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#1 27/02/2019 17h04

Membre (2019)
Réputation :   -1  

onjour,

Avant de me présenter je tien à remercier le forum et tout ces membres pour tout le savoir que j’ai pu apprendre en vous lisant.

Celibataire ,22ans, employé fonction publique, actuellement propriétaire de 2 résidence locative et d’une résidence principale.

La raison pour laquelle je me décide seulement de m’inscrire au forum est que cette fois c’est moi qui ai une question à vous poser :

je vais mettre en location un bien que j’ai acheter au mois de septembre 2018 45 000 € auquel j’ajoute 5000 € de notaire et 10000 € de travaux. la location sera d’environ 500 € hors charges

Ce bien sera sous le régime LMNP REEL, et ma question est la suivante :

puis je réestimer la valeur du bien après travaux pour avoir un amortissement correcte car si je me base sur les 45 000 € d’achat mon amortissement sera ridicule et mon bien à pris de la valeur après travaux.

Merci de vos réponse

Mots-clés : estimé, lmnp, notarié

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#2 27/02/2019 19h06

Membre (2015)
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Réputation :   501  

Bonsoir !

Bien sûr, les travaux sont à prendre en compte.

Faites estimer le bien fini par une agence, ou un notaire (dites, par exemple que vous envisagez de vendre, et que vous voulez une estimation écrite). Si vous allez confier la gestion locative à une agence, celle-ci pourra vous faire une estimation.

Pour info, mon cabinet comptable a accepté une estimation faite sur  MeilleursAgents.com, malgré l’approximation.

Dernière modification par M07 (27/02/2019 19h07)


M07

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#3 28/02/2019 08h11

Membre (2017)
Réputation :   45  

INTP

Bonjour,

D’une manière générale il y a deux façons de faire :
- Déclarer le début d’activité à l’achat, ce qui permet d’intégrer les frais de notaire comme charge (ainsi que les autres frais d’achat : bancaires, AI…), et les travaux en amortissement.
- Faire les travaux avant la déclaration, puis faire une estimation lors de la déclaration. On ne peut plus faire passer les frais de notaires en charges, mais on amorti à la valeur estimée.

La deuxième solution est intéressante quand la plus-value engendrée par les travaux est supérieur au montant des travaux et des frais de notaires, et qu’on garde le bien suffisamment longtemps pour amortir ce ’surplus’.

Pour la première solution, vous auriez de toutes façon dû envoyer votre P0i dans les 15 jours suivant l’achat.

Dernière modification par Iomipom (28/02/2019 08h11)

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#4 13/03/2019 20h35

Membre (2018)
Réputation :   9  

Bonsoir,

Votre réponse m’intéresse, qu’appelez vous le P0I ? comment le déclarer ?
Quand vous dites suivant l’achat c’est au moment de l’acte finale notarié ou lors du compromis ?

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#5 14/03/2019 06h10

Membre (2019)
Réputation :   -1  

merci pour vos réponse, reste maintenant à trouver la meilleur solution sachant que ma fiche poi à été effectué à date d’achat.

aussi je voulais savoir ce bien ce compose d’une maison de 2 appartement, si je revend un appartement comment sera calculer l’amortissement ?

Valeur de la maison divisé par 2 ?

Cordialement

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#6 14/03/2019 08h20

Membre (2017)
Réputation :   15  

judetune a écrit :

merci pour vos réponse, reste maintenant à trouver la meilleur solution sachant que ma fiche poi à été effectué à date d’achat.

aussi je voulais savoir ce bien ce compose d’une maison de 2 appartement, si je revend un appartement comment sera calculer l’amortissement ?

Valeur de la maison divisé par 2 ?

Cordialement

Bonjour

Soit vous faites estimer chaque appartement, soit vous faites un ratio, au tantième de copropriété (qui doit exister si vous vendez un appart sur les 2) ou au tantième de surface

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[+1]    #7 14/03/2019 11h37

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

judetune a écrit :

je vais mettre en location un bien que j’ai acheter au mois de septembre 2018 45 000 € auquel j’ajoute 5000 € de notaire et 10000 € de travaux…/…
puis je réestimer la valeur du bien après travaux pour avoir un amortissement correcte car si je me base sur les 45 000 € d’achat mon amortissement sera ridicule et mon bien à pris de la valeur après travaux.

M07 a écrit :

Bien sûr, les travaux sont à prendre en compte.

Faites estimer le bien fini par une agence, ou un notaire (dites, par exemple que vous envisagez de vendre, et que vous voulez une estimation écrite). Si vous allez confier la gestion locative à une agence, celle-ci pourra vous faire une estimation.

Pour info, mon cabinet comptable a accepté une estimation faite sur  MeilleursAgents.com, malgré l’approximation.

Je ne voudrais pas faire le rabat joie de service (c’est une habitude pourtant) mais cela me semble tout à fait impossible.

Si votre demande est fiscalement intéressante, pas de doute sur ce point, elle sera systématiquement jugée comme abus en cas de contrôle fiscal.

En effet, votre pratique signifie que vous déduisez les frais des travaux 2 fois à 6 mois d’intervalle. La première fois en intégrant les travaux comptablement, la seconde en amortissant un capital augmenté de ces travaux ! Faudrait pas "pousser mamie dans les orties" quand même.
A mon opinion vous ne trouverez aucun comptable "sérieux" voulant vous suivre. Le mien me dit le nombre de redressement à ce sujet sur des estimations faites 3 ou 4 ans après l’achat du bien et ses travaux.

Un comptable qui accepte une estimation de bien en ligne, j’ai comme un doute @MO7 sur son sérieux. Le notaire ou l’agent immobilier c’est effectivement bien mieux, je dirais même deux estimations pour confirmer.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#8 17/03/2019 21h05

Membre (2019)
Réputation :   -1  

Bonjour;
Merci pour votre raisonnement, mais bien sûr je ne choisirais qu’une solution :
- soit je déduis mes travaux et frais de. Notaire qui est la solution actuelle.
-soit je fais estimer le bien avant ma location et fin de travaux et je ne declare pas mes travaux mais augmente ma valeur d’amortissement.
C’est surtout sur le 2e bien que je doute car j’ai acheté en septembre 45 000 euros ne serait-t-il litigieux 6 mois après d’avoir un bien à 90 0 00 euros par exemple ?

Merci de votre soutien.

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