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Synthèse des avis :

Recommanderiez-vous la SCI Viagénérations à un proche ?


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#1 30/10/2018 23h23

Membre (2014)
Réputation :   127  

Bonjour.
Nouveau sujet pour partager vos avis sur la SCI "Viagénérations".
Il s’agit d’une SCI proposée en assurance vie par Linxea (contrat Zen).

Voici sa description.

Nature : SCI à capital variable
Date de création : Septembre 2017
Gestionnaire : Turgot AM
Capitalisation : 24,1 millions d’euros
Principe : La SCI achète les biens immobiliers avec une décote comprise entre 40 à 60% à des seniors qui ont la garantie de rester à domicile à vie. La SCI paye aux seniors la valeur de la nue-propriété immédiatement. Ces seniors  conservent le Droit d’Usage d’Habitation ou l’Usufruit viager de leur bien. L’objectif de la société sera de faire croître sa capitalisation par part, en sélectionnant des investissements susceptibles de générer à terme (extinction du DUH ou de l’Usufruit) des revenus, de prendre régulièrement de la valeur et de représenter une opportunité de plus -value à la cession. La SCI disposera d’une poche d’actifs liquides ne pouvant excéder 30% des capitaux souscrits.
Frais d’entrée : 2%

Lien vers la brochure

J’ai du mal à comprendre si les autres frais annoncés dans la brochure sont transparents ou pas pour le client assurance vie.

Que pensez vous de ce type de placement? Quelle rentabilité peut on en attendre à votre avis?

Mots-clés : assurance vie, nue-propriété, sci, usufruit

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#2 30/10/2018 23h49

Membre (2015)
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Côté positif :
- viager + mutualisation = gestion de l’alea maîtrisable a priori, si gérée par de bons professionnels de l’assurance.

Côté négatif :
- pas de rendement locatif immédiat (les personnes âgées continuant d’habiter chez elles)
- Ils visent la plus value à terme. Mais, qui peut dire comment évoluera le marché immobilier dans les années à venir ?

La question en suspens et qui importe pour savoir s’ils surpayent les biens ou pas au moment de l’achat (hors variations de cycles immobiliers à venir) :
- quelles décotes visent-ils versus les tables de mortalité actuarielles?

Comme d’habitude avec les produits exotiques ou nouveaux, être vigilant et, si on a un doute et/ou une compréhension limitée, s’en tenir éloigné…


"Money is a tool to buy Time"

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#3 01/11/2018 19h06

Membre (2018)
Réputation :   6  

Bonjour,

Lecteur habituel de ce forum, je viens de m’y inscrire.
J’en avais l’intention depuis longtemps. Et je viens de le faire, notamment pour poster ce message, qui sera mon premier.
Selon ce qui est indiqué dans ma présentation, j’ai un patrimoine très sécuritaire, essentiellement en fonds euros AV, que j’ai récemment diversifié en NP de Corum & Corum XL.
Etant convaincu par l’intérêt de la Pierre Papier en NP et possédant une AV Linxea ZEN, j’ai été interpellé par l’email adressé par Linxea proposant cette relativement nouvelle SCI VIAGENERATIONS en UC.

Au-delà des questions / éléments de réponses apportés par les premiers contributeurs de ce sujet, que je partage, j’ai noté le point suivant dans la présentation de cette SCI de Turgot-AM : il est indiqué à ce lien (Turgot-AM   –  VIAGENERATIONS) que la SCI n’est "pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers." J’avoue que cela ne me semble pas très rassurant.

Je suis intéressé par cette SCI, mais cela (ainsi que les points relevés par les intervenants précédents) me refroidit plutôt.

Si vous avez un point de vue sur ce sujet agrément AMF ou d’autres éléments d’appréciation sur cette SCI, je suis preneur également.

En vous remerciant par avance.

Dernière modification par Optimum (01/11/2018 19h08)

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#4 02/11/2018 01h23

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Je vous suggère de lire SCI Cardimmo de Cardif : vos avis sur la SCI Cardimmo ? (au moins pou votre questionnement sur le fait que la SCI n’est "pas agréée par l’Autorité des Marchés Financiers.")


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 02/11/2018 11h52

Membre (2018)
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Bonjour GBL, bonjour à tous,

Merci beaucoup pour votre lien qui en effet répond parfaitement à ma question sur l’agrément AMF.
J’en retiens en synthèse une moindre obligation de transparence pour les SCI vs. les SCPI.

Au chapitre des zones de ’flou’ initié par Franckielestore dans le 1er post de ce sujet, j’ajoute, après avoir creusé un peu la documentation disponible en ligne, une comparaison de la brochure indiquée par Franckielestore et cette video (Charlotte Evanguelidis - ViaGénérations : Une solution rentable de maintien à domicile).

Dans la brochure :
- Risque de niveau 3
- Décote moyenne de 41%
- Rendement cible de 5%

Dans la vidéo :
- Risque de niveau 2 [à 01:57]
- Décote moyenne cible de 50% [à 00:30]
- Rendement cible de 4 à 5% [à 02:00]

Certes les écarts ne montrent pas un incohérence marquée, mais a minima une certaine approximation qui va dans le sens des éléments pointés dans le lien de GBL.

Je rejoins donc le sentiment exprimé précédemment de clarté limitée sur certains éléments chiffrés structurants quant à une décision d’investissement.

Merci à tous.

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#6 02/11/2018 17h03

Membre (2011)
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Sur le principe, il est difficile de juger à priori, car cette société de gestion n’a jamais exploité le secteur immobilier.
Ceci dit une remarque d’ordre général : il y a bon nombre de société de gestion qui exploitent depuis plusieurs années le segment du private equity et montent des fonds actions en proposant une défiscalisation ISF. C’est le cas de Turgot asset management, et de bien bien d’autres.
Avec la suppression de l’ISF, c’est une bonne partie de la collecte qui disparaît… donc ces sociétés de gestion, Turgot n’est pas la première que je vois dans ce cas, se disent : notre niche est morte il faut trouver autre chose. Et souvent ils se mettent à l’immobilier. Si la gestion immobilière s’est beaucoup financiarisée depuis 15 ans, cela reste quand même une classe d’actif à part, et qui répond à des drivers bien particulier : pour être bon sur ce segment il faut de l’expertise.

Pour en revenir au sujet du fond viager, je dirais :
- coté négatif :
- pas d’expérience immobilière éprouvée. Je préfère une société de gestion qui fait de l’immobilier car ils en ont une véritable expertise, qu’une société de gestion qui le fait pour ne pas "mourir"…
- les frais et la transparence de ceux-ci, comme cela a pu être souligné.
- Côté positif :
- la stratégie est originale et différenciante par rapport à ce qu’il existe sur le marché, c’est une bonne chose de prendre un angle différent des fonds qui existent déjà à mon avis.
- la société a recruté quelqu’un semble-t-il d’expérience sur cette niche du viager (cf interview dans le message ci-dessus)


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#7 09/03/2019 08h56

Membre (2013)
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[url=https://www.turgot-am.fr/produit-turgot/sci-viagenerations/]Turgot AM[/url] a écrit :

Nous ne jouons donc pas sur l’aléa de la mort, nous versons tout le bouquet et pas de rente.

Toutefois, l’usufruitier perdra son droit +/- tôt (lors de son décès, si j’ai bien compris). Donc pour la SCI acheté un bien en NP avec une décote de 50% et le récupérer dans 2 ans ou 22 ans pour pouvoir le revendre, le TRI ne sera pas le même.
Donc, selon moi, ils jouent sur l’aléa de la mort. Me trompé-je ?

Lorsqu’un Senior,  pour raison de santé doit quitter sa maison et partir dans une maison médicalisée (EPHAD,…), il est fréquent de voir la maison rester en l’état. Non habitée, non entretenue, elle se dégrade. Ici, la SCI devra certainement attendre le décès de l’usufruitier pour pouvoir entreprendre des travaux et/ou la mise en vente.
J’ai des craintes que les biens ne soient pas tous en bon état lorsque la SCI aura la pleine propriété. Ma réaction, vous semble-t-elle naïve ?
-
Pour info : j’ai l’intention d’ouvrir un contrat Linxea Zen pour mes enfants (11 et 14 ans). Ainsi, dans ce cadre, prendre une louche de SCI Viagénérations pourrait offrir une diversification (par rapport aux fonds euros et ETF world). Vos réactions sur cette idée m’intéressent également.
-
Édit : « Droit d’Usage et d’Habitation » ou « usufruit viager » ? Il est facile de trouver des informations grâce à un moteur de recherche. Mais on s’aperçoit rapidement que ce sont des questions délicates.
Usufruit et droit d’usage : différences et avantages
Usufruit ou Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)?
C’est un métier, il faut espérer que Turgot AM sache s’entourer de spécialistes compétents sans que cela engendre des frais importants (cf. transparence SCPI vs. SCI).
(Il y a ce lien :  ) je lis et je fais un retour (j’ai posté ma question trop vite)
-
Édit 2 : une autre SCI semble fonctionner sur le même modèle depuis 2012, SCI Coremimmo
Coremimmo : le viager mutualisé pour les retraités propriétaires de leur logement (avril 2012)
Coremimmo : bilan positif pour le viager mutualisé (avril 2013)
Le viager immobilier, enfin une bonne affaire pour les vendeurs ? (octobre 2014)
Cependant, nul part, je n’ai trouvé d’information sur les résultats de cette SCI. Même si les performances passés d’un autre support +/- équivalent ne donne pas d’indication fiable sur les performances futures, j’aurai aimé trouvé plus d’informations.

Dernière modification par PierreP (09/03/2019 10h45)


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#8 09/03/2019 11h07

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Il y a aussi 123Viager sur le même créneau.


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#9 09/03/2019 11h53

Membre (2013)
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Il est possible de trouver d’autres exemples en parcourant le forum :
Fonds de Viager (FPCI Silver Estate 1 de Perial, 123 Viager, …)
Viager : investir dans un viager ? #66

Mais, trouver plus d’informations sur les rentabilités de ces différents fonds n’est pas à ma portée.
De plus, ils n’ont pas la même forme juridique : SICAV, FPCI,… et là, je suis perdu.
La plupart sont accessibles avec un billet d’entrée assez élevé 100k€ et/ou réservés à des investisseurs institutionnels ou pro.

SCI Viagénérations, lui s’adresse aux particuliers car il est disponible exclusivement via AVie.
Si j’avais trouvé des informations viables sur d’autres fonds (de nature différente et réservés à des investisseurs pro), pourrai-je espérer la même rentabilité ? J’en doute !


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#10 09/03/2019 12h05

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Je n’ai pas trop le temps de décortiquer l’offre de Turgot, mais tout ça me fait penser à la SCIC Les 3 colonnes


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#11 09/03/2019 13h29

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Oui sauf que l’un donne droit à une réduction d’impôts scic les 3 colonnes donc aussi un produit de défiscalisation.

L’autre sci Via générations accessible via les assurances vie.( Apicil jusqu’en avril avant de s’étendre aux autres assureurs).

L’objectif de rendement est de 5% annuel (non garanti) avec une bonne liquidité de revente  car valorisation bi-mensuelle en assurance vie. 2% de frais d’entrée. (conditions 30% max encours sur assurance vie Apicil dont Linxea Zen. Souscription papier et non en ligne.)

Le principal risque que je vois est une forte baisse des prix de l’immobilier.
Meme à prix constant la valeur de la nue propriété des biens achetés va augmenter au bénéfice de la sci ce qui devrait offrir une perf positive

On peut imaginer que la sci peut bien négocier les prix d’achats de ces biens immo avec une bonne décote ( marché où l’offre/demande est à la faveur des acheteurs).

Quand à l’alea du décès il devrait être mutualisé par le nombre de biens qui devraient grandir au sein de la sci compte tenu de la collecte.

Dernière modification par Bike69 (09/03/2019 14h00)

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#12 07/12/2019 17h39

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bonsoir

SCI VIAGENERATIONS accessible dans le PER Linxea Apicil.

il s’agit sans doute plus d’un placement de diversification à la marge plutôt qu’un pilier central de portefeuille of course, mais cela à le mérite d’exister si on veut sortir un peu de l’immobilier indirect de commerce et de bureaux sans avoir à supporter l’IR ou la gestion directe…

pas encore totalement décidé mais il va falloir que je tranche rapidement car l’année fiscale se clôture bientôt et ce serait l’occasion de prendre date…enfin je n’ai pas encore d’exposition à cet assureur donc cela serait diversifiant là aussi. 

A mon avis pour optimiser un peu son IR il vaut mieux prendre un peu de ce genre de produit dans un PER ouvert pour prendre date plutôt que de se lancer dans les coûteux FCPI aux performances aléatoires. Des avis ou expériences sur cette SCI certes récente et de niche ?

bon week end.

Dernière modification par skywalker31 (07/12/2019 17h40)


"La bourse est le seul magasin où la plupart des clients fuient quand les prix baissent. W Buffet". Portefeuille, Blog

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#13 07/12/2019 18h36

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Skywalker31 a écrit :

A mon avis pour optimiser un peu son IR il vaut mieux prendre un peu de ce genre de produit dans un PER ouvert pour prendre date plutôt que de se lancer dans les coûteux FCPI aux performances aléatoires

Pour ma part, même raisonnement, le PER (avec allocation d’actif pas trop agressive) est moins risqué.

Attention cependant, cela ne peut être généralisé: L’intérêt fiscal du PER est liè au TMI, ou plutôt aux TMI d’entrée et de sortie (déduction du revenu imposable). L’intérêt fiscal des FCPI est indépendant du TMI (réduction d’impôts)

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[+1]    #14 15/02/2020 12h13

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Après deux années pleines, la performance de cette SCI semble être au rendez-vous.
+6,42% en 2018
+6,73% en 2019

Selon le dernier reporting (rédigé par le groupe Apicil, et non par Turgot, ce qui m’étonne un peu):

SCI présentée comme "de maintien à domicile"…

SCI de taille modeste : 67 ME
70 lignes immobilières
Appartements 81 %, maisons 19%
Dont 33% sur Paris et 40% en PACA

Valeur moyenne de nue-Propriété 553 108 €

Décote moyenne des biens de 37%, pour une espérance de vie moyenne de 10,12 ans, ce qui me semble correct par rapport aux clés de démembrement sur 10 ans des SCPI (entre 65 et 73 % pour le nu-propriétaire), mais qui ne concernent pas du résidentiel.

Les prix d’achats semblent donc raisonnables.
Cette SCI me semble digne d’intérêt.

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#15 20/03/2020 12h18

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Effectivement une belle performance pour cette sci depuis sa création.
Je serais curieux de voir comment elle va se comporter dans la crise actuelle sachant qu’ elle reste sur un thème (achat de viager en nue propriété) différent de nombreuses sci/scpi.

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[+1]    #16 07/04/2020 09h41

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Bonjour,
pour information la SCI Viagénérations devrait bientôt être disponible dans un peu plus de contrats assurance-vie :

« Viagénérations réunit sens et finance »

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[+1]    #17 09/04/2020 12h06

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Ce n’est pas nécessairement une bonne nouvelle: d’après le reporting de janvier dernier, la SCI a manifestement déjà du mal à investir (30% de son actif en liquidités); l’ouverture à de nouveaux contrats risque de faire affluer les souscriptions au-delà de ce que la société de gestion est capable d’investir sur un marché assez étroit…

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#18 09/04/2020 23h36

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Je les avais rencontrés, c’est structurel qu’ils aient une partie cash relativement importante vu leur modèle.

Après des discussions que j’avais eues avec eux, j’avais compris qu’ils visaient plutôt des assureurs de taille modeste pour justement être en capacité d’investir la collecte.

Ce sont des asset managers, ils vont forcément vouloir grossir. Cependant, ils veulent garder ce positionnement différenciant de ViaGénérations, avec des actifs de qualité et une perf qui se maintient, quitte à lancer d’autres véhicules (un peu à la Corum avec son dernier né).

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#19 20/04/2020 14h49

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Je suis surpris que la valeur liquidative aie légèrement baissé.  Avec le contexte sanitaire favorable à ce business model et l’afflux probable de souscripteurs, la seule explication qui me vient sera une mauvaise performance de leurs liquidités. Celles ci représentent 42% de l’actif au 31/3. La visibilité du fonds est quand même limitée en terme de courtier avec principalement Linxea Zen.
Le gérant parle d’un objectif d’encours à 400-500 ME, il en est encore loin à 84 ME


I create nothing, I own. -Gordon Gecko

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#20 13/09/2020 20h49

Membre (2019)
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Bonsoir,
La SCI Viagénérations a dépassé les 100 Millions d’encours :

Turgot AM annonce que son fonds viager a dépassé le cap des 100 M€ sous gestion

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#21 12/12/2020 13h53

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Bonjour,
Swisslife distribue aussi maintenant la SCI Viagénérations, elle sera disponible dans les différents contrats de cet assureur, comme Darjeeling par exemple.

Turgot AM annonce l’arrivée d’un nouvel actionnaire de référence au capital de la SCI ViaGénérations

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#22 12/02/2021 16h40

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6,81% de performance en 2020 pour la SCI ViaGénérations et déjà 141,7 millions d’euros d’encours.
6,81% de performance en 2020 pour la SCI ViaGénérations - Boursorama

Malgré le contexte sanitaire, encore une excellente performance en 2020.

Je vais en acquérir sur mon AV darjeeling, ça me permettra en plus de bénéficier du bonus sur le fond Euros (taux de 2.7% en 2020 si investissement en UC>60%).

Dernière modification par Nicha (12/02/2021 16h43)

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#23 12/02/2021 17h11

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Belle performance.

Je l’ai également dans une AVIE chez LINXEA : APICIL ZEN.

Mais on est limité avec un max de 30 % du total pour la SCI VIAGENERATIONS.

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#24 12/02/2021 17h35

Membre (2019)
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C’est passé à 40% depuis quelques semaines wink (certainement pour faire face à la SCI Silver Avenir pour laquelle on peut aller jusqu’à 50%).

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#25 12/02/2021 17h53

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La performance de cette unité de compte est séduisante…

Mais il y a quand même peu de documentation (reporting). Où alors j’ai mal cherché.

Donc on ne sait pas bien comment est générée cette performance et quels sont les actifs détenus.

C’est un peu dommage

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