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#1 13/03/2019 21h07

Membre (2019)
Réputation :   5  

Bonjour à tous
Je vais suivre la présentation type au mieux pour vous exposer notre projet:

PROFIL
- Fonctionnaires, 30 ans tous les deux, un enfant, TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Comptable et Fiscales : ne sont pas mes domaines même si je sais gérer un budget, piloter un projet, trouver les textes et niches fiscales etc je pense que pour optimiser il faut savoir se faire aider et partager les connaisances !
- Artisanales : (plomberie / électricité / petite maçonnerie / carrelage / sdb etc…) je gère
- Sociales : j’ai un bon relationnel.
- Temps disponible : beaucoup ( je suis en horaires libres, j’ai beaucoup de congés, plus un CET, des dispos le midi pour les rendez vous artisans etc )

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
maison individuelle + 5 garages sur 2000m2)
- 1 étage, du charme (meulière), lumineux, avec cave + véranda non chauffée de 34m2
- Chauffage individuel PAC et chaudière Gaz en relève que j’activerais quand la PAC sera HS dans le futur
- Rénovation complète en cours (isolation, sols, électricité, plomberie, cuisine, peinture…)
Je rénove tout pour louer quelque chose de propre et de qualité

LOCALISATION DU BIEN
- 27
- Gros Bassin d’emploi et dynamisme économique, commune recherché par son offre de service, sa faible imposition, sa proximité avec les grands axes, ses équipements de loisirs et son offre pour les familles.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : OUI, secteur recherché

RENTABILITÉ DU BIEN
- 173k€ Frais notaire inclus
- Loyer envisagé :
maison 750€
5 garages de 20m2 avec accès individuel sur la rue loués 70€ pièce
- Taux de vacance envisagé 0, j’ai de la trésorerie en cas de vacance (cf ma présentation)
- Travaux immédiats 15k€
- Taxe foncière 1500€ (pour l’ensemble mais divisions parcellaires à venir, je prend quand même la pire valeur)
- Assurance PNO 17€
- Assurance GLI 17€
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 7%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 0
- Taux du crédit 1,55 hors assurance, assurance 0,21% de mémoire (100% sur chaque pour 245k€ mais futur remboursement anticipé)
- Durée du crédit 25 ans
- Épargne de précaution 120k€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location nue (foncier réel, micro foncier) A optimiser mais je pense foncier réel entre :
intérêt d’emprunt + taxe foncière + GLI + PNO

CASH FLOW
- TMI 14 %
- Cash flow positif environ 150€ si je ne me trompe pas

Ma situation est particulière :
Nous allons diviser en plus 3 parcelles de terrains.
J’ai déja fait les démarches Géomètre/Mairie
Je suis en DP car une nouvelle voirie qui borde ma parcelle me permet de n’avoir aucun réseau ou entrée en commun.

Le Montant de l’emprunt comprend donc l’achat de tout l’ensemble. (c’est un plus pour le montant des intérêts) mais sa "fausse" la rentabilité.
Une parcelle sera revendu rapidement, une deuxième plus tard genre 2 ans au minimum pour ne pas être requalifié…
La troisième ne presse pas du tout.

Montant de chaque vente 75k pour 450/500 m2 viabilisé
Imposition par terrain Environ 13k€
Bénéfice de 62k* net par vente.

Voila notre projet, n’hésitez pas à donner votre avis, je suis novice et il y a surement des erreurs !   
Merci

Mots-clés : division parcellaire, garages, ges, immobilier, maison individuelle

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#2 13/03/2019 21h20

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Si les terrains à vendre sont bien issus de votre achat, avec les 2 ventes qui vous remboursent environ 70 % de la valeur d’achat, la rentabilité s’envole ! C’est une superbe opération.

D’habitude les villas ont une rentabilité pourrie (car le loyer n’est pas très élevé, relativement au prix de la RP, car tout le monde est prêt à payer très cher, car tout le monde rêve de s’endette 30 ans afin de passer ses week-end à tondre le gazon, on y peut rien c’est comme ça). Là, entre la location des garages qui booste, et la revente des terrains, c’est énorme.

Quand vous dites 3 parcelles, c’est 3 parcelles au total (2 que vous vendez et une avec la maison à louer que vous gardez), ou 4 au total (3 à vendre à terme, et une avec la maison à louer que vous gardez) ?

Dernière modification par Bernard2K (13/03/2019 21h31)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1   [+2]    #3 13/03/2019 21h39

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Bonjour,

Au passage, le fait d’être en DP (sous entendu "valant division") permet également d’éloigner le spectre de la requalification puisque vous n’allez pas recourir à une procédure compliquée du type de celle utilisée couramment par un lotisseur aménageur  professionnel qui suppose d’avoir des connaissances en droit du sol.

Personnellement j’aurais fait la division au dernier moment (car je suis d’un naturel angoissé et surtout prévenant, je suis d’ailleurs allé aux CDI avant de faire une opération du même genre) : vous divisez car un aléa de la vie vous oblige à vendre, chose qui n’était pas prévue au départ. Ce point est capital dans l’appréciation que porte les services fiscaux sur ce genre de dossier avec la fréquence des opérations réalisées.

A voir comment sont prévu les garages, mais on peut supposer que vous allez éventuellement les faire évoluer vers du logement ?

Petite astuce toujours si vous n’y avez pas pensé : évitez sur votre PC de dessiner les places de parking qui sont taxées : les véhicules stationneront dans les garages, pas dans la cour de la maison.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 13/03/2019 21h44

Membre (2019)
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C’est bien 4 parcelles !

La division va consister à découper l’ensemble en 5 lots :
3 parcelles à vendre
La maison en location sur sa parcelle de 400m2
Les 5 garages en bordure de route.

EDIT suite au message de IQCE

Nous ne comptons pas tout vendre de suite pour éviter la requalification en marchands de bien et pour ne pas avoir d’argent à verser aux vendeurs pour sous estimation du prix de vente (délais de 2 ans).

Le CU sera déposé pour deux divisions des parcelles arrières simplement. (dans un premier temps)
La troisième située entre les garages et la maison louée ne sera pas vendu tout de suite, pas d’intérêt pour nous et nous n’allons pas jouer avec le feu…
Les garages font déjà partie d’une subdivision fiscale sur le cadastre, à creuser…

Merci pour l’astuce des places de stationnement !

Nous avons conscience que c’est une bonne opération.
Nous devions à la base en faire notre RP mais devant le potentiel du bien, nous avons choisi de chercher une autre RP ailleurs dans un second temps.
Nous allons donc occuper la maison le temps de trouver autre chose.

Nous avions donc emprunter 245K€ à la base, mais allons n’avoir besoin que de 185k€

Je ne pense pas par contre qu’il soit judicieux de rembourser le crédit complet d’après mes lectures mais je peux me tromper ?

Dernière modification par Leon (13/03/2019 21h54)

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#5 14/03/2019 08h51

Membre (2016)
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Bravo pour ce projet.

Par contre sauf erreur de ma part, vous ne pourrez pas déduire la totalité de l’emprunt de vos revenus locatifs. En effet le prêt concerne le terrain et la maison. Or vous allez vendre une partie du terrain. Mettre la totalité de la charge des intérêts de l’emprunt en face des revenus locatifs me paraît donc abusif et je pense que vous risquez clairement un redressement fiscal en cas de contrôle. A votre place j’enverrai un mail au service des impôts pour affiner ce point. De toute manière, la rentabilité sera excellente, même si vous ne pouvez pas déduire l’intégralité.

Bon courage pour la suite.

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#6 14/03/2019 10h12

Membre (2019)
Réputation :   5  

Merci pour vos avis.

Iqce a écrit :

A voir comment sont prévu les garages, mais on peut supposer que vous allez éventuellement les faire évoluer vers du logement ?

J’y ai fortement pensé, surtout que la configuration s’y prête bien.
L’un est déjà équipé d’un compteur électrique.

Ils sont assez haut de plafond (3.7m), des mezzanines sont possible, cela pourrait donc faire 5 F1bis

Les plus:
- augmentation des revenus sans nouvel endettement hormis les travaux que je ferais moi même

Les moins :
-"Entretien"par rapport à un garage
- type de locataire à faibles revenus donc ennuis ou gros roulement possible  :
    -étudiant à petit budget, gare à 4 minutes à pieds reliant ROUEN en 10 minutes.
    -premier logement d’un jeune travaillant dans le secteur (beaucoup d’emplois dans cette zone).
    -personne seule à faibles revenus ou situation précaire.

Je pense donc les louer dans un premier temps en garage et ensuite en essayer un en appartement.
Car pour une mise de 5/6000€ par appartement je pourrais les louer environ 250/300€ sans aucun soucis.
Il n’y a pas d’offre à ce prix dans notre secteur.

Stochastic a écrit :

Bravo pour ce projet. / vous ne pourrez pas déduire la totalité de l’emprunt de vos revenus locatifs

J’ai en effet un doute, mais je ne préféré pas trop appeler les impôts, car cela leur donne parfois envie de tout regarder et bien que je n’ai rien à cacher, je n’ai pas envie d’avoir une reévaluation de la valeur locative etc….
Je vais essayer de me renseigner ailleurs pour ce point..

Dernière modification par Leon (14/03/2019 10h14)

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#7 14/03/2019 11h18

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ENTJ

Bonjour,

Vous devriez mettre un plan (sans réf avec le lieu etc bien sur) si possible.

NB : la transformation des garages en habitations échappera de fait à la TA (Taxe d’Aménagement) : super ! Et donc tout ce qui passe en mezzanine…Re super car pas de TA ! A garder en mémoire en cas de besoin d’isolation (intérieur ou extérieur, réhausse de toit ou pas) suivant le % de TA appliqué sur le secteur.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#8 14/03/2019 11h56

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Vous devriez mettre un plan (sans réf avec le lieu etc bien sur) si possible.

NB : la transformation des garages en habitations échappera de fait à la TA (Taxe d’Aménagement) : super ! Et donc tout ce qui passe en mezzanine…Re super car pas de TA ! A garder en mémoire en cas de besoin d’isolation (intérieur ou extérieur, réhausse de toit ou pas) suivant le % de TA appliqué sur le secteur.



Voici le plan de masse du projet.

Pour les garages :
Pourquoi j’échapperais à la TA ? pas de TA pour une transformation  ?
Isolation intérieure plus simple pour moi, rehausse je ne pense pas, surcout travaux par rapport au gain pas sur…
Vous pouvez voir qu’ils ne sont pas en direct sur la rue (rue de village, mais il y a un retrais de 1.5m environ qui me permettrais éventuellement de l’aménager pour chaque lot)

Dernière modification par Leon (14/03/2019 11h56)

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#9 14/03/2019 12h10

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Parce que la TA est payée à la construction ; dés lors si vous faites des mezzanines…Dans le volume existant…Pas de TA !

NB1 pour Carignan wink : si vous faites un garage non clos non couvert : pas de TA qui ne s’applique qu’à de la surface close et couverte etc Oui mais un garage non clos par ex c’est un peu dommage ? Certes ! Mais rien ne vous empêche de clore par une barrière ajourée.

NB2 : la TA atteint facilement 10 k€ en pour une SP de 150 m2 (on y est vite avec un garage, un bucher etc) en urbain ; donc ça vaut le coup d’y réfléchir en amont.
Par exemple les transformations de biens agricoles sont exonérés de TA si cela n’a pas changé ; sauf que le bâti agricole n’est pas assujetti à la TA au départ…Vous voyez l’astuce légale pour un agriculteur "prévoyant" ?


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#10 14/03/2019 21h45

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Merci pour ces infos Iqce.

Je ne vais pour l’instant pas trop me concentrer sur les garages.
Je connais leurs potentiels de transformation en appartement mais ils vont m’assurer pour l’instant un revenu sans aucun entretien.
J’essayerais de les transformer un par un selon la demande par la suite.

Pour la maison, j’ai dans le cadre de la rénovation plusieurs choix et j’aimerais votre avis.

Je peux soit en faire :
-un t3 avec deux chambres (une de 17 au sol et une de 12)
Salon 18m2, salle 14m2, cuisine 8 m2 sdb/wc et la véranda de 32 non chauffée.

- un t4 avec deux chambres en enfilade (17 et 12), une en rez de chaussée de 14m2 ( à la place de la salle), Salon et salle de 18, le reste est identique

J’ai peur que le séjour soit petit pour un T4, de plus mon but est quand même d’avoir des locataires qui restent le plus longtemps.
Hors je me dis que passer les 750€, les gens feront sûrement construire et je risque un gros roulement..

Quels sont vos avis ?
Merci !

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#11 15/03/2019 08h31

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Bonjour,

Dans les deux cas vous avez possibilité de turn over à cause des 2 chambres ; un couple avec un enfant risque d’en avoir un 2éme et d’avoir envie de déménager, sauf si un arrangement  est possible quitte à perdre un peu en confort (comme une mezzanine). Et ensuite il faut que le bien est un "avantage" qui fasse que l’on a envie d’y rester : proximité des services, super véranda originale etc

Bref, je n’ai pas d’idée géniale ou originale je le crains, au suivant…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#12 15/03/2019 08h52

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Je ne comprends pas votre dilemme : quelle est la différence entre une "salle" de 14 m² et une "chambre" de 14 m² ?

La même pièce ne peut-elle pas être utilisée indifféremment comme chambre, salon, salle de jeu, bureau, ou ce qu’il plaira aux locataires ?

Vous marquez "T4", puisqu’une pièce de 14 m² avec la lumière du jour est indiscutablement une pièce principale, donc il y a indiscutablement 4 pièces principales, et après les gens en font bien ce qu’ils veulent !

Dernière modification par Bernard2K (15/03/2019 08h53)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 15/03/2019 09h43

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La chambre de 17 m² permet d’accueillir deux enfant sans problème pour des personnes qui ne peuvent louer plus grand..

Le bien :
Il est proche des services, transport, commerces, école collège et lycée et surtout il dispose d’un jardin, hors la plupart des locations dans le coin n’en ont pas..

La véranda :
je pourrais la chauffer et l’utiliser en pièce habitable, mais la toiture est en polycarbonate de 16, donc l’hiver c’est froid et l’été c’est chaud…
Aménagé de manière sympa c’est par contre un vrai plus pour des locataires qui peuvent avoir une surface de 32m² en plus pour manger le soir au chaud, que les enfants jouent à l’abri etc…..

Bernard2K a écrit :

Je ne comprends pas votre dilemme : quelle est la différence entre une "salle" de 14 m² et une "chambre" de 14 m² ?

La même pièce ne peut-elle pas être utilisée indifféremment comme chambre, salon, salle de jeu, bureau, ou ce qu’il plaira aux locataires ?

Vous marquez "T4", puisqu’une pièce de 14 m² avec la lumière du jour est indiscutablement une pièce principale, donc il y a indiscutablement 4 pièces principales, et après les gens en font bien ce qu’ils veulent !

Oui c’est vrai mais je n’ai pas assez expliqué:

Pour rendre les deux chambres indépendantes à l’étage (actuellement en enfilade) je voulais changer de sens l’escalier.

Si je fais cela, je ne peux plus utiliser la salle à manger (cuisine actuelle) en chambre puisque l’entrée de l’escalier sera dans le fond de la pièce.

Je vous joins des plans:

ETAGE


-Les chambres 2 et 3 ont été décloisonnées pour l’instant.

REZ DE CHAUSSEE


-La chaufferie et le bureau deviennent la cuisine
-L’entrée de la salle de bain sera par le SAS
-La cuisine devient une salle à manger en mode T3 (changement sens escalier) ou une chambre en mode T4

Je suis preneur de toutes idées nouvelles, pour l’instant j’en suis au curage complet des volumes donc tout est modifiable !

Dernière modification par Leon (15/03/2019 09h48)

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#14 15/03/2019 09h48

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Evitez vraiment les chambres en enfilades, c’est vraiment pas pratique au quotidien.

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#15 15/07/2020 17h25

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Bonjour
Des nouvelles après une longue période !
Depuis beaucoup de choses ont évolués.

Nous avons choisi avec ma femme de rénover cette maison et de la transformer plutôt que de la louer.

La situation c’est donc bien renversée, car la maison maintenant rénovée vaut environ 350k€ hors terrain et garage.
un petit aperçu de la façade vitrée de 23m2



Cependant, on souhaite toujours exploiter le bien en partie, et a fond le jour ou l’on vendra l’ensemble pour un nouveau projet.

Pour l’instant, 3 garages sont ou vont être loués sous peu.
Nous réfléchissons à un Pinel sur le haut du terrain, la commune étant en zone B1.

L’avantage est que je gère rien, un contrat de construction et c’est tout.
Après un an et demi de travaux, je n’ai pas envie de mettre la main à la pâte !

Le jour ou nous vendrons, nous découperons une parcelle supplémentaire sur l’arrière, en vente pure je pense, et surement les garages  à part également.

A propos des garages, je voudrais vos avis.
Il nous rapportent 80€ pièce soit 4800€ annuel avant imposition (régime réel)

J’hesite sur plusieurs solutions :
-laisser ça comme ça, peu de rapport mais pas de charge.
-les transformer en habitations
  SOIT des studios ou bien T2 sans surélévation du bâtiment
  SOIT surélever et faire plus grand
- vendre l’ensemble mais nous avons déjà de l’épargne, alors à part ne plus avoir de prêt immobilier, peu d’intérêt je pense.

Le montant des travaux ne va pas être le même et comment puis je calculer la rentabilité complète ?
Ce n’est pas tant au niveau des travaux que cela me pose question mais un niveau de l’imposition.

Nous sommes peu imposable actuellement, à hauteur de 1000€ par an en gros (crèche/ frais réel etc)

si vous avez des avis !

A bientôt

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#16 16/07/2020 13h35

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ENTJ

Bonjour,
Juste une observation, au cas ou ( si vous ne l’avezvpas déjà reflechi)…
Par les temps qui courent, je vous conseille de bloquer les droits à construire par le biais d’un permis d’aménager.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#17 16/07/2020 14h54

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Bonjour Iqce, vous pensez que le vent tourne pour les projets de construction ?
On est en zone U sur le nouveau PLUI..

De toute façon je ne compte pas faire de PA, mais rester sur des DP.
Un ami géomètre me conseille de faire une servitude sur une petite zone afin de desservir deux lots, et d’éviter ainsi le PA.

Après je compter les bloquer avec un bornage des parcelles et un certificat d’urbanisme que je renouvellerai au terme de chaque échéance.

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#18 16/07/2020 17h31

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ENTJ

Le CUb est une très bonne idée, mais elle est limitée dans le temps come voys l’avez compris, et surtout une evolution du document effacerait la validité du dit CUb. Des lors le PA s’impose : durée de 3 années + 2 ans avec dépôt de permis avant l’échéance soit 5 ans de cristallisation du droit en vigueur a la date du PA ! Imparable…Et subtil.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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Favoris 1    #19 16/07/2020 20h58

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Merci pour le conseil, mais ce qui me préoccupe est l’impact d’un PA par rapport à une DP.

De mémoire l’impact n’est pas le même au niveau des travaux obligatoires… réseaux communs, éclairage, voirie etc.

Le PLUI venant d’etre Adopté je ne suis pas stressé par ça..

Je me pose plutôt des questions sur bien exploiter le Pinel, et optimiser les garages dans un second temps.

J’ai rendez vous lundi avec un constructeur de maison.

Modèle investisseur, donc pouvant répondre aux normes PMR, dans les 105k pour 95m2.

Avec la valeur du terrain je serrais sur un total d’environ 170k€ de projet.

M’engager sur 9 ans me parait pas mal en terme de défiscalisation.
Le loyer va couvrir l’ensemble du prêt.
Et revente dans 10 ans environ 200/ 220k€.

Surtout si je me plante sur quelques choses n’hésitez pas.
J’ai vraiment peu confiance aux conseils fiscaux de ma banque plutôt préoccupée à me refiler ces produits alors que mon vieux PEL est imbattable est secur.:

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#20 19/11/2020 15h33

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Bonjour à tous,

Mon projet a bien avancé
Mes deux terrains sont bornés et les cub ok.

J’ai donc la possibilité avant la fin de l’année de construire sur l’un des terrains une maison en Pinel.(zone B1)

Je sais que ce dispositif n’est pas rentable dans le collectif mais dans l’individuel je trouve que c’est différent.

Deux possibilités:
-V1 : Vente du terrain, imposition de 10k€ sur les 65k€, je récupère 50000€ sans prise de tête. Fin de l’histoire.

-V2 : Construction d’une maison de 105m2 T5 3 chambres.
Coût de la maison et frais annexes (viabilisation/aménagement taxes etc..) 145000€
Emprunt de 143000€ sur 20 ans, taux 1.1%

LOYER 800€
Emprunt 700€
Impôts Locaux 70€
Assurance propriétaire 25€
GLI 25€

BILAN:
-Pas de cash flow
-Pas d’augmentation d’impôts (la défisc du Pinel annule mon imposition et avec la CSG/CRDS je retrouve le montant initialement payé sans revenus locatifs)
-A la revente dans 9 ou 12 ans, l’imposition sur la plus-value aura diminué avec le nombre d’années de possession, et le locataire aura remboursé en majeur partie le crédit.
il me restera donc 130 à 150k€ une fois la banque et les impôts payés.

Est ce que je me plante quelque part dans mon raisonnement ?
Avez vous un avis sur l’opération ?
Merci

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[+1]    #21 03/03/2021 10h24

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Bonjour

J’alimente mon poste même si je sais que vous n’êtes pas fan du PINEL !

J’ai donc signé un CCMI et déposé mon permis avant le 31/12/2020 par bénéficier du Pinel en construction individuelle. (le dispositif a pris fin à cette échéance pour de l’individuel)

Le permis est accepté et je purge actuellement le délais de recours des tiers.

Il nous reste un an environ , le temps de la construction, pour se décider si l’on vends notre RP actuelle et l’on transforme la construction en RP pour ensuite de nouveau la vendre dès que l’on aura trouvé autre chose.

L’opération est intéressante:
Coût de la construction  (95m2 + garage 20m2 + comble du garage aménageable (18m2) avec linteau et velux déjà posé )sur 350m2, y compris taxes, géomètre, viabilisation etc : 145000€

Si je la revends en RP, valeur 245000€. Soit une PV de 100k€

J’ai par contre peur de jouer avec la requalification si je fait cela dans un délais assez réduit par rapports aux opérations déjà effectuées :

-Vente d’une première RP en 2019 acquise en 2015. PV 90k€
-Nous avons notre RP actuelle depuis Janvier 2019. (si revente , PV de 120k€ à 150k€)
-Nous resterions dans la nouvelle construction 8 mois, peut être un peu plus (le temps de trouver une nouvelle maison, signature etc)
-Je vendrais une autre parcelle obtenue de la division ensuite.
-J’ai obtenu une nouvelle ouverture en partie basse du terrain, devant la maison, me permettant un accès à la maison et du coup une division parcellaires des garages + 350m2 de terrain. Les garages sont actuellement loués et je compte les garder même après la vente de la maison principale.

Qu’en pensez vous ?

Bonne journée

Dernière modification par Leon (03/03/2021 10h29)

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[+1]    #22 03/03/2021 10h44

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-Vente d’une première RP en 2019 acquise en 2015. PV 90k€
-Nous avons notre RP actuelle depuis Janvier 2019. (si revente , PV de 120k€ à 150k€)
-Nous resterions dans la nouvelle construction 8 mois, peut être un peu plus (le temps de trouver une nouvelle maison, signature etc)

La jurisprudence constante dit que la seule condition pour bénéficier de l’exonération de PV sur la RP, c’est que ça soit bien la RP effective au moment de la vente. La loi ne dit pas qu’il faudrait une certaine durée avant que ça soit considéré comme RP, et les juges appliquent cela.

De nombreuses jurisprudences vont dans le même sens et vous les trouverez facilement par une recherche internet.

Pour prouver l’effectivité de la RP, tous les moyens sont bons, et plus vous avez de preuves écrites, mieux c’est : déclaration de changement de RP auprès des impôts et de tous les organismes (banque), factures d’eau, d’électricité, de téléphone fixe prouvant l’occupation effective et continue, etc.

A noter, dans votre cas : vu que les deux maisons sont voisines, si elles sont à la même adresse postale, vous allez avoir un problème. En effet, ce qui compte pour le fisc, puis les juges, c’est le papier, pas le réel. Il faut que vos papiers montrent une adresse différente pour la nouvelle RP. Logiquement, si c’est une parcelle différente, elle devrait avoir un numéro de rue différent. Sinon, débrouillez-vous pour que que l’adresse postale soit différente ! A minima, à la même adresse postale (21 rue des vidangeurs), il faut ajouter une ligne d’adresse du type "maison n°2" ou "maison du fond" ; ou bien donner à cette maison un nom plus poétique comme "les Alouettes" ou "le Pinel avorté".

Pour autant, une démarche visant à faire de la maison neuve une RP tout exprès pour pouvoir enchaîner deux ventes exonérées pourrait tomber sous le coup de l’abus de droit. Les juges ne manquent d’ailleurs pas de le relever, en écrivant un truc du type "l’administration n’a pas recherché si cela pouvait relever de l’abus de droit". Ainsi, la juridiction suprême semble dire aux fonctionnaires des impôts (je me permets de reformuler en langage commun ce qui semble se dégager de certains arrêts d’appels et de cassation) : "M’enfin, il n’y a pas de durée minimum pour que ça soit une RP, donc votre redressement est retoqué, comme d’hab ! Par contre, il faudrait peut-être regarder du côté de la procédure de l’abus de droit, comme on vous l’écrit à chaque fois… mais non, vous revenez mettre en cause le caractère effectif de la RP, où l’on vous retoque à chaque fois ! Tant pis pour vous, tant mieux pour le contribuable !"
Pour éviter le risque d’abus de droit, il faut trouver une bonne raison d’aller dans la maison neuve (autre qu’échapper à l’impôt sur les PV). Une raison qui tienne devant le juge !

-Je vendrais une autre parcelle obtenue de la division ensuite.
-J’ai obtenu une nouvelle ouverture en partie basse du terrain, devant la maison, me permettant un accès à la maison et du coup une division parcellaires des garages + 350m2 de terrain. Les garages sont actuellement loués et je compte les garder même après la vente de la maison principale.

La parcelle détachée vendue ensuite, ça commence à faire beaucoup.  Je pense qu’il faudra payer la PV sur cette vente et que c’est ce qu’appliquera le notaire ; mais vu que les autres ventes sont des ventes de RP, je dirais que cette vente de parcelle devrait être considérée comme une vente isolée et que vous ne risquez pas de redressement comme marchand de biens ; ou du moins que, si vous aviez un redressement, vous devriez pouvoir le contester victorieusement.

Si vous êtes inquiet, demandez un avis écrit à un professionnel du droit, en lui décrivant l’opération.

Vous pourriez aussi demander à un professionnel de vous rédiger une demande de rescrit fiscal. Moi personnellement, je ne ferais pas cela, car cela me semble donner le bâton pour se faire battre.

Notez aussi que l’avis du professionnel, et l’éventuel rescrit fiscal, ne sont valables que si l’opération ne change pas ensuite. Or, vous semblez avoir une fâcheuse tendance à changer de projet tous les 6 mois. Ce n’est pas une critique, mais si vous changez le projet, ne vous étonnez pas si les avis reçus ne sont plus valables pour la nouvelle situation.

Dernière modification par Bernard2K (03/03/2021 15h12)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#23 03/03/2021 11h25

Membre (2014)
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Leon a écrit :

L’opération est intéressante:
Coût de la construction  (95m2 + garage 20m2 + comble du garage aménageable (18m2) avec linteau et velux déjà posé )sur 350m2, y compris taxes, géomètre, viabilisation etc : 145000€

En effet l’opération est meme très interessant: dans ma région c’est pas loin du double pour une maison à peine plus grande. Je ne comprend pas que les prix du neuf varient à ce point d’une région à l’autre meme si l’Eure est réputé peu cher et l’Alsace assez chère. Le couts des materiaux sont sensiblement les memes dans toute la France, le cout de la main d’oeuvre varient de 20-30% au doigt mouillé.

Puis je vous demander la part du prix qui concerne le garage avec combles et velux?

En vous remerciant par avance.

Sinon je n’ai pas bien compris pourquoi vous parlez du Pinel - si votre but est de faire construire la maison neuve en 8-12 mois, revendre votre RP actuelle, en empochant le PV et démenager dans la maison neuve c’est peu compatible avec le dispositif Pinel (on vous offre la possibilité de deficaliser une partie de la construction neuve et en echange vous vous engagez à louer ce logement neuf durant minimum 6 ans).

Si vous voulez construire une maison sous dipositif Pinel et y déménager par la suite, vous ne pourrez pas le faire avant 6 ans, non?
Ou alors le Pinel c’est un plan B: si jamais vous ne voulez pas habiter la maison neuve, vous la louez et profitez de la defiscalisation?

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#24 03/03/2021 15h13

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Ce que j’ai compris  : Leon avait un plan A "construction neuve à louer en Pinel", qui est en train de se transformer en plan B "construction neuve à habiter comme RP", le plan A étant alors abandonné.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#25 03/03/2021 16h50

Membre (2019)
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Bonjour Bernard2K

Merci pour cette réponse très qualitative !

C’est bien ce que j’avais vu au sujet des RP, et si je fais cette manipulation, toute la domiciliation sera bien changée pour un certain temps et les adresses postales seront bien différentes, l’accès des parcelles découpées se faisant par la rue parallèle ayant été rétrocédée à la mairie il y a peu.

La bonne raison peut toujours se trouver, "volonté de réduire son endettement" ou autre excuse du genre, mais j’aimerais éviter d’en arriver là !

Je ne ferais pas cette demande, en effet pas envie de me faire battre ! et de toute façon la parcelle ne sera pas exonérée de PV, ce n’est pas une RP donc imposition obligatoire.

Bernard2K a écrit :

Or, vous semblez avoir une fâcheuse tendance à changer de projet tous les 6 mois. Ce n’est pas une critique, mais si vous changez le projet, ne vous étonnez pas si les avis reçus ne sont plus valables pour la nouvelle situation.

Je ne le prend pas comme une critique mais une très bonne analyse !
Je suis un peu indécis en effet, car j’adapte le projet en fonction de ce que j’arrive à obtenir (ouverture sur la voirie, PC avant la fin de l’échéance PINEL, etc..) mais j’essaye de ne pas vous interroger pour rien.

zaser a écrit :

En effet l’opération est meme très interessant: dans ma région c’est pas loin du double pour une maison à peine plus grande. Je ne comprend pas que les prix du neuf varient à ce point d’une région à l’autre meme si l’Eure est réputé peu cher et l’Alsace assez chère. Le couts des materiaux sont sensiblement les memes dans toute la France, le cout de la main d’oeuvre varient de 20-30% au doigt mouillé.

Puis je vous demander la part du prix qui concerne le garage avec combles et velux?

Le garage coute 10500€ avec velux, surélévation des rangs d’agglos pour augmenter la surface habitable future en haut et création du linteau dans le pignon.
Construction au très bon rapport qualité prix, plancher béton, charpente tradi, PAC etc (maison le Masson)

Bernard2K a écrit :

Ce que j’ai compris  : Leon avait un plan A "construction neuve à louer en Pinel", qui est en train de se transformer en plan B "construction neuve à habiter comme RP", le plan A étant alors abandonné.

C’est tout à fait ça.
L’option A est le Pinel, mais il me reste jusqu’à la fin de la construction pour la transformer en Option B, RP puis vente avec PV immédiate et net d’impôt.

J’étudie alors la meilleure solution car après c’est définitif, le Pinel m’engage en effet pour 6 ans de loc et je ne pourrais le retransformer en RP plus tard, car j’espère que d’ici là j’aurais une RP définitive !

Dernière modification par Leon (03/03/2021 16h51)

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