Jann [66] : étude de cas immobilier (achat entre ami, bien en colocation, forme juridique)

Jann · #1

VOTRE PROFIL

- 3 amis, 32ans, 2 salariés, 1 travailleur non salarié, 5000€

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : moyenne
- Fiscales : moyenne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : moyenne à bonne

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1900 ?
- Étage : 2eme, 3eme, 4eme, 3 niveaux
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? pas de syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge  : non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 66 perpignan
- Centre-ville
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Il n’en perdra pas normalement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 110k
- Loyer envisagé : 1100€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) 10%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : 0

- Travaux immédiats : 15k
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : nada

- Taxe foncière hors TEOM : ~1000€

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : ~10%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : ~125k
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : oui

RÉGIME D’EXPLOITATION

Bonne question !

Bonjour à tous,

Nous sommes 3 amis d’enfance et nous achetons un appartement destiné à la colocation meublée modif : colcocation étudiante 9mois, location courte durée l’été.
Nous étions parti pour créer une SCI, avant de nous rendre compte que ce n’est pas du tout adapté à la location en meublé si nous voulons être imposable sur le revenu.
Le but est de continuer à acheter des biens immobiliers destinés à la location (meublé, nu) mais peut être aussi de faire de l’achat revente d’appartement rénové, de terrain à diviser.

Pensez vous qu’il vaudrait mieux partir sur une SNC à l’ir ? SNC seulement pour la location et une autre forme juridique pour faire de l’achat revente ? Sachant que je suis déjà propriétaire d’un bien à la location meublée en LMNP, est-ce compatible avec la SNC à l’IR ?

De plus nous avons déjà signé le compromis en nom de la SCI qui devait être créer… Pensez vous que cela posera problème le jour de l’acte authentique si c’est finalement une SNC qui achète ?

Merci beaucoup et bonne journée.

Dernière modification par Jann (08/03/2019 10h43)

Mots-clés : colocation, immobilier, snc

kihv · #2

Je ne réponds que sur le dernier point : si la SCI n’a pas été créée au moment de la signature du compromis, c’est qu’il comporte une clause de substitution de l’acheteur (classique en pareil cas).
En général ces clauses sont assez larges pour justement permettre aux sociétés d’être créées au moment de la vente, donc vous devriez pouvoir substituer une autre société à la SCI à laquelle vous aviez pensé.
Cela dit il peut y avoir des subtilités et vos notaires vous conseillerons mieux sur ce point précis.

Dernière modification par kihv (07/03/2019 13h27)

Jann · #3

Bonjour,

Je vous remercie pour votre retour, parfait ça me rassure.
Je vais tout de même passer un coup de fil au notaire pour m’en assurer.

Par contre, je suis toujours dans le flou concernant la forme juridique la plus adapté.

Bernard2K · #4

Jann a écrit :
De plus nous avons déjà signé le compromis en nom de la SCI qui devait être créer…

Cette phrase ne peut pas être exacte : comment auriez-vous pu signer au nom d’une société qui n’existe pas encore ?

Logiquement, vous avez signé : "M. Untel, avec faculté de substitution".

Si vous avez signé "SCI machin immo" alors qu’elle n’existait pas (c’est à dire : statuts non signés par les associés), c’est une abomination juridique. En fait le compromis ne vaut rien, puisqu’il est fait au nom d’un fantôme. Un notaire ne ferait jamais ça, mais si c’est un compromis signé en agence, ma foi, un agent immobilier est capable de beaucoup de choses.

Première chose à faire donc : relire le compromis pour savoir qui a signé et au nom de qui.

Ensuite, sur la structuration, vous avez le choix :
- indivision
- SNC IR
- SCI IS.

Mais, à mon humble avis, le mieux est de renoncer à ce projet. Il est aberrant d’aller chercher des associés pour un investissement de 110 k€, car chacun des trois peut sans doute le faire tout seul.
Les associés apportent des conflits potentiels (vous entendrez-vous toujours aussi bien dans 10 ans ? dans 20 ans ?), de la lourdeur administrative (AG annuelle, comptes annuels, compta hyper précise pour savoir combien chacun doit déclarer dans son IR, etc.), des coûts (comptable, coût d’un compte bancaire pro).

Quand on est 3 amis qui veulent investir dans l’immobilier, si on a un peu de bon sens, on fait un "club d’investisseurs immobilier", avec réunion une fois par mois par exemple autour d’une bouffe, où l’on échange ses tuyaux, ses avancées, etc. On peut même s’entraider pour les travaux, se prêter du matériel, etc. Chacun fait ses propres investissements. Mais on n’investit pas ensemble si ce n’est pas absolument indispensable.

Dernière modification par Bernard2K (08/03/2019 17h52)

frontalier57 · #5

Bonjour,

Juste pour rebondir sur le message qui précède, il est tout à fait légalement possible pour les fondateurs de signer un acte (tel qu’un compromis) au nom d’une société qui n’existe pas encore

Les engagements seront repris par la société lors de sa constitution, et à défaut les fondateurs seront personnellement tenus des engagements pris

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Jann [66] : étude de cas immobilier (achat entre ami, bien en colocation, forme juridique)

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Jann a écrit :

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