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#1 11/01/2019 18h30

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Bonsoir,

Le syndic m’impose une colocation avec un bail et non plusieurs baux!

La résolution a été voté et nous sommes quelques copropriétaires contre l’idée de cette atteinte des parties privatives. De ce fait, le règlement de propriété va être modifier dans ce sens.

Y a t’il un recours possible? si oui pouvez vous me recommander un avocat compétent en droit immobilier en message privé?

Merci pour votre aide.

meilleurs voeux 2019

Mots-clés : bail, colocation, syndic

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[+1]    #2 11/01/2019 19h13

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Bonjour,

Sans avoir la rédaction exacte de la résolution prise, il est difficile de savoir si elle est attaquable ou non.

Si vous deviez attaquer cette résolution au tribunal pour en obtenir la nullité, il vous faudrait un avocat inscrit au barreau dont relève cette copropriété. Autrement dit, un avocat du département où est situé cette copropriété. Comme on ne sait pas dans quel département est situé cette copro, on ne risque pas vous indiquer un avocat.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#3 11/01/2019 19h25

Membre (2015)
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la copropriété se trouve dans le 77. Mer ci pour votre réponse

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[+3]    #4 11/01/2019 20h46

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Bonsoir,

1 - Vous pouvez contester la décision que si vous avez été opposant (vous avez participé à l’assemblée générale ou vous avez été représenté et vous (ou votre mandataire) avez voté contre) ou défaillant (vous n’avez pas participé à l’AG). Vous disposez d’un délai de 2 mois à partir de la réception du PV de l’AG pour contester la décision (article 42 de la loi de 1965).

2 - Suivant la nature de la modification d’un règlement de copropriété, 3 majorités sont requises :

- majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés) s’il s’agit d’une adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (article 24 - paragraphe f)
- majorité de l’article 26 (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix - présents à l’AG ou pas) s’il s’agit de la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes (article 26 - paragraphe b)
- l’unanimité :"L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. "

Par ailleurs, l’article 8 précise "Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation."

Est il précisé dans la convocation la majorité nécessaire pour adopter la résolution ?
A quelle majorité la résolution a t’elle été adoptée ?

Deux angles d’attaque de la résolution à mon sens :

- la majorité de l’article 26 n’a pas été atteinte (moitié des copropriétaires en nombre et plus de 66,67 % des tantièmes) : contestation sur les conditions d’approbation

- elle a été atteinte : contestation sur le fait que la résolution porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives. Les copropriétaires à l’initiative de la résolution pourront faire valoir que la co-location est contraire à la destination de l’immeuble…

3 - Votre syndic est professionnel ou bénévole ? Dans le second cas, il peut avoir été poussé à faire adopter la résolution et voir l’ampleur de la contestation…

En tout état de cause, un recours à un conseil semble indispensable.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (11/01/2019 22h51)

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[+1]    #5 12/01/2019 10h29

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INTJ

Bonjour que risquez vous si vous ne faites pas un seul bail?

C’est la copropriété qui devra ce retourner contre vous?
Et ensuite engager un avocat avec les sous de la copro.

Je comprend pas bien comment ils peuvent mettre en application


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[+1]    #6 12/01/2019 17h06

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Qui va donner le bail à la copropriété?

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[+1]    #7 12/01/2019 19h24

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La copropriété aurait-elle même le droit de demander communication du bail ? (et pourquoi pas de l’état des lieux, de la liste des équipements, de la profession ou de l’age du locataire, etc. autant de , choses qui relèvent du domaine privatif, tant qu’ils ne contreviennent pas au réglement de copropriété, lequel ne peut pas contenir n’importe quoi).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #8 13/01/2019 00h30

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JR a écrit :

Bonjour que risquez vous si vous ne faites pas un seul bail?

C’est la copropriété qui devra ce retourner contre vous?
Et ensuite engager un avocat avec les sous de la copro.

Vous avez raison dans l’absolu.

Mais cette délibération n’est pas faite pour être applicable face à un copropriétaire qui serait sûr de ses droits  ; elle est faite pour impressionner le copropriétaire "ordinaire".

90 % au moins des copropriétaires, si on leur dit "il est interdit de faire de la colocation à baux multiples, regardez c’est ce papier qui le dit", ne vont pas oser le faire. Donc le syndicat de copropriété a atteint son objectif.

Tellement souvent, les gens se laissent impressionner par des ouï-dire (transmission orale uniquement) ou
par des textes illégaux, ou par des textes légaux abrogés, ou encore des textes légaux utilisés hors de leur contexte, et ces même gens ne vont jamais vérifier la légalité de cela.

Dernière modification par Bernard2K (13/01/2019 00h39)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #9 13/01/2019 09h37

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Bonjour,  je ne m’inquiéterais pas trop à votre place

Pour avoir essuyez beaucoup de revers en copro maintenant c’est "mieux vaut demander pardon que perission"

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[+1]    #10 13/01/2019 09h44

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Bonjour,

Je partage l’avis des  intervenants 5 à 8 sur les difficultés de poursuites en cas de non respect de la disposition inscrite au règlement de copropriété.

Néanmoins,

1 - Les copropriétaires disposent d’un réel pouvoir de nuisance : ils pourront informer les locataires sur le caractère non-conforme de leur bail vis à vis du règlement de copropriété, afficher un rappel au règlement de copropriété dans les parties communes, diffuser une lettre d’information… 90 % des locataires penseront que le bailleur a tort… Des locataires chicaneurs pourraient peut-être aussi invoquer la nullité du bail…

2 - La mention dans le règlement de copropriété pourra freiner d’éventuels acheteurs du bien en cas de revente s’ils envisagent de la colocation…

Dans les 2 cas, cela sera au bailleur de convaincre du caractère nul de la disposition du règlement de copropriété…

Il me semble donc largement préférable de contester la résolution s’il en est encore temps…
Par ailleurs, cela pourra avoir un effet éducatif et freiner d’autres initiatives du même acabit de la part du conseil syndical…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (13/01/2019 13h49)

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#11 21/03/2019 14h12

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Bonjour,

Merci à tous.

Après avoir consulté plusieurs avocats qui avaient des avis divergents, nous (on s’est unis entre plusieurs copropriétaires) avons choisi un avocat déterminé et finalement le syndic a fait marche arrière.

Merci à vous encore

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#12 21/03/2019 15h22

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Essayer aussi d’identifier vos ennemis. Ce genre de vote n’obtient pas la majorité sans l’approbation du conseil syndical lors d’une l’assemblée générale de copropriété.

Peut-être pouvez-vous exposer que vous n’avez aucun intérêt à élire des représentants qui vont promouvoir des mesures anti-bailleurs.

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#13 22/03/2019 08h04

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Bravo d’avoir fait valoir vos droits !

Quand vous dites que le syndic a fait marche arrière, ça veut dire quoi exactement ? Car si la résolution a été votée, il faut l’annuler en bonne et due forme, en prenant un vote contraire. Si c’est juste le syndic qui s’engage à ne pas l’appliquer, elle pourrait ressortir à tout moment.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#14 01/04/2019 11h42

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Le syndic fait marche arrière c’est à dire qu’il va annuler cette résolution pour éviter toute indemnité pour le préjudice subi sans doute ….je suis de près cela et reviendrai vers vous pour le dénouement final….je laisse faire l’avocat qui ne lache rien smile

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#15 11/11/2019 22h18

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Bonsoir à tous,

Je suis depuis plusieurs mois les discussions très instructives que vous entretenez sur l’immobilier en général, et je vais commencer à participer en remontant ce fil!

Voilà, je suis en train de faire l’acquisition d’un appartement dans le but de le louer en colocation à 3 personnes. Avant de signer le compromis, je me suis procuré le règlement de copropriété qui comporte une clause qui me pose problème : " il est absolument interdit de faire des locations meublées sauf le cas de location totale de l’appartement à un occupant de bonne vie et mœurs qui, de son coté, ne pourra faire aucune sous location".

Mon projet est de louer à la chambre à 3 étudiants et/ou jeunes travailleurs. Je pensais faire des baux individuels car le bail unique comporte une clause de solidarité qui me parait assez repoussoir pour 3 candidats à la colocation qui ne se connaissent pas, sans compter les galères de gestion à chaque changement de colocataire..

J’ai contacté le syndic qui m’explique que cette clause m’interdit le bail individuel et que je dois louer avec un bail unique. (il défend la chose en invoquant des nuisances et des allées et venues de locataire.. pas très clair, pourtant j’ai bien précisé qu’il s’agissait d’une colocation classique et non de saisonnier.)

Mes questions sont les suivantes :

1 : quels sont les risques à ne pas respecter cette clause et faire des baux individuels? Quel est l’intérêt du syndic ou d’un copropriétaire de venir me chercher des poux pour une histoire de bail? Car que le bail soit individuel ou collectif, il y aura de toute façon 3 occupants dans l’appartement et ils n’occasionneront pas plus de nuisances qu’un couple avec enfant. Est ce que le syndic peut m’obliger à rompre les baux? ou m’attaquer en justice aux frais de la copro?

2 : Le règlement date de 1955, bien avant la loi de juillet 1965, et n’a jamais été remis à jour. Est il envisageable de demander une modification du règlement de copropriété aux copropriétaires, et s’ils refusent, de saisir le tribunal sur motif que cette clause va à l’encontre de mon droit de copropriétaire d’user librement de mes parties privative (art 8 de la loi du 10 juillet 1965)?

Il s’agit de ma première colocation (jusque là je faisais du studio meublé) et même si le risque me parait relativement faible, j’aimerai éviter de m’embourber dans des histoires interminables de copropriétaires.

En vous remerciant d’avance,
Bonne soirée

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#16 11/11/2019 22h25

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Le bail collectif ne possède pas de clause de solidarité, sauf si vous souhaitez en mettre une.

Évitez de vous mettre la copropriété à dos pour un investissement plus serein.

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#17 12/11/2019 00h08

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Bonsoir,

Pour moi, la clause, dans son esprit, interdit la colocation meublée, quel que soit le nombre de baux…on parle de " location totale de l’appartement à un occupant".

Sur le caractère licite de la clause :

L’article 9 de la loi de 1965 dispose :
"Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. "


La cour d’appel de Paris (23.05.12, n° 10/07710) a jugée licite une clause de ce type dans le cas d’un l’immeuble de construction haussmannienne, situé sur une avenue prestigieuse, qui compte un seul appartement par étage… On arrive à la notion d’occupation bourgeoise. A l’inverse, refuser une colocation peut constituer une discrimination…

Pour les problèmes éventuels, voir le message 10 de cette file.

Par ailleurs, le règlement de copropriété de mon immeuble, établi en 1971, interdit la location de chambres meublées…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (12/11/2019 07h26)

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#18 12/11/2019 15h05

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Bonjour,

Merci beaucoup pour vos réponses.

Le syndic ne m’a pas parlé de colocation interdite. Je vais tout de même demander à mon notaire d’étudier ce règlement pour être certain de ce que veut dire cette clause. Que le bail individuel soit interdit, c’est une chose, mais si c’est le principe même de la colocation qui n’est pas possible, ça va remettre en cause tout le projet.

C’est un immeuble des plus classiques, sans standing ou cachet particulier, il n’est pas haussmannien et n’est pas situé dans un quartier bourgeois et il y a 2 appartements par étage. Le règlement ne comporte pas de clause écrite d’habitation bourgeoise.

Si au moins la colocation est faisable, je vais utiliser le bail collectif sans la clause de solidarité.

Bonne journée,

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#19 29/01/2020 19h47

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Bonjour,

Je me permets de rebondir sur ce sujet car je suis dans une situation similaire pour laquelle je souhaiterais bénéficier de vos avis.

Je suis en train de faire l’acquisition d’un bien et je vois que dans le PV de l’AG de 2018 il est indiqué :

PV_AG_2018 a écrit :

DECISION A PRENDRE SUR L’OCCUPATION DES LOGEMENTS. Majorité de l’article 25
La Transformation des appartements en chambres meublées destinées à obtenir des espaces clos autonomes est interdite.
Ce mode d’occupation n’est pas en harmonie avec la destination de l’immeuble et des parties privatives fixées dans le règlement de copropriété.
Un logement peut être entièrement ou partiellement (chambre d’étudiant) loué avec un seul bail.

L’assemblée générale décide d’intégrer le paragraphe ci-dessus dans le règlement de copropriété.

La décision est adoptée à la majorité de l’article 25.
Cependant plusieurs personnes ont voté contre, il n’y a pas unanimité.

Je lis un peu partout que :
"Doivent être prise à l’unanimité toutes les décisions qui imposeraient à un des copropriétaires une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de jouissance de ces mêmes parties privatives"

Je trouve donc bizarre qu’ils puissent passer une telle résolution et modification du RC sans demander l’unanimité.
Et le fait qu’ils se cachent derrière l’actuel RC, mais sans citer les paragraphes en question, pour justifier de cette résolution, me parait totalement abusif.

J’ai malgré tout cherché dans le RC sur quels éléments ils pouvaient se reposer pour dire "Ce mode d’occupation n’est pas en harmonie avec la destination de l’immeuble et des parties privatives fixées dans le règlement de copropriété."

J’ai une partie "Location" qui parle uniquement de l’obligation d’assurance des locataires et de se conformer au RC.

J’ai une autre partie "Conditions d’occupation" avec uniquement ce passage qui pourrait avoir un rapport :

Conditions_d_occupation a écrit :

Les lots à usage d’habitation pourront être occupés et utilisés, soit à l’usage d’habitation bourgeoise, soit à usage professionnel sous réserve qu’ils ne soient pas affectés à usage de commerce ou pour l’exercice d’une activité artisanale ou industrielle.
[…]

Mais le "caractère bourgeois" n’est pas suffisant pour interdire les locations à la chambre (colocation) à ma connaissance.
Je n’ai jamais vu de jurisprudence à ce sujet.
Et il n’y a rien au sujet des locations "en chambre individuelles" comme j’ai déjà vu dans certains règlements de copropriété.

Il y a une partie "modifications de la disposition intérieure des locaux" qui donne carte blanche pour réaménager l’intérieur du logement ou de diviser à la seule condition de ne pas toucher aux murs porteurs.

J’ai rien trouvé d’autre.
Ça me paraît un peu léger pour justifier du passage de la résolution en "majorité article 25" au lieu de l’unanimité.

D’autres ont été confrontés à un cas similaire ?

Dernière modification par mirax (29/01/2020 19h51)

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#20 29/01/2020 21h32

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1/ Sur la clause bourgeoise, elle est effectivement de nature à interdire une activité "commerciale".

Maître Franck AZOULAY a écrit :

Une clause d’habitation bourgeoise se définit comme l’obligation pour chaque propriétaire ou leur locataire, de respecter le caractère bourgeois de l’immeuble, c’est-à-dire sa vocation à être un immeuble d’habitation.
Dès lors, les activités commerciales, artisanales et industrielles sont prohibées au sein de l’immeuble (Civ. 3ème, 14 octobre 1964, JCP 1964. II. 13548).

Plus d’infos sur cette page (d’où est extraite la citation ci-dessus) : La clause d’habitation bourgeoise, le contrôle de la destination de l’immeuble

2/ Sur la modification portée au RC lors de l’AG de 2018, elle a probablement été passée en force. Mais vous n’étiez pas copropriétaire à l’époque. Aujourd’hui, le RC modifié vous est opposable, clause bourgeoise incluse.

Si je peux risquer un conseil : à moins que vous trouviez à cet appartement une rentabilité hors colocation, n’achetez pas.


Gz |

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#21 29/01/2020 22h17

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Bonsoir,

Le cas m’inspire les commentaires suivants :

1 - La résolution me semble bizarrement rédigée : elle interdit la division d’un appartement en espaces clos autonomes, ce qui me semble pas le cas d’une colocation pour laquelle il y a des espaces communs et interdit pas clairement les baux séparés (la clause indique une possibilité). Le syndic est il bénévole ou professionnel ?

2 - On est en face d’une clause d’habitation bourgeoise simple, les activités libérales sont possibles. Les tribunaux ont admis des locations meubles de courte durée en se basant sur le fait que les nuisances engendrées par une location meublée de courte durée n’étaient pas supérieures (Cass. 3ème civ. 8 juin 2011 – n°10-15891). Dans le même esprit, il n’y a pas de différence de nuissance entre une colocation à bail unique et une colocation à beaux séparés…

3 - S’il y a eu abus erreur de majorité, en l’absence de réaction des opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois après la réception, du PV de l’AG, la résolution ne peut plus être attaquée.

4 - Le modificatif du règlement de copropriété a t’il été publié par le service de la publicité foncière compétent ? Dans la négative, il n’est pas opposable aux nouveaux copropriétaires (voir en ce sens l’arrêt de la cour de cassation 93-18318

En conclusion, vous pourrez éventuellement mettre en place une collocation avec baux séparés, ce qui reste à faire valider par votre notaire dans un premier temps puis si nécessaire par un spécialiste du sujet, mais vous risquez de devoir gérer des relations houleuses avec la copropriété, voire un contentieux, d’avoir des difficultés pour revendre le bien pour un usage locatif… Le jeu en vaut il la chandelle ?

Canyonneur

Edit : correction suite à la remarque de Mirax

Dernière modification par Canyonneur75 (30/01/2020 06h45)

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#22 29/01/2020 23h38

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Merci pour les retours, ça me donne de bonnes pistes.

Il s’agit d’un syndic professionnel.
Effectivement la rédaction de la résolution est approximative mis je sais pas si la formulation vient du syndic ou d’un des copropriétaires voire du conseil syndical qui a demandé à la soumettre au vote.

Canyonneur75 a écrit :

3 - S’il y a eu abus de majorité, en l’absence de réaction des opposants ou défaillants dans un délai de 2 mois après la réception, du PV de l’AG, la résolution ne peut plus être attaquée.

C’est un cas d’"abus de majorité" ? Il me semblait qu’un abus de majorité c’était uniquement quand une même personne possédait plus de la moitié des droits de vote directement ou indirectement et en profitait pour imposer des décisions.
Car du coup je trouve ça un peu scandaleux d’organiser des votes "illégaux" qui deviennent "légitimes" si personne ne les conteste pendant 2mois.
J’aurais au contraire eu tendance à penser que la résolution devenait "nulle".

Canyonneur75 a écrit :

4 - Le modificatif du règlement de copropriété a t’il été publié par le service de la publicité foncière compétent ? Dans la négative, il n’est pas opposable aux nouveaux copropriétaires (voir en ce sens l’arrêt de la cour de cassation 93-18318)

Comment est-il possible de s’en assurer ?
Car la copie du RC que j’ai reçue, récupérée sur l’extranet de la copropriété par l’actuel propriétaire, ne tient pas compte du paragraphe voté en AG.
Il n’y a pas non plus d’annexes de "modificatifs" à ce règlement joint avec.
Je dois donc comprendre qu’il ne m’est pas opposable et que je n’ai donc pas à en tenir compte ?
Et ce même si on est tenu de me fournir les PV des 3 dernières AG où cette résolution figure dans le cadre de la loi ALUR ?
Est-ce qu’ils peuvent ultérieurement le "publier" au SPF et me forcer à m’y conformer ?

Canyonneur75 a écrit :

En conclusion, vous pourrez éventuellement mettre en place une collocation avec baux séparés, ce qui reste à faire valider par votre notaire dans un premier temps puis si nécessaire par un spécialiste du sujet, mais vous risquez de devoir gérer des relations houleuses avec la copropriété, voire un contentieux, d’avoir des difficultés pour revendre le bien pour un usage locatif… Le jeu en vaut il la chandelle ?

Le but n’est pas d’aller au conflit, par expérience le jeu n’en vaut effectivement pas la chandelle pour si peu.
Par contre si ça peut me dispenser de faire un bail unique et me permettre de faire des baux individuels, je suis preneur, c’est moins contraignant d’un point de vue gestion.
Mais je préfère quand même récupérer quelques billes au cas où on viendrait me faire des reproches.

Dernière modification par mirax (29/01/2020 23h42)

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#23 09/10/2020 16h31

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Bonjour,

Je me permet de rouvrir cette file car je suis sur un projet d’investissement et je suis confronté à la même problématique

Voici la réponse du gestionnaire (nexity) :

"Concernant l’utilisation du bien, il est noté dans le règlement que vous pouvez louer en meublé mais en colocation globale (c’est-à-dire que tous les colocataires sont responsables de l’ensemble du bien ) et non pas de façon individuelle chaque chambre."

Le règlement de copropriété date des années 60. Dans les faits, qu’en est-il ? Va-t-on vraiment venir m’embêter car je fais du bail multiple.

Je pense que le bail unique sera un trop gros frein pour une colocation 3 chambres.. Le secteur n’étant pas des plus tendu non plus.

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#24 09/10/2020 16h36

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Vous devriez regarder ce qui est écrit dans le règlement interieur. Occupation bourgeoise ? Strictement bourgeoise ? Ou autre ?


Faire et laisser dire

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#25 09/10/2020 16h49

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Il est indiqué

"Les appartements ne pourront être occupées que bourgeoisement[…]. La transformation des appartements en chambres meublées destinées à des personnes distinctes est interdites, mais les locations en meublé d’un appartement entier sont autorisées. "

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