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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#26 13/04/2012 09h25

Membre (2011)
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"sans que celui-ci fasse capoter la vente"

Sauf que le problème il est là. Le vendeur ne pourra pas vous vendre en direct sinon il se fera attaqué par l’agence immobilière au titre du préjudice subi avec demande de D&I(qui seront équivalents à sa commission).

La meilleure solution dépend de votre stratégie. Pour vous, quoiqu’il arrive, vous paierez 106.000 euros. Tout dépend après de ce que veut le vendeur, et si vous souhaitez garder le bien longtemps ou pas.

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Favoris 1   [+3]    #27 18/06/2012 14h30

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INTJ

Un document bien fait extrait du mensuel Le revenu sur les différentes rentabilités :

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#28 18/06/2012 14h54

Membre (2012)
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Rien à dire : chapeau !

Le but initial de mon sujet est, je pense, atteint !


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#29 27/06/2012 08h54

Membre (2011)
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BorderLine a écrit :

Pour revenir sur les frais d’agence, si en tant qu’acquéreur, on vous met à VOTRE charge les frais d’agence SANS vous faire signer un mandat de recherche au moment de la signature ( ce qui se fait classiquement). Vous répondez avec votre plus grand sourire à l’agent réclamant la commission qu’il peut s’asseoir dessus.

@BorderLine : juste une précision pour ma compréhension du point, avec le terme "mandat de recherche" tu parles dans ce cas d’un acheteur qui aurait fait appel à un chasseur de bien ?
Car sinon il ne s’agit pas d’un mandat de recherche, mais d’un "bon de visite". Et c’est vrai qu’il m’est arrivé quelques fois de visiter des biens via une agence sans en avoir signé. Après si la vente se concrétise avec eux, déontologiquement ça me gênerait de leur demander de s’assoir sur leur commission. Je tenterais plutôt de négocier le tarif, si la jurisprudence est de mon côté…

BorderLine a écrit :

Sauf que le problème il est là. Le vendeur ne pourra pas vous vendre en direct sinon il se fera attaqué par l’agence immobilière au titre du préjudice subi avec demande de D&I(qui seront équivalents à sa commission).

Sauf si justement le bon de visite n’a pas été signé…

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#30 07/08/2012 21h02

Membre (2012)
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je suis nouveau et débutant, 2 handicaps majeurs par rapport à vous.
J’ai une question qui va sans doute vos paraître bête, mais si vous achetez un logement et que le loyer rembourse l’emprunt, finalement vous n’avez que les frais : TF, gros entretiens
donc finalement la rentabilité est proche de 100% … à la fin des 20 ans de l’emprunt ?

Bonsoir,
A mon avis, le TMI joue beaucoup : dans mon cas, 30 %, donc 45 % d’impôts cotisations sociales incluses,  mon loyer va être supérieur de 55€/mois à mon crédit, et pourtant globalement je pense être à priori en négatif sur une année…
c’est pourquoi je pense faire appel à un expert-comptable pour calculer les amortissements, et déclarer aux frais réels, puis faire régulièrement des travaux d’entretien pour minimiser le montant imposable …
Est-ce un bon calcul ?

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#31 24/11/2015 10h20

Membre (2015)
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Bonjour à tous,

Je remonte ce sujet afin de soumettre un "simplification" à vos esprits affûtés.

N’ayant pas encore investi en immobilier, je cherche ça et la des infos notamment sur le calcul de rentabilité.

Et, je suis tombé sur la "methode larcher"

Celle ci propose, afin d’estimer rapidement la Rentabilité nette, un calcul rapide à savoir :

Rentabilité nette = (9 mois de loyer / coût global de l’achat ) *100
Dans le coût global sont pris en compte le prix d’achat et tous les frais annexes.

Ainsi, n’ayant pas d’exemple concret sous la main, je reprend les donnes du poste de IH.

Rentabilité nette de prélèvements sociaux (selon Le Revenu) : 4.3%
Methode Larcher : (15360/12)*9 => 9 mois de loyer (11520)
                           (11520 / 278240)*100 =  4.1%

Je trouve les deux résultats assez proche et cela permet de faire une première estimation assez rapidement. A moins que ce soit une coïncidence….

Du coup que pensez vous de cette méthode de calcul ?

AMF: je n’ai aucun lien avec cette méthode ou ce site web

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#32 24/11/2015 11h01

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ENTJ

La rentabilité net dépend de la fiscalité que vous aurez choisi .
Ensuite de nombreux paramètres rentrent en compte : par exemple les travaux effectués, La TMI de chacun .

Suivant là fiscalité choisi, la rentabilité net peut aller du simple au double.
C’est pour cela que cette méthode est tout sauf un bon indicatif. Enfin pour ma part.

Dernière modification par cricri77700 (24/11/2015 11h19)

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#33 24/11/2015 11h16

Banni
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La formule de Julien Larcher est une formule qui permet rapidement de se faire une estimation de la rentabilité en visite.
Les 3 mois de loyer qu’il occulte servent à couvrir toutes les charges et dépenses.

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#34 24/11/2015 12h07

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Enivral a écrit :

Et, je suis tombé sur la "methode larcher"

Celle ci propose, afin d’estimer rapidement la Rentabilité nette, un calcul rapide à savoir :

Rentabilité nette = (9 mois de loyer / coût global de l’achat ) *100
Dans le coût global sont pris en compte le prix d’achat et tous les frais annexes.

A partir du moment où l’on applique un forfait de 9/12e, ce n’est pas une rentabilité nette, mais une "rentabilité brute corrigée", si vous voyez ce que je veux dire. Ca revient à dire : "la rentabilité nette est estimée à 75 % de la rentabilité brute".
Du coup, ça n’apporte pas d’information supplémentaire, de précision supplémentaire, par rapport à la rentabilité brute.
Dire : "la rentabilité brute est de 10 %" ou "la rentabilité nette estimée d’après la méthode Larcher est de 7,5 %", c’est exactement pareil.

Autant continuer à raisonner en rentabilité brute pour la toute première approche (quand on épluche les annonces par exemple). Quand on va ensuite approfondir le projet, il faut calculer une rentabilité nette réaliste. On ne peut pas s’exonérer de ce calcul réaliste.

Donc, à mon sens, cette méthode est trompeuse dans le sens où elle fait croire qu’on peut préjuger de la rentabilité nette sans faire des calculs précis au cas par cas. Si on doit estimer rapidement l’intérêt d’un bien (lorsqu’on épluche les annonces), autant le faire en brut.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 12h07)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#35 24/11/2015 12h59

Membre (2015)
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Effectivement je n’avais pas abordé cela sous ce point de vue.

Pour l’instant je vais me contenter de l’approche du magasine Le revenu.

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#36 24/11/2015 13h28

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De mon point de vue, la question plus globale est : est-ce que ce nombre nous apporte quelque chose de nouveau, de plus précis ?

Dire "rentabilité brute de 10 %" ou "le prix d’achat tout compris correspond à 120 loyers mensuels" ou "la rentabilité nette estimée par la méthode de Larcher est de 7,5 %", c’est dire trois fois la même chose.

Si on veut aller vers la renta nette, il faut apporter des hypothèses et des précisions supplémentaires, sinon c’est le même chiffre mouliné autrement.

Dernière modification par Bernard2K (24/11/2015 13h37)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#37 25/11/2015 11h40

Banni
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C’est exactement ça !

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#38 25/11/2015 18h53

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Enivral a écrit :

Pour l’instant je vais me contenter de l’approche du magasine Le revenu.

J’ai repris les calculs du magazine, pour m’habituer à faire ce genre de calcul. Quelques remarques suite à cet exercice :
- ces calculs correspondent à une location nue avec imposition au réel. En cas d’imposition au micro-foncier, le calcul est différent.
- pour calculer les contributions sociales, attention le taux a augmenté depuis la parution de l’article. Le taux total est de 15,5 %. 5,10 % sont déductibles du revenu imposable l’année suivante, ce qui, avec un TMI de 30 %, donne une moindre imposition de 5,10 % x 30 % = 1,53 %. Ca donne donc un taux de contributions sociales nettes de 13,97 %, si j’ai bien compté, au lieu des 11,76 % mentionnés dans l’article.
- pour calculer l’impôt sur les revenus fonciers, il faut faire gaffe qu’on ne peut multiplier le revenu foncier par le TMI que si tout le revenu foncier est bien situé dans la tranche du TMI.
Exemple : si j’ai 30 000 € de revenu salarial auxquels s’ajoutent 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, j’ai bien la totalité de ces 10 000 € de revenus fonciers imposés à 30 %.
Si j’ai 20 000 € de revenu salarial et 10 000 € de revenu foncier net de charges et intérêts, je n’ai qu’une fraction de 30 000 - 26791 = 3209 € de revenu foncier qui est imposé à 30 %. Le reste du revenu foncier est imposé à 14 %.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#39 26/11/2015 09h31

Membre (2015)
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Evidemment Bernard, mon dernier message visait plutôt l’approche en tant que telle que de refaire exactement les mêmes calculs.

Et j’ai bien intégré que la fiscalité est un des points les plus impactant lors de ce calcul.

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#40 26/11/2015 16h47

Banni
Réputation :   -5  

Pour un bon calcul de rentabilité : NE PAS OUBLIER l’érosion monétaire !

Un bien acheté 85 000€ en 2005 demande un pouvoir d’achat de 97 000€ selon le site de l’INSEE !

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#41 02/02/2017 00h21

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Bonjour à tous,

En tant que néophyte, pour calculer le rendement locatif j’ai testé ce simulateur gratuit : ? Calcul de la Rentabilité d’un Investissement Immobilier Locatif

Pour l’exemple, je rentre un achat de 60.000 €, 20.000€ de travaux avec un crédit à 10% sur 15 ans, une taxe foncière de 550€ (pas de copro).


La rentabilité nette affichée est de 7,05%, le cash flow positif de 28€.

Dans le tableau « rentabilité nette après impôt » en micro foncier avec un TMI 30% il apparaît une imposition de 2102€ sur l’année soit 175€ par mois (et 31530€ sur 15 ans).
175€ (impôt)-28€ (cash flow) = 147€
Je note que même avec un cash flow positif on ne peut pas parler dans ce cas d’auto-financement puisque le véritable coût de l’opération est de 147 € par mois soit 26460€ sur 15 ans.

Comment est calculée la rentabilité R de 4,4% ?

Concernant le Régime réel savez-vous comment est calculé précisément le déficit (foncier+charges) de -6097€ ? Sur quelle période est-il pris en compte ? (il me semble que l’on peut reporter le déficit sur 10 ans dans la limite de 10700€/ans) 

Merci pour vos éclaircissements

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#42 02/02/2017 08h10

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Bonjour,

ce simulateur me semble avoir de graves défauts :

1) la rentabilité est calculée sur le prix d’achat, hors travaux initiaux.

Plus les travaux sont élevés, plus il est évident que ce calcul est erroné. Si on achète un immeuble en très mauvais état à 60 k€ et qu’on doit y faire 120 k€ de travaux avant de pouvoir louer, l’investissement initial est bien évidemment 180 k€ et c’est sur ce montant qu’on doit calculer la rentabilité.

2) la ligne financement ne ressemble à rien, "apport 20% soit 16 000 € sur 15 ans à 3 %". On a l’impression que c’est l’apport qu’on emprunte, ce qui est un contresens total.
Ca devrait dire "apport (sur le total achat + travaux) 20 % soit 16000 €. Donc emprunt 64000 € sur 15 ans à 3%."
Et comme on a parfois plusieurs prêts pour le même achat, ce simulateur devrait de plus permettre de rentrer plusieurs lignes de prêt.

3) "loyer - charges (hors crédit)" : c’est aberrant, le coût de l’emprunt est une réalité, c’est de l’argent qu’on paie chaque mois, et c’est une charge déductible dans les revenus fonciers au réel. Le loyer net de charges devrait être "loyer - charges (y compris intérêts et assurance du crédit mais hors remboursement du capital)"

A partir du moment où il y a d’aussi graves erreurs conceptuelles, je ne vois pas l’intérêt de chercher à comprendre comment il calcule ceci ou cela.

Bref, laissez tomber ce simulateur. Utilisez-en un bon ou faites vos propres calculs.

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2017 08h26)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#43 02/02/2017 09h19

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Pour mémoire, un membre du forum a fabriqué un outil Simulateur Investissement Locatif. Calcul du rendement net bien plus performant.


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#44 28/08/2017 11h56

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Bonjour à tous,

Comment connaitre les travaux de copropriété non récupérables ?

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#45 28/08/2017 12h13

Membre (2013)
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En consultant le rapport d’assemblée générale annuel de copropriété et ses annexes qui indique les travaux exceptionnels votés ou non (probablement à venir) en AG ainsi que les charges courantes d’entretient, flux, services…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#46 02/10/2017 19h50

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En faite, non ce n’est toujours pas claire et j’aimerais clarifier ça.

Lorsqu’on parle des intérêts pour le calcul du rendement net de prélèvement sociaux et net d’impôt sur le revenu, on parle du coût du prêt sur un an (la marge que prend la banque) ou bien de la somme remboursée à la banque en un an.

J’espère que c’est assez claire, je suis un peu confus. Je pense qu’il s’agit du premier mais je tiens à être sur.

Dans le second cas, j’ai loyer HC - charges - intérêts qui est négatif ce qui voudrait dire qu’il s’agit d’un mauvais investissement ?

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#47 03/10/2017 06h58

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La réponse "courte" se trouve en 20 secondes sur google :
Revenus fonciers : les frais et charges à déduire | De Particulier à Particulier - PAP

Pour préciser un peu, vous avez 3 composantes dans votre mensualité ou annuité d’emprunt :
- le remboursement du capital
- les intérêts d’emprunt
- l’assurance.

Seuls les deux derniers sont déductibles. Il s’agit de ce que les Impôts appellent "Intérêts et frais d’emprunt".

Le remboursement du capital correspond au paiement effectif de l’immeuble. Les "charges" ou "frais", que ce soit au sens des impôts ou au sens plus général, n’incluent pas ce remboursement du capital. Le paiement de l’immeuble, c’est votre investissement, pas vos charges, si vous voyez la différence.

Par contre, ce remboursement de capital, c’est des sous que vous devez sortir. On déduit donc le remboursement du capital non pas dans le calcul de la rentabilité, mais dans un second calcul, le "cashflow", c’est à dire le flux résultant de trésorerie.

Voici un exemple de calcul de rentabilité et de cahsflow, en location nue, imposée en revenus fonciers au régime réel, issu d’une étude de cas (tous les chiffres sont en annuel), pour un investissement de 36 k€ et un emprunt de la totalité de la somme sur 20 ans.
Notez que les intérêts étant décroissants d’année en année, le calcul est plus favorable en année 1 (plus d’intérêts donc plus de charges déductibles donc moins d’impôts à payer) ; la rentabilité et le cashflow seront moins favorables ensuite par l’effet de ciseau des intérêts décroissants.
Pour avoir un calcul représentatif de la rentabilité moyenne sur la durée de l’emprunt, je prends donc l’année médiane de la durée de l’emprunt (soit l’année 10 ici), sachant que si on voulait être très précis il faudrait prendre un tableau excel et faire le calcul pour chaque année.
J’ai toiletté un peu cet exemple et explicité les sigles pour qu’il puisse être compris encore plus facilement :

Bernard2K a écrit :

loyer hors charges = revenus bruts
4080 € (loyer 12 mois) - 150 € (hypothèse de vacance locative) = 3930 €
La vacance locative est un moindre revenu et non pas une charge.

somme des charges y compris assurance et intérêts de l’emprunt
TF (taxe foncière) : 450 €
Charges copro bailleur : Disons 320 €
Assurance PNO (propriétaire non occupant) : disons 80 €
Entretien courant : 400 €
Charges de gestion : 20 € (gestion en direct sans agence et sans GLI (assurance garantie de loyers impayés)
Intérêt plus assurance du prêt (prêt de 36 k€ "standard" sur 20 ans), année médiane (année 10) = 490 €
Total : 450+320+80+20+400+490 = 1760 €

Si imposition au réel :
revenus nets imposables = revenus bruts - charges
3930-1760 = 2170 €

Imposition à payer
IR (impôt sur le revenu) + PS (prélèvements sociaux) = revenus nets x (TMI [taux marginal d’imposition] + taux prélèvements sociaux)
2170 x 45.5% = 987 € (je suppose un TMI à 30 % et les PS à 15,5 % même s’ils sont en train de passer à 17 % ; et je néglige la récupération partielle de PS l’année suivante)

Revenus nets nets = 2170-987 = 1183 €

Résultats :
Rentabilité brute : 3930/36000 = 10.9%
Rentabilité nette nette = 1183/36000 = 3,3 %

Cashflow :
revenu net - remboursement de capital (année médiane (année 10))= 1183 -1775 = -592 €.

Source : Faith [62] : étude de cas immobilier (peu d’appartements en location, beaucoup à la vente)

Dernière modification par Bernard2K (03/10/2017 08h36)


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#48 03/10/2017 20h54

Membre (2015)
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Merci, ça m’a permis de corriger quelques petits choses dans mon Excel et de voir que dans mon comparateur, il n’y avait pas grand chose d’intéressant. Sur 7 valeurs aucune ne dépassent un rendement de plus de 5% sur net net sur des parkings.

Merci encore d’avoir pris autant de temps pour m’expliquer, c’est maintenant plus claire. Je suis en train de créer un model via excel pour l’investissement dans des garages. Enfin il s’agit d’un model qui ne prend pas en compte les fluctuations du remboursement du capital et des intérêts …

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#49 17/04/2018 10h55

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai une question un peu bête certainement car tous les indicateurs semblent intéressants à prendre en compte, mais j’aurai aimé connaitre l’avis des investisseurs chevronnés du forum sur leur priorisation : entre : taux de rendement locatif, prix aux m², cashflow, niveau de risque ou autre.

J’avais tendance jusqu’à maintenant à garder en tête dans mes calculs uniquement le taux de rendement locatif et le cashflow mais est-se une bonne approche ?

Quelle est votre approche purement stat/calcul ?

Merci de vos réponses.
Florian

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#50 17/04/2018 11h33

Membre (2016)
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Bonjour,

En effet, tous les indicateurs sont intéressants, même si certains ont plus d’importances que d’autres.

Le principal indicateur est le taux de rendement locatif. Attention cependant à bien calculer un taux brut et un taux net. En effet, certains bien immobiliers ont de forts rendements locatifs car les charges sont très élevées (par exemple les résidences seniors …). Dans ce cas, les vacances locatives seront très douloureuses, et le rendement net risque d’être faible !

Ensuite, un indicateur intéressant est le niveau d’emmerdement que le bien va générer :
- une SCPI aura un niveau faible (donc intéressant).
- une location en nue aura un niveau intermédiaire.
- une location de type courte durée ou colocation aura un niveau élevé.

=> De manière générale, plus l’investissement en temps est élevé, plus le rendement est élevé, et il faut trouver le bon intermédiaire entre ces 2 critères selon moi.

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