pas!

Pour l’instant, je me suis mis des alertes leboncoin de la manière suivante :

Libellé de l’alerte : T2 - RERA - 77
1 à 2 pièces sans indication de prix

Puis je trie en fonction du prix (du plus petit au plus grand) et ensuite j’analyse le prix/m² ainsi que l’emplacement par rapport aux gares

Je sais que les petites surface sont assez chères mais bon payer du 5500€/m² à Bussy Saint Georges..

Avez vous des bonnes pratiques pour dénicher des biens placés idéalement sur les lignes A par exemple dans le 77 ou 94 et avec un bon rendement locatif?

Que pensez vous de ma méthode?

Merci bcp pour vos contributions smile

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[+1]    #35 19/03/2019 16h10

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Je pense de votre méthode qu’il est difficile de trouver des biens très rentables en cherchant la même chose que tout le monde.

D’autres pistes: acheter plus grand, avec travaux, plus loin du RER, etc.

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#36 19/03/2019 16h20

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Trahcoh a bien résumé la chose. T1, T2 ce sont les produits que « tout le monde » recherche : soit en RP ou soit en investissement locatif…


"Money is a tool to buy Time"

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#37 24/03/2019 13h09

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je vous remercie pour votre retour.

Je suis d’accord avec vous que la méthode n’est peut être (certainement) pas la meilleure puisque tout le monde recherche des petites surfaces..

Or, il est rare que des particuliers mettent une annonce en bradant leurs biens ou vont a une négociation en acceptant une baisse significative. SURTOUT en IDF smile

En parcourant le forum, j’ai retenu quelques méthodes clés mais fondamentales que voici :

1/ Rechercher les proprios des biens laissés à l’abandon (nombreux en IDF)

2/ Biens avec des charges de copro faibles et donc préférer les syndic bénévoles, sans ascenseur, gardien etc.

En revanche, je resterai sur les petites surfaces car je fais du meublé au réel d’une part et aussi pour des raisons budgétaires et de cash flow. Ça coûte plus cher et moins rentables et le meublé moins facile.

Et surtout, je souhaite emprunter encore plus! Dc vigilence au cash flow comptable et surtout bancaire smile (avec la décote de 30%)

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#38 24/03/2019 13h21

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Pourquoi ne pas continuer sur des produits à 8% net en normandie en meublé réel? Si la zone est bien, c’est un bon compromis en rentabilité et PV éventuelle, non?

Il y a des zones où c’est juste impossible d’avoir une rentabilité intéressante même avec toutes les astuces du monde…


"Money is a tool to buy Time"

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#39 28/03/2019 00h01

Membre (2018)
Réputation :   3  

Un autre "moyen" pour avoir un peu plus de rentabilité tout en restant relativement proche de chez soi en IDF c’est investir dans des coins du 93, si possible sur la ligne du RER B.

En faisant une étude de marché rapide via une annonce sur Leboncoin j’avais eu 91 contacts en moins de 24h pour un T2 à Drancy par exemple.
Ok, la moitié des profils étaient pas vraiment intéressants (situations délicates) mais il y avait plusieurs profils avec des très bons revenus (jeunes actifs cadres de grandes sociétés).

Difficile d’aller au delà de 6-6,5% de renta, mais pour de l’IDF c’est déjà pas mal.

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#40 06/11/2019 16h42

Membre (2019)
Réputation :   11  

Bonjour,

Je voulais connaitre votre avis sur l’investissement locatif en Ile de France car le marché est totalement différent des autres régions quand on regarde les prix mais aussi la demande.
Le cash flow positif est bien plus dur à réaliser et j’aimerais connaitre vos stratégies.

Pour ma part je suis en Essonne et j’observe que les prix sont assez haut, même dans le Sud de l’Essonne lorsque l’on s’approche de Fontainebleau on observe quand même des prix élevés.

Comment faire lorsque l’on compte acheter plusieurs appartements pour du locatif ?

Faut-il privilégier des logements avec un bon emplacements qui à avoir un cashflow neutre ou même un peu négatif ?

Merci

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#41 06/11/2019 16h46

Membre (2012)
Réputation :   49  

Que répondre à ce genre de questions…?

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[-1]    #42 06/11/2019 16h51

Membre (2019)
Réputation :   11  

Quel est le problème ? j’aimerais savoir si des personnes investissent de manière supposée différente que dans d’autres régions.

Alors ne commencez pas avec ce genre de comportement moqueur

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#43 06/11/2019 16h55

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Alanito a écrit :

.

Comment faire lorsque l’on compte acheter plusieurs appartements pour du locatif ?

On élargie son cercle de recherche à une cinquantaine de kilomètre et tout devient très différent…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#44 06/11/2019 17h24

Membre (2012)
Réputation :   49  

Alanito a écrit :

Quel est le problème ? j’aimerais savoir si des personnes investissent de manière supposée différente que dans d’autres régions.

Alors ne commencez pas avec ce genre de comportement moqueur

Je ne commence rien…parcourez un peu le forum et vous vous ferez votre propre idée sur la question, qui a déjà été pas mal abordée.

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#45 08/11/2019 17h59

Membre (2017)
Réputation :   1  

Alanito a écrit :

Bonjour,

Je voulais connaitre votre avis sur l’investissement locatif en Ile de France car le marché est totalement différent des autres régions quand on regarde les prix mais aussi la demande.
Le cash flow positif est bien plus dur à réaliser et j’aimerais connaitre vos stratégies.

Pour ma part je suis en Essonne et j’observe que les prix sont assez haut, même dans le Sud de l’Essonne lorsque l’on s’approche de Fontainebleau on observe quand même des prix élevés.

Comment faire lorsque l’on compte acheter plusieurs appartements pour du locatif ?

Faut-il privilégier des logements avec un bon emplacements qui à avoir un cashflow neutre ou même un peu négatif ?

Merci

Bonjour Alanito,

Je réside et investis également en IDF.

La capacité d’endettement est la condition sinequanone pour multiplier les opérations locatives d’après les retours d’expérience des IH, et de mes diverses lectures. Concrètement pour enchaîner, les loyers de votre bien doivent être supérieurs à votre mensualité de crédit pour ne pas impacter votre capacité d’endettement:
= 70%* x revenus locatifs (charges incluses) > mensualité de crédit
* les banques retiennent qu’une partie de vos revenus locatifs

De plus, je vous rejoins sur la difficulté à dégager du cash-flow positif contrairement à ce qui se fait plus couramment en province.
Avez vous des villes dans l’Essonne  concernés par le projet du grand Paris express? Ça peut être un début de piste.

Swile

Dernière modification par Swile (08/11/2019 21h47)

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#46 13/01/2020 16h53

Membre (2019)
Réputation :   11  

Bonjour Swile,

Oui bien évidement il faut avoir une bonne capacité d’endettement pour pouvoir contracter à un nouveau prêt, notament avec cette règle des 70%.

Mais la difficulté en IDF près de Paris reste malgré tout importante car les prix des appartements sont élevés et empêche une grosse rentabilité.
Je suis prêt de Bondoufle-Arpajon en Essonne donc je regarde en m’éloignant plus vers Nemours mais ce n’est pas évident…

Message édité par l’équipe de modération (14/04/2021 21h55) :
- suppression de la citation du message immédiatement précédent

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#47 16/01/2020 08h26

Membre (2018)
Réputation :   6  

Ce sujet me semble pertinent.

Même s’il est peu tard pour investir sur le Grand Paris, n’est il pas possible de trouver un juste milieux sur un investissement locatif, proche d’une future station de métro, avec une possible plus value en bout de course ?

Vu les prix en île de France, je me suis posé la question s’il n’était pas préférable d’investir dans une grande ville proche de Paris (Lille), mais j’ai bien peur que les frais de déplacement et les honoraires d’agence pour la gestion du bien rendent l’opération pas si interessante que ça.

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#48 17/01/2020 16h49

Membre (2013)
Réputation :   33  

Nanterre !

4000-5000€/m2 sur le RER A à dix minutes de la Défense (plus grand quartier d’affaires d’Europe) et un quart d’heure de Paris, c’est tout simplement unique.

J’y ai 2 biens quasiment identiques dont l’un est en cash flow positif (LMNP) et l’autre le sera quand il sera loué en meublé.

J’ai un autre bien en IdF (Juvisy sur Orge) à CF positif mais c’est une colocation gérée en direct.

2 autres colocations (CF positif a priori) à venir très prochainement (à Bobigny et Yerres). J’ai fait avec mon associé plus de 100 visites sur 6 mois pour trouver ces biens. Il ne faut pas se décourager. D’excellentes opportunités nous ont filé sous le nez à Juvisy, Pierrefitte et Cergy.

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#49 17/01/2020 17h10

Membre (2017)
Réputation :   1  

Il est vrai que la gare RER de Juvisy sur Orge voit passer 2 lignes de train, C et D, qui permettent de joindre Paris gare de Lyon et Bibliothèque François Mitterrand directement en 15 minutes !
De ce fait, je n’ai jamais compris pourquoi le prix au m2 n’y avait pas plus augmenté ces 15 dernières années, alors que l’ouest parisien, même moins bien desservi, a vu ses prix exploser en comparaison.

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#50 17/01/2020 17h40

Membre (2011)
Top 20 Dvpt perso.
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   267  

La gare est squattée par des dealers H24 donc ça aide pas à se sentir en sécurité et donc à faire venir des gens qui ont des sous.

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