SCI à l'IS et convention Anah ?

M.erci pour votre retour.

C’est de la zone C et c’est sur que le profil de certains des locataires interroge mais, pour les appartements que j’ai visité, c’est très clean.

J’ai besoin de réfléchir si je vois un investissement locatif que comme un produit financier ou pas…

Et à l’échéance, si achat en propre, on peut re-signer avec l’anah au terme du premier conventionnement fait par le précédent propriétaire ou pas?

Dernière modification par Pierrot31 (23/03/2019 16h57)

Zozo a écrit :

Bonjour,

Je connais relativement bien l’ANAH étant donné que…c’est mon métier ! :-)

Tout d’abord, le conventionnement, lorsque le propriétaire est une personne morale sous le statut de la SCI à l’IS, n’est pas possible. Cela est possible uniquement pour les SCI à l’IR. Ce qui se comprend vu que l’avantage fiscal est sur les revenus fonciers.

Le conventionnement ANAH n’était possible en zone C que s’il y avait intermédiation locative (abattement de 85% sur les revenus fonciers du bien) depuis la loi COSSE. Il y a eu un changement en début d’année autorisant le conventionnement en intermédiaire ou en social en zone C UNIQUEMENT s’il y a travaux et donc subventions (avec abattement de 50%).

Concernant votre question sur la cessibilité de la convention, c’est sur le papier possible. Le notaire doit mentionner le numéro de la convention dans l’acte de vente. D’ailleurs, la règle est que le vendeur doit le préciser normalement… D’après mon expérience et sur mon secteur, on redemande cependant au nouvel acquéreur d’établir une nouvelle convention avec des baux récents et des avis d’imposition des locataires récents également afin de contrôler que toutes les règles sont respectées.

Attention à la zone C, pas sûr que les associations ou les agences pratiquant l’intermédiation locative soient intéressées, renseignez-vous auprès d’elle avant de vous lancer.

Pour le reste Frycek vous a tout dit, obligation de loué en nu avec des baux de 3 ans

Petite question en rapport au conventionnement. J’ai signé des conventions il y a 4 ans…quand la notion de zone n’existait pas.

Serait-il possible de prolonger les conventions actuelles de 3 ans…bien que mes logements ne se trouvent pas en zone tendue ?

Pardon à Pierrot31,

je profite de cette file et de Zozo, pour un éclaircissement,

dans la convention ANAH,
il est préciser un loyer selon la zone et dans la convention, un montant est demandé,
après plusieurs années de locations selon les "normes ANAH", (ressources du locataire)

doit on respecter le loyer maximum défini dans la convention, au besoin corrigé de l’IRL …. ?
ou doit on comprendre juste de se caler sous le Loyer maximum de notre zone (corriger de IRL) … ?

Sans souci Frycek! Toute question est intéressante: je découvre un univers insoupçonné en naviguant sur le site de l’anil: ça change du lmnp ou de la sci à l’IS.

Frycek a écrit :

mais si vous achetez un tel bien, c’est qu’il doit y avoir quelque chose de pas logique ou de pas maitriser par l’initiateur de la convention ANAH, à moins qu’il ne prenne ses bénéfice et paye une forte PV.

Pouvez-vous préciser votre pensée? Voulez-vous dire que lorsque l’on fait un conventionnement Anah cela n’a de sens que si on va jusqu’au bout du conventionnement? Doit-il rembourser les primes qu’il a eu pour les travaux réalisés s’il vend?

Dernière modification par Pierrot31 (23/03/2019 22h12)

Zozo a écrit :

Je débarque un peu sur ce sujet n’ayant jamais vraiment regardé auparavant…

Avec le nouveau dispositif COSSE, les anciennes conventions BORLOO peuvent être prorogées une seule fois pour une durée de 3 ans.

Cependant, vu les évolutions législatives incessantes, cela a le temps de changer lorsque vous arriverez au terme de votre conventionnement.

L’idéal sera de voir au moment du renouvellement s’il n’y a pas de nouveau dispositif plus avantageux

Merci pour ce retour.

A la signature de la convention Boorlo Ancien…la prolongation pouvait se faire deux fois 3 ans.

Les changements de règle sont décidément très ennuyeuses.

Bonjour,

Je me permets de remonter la file, savez vous ce qu’il est possible de faire avec une SCI à l’IS, j’ai cherché sur le net mais visiblement les élements se recoupent et exclus les sci à l’IS.

Les bailleurs à l’IS n’ont donc aucun moyen d’obtenir une aide pour renover un immeuble type passoire thermique et delabrée ?

Je trouve des aides pour les syndics… je trouve ca ubuesque car quand on detient 100% de l’immeuble ca exclus donc les propriétaires de cette aide.

Une personne a pratiqué ?

Si l’on s’en réfère à la documentation de l’ANAH, il n’y a effectivement pas d’incompatibilité à mettre en place un conventionnement impliquant une personne morale (SCI) assujettie à l’IS. C’est du moins ce que je comprends à la lecture de l’extrait qui suit tiré d’une version (certes un peu ancienne) du guide du conventionnement de l’ANAH mais qui me semble conserver toute son actualité : 

Guide du conventionnement de l’ANAH, millésime 2012 a écrit :

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, les revenus des logements doivent être imposés chez les associés dans la catégorie des revenus fonciers. À ce titre, les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés étant imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ne peuvent bénéficier de cet avantage fiscal

Comme vous l’avez parfaitement compris, Albundy, votre SCI ne pourra pas bénéficier de l’abattement sur les loyers. Le seul intérêt d’un conventionnement avec l’ANAH, pour une société soumise à l’IS, me semble être celui tiré d’une convention avec travaux donnant droit à des subventions (qui seront soumises à l’IS).

Vous pouvez toujours formuler une offre d’achat avec une telle condition suspensive mais elle n’a aucune chance d’aboutir et vous perdrez votre temps :
- Votre vendeur ne peut pas résilier de son propre chef la convention qui le lie à l’ANAH.
- En votre qualité d’acquéreur, vous devez reprendre les engagements souscrits par le vendeur dans cette convention.

Regardez néanmoins à quelle date expire la convention : celle-ci n’est peut-être pas aussi lointaine que ça.

J’attire néanmoins votre attention sur le fait que même à l’expiration de la convention avec l’ANAH, vous ne pourrez pas modifier unilatéralement vos loyers :
- si vous avez des locataires en place, vous êtes tenu au respect des dispositions de l’art. 17-1 de la loi de 1989 ;
- si les logements deviennent vacants à l’expiration de la convention, vous êtes susceptible d’avoir à respecter des règles d’encadrement du loyer à la relocation si votre immeuble se situe en zone tendue.

Dans la localité où les travaux ont eu lieu, la mairie a délégué le suivi intégral des dossiers à un organisme qui gérait tout. Ce dernier était bien au courant que c’était une SCI IS.
De plus, à aucun moment il n’est stipulé dans la convention que j’ai signé que les SCI (IS ou non) sont exclues du dispositif. Et j’ai reçu plus de 60k de subvention.
Regardez sur le site de l’Anah si une telle exclusion existe désormais, mais cela me parait peu probable (après la législation évolue vite)