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[+1]    #1 20/03/2019 17h04

Membre (2017)
Réputation :   19  

Bonjour à tous,

Après un premier investissement il y’a moins de 2 ans, je me mets à nouveau en quête d’un nouveau bien à acquérir pour y faire du locatif et/ou de l’achat-revente.

Habitant comme beaucoup sur Paris, il m’est nécessaire de sortir des sentiers battus pour obtenir une rentabilité correcte. Vu la concurrence, je préfère même sortir de Paris et viser la première couronne.

Seuls 2 leviers me sont accessibles, le prix d’achat et le loyer. Pour ce dernier point j’ai exploré plusieurs possibilités telles que la colocation ou la location saisonnière.

Très bien, mais je cherche aussi à jouer sur l’autre levier, le prix d’achat :

Mon réseau est bon mais sans plus, je montre mon sérieux, me montre réactif, évoque les possibilités et bénéfices d’une relation gagnant-gagnant (leur confier la revente du bien par exemple).
Le souci est qu’en première couronne, les agents sont assaillis de demandes et tiennent des listes d’acheteurs.
Côté notaire, j’ai déjà demandé à ce qu’on me contacte s’ils sont mandatés dans le cadre de successions par exemple.

Il me faut donc me montrer inventif, contacter les propriétaires de logement à louer pour évoquer avec eux la possibilité de vendre (retour sur investissement assez faible mais cela fonctionne)

Mais ce qui m’amène ici aujourd’hui ce sont les logements vacants, responsables selon certains ministres du mal-logement en IDF…

Auriez-vous des pistes pour identifier les logements vacants sans passer tous mes samedis à regarder l’ouverture des volets du quartier et checker sur le cadastre ?

La taxe sur les logements vacants pourrait être un angle d’attaque mais ces données fiscales sont certainement confidentielles et impossible à obtenir.

Le métier de gardien se perd et c’est dommage car ils m’auraient bien aidé.

D’autres idées pour cette piste ?
Ou d’autres possibilités d’accéder à ce qu’on appelle le "marché caché" et parler aux propriétaire avant que leur logement soit en vente ?

Un grand merci aux courageux qui m’auront lu.

Mots-clés : idf, immobilier, logement vacant

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#2 20/03/2019 17h33

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Votre approche est bonne, j’ai pratiqué avec succès sur les mêmes pistes il y a 3/4 ans maintenant.

Je relevais dans mon secteur de recherche les boites aux lettres débordantes et les volets constamment fermés et allais ensuite au centre des impôts (gestionnaire du cadastre) pour demander l’adresse des propriétaires. Les agents des impôts d’abords très réticents (me pensant professionnel de l’immobilier) finissaient toujours par me lâcher les coordonnées. Je m’arrangeais pour n’avoir pas plus de 5 ou 6 adresses à renseigner à chaque fois. Après, sur le nombre, quelques uns peuvent être intéressés si la chance est avec vous, vous "tombez" quelques mois avant qu’ils n’aillent voir agent immo ou notaire.

Dans le même état d’esprit, celui d’arriver avant la cavalerie, j’écrivais aux propriétaires mettant un bien en location depuis "un peu trop longtemps" sur le bon coin ou ceux qui avaient des biens défraîchis (et rencontraient forcément plus de difficultés à louer). J’ai fais ainsi de très bonnes affaires.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#3 20/03/2019 18h02

Membre (2017)
Réputation :   19  

J’applique également cette technique qui peut porter ses fruits.

Concernant le logement vacant, on en revient à des méthodes à l’ancienne, proche du détective privée.

Pensez-vous que la mairie puisse tenir un registre des contribuables payant la taxe sur les logements vacants ?

Il me semble que le montant que vous payez est confidentiel mais pas le fait que vous y soyez ou non assujettis, me trompe-je ?

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[+1]    #4 20/03/2019 18h12

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Les villes et les départements sont détenteurs de ces informations, mais ces données sont soumises au secret fiscal. Cf le site de la Cnil sur ce sujet Logements vacants Norme simplifiée NS-049 | CNIL


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#5 20/03/2019 18h48

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Si j’ai bien compris, cela signifie que les communes ne sont détentrices (temporairement) de ces informations que si elles en font la demande. Sans cela, seule l’administration fiscale les possède.

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#6 20/03/2019 21h17

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   560  

ENTJ

Non, les villes ayant un document d’urbanisme récent (j’entends : Grenellisé donc depuis 2011) sont obligées de recenser la vacance ; elles en font état dans le Rapport de Présentation du dit document et affichent d’ailleurs les mesures éventuelles pour lutter contre celle ci lorsqu’elle dépasse en moyenne 5 à 7% (j’ai fait un raccourci que les urbanistes critiqueront sans doute, dans un but de partage par vulgarisation).

Le projet d’urbanisme n’est pas le même en secteur tendu sans vacance ou presque et en secteur détendu (exemple St Etienne).

Elles ont donc des listes et des plans ;  rien n’empêche les élus de vous renseigner par oral, leur intérêt étant donc de lutter contre la vacance, je l’ai vécu mais sans succès.

Dernière modification par Iqce (21/03/2019 09h14)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#7 21/03/2019 08h12

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

DDtee, quelle est (ou était) votre approche lorsque vous contact(i)ez les propriétaires d’un logement vacant ?
Etes-vous direct sur vos intentions d’investisseur, ou restez-vous plus flou pour laisser penser que le bien est pour votre propre usage ?

Les logements sont parfois vacants car il s’agit de biens de famille dont les gens ont du mal à se séparer… et il faut parfois attendre une génération, et donc malheureusement  de grosses dégradations, avant que le bien ne soit remis sur le marché par la génération suivante qui n’a pas connu le bien en tant que maison de famille.

Pour de tels biens, l’aspect affectif entre donc énormément en jeu et j’ai déjà vu des vendeur refuser des acheteurs car le projet de découpage en lots ne leur plaisait pas, et qu’il souhaitait que la personne reprenant leur bien ’garde l’âme’ de la maison.

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#8 21/03/2019 09h17

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

C’est sûr que c’est un travail de pèlerin que de chercher un bien vacant vendable et à de bonnes conditions, c’est une activité que tous les investisseurs n’ont pas le temps, la force ou les qualités d’accomplir, un peu comme quand les agents immobiliers font de la prospection sur le terrain. Il faut garder la foi jusqu’à la découverte de la pépite, à savoir le bien intéressant pour lequel on arrive au bon moment, avant les autres ou après des déconvenues subies par les propriétaires (ne serait-ce que parce qu’une succession peut mettre des années à se solder et donc un bien arriver très tard sur le marché).

Par contre vous pouvez tomber sur des biens qui ne sont pas à vendre aujourd’hui mais qui le seront demain : dans ce cas de figure c’est déjà pas mal si vous êtes mis au courant en premier.

En tout cas dans ce business ceux que je vois vraiment très bien placés pour obtenir des infos premium ce sont les notaires.

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[+1]    #9 21/03/2019 09h54

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Iomipom a écrit :

DDtee, quelle est (ou était) votre approche lorsque vous contact(i)ez les propriétaires d’un logement vacant ?
Etes-vous direct sur vos intentions d’investisseur, ou restez-vous plus flou pour laisser penser que le bien est pour votre propre usage ?

Je disais le vérité.
J’ajoutais que ma démarche était justifié par le décalage entre les prix réels du marché et la pratique courante des agences immobilières de prix de vitrine élevé (avant grosse négociation au bout de quelques mois). Je m’inscrivais donc dans une démarche de transparence en faisant tout de suite passer un message (réel) et à mon avantage sur les prix du marché.
J’ai souvent remarqué une aversion marquée aux agences immobilières et l’idée de n’avoir pas affaire à celles-ci à parfois pu jouer en ma faveur. Je me suis parfois aussi fait "bouler" assez vertement, on m’a même menacé une fois de "prévenir la police". Je n’ai jamais été insistant, bien évidemment.
Concrètement, j’écrivais au domicile du propriétaire lui demandant de me rappeler (en signifiant que j’étais un particulier intéressé par son bien à telle adresse) ou l’appelai si il était dans le "bottin".

pierrejacques11 a écrit :

C’est sûr que c’est un travail de pèlerin que de chercher un bien vacant vendable et à de bonnes conditions, c’est une activité que tous les investisseurs n’ont pas le temps, la force ou les qualités d’accomplir, un peu comme quand les agents immobiliers font de la prospection sur le terrain. Il faut garder la foi jusqu’à la découverte de la pépite, à savoir le bien intéressant pour lequel on arrive au bon moment, avant les autres ou après des déconvenues subies par les propriétaires (ne serait-ce que parce qu’une succession peut mettre des années à se solder et donc un bien arriver très tard sur le marché).

Oui, c’est un travail prenant beaucoup de temps, concernant les qualités nécessaires franchement c’est à la portée de tous.
L’immense majorité des gens ne sont pas intéressés ou ne sont pas en situation de vendre le bien (notamment problèmes de succession ou d’hospitalisation longue durée) ce n’est pas un hasard si le bien est abandonné. Mais de temps en temps il y a des gens pour vendre. Là encore beaucoup de déssaccord sur le prix mais si au final 1 ou 2 % des contacts aboutit à une pépite cela justifie le travail accompli.
A titre d’exemple, j’ai acheté un petit immeuble à 850 €/m2 il y a quatre ans dont je dois passer un appartement de nu à meublé avec nouvelle estimation dans les mois qui viennent. Il serait estimé entre 1750 et 1900 €/m2 dans une ville dont les prix sont plutôt à la baisse sur ces quatre dernières années.

pierrejacques11 a écrit :

En tout cas dans ce business ceux que je vois vraiment très bien placés pour obtenir des infos premium ce sont les notaires.

Assurément et peuvent vous "tuyauter" dans les régions où ils ne sont pas vendeurs eux-mêmes. Ils ont souvent malgré tout des relations privilégiées avec des agents immobiliers.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#10 21/03/2019 10h13

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
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DDtee a écrit :

pierrejacques11 a écrit :

En tout cas dans ce business ceux que je vois vraiment très bien placés pour obtenir des infos premium ce sont les notaires.

Assurément et peuvent vous "tuyauter" dans les régions où ils ne sont pas vendeurs eux-mêmes. Ils ont souvent malgré tout des relations privilégiées avec des agents immobiliers.

Ou leur propre service transaction …

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