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#451 27/02/2019 13h52

Membre (2018)
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Si on n’utilise pas le PER mais le FFO ou AFFO pour analyser les foncières,

quelles sont les valeurs "standard" considérée comme étant normale pour une foncière ?

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#452 27/02/2019 14h19

Membre (2014)
Réputation :   212  

A ce stade, mes lectures m’orientent vers ces conclusions:
- Encore plus que pour les actions standard, il convient de choisir ses foncières en fonction de leur valeur réel versus la valeur proposée sur le marché. Il faut donc valoriser régulèrement les foncières pour detecter lorsqu’elles sous cotent et sur cotent et pas tellement pour les comparer entre elles
- Les standards ne s’appliquent pas tellement pour "les" foncières mais pour "une" foncière: celle que vous analysez
- Les comparaisons entre foncières sont très hasardeuses étant donnée qu’elles sont de catégories souvent différentes et avec une exposition géographique difficilement comparable

Pour en savoir plus, il faut lire et relire) les files du forum, le livre de notre hôte et plus encore.
Preneur des avis des autres membres plus aguerris dans l’investissement en SIIC.


Bien à vous, Dooffy

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#453 27/02/2019 15h45

Membre (2017)
Top 20 SCPI/OPCI
Réputation :   139  

Pour les SIIC, je regarde :
- le cours par rapport à son ANR pour regarder s’il y a une décote ou une surcote et surtout est-ce qu’elle est raisonnable en fonction du patrimoine de la foncière. Une surcote pour des actifs "premium" [centres commerciaux bien situés et récents : pourquoi pas mais pour des galeries marchandes de province = attention)
- le rendement et sa couverture par le cashflow par action. Les résultats de l’année permettent-ils de payer le dividende et d’entretenir le parc actuel ? sinon, non = grosse possibilité de perte d’ANR à terme (parc vieillissant) et de baisse du rendement
- les projets dans les tuyaux et les investissements programmés ou encours. Ce sont les biens qui vont générer les dividendes des années à venir
- L’historique de ces valeurs sur plusieurs années pour regarder les tendances
- Et en phase de remontée des taux à court terme (hypothèse écartée pour le moment en europe et en pause aux US), le niveau d’endettement et la part à taux variable (qui montera si les taux remontent).

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#454 27/02/2019 16h11

Membre (2018)
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Merci pour vous réponses, j’admets que j’ai acheté du Befimmo (il y a un moment) sans prendre en compte tout vos critères et je me rend compte que j’ai vraiment sous-analysé l’action ( juste PER, cours précédent, loan to value, dividende) je ferai plus attention la prochaine fois grâce à vous, merci !

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#455 27/02/2019 16h17

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Oui, savoir aussi comment la NAV est calculée car dans le cas d’Unibail, une marge de 130bp sur les actifs US me semble être très tendue, je dirais même qu’on est sur de la gonflette de NAV …

Et il me semble dans le cas d’Unibail qu’une variation du taux de capi des actifs a un impact bien plus important sur la NAV qu’une variation de taux, sachant que la dette d’unibail à LT est principalement (% à donner …) à taux fixe avec une maturité moyenne de 7/8 ans

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#456 01/03/2019 08h25

Membre (2015)
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Le programme de cessions d’actifs se poursuit activement :

Agefi-Dow Jones a écrit :

Unibail-Rodamco-Westfield a annoncé jeudi la cession de sa participation de 34% dans le centre commercial Jumbo d’Helsinki, en Finlande, au fonds de pension finlandais Elo Mutual Pension Insurance, pour un montant de 248,6 millions d’euros.
Ce prix "représente une prime par rapport à la valeur comptable au 31 décembre 2018 et implique un rendement initial net de près de 5%", a indiqué la société foncière dans un communiqué.

A la suite de cette transaction, 75% de l’objectif de 3 milliards d’euros de cessions annoncé en décembre 2017 par l’entreprise est désormais atteint. Le groupe a relevé son objectif de cessions à un total de 6 milliards d’euros lors de la publication de ses résultats annuels le 13 février.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par delta (01/03/2019 08h28)

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#457 06/03/2019 09h35

Membre (2013)
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Article du revenu ce jour

L’action de cette foncière a trop baissé
Le récent trou d’air et la prudence du marché peuvent être mis à profit pour renforcer la position sur Unibail-Rodamco-Westfield, dont l’action recule de 20% en six mois.

Le surplace du dividende et les perspectives de la principale foncière européenne d’immobilier commercial ont déçu les investisseurs. Le coupon reste stable à 10,80 euros alors qu’il était attendu en progression.

Et, pour cette année, les dirigeants tablent sur un résultat net par action en baisse, entre 11,80 euros et 12 euros. L’accélération du programme de cessions, porté à 6 milliards, pèsera sur les loyers et donc sur les bénéfices.

Pour la période 2019-2023 toutefois, une hausse annuelle de 5 à 7% du bénéfice net par action est visée.

Rares pourtant sont les groupes comme Unibail-Rodamco-Westfield à offrir un portefeuille d’actifs d’aussi grande qualité, ainsi qu’une visibilité sur le dividende offrant un rendement de 7,5%.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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[+2]    #458 11/03/2019 08h29

Membre (2015)
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Une cession majeure serait en cours de négociation : la Tour Majunga ! Un consortium composé de la banque d’investissement coréenne Mirae Asset Daewoo, Amundi Immobilier et d’autres investisseurs institutionnels français a formulé une offre d’environ 960 millions de dollars US. Construit en 2014, cet immeuble de bureau d’une surface de 60 000 m2 situé dans le quartier de La Défense, est actuellement loué à Axa Investment Managers, et Deloitte.

Sources : The Korea Times The Korea Herald

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Dernière modification par delta (11/03/2019 08h35)

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#459 13/03/2019 00h32

Membre (2015)
Top 10 SIIC/REIT
Réputation :   163  

Une "bonne" nouvelle pour Unibail-Rodamco-Westfield : le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a annulé aujourd’hui le plan local d’urbanisme (PLU) de la ville de Gonesse qui prévoyait l’urbanisation d’environ 300 hectares de terres agricoles dont 80 hectares étaient réservés au complexe de commerces et de loisirs EuropaCity  (source). Porté par la filiale immobilière du groupe Auchan, Ceetrus, à la fois promoteur et opérateur, et le conglomérat chinois Dalian Wanda, EuropaCity représente un investissement d’au moins 3 milliards d’euros.

Or, Unibail-Rodamco-Westfield possède depuis 2013 un centre commercial dans cette zone : Aéroville. D’une surface de 84 000 m2 (troisième centre commercial en France), il s’étend sur les communes de Tremblay et de Roissy, à proximité de l’aéroport Roissy - Charles de Gaulle. Initialement, 12 Millions de visites par an étaient prévues (source : LSA Commerce & Consommation), mais les derniers chiffres disponibles indiquent environ 8,9 Millions de visites par an (source 1 : Aéroville - Informations clés source 2 : GRLB - Chiffres clés 2019). Aéroville semble avoir du mal à décoller… Le gigantesque projet EuropaCity, si il est réalisé un jour, pourrait lui être fatal.

Modification : ajout des sources pour le nombre de visiteurs annuels.

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Dernière modification par delta (13/03/2019 18h37)

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#460 13/03/2019 11h13

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delta a écrit :

Or, Unibail-Rodamco-Westfield possède depuis 2013 un centre commercial dans cette zone : Aéroville. D’une surface de 84 000 m2 (troisième centre commercial en France), il s’étend sur les communes de Tremblay et de Roissy, à proximité de l’aéroport Roissy - Charles de Gaulle. Initialement, 12 Millions de visites par an étaient prévues, mais les derniers chiffres disponibles indiquent environ 8,9 Millions de visites par an. Aéroville semble avoir du mal à décoller…

Pour y être déjà allé deux/trois fois, c’est sûr qu’on n’est pas dérangé par la foule. Le centre commercial est immense avec de longues et belles allées, mais vos chiffres ne m’étonnent pas. D’après la famille que j’ai sur place, il y a d’autres centres commerciaux plus anciens dans le coin où les prix sont moins chers.

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#461 13/03/2019 13h40

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INTJ

Je trouve ça inquiétant qu’à proximité d’une zone correctement voir trop fournie en retail il y ait des projets d’investissement pour 80 hectares supplémentaires. Tout est bon pour proposer n’importe quoi aux petits investisseurs en quête d’un capital retraite.


L’argent est un bon serviteur et un mauvais maître (A. Dumas )

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#462 13/03/2019 14h22

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Encore plus bizarre le projet est porte par Auchan qui est deja la grande surface d’Aeroville

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#463 13/03/2019 15h46

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Il y a beaucoup de projets en RP où la densité en commerces est déjà trés importante. Et, tous ces grands centres commerciaux trés luxueux laisse de plus en plus de marbre les clients, blazzés par toutes les offres … A côté de chez moi (Yvelines), un nouveau centre  (qui semble immense) se construit juste à côté d’Alphapark et One Nation Paris. (Mais ce dernier semble aussi ne pas être trés fréquenté, bien que "neuf" et trés "premium", ce qui correspond bien à la clientèle locale).

Lorsque l’on considère que de plus en plus de personnes commande sur internet et se font livrer à domicile. Les grands centres commerciaux ont des soucis à se faire.

Bref, c’est certains qu’ériger de nouveaux centres commerciaux dans ce contexte semblent pour le moins incongru… et il y a des chances pour que un certain nombre de centres "prime" se transforme en placement "pourri" dans quelques années. Le gâteau a tendance à se rétrécir et il va falloir le partager entre plus de part encore !

Unibail a tout de même la capacité financière pour pouvoir se réinventer, et à défaut d’être un placement "prime", il n’en reste pas moins le meilleur dans sa catégorie. C’est pour cela que lorsque j’ai vendu ma foncière de commerces "prime" (bien plus prime que URW), je me suis rabattu sur URW.

Il faudra tout de même s’attendre à une baisse de l’ANR dans les années à venir.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#464 22/03/2019 07h33

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For the financial year 2018, URW proposes a cash dividend of €10.80 per stapled share. Subject to the approval of the UR SE Annual General Meeting (“AGM”), the dividend for 2018 will be paid by UR SE as follows:•An interim dividend of €5.40 per share on March 29, 2019 (ex-dividend date March 27, 2019); and •A final dividend of €5.40 per share, subject to approval of the UR SE AGM, on July 5, 2019 (ex-dividend date July 3, 2019).

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[+3]    #465 22/03/2019 22h58

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Bonsoir

Le communiqué complet sur le détail du paiement du dividende et la fiscalité associée à chaque montant

https://www.urw.com/-/media/Corporate~o … idend.ashx


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#466 23/03/2019 11h47

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Je comprends de votre document que :
- c’est Unibail-Rodamco SE qui verse le dividende de 10.80€
- dont 7,30€ en SIIC
- et 3,50€ en non-SIIC

Unibail-Rodamco SE a son siège a Paris d’après https://www.societe.com/societe/unibail … 24096.html
Etes-vous d’accord, suite aux échanges plus tôt dans la file, pour en conclure qu’il ne devrait pas y avoir de retenue à la source pour les résidents français ?

Dernière modification par tikou (23/03/2019 12h40)

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#467 23/03/2019 15h20

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thegambler a écrit :

Bonjour

Je viens de contacter le service actionnaires individuels d’UNIBAIL qui m’a confirmé que cette partie du communiqué s’applique aux titulaires d’actions URW

https://www.investisseurs-heureux.fr/up … 162738.png

et qu’au moment du détachement  du dividende il sera précisé, selon le cas, la somme versée par l’entité française et/ou l’entité hollandaise ainsi que les montants éligibles à l’abattement de 40%.

Donc en tant que résident fiscal français pas de retenue pour la partie française et/ou 15% pour la partie hollandaise (donc crédit d’impôt pour cette partie)

Bonne journée

Bonjour

Je repends le message 346 de ce fil de discussion qui couvre les différents cas.

Cette année le communiqué indique que c’est l’entité UR SE ( entité française voir lien de la citation ) qui paye l’intégralité du dividende donc pour les personnes fiscalement résidentes en FRANCE la fiscalité est celle qui s’applique à un dividende français. Pour les personnes non résidentes fiscalement en FRANCE il y a un prélèvement à la source de 12,8%.

https://www.urw.com/-/media/Corporate~o … idend.ashx


Prenez soin de vous, soyez prudent(e)s et sortez masqué(e)s

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#468 24/03/2019 20h27

Membre (2018)
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Bonjour,

En ce qui concerne le dividende des actions Unibail détenues via une assurance vie, vous savez comment va s’appliquer le dividende ? Car la personne (l’assureur) détenant les titres est une personne morale.

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#469 25/03/2019 13h09

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Je m’attends à toucher 100% en cash sur mon AV, réponse dans quelques jours.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par maxlille (25/03/2019 13h10)


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[+1]    #470 25/03/2019 13h46

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A noter une Interview intéressante de C. Cuvillier(président du directoire URW) sur Radio classique ce week-end.

Modif: C.cuvillier et non F. (merci Caskman)

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Dernière modification par tigrou (25/03/2019 16h20)

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#471 25/03/2019 14h16

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C’est plutôt C Cuvillier. F Cuvillier, c’est, il me semble, le maire de BOULOGNE SUR MER et ancien secrétaire d’Etat…
Fin du HS.


parrainage Bourse direct, binck, boursorama, fortuneo possibles

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[+1]    #472 26/03/2019 18h10

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Pour rappel détachement de 5,40€ du dividende URW demain matin le 27/03/19.
Paiement le 29/03.
Ouverture vers 148€ à prévoir comparé aux 153€ de la cloture du 26/03/19.

Dernière modification par tikou (26/03/2019 18h12)

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#473 27/03/2019 22h21

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Bonsoir,
Je possède quelques actions Unibail, et j’ai reçu l’acompte comme tous les actionnaires.
Je possède ces actions à travers un broker, donc en CFD. Je me souviens d’un bon post sur IH que je n’arrive plus à retrouver qui explique les 15% de retenue à la source que je constate.
Quelqu’un pourrait m’aider à le retrouver ou tout simplement m’expliquer le principe et surtout les impots que je vais devoir payer en SUS de ces 15% ?
Merci

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#474 27/03/2019 22h30

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Bonsoir rlermi,

L’accompte a été détaché ce jour, et son versement est reçu pour vendredi 29. Comment avez-vous pu dejà le recevoir ?

Dernière modification par Neo45 (27/03/2019 22h30)


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#475 27/03/2019 22h34

Membre (2015)
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J’ai vu l’ajustement pour dividende sur mon compte IG (CFD).
Le cash n’est peut être disponible, mais la ligne est apparue et mon solde a augmenté.
Savez vous quel est le traitement fiscal pour ces dividendes reçus via CFD ?
A quoi de plus des 15% déjà prélevés par mon broker je dois m’attendre ?

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